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臺灣新北地方法院民事裁定 104年度事聲字第220號
異 議 人
即 債務人 陳明照
相 對 人
即 債權人 臺灣銀行股份有限公司
法定代理人 蕭長瑞
代 理 人 余永川
上列當事人間清償債務強制執行事件，異議人對於中華民國104年6 月25日本院司法事務官所為之103 年度司執字第102983號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
程序費用由異議人負擔。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；
本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；
當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條第1項分別定有明文。
次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；
當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；
司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；
法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240條之3 、第240條之4規定。
查本院民事執行處司法事務官於民國104 年6 月25日以103 年度司執字第102983號裁定駁回異議人對於本院司法事務官於104 年6 月9 日新北院清103 司執宿字第102983號除去租賃權後拍賣之執行命令聲明異議，異議人於該裁定送達後10日內具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：本件如附表所示之系爭不動產第二次拍賣底價為新臺幣（下同）1,586 萬元，遠高於相對人之最高限額抵押權債權額1,200 萬元，是以絕不可能影響到相對人之受償，且貴院102 年司執宿字第107289號執行事件，除亦有20年公證租約且同為不點交，仍舊有人加價標得，足證系爭不動產無人應買與系爭不動產存在租賃關係間並無必然關係。
另於核定拍賣底價時應符合比例原則採取緩降（如降減至中間值10% ），以便兼顧後順位抵押權人之利益，並減輕債務人之損害等語，為此，依法聲明異議，請求廢棄原裁定。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。
但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1 、2 項定有明文。
不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋參照）。
強制執行法第98條第2項亦規定，不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者，不隨同移轉。
此係因抵押權為擔保物權，須經登記而生公示之效力，在抵押權登記後固得就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利，惟自不得使登記在先之抵押權受其影響。
故抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。
又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。
是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而得除去租賃關係，此乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要，除抵押權人得聲請除去該項權利外，執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣（司法院大法官會議釋字第304 號解釋、最高法院100 年度台抗字第15號民事裁定、臺灣高等法院臺南分院95年抗字第109 號民事裁定意旨參照）。
四、經查：
（一）本件異議人於101 年11月7 日以系爭不動產為擔保標的，為相對人設定擔保債權總金額1,200 萬元之最高限額抵押權，此有新北市板橋地政事務所系爭不動產之土地、建物登記第二類謄本及他項權利證明書附卷可稽。
嗣於抵押權設定後，異議人將系爭不動產出租與第三人范淑媚，租賃期限自102 年3 月27日起至122 年3 月26日止，共計20年，此有公證房屋租賃契約影本附卷可參。
經本院執行處委託台灣金融資產服務股份有限公司進行本件強制執行事件之不動產拍賣程序，核定系爭不動產拍賣最低價額為1,981 萬2,000 元，並於拍賣公告使用情形欄第一點載明：「債務人於本件執行標的設定抵押權後，將之出租予第三人范淑媚（租賃期間自民國102 年3 月27日起至122 年3 月26日止），此有債務人陳報之公證房屋租賃契約為憑…」，定於104 年5 月20日進行第一次拍賣，無人應買而未拍定，並於104 年7 月1 日進行第二次拍賣（原定於104 年6 月10日進行），核定拍賣最低價額為1,586 萬元，此有台灣金融資產服務股份有限公司104 年度板金職一字第133 號第一次拍賣公告、第二次拍賣公告及拍賣不動產紀錄附卷可稽。
（二）異議人雖陳稱系爭不動產第二次拍賣最低價額仍高於相對人之最高限額抵押權債權額，故不符法定除去租賃權而為拍賣之要件，亦有訂立20年公證租約且不點交之不動產拍賣成交之紀錄，足證不動產無人應買與租賃無必然關係云云，惟揆諸前開說明，異議人與第三人係於系爭不動產設定抵押權後，始成立租賃契約，依民法第866條第2項之規定，如抵押權人實行抵押權受有影響，法院得終止租賃契約關係後拍賣之，又所謂抵押權受有影響，係指實行抵押權時，因其上有成立於抵押權後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言，是抵押權受有影響而得終止租賃關係之情形自不以不足清償抵押債權為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為租賃關係之存在對於設定在前之抵押權有影響，況系爭不動產於第一次拍賣無人應買後，依強制執行法第91條第2項之規定，拍賣最低價額已自1,981 萬2,000 元降至1,586 萬元，而最高限額抵押權之擔保債權範圍非僅限於本金，尚包括債權確定前及確定後之利息及違約金，是此一拍賣最低價額之減少顯已有影響抵押權人實現債權之虞。
且本件系爭不動產因其上存有租賃關係，而定為不點交，參諸通常交易觀念，於法院投標應買拍賣不動產之人，係以承買後能取得標的物之占有使用為目的，若拍賣之不動產有租賃關係存在而不點交，應買人或因拍定後不能即時取得標的物之占有使用，或顧慮可能因該租賃關係存在另起紛爭，因而造成時間及金錢上之損失及風險，而降低其應買之意願，是此項租賃關係顯已影響抵押權人實行抵押權並藉以滿足債權之目的，準此，本院司法事務官依相對人之聲請除去租賃權後拍賣，於法並無不合。
（三）異議人另以本院102 年司執宿字第107289號執行事件為據，陳稱雖該執行事件之執行標的物其上亦有20年公證之租賃契約且不點交，而仍有人加價標得云云，惟異議人所陳屬實與否尚屬有疑，縱其所言非虛，然各強制執行事件有別，執行標的物拍賣條件各易，難謂得逕自比附援引而認定本件執行標的物無人應買與租賃關係之存在間無必然關係，異議人所辯，要無可採。
至異議人陳稱第二次拍賣最低價額之核定應採緩降，宜降至中間值10% ，以兼顧後順位抵押權人及債務人之權益云云，惟依強制執行法第91條第2項之規定，再次拍賣酌減數額不得逾百分之二十，是執行法院僅須於再次拍賣時，拍賣酌減數額未逾百分之二十，至酌減數額之比例多寡自屬立法授權執行法院得依法裁量之範圍，且核與原裁定就清償債務強制執行程序之適法與否無涉，要非本院就本件聲明異議有無理由所需審酌之異議要旨，附此敘明。
五、據上論結，司法事務官以103 年度司執字第102983號駁回異議人對於本院司法事務官於104 年6 月9 日新北院清103 司執宿字第102983號除去租賃權後拍賣之執行命令之聲明異議，於法並無不合，應予維持。
異議意旨仍執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由。
依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
書記官 許清秋
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│附表：104年度事聲字第220號 財產所有人：陳明照 │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 │
│ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │
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│1 │新北市│板橋區 │介壽 │ │776 │建│1235 │10000分之104│ │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤
│ │備考 │ │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │
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│1 │3561│新北市板橋區介│鋼筋混│1樓層： 79.36 │平台9.09 │ 全部 │ │
│ │ │壽段776地號 │凝土造│合 計： 79.36 │ │ │ │
│ │ │------------ │11層樓│ │ │ │ │
│ │ │新北市板橋區重│ │ │ │ │ │
│ │ │慶路76巷16號 │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤
│ │備考│含共同使用部分3573建號 │
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│2 │6327│新北市板橋區介│ │第1層未登記部分：5.80 │ │ 全部 │ │
│ │ │壽段776地號 │ │合計：5.80 │ │ │ │
│ │ │----------- │ │ │ │ │ │
│ │ │新北市板橋區重│ │ │ │ │ │
│ │ │慶路76巷16號未│ │ │ │ │ │
│ │ │登記部分 │ │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤
│ │備考│ │
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