臺灣新北地方法院民事-PCDV,104,事聲,227,20150804,1

臺灣新北地方法院民事裁定 104年度事聲字第227號
異 議 人 黃朝琮
代 理 人 陳友炘律師
上列異議人對債權人臺灣銀行股份有限公司等與債務人楊揚即杜金雄之遺產管理人間清償債務強制執行案件，異議人對於中華民國104 年7 月1 日本院民事執行處司法事務官所為之102 年度司執字第109236號裁定提出異議，本院裁定如下：

主 文

異議駁回。

理 由

一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；

當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之；

法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3 、第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1 所準用。

查本院民事執行處司法事務官於民國104 年7 月1 日以本院102 年度司執字第109236號裁定（下稱原裁定）駁回異議人之強制執行聲請，異議人於收受送達後10日內具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。

二、本件異議意旨略以：異議人所有門牌號碼新北市○○區○○路0 段00巷0 弄0 號（即整編前臺北縣永和鎮○○街00巷0弄0 號）之房屋（下稱系爭房屋），係坐落於新北市○○區○○段000 ○0000地號土地（下稱系爭土地）上，異議人向前手購買系爭房屋時，其基地所有權固未隨同移轉，然依民法第425條之1 規定，應推定異議人與土地所有人間就房屋基地有租賃關係存在，是異議人即屬土地法第104條所定之承租人，自可主張優先購買權，縱執行法院僅得為形式上認定，然異議人就系爭土地之租賃關係應依民法第425條之1第1項予以肯定，至於拍定人所為否認，則應由拍定人另舉反證，而依訴訟程序尋求解決，要非可逕行否認異議人所得主張之優先承買權等語。

併為聲明：㈠原裁定廢棄。

㈡異議人就系爭土地，權利範圍各為1/4 ，得依拍定條件為優先購買。

三、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，土地法第104條第1項定有明文，其旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用；

至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法104 條之適用，固有最高法院65年度台上字第530 號、62年度台上字第2962號判例要旨可供參照。

惟按未辦保存登記建物之讓與，因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，受讓人與讓與人間如無相反約定，讓與人係將該建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年第2 次民事庭庭務會議決定意旨參照），申言之，未辦保存登記建物之受讓人於讓與人無相反約定之情形下，僅取得建物之事實上處分權，而無從取得所有權，而依優先承買權不能創設法理，不得以地上建物事實上處分權人之地位主張有優先承買權（臺灣高等法院暨所屬法院100 年法律座談會民執類提案第7 案、99年法律座談會民執類提案第41案研討結果參照）。

再按執行法院於第三人主張優先購買權時，僅得就該第三人是否符合優先購買權之資格，從形式上予以審查，至於該優先購買權是否確實存在，則屬實體爭議，應循訴訟程序加以解決，非執行法院於執行程序中所得加以審究（最高法院101 年度台抗字第386 號判定意旨參照）。

四、經查，本件異議人固主張系爭房屋為其父母向前手購買，已由其取得所有權等情，雖據異議人提出房屋稅籍證明書、用電證明書、房屋稅繳納同意書、買賣同意書、土地謄本、戶籍謄本等件影本在卷為證，然系爭房屋未辦理建物登記之事實，有新北市中和地政事務所104 年6 月18日新北中和地資字第0000000000號函附於執行卷內可憑，是縱異議人所稱買受系爭房屋乙節屬實，及系爭房屋之納稅義務人變更為異議人，仍因系爭房屋為未經保存登記之不動產，揆諸上開說明，異議人至多係取得系爭房屋之事實上處分權，而無從取得系爭房屋之所有權，即與民法第425條之1 所規定，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋「所有權」讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形有別，則依前揭優先承買權不能創設之法理，異議人以系爭房屋事實處分權人之地位主張有優先承買權，於法未合。

準此，執行法院依形式上審查，認異議人並無優先承買權而裁定駁回其聲請，尚無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

至於系爭房屋所有權歸屬及異議人對於系爭土地有無優先承買權，核屬實體爭議，應由異議人循訴訟程序加以解決，非執行法院於執行程序中得以審究，併予敘明。

五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
民事第四庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 張誌洋
法 官 宋泓璟
以上正本與原本無異。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
書記官 楊玉寧