臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,訴,3006,20170516,2

臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第3006號
原 告 張楊玉葉
訴訟代理人 張雅玲
被 告 安達金屬工業有限公司
法定代理人 王群文
上列當事人間因請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號房屋騰空遷讓返還原告；

並應自民國一○五年六月一日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰元。

被告應給付原告違約賠償金新臺幣參拾萬元。

被告應將公司登記地址，自門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號辦理遷出登記。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。

且不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項、第256條分別定有明定。

查本件原告起訴時訴之聲明為：(一)被告王群文應將門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0號房屋騰空遷讓返還原告。

(二)被告應給付自民國105年1月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）112,500元。

(三)被告應給付違反租賃契約之違約金。

（四）請求變更公司登記。

嗣於本院105年12月22日審理時，訴之聲明第（二）項減縮應受判決事項之聲明項為：被告應給付自105年6月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告112,500元。

另於本院106年3月7日更正並補充訴之聲明為：(一)被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0號房屋騰空遷讓返還原告。

(二)被告應給付自105年6月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告112,500元。

(三)被告應給付原告違反租賃契約之賠償金300,000元。

（四）被告應辦理公司遷出上開地址之變更登記。

核與首揭條文規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造於民國102年7月19日簽訂租賃契約，約定將原告所有之門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自102年8月1日起至107年7月30日止，每月租金為112,500元，租金應於每月1日繳納，押租金為300,000元，並由被告負責人王群文簽發支票代替現金給付租金。

嗣因被告負責人所簽發之前開支票於104年6月1日不獲兌現，且遭銀行列為拒絕往來戶，又被告自104年7月1日起即拖延給付租金，經原告多次催討未予置理，俟經本院三重簡易庭調解程序（104年度司重簡調字第794號），被告同意於104年11月3日給付前所積欠之租金，迺被告遲至原告聲請強制執行之104年12月23日當日始付清租金。

詎被告復自105年1月1日起未依約給付租金，屢經原告催討仍未給付，迄今已積欠達5個月以上，嚴重違反契約內容與誠信，原告乃於105年3月17日以台北信維字第936641號存證信函催告被告應於7日內給付所積欠租金，被告仍置之不理，遂依租賃契約第11條規定，於105年4月28日以台北信維字第953600號存證信函為終止租約之意思表示，並請被告於5日內騰空返還系爭房屋予原告。

又被告應依租賃契約第5條、第9條約定，按逾期給付租金日數給付原租金五倍計算之違約金作為賠償金，由押租金扣抵之。

另被告並應將公司登記地址辦理變更登記自系爭房屋遷出。

爰依租賃契約及民法第767條第1項前段規定，提起本訴。

並聲明：（一）被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0號房屋騰空遷讓返還原告。

(二)被告應給付自105年6月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告112,500元。

(三)被告應給付原告違反租賃契約之賠償金300,000元。

（四）被告應辦理公司遷出上開地址之變更登記。

二、被告則以：伊確實有積欠原告租金。另伊日前亦有給付部分所積欠的租金約100餘萬元，希望可以再給伊一些時間將租金還清後繼續承租等語。

三、兩造之爭點及本院之判斷：原告主張上開事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、本院三重簡易庭調解筆錄、存證信函暨回執各2份等影本資料為證（見本院卷第14至21頁），且被告亦不否認積欠原告租金之事實，堪認原告主張之事實為真。

是本件需審究者：（一）原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，是否有據？（二）原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？（三）原告可否請求被告給付違約之賠償金？若可，請求金額以若干為適當？（四）原告可否請求被告辦理遷出登記？

（一）原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，是否有據？ 1、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

租人應依約定日期，支付租金。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段及第455條前段分別定有明文。

2、經查，原告主張其前與被告就系爭房屋簽訂租賃契約，約定租期自102年8月1日起至107年7月30日止，每月租金112,500元，租金應於每月1日繳納，押租金為300,000元。

茲以被告自104年7月1日即有拖延給付租金情事，期間雖經法院調解、強制執行程序，被告始行給付前所積欠之租金額；

然被告復自105年1月1日起未按期繳納租金，原告遂於105年3月17日以台北信維字第936641號存證信函催告被告給付租金，於同年4月28日以台北信維字第953600號存證信函通知被告，終止兩造間系爭房屋之租賃關係，業據原告提出系爭房屋租賃契約書、存證信函（均為影本）為證，且此部分亦為被告所不爭執，堪信為真。

職此，兩造間就系爭房屋之租賃關係既已於105年4月28日終止，原告依租賃契約法律關係，請求被告被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，洵屬有據，應予准許。

（二）原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？ 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上1695號判例意旨參照）。

所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。

2、查兩造間就系爭房屋租賃契約既經原告於105年4月28日終止時為止，則自105年4月29日起，兩造間即無租賃關係存在，被告已無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占用，且被告因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，揆諸上開說明，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。

從而，原告於本院106年3月7日言詞辯論期日減縮應受判決事項之聲明，請求被告給付自105年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付112,500元，為有理由。

（三）原告可否請求被告給付違約賠償金？若可，得請求金額以若干為適當？ 1、依據系爭房屋租賃契約第五條約定：「除甲方（即原告）同意繼續出租外，乙方（即被告）應於屆滿之日遷讓交還房屋，絕不得藉詞推諉或作任何主張，應以誠意照原狀搬清交還甲方。

若屆期有拖延情事，其過期日數，乙方應按照原租金之五倍計算作為賠償甲方之違約金，乙方絕不異議（見本院卷第15頁）。

查兩造間就系爭房屋之租賃關係既已於105年4月28日經原告合法終止，且被告迄未將之騰空遷讓返還，則原告請求被告因尚未騰空返還系爭房屋之違約金，自屬有據。

2、衡之系爭房屋每月租金為112,500元，且被告租賃關係終止之翌日起（105年4月29日）即應按過期日數給付違約金。

查自原告終止租賃契約之日起至本件106年4月25日言詞辯論終結之日止，迄今已近1年，本院審酌原告請求給付違約金300,000元，尚屬適當，此部分請求，為有理由。

（四）原告可否請求被告辦理遷出登記？原告主張被告之公司所在地係設於系爭房屋一節，此有本院依職權查詢之公司登記資料在卷足參（見本院卷第32頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

又被告既係無權占用系爭房屋而應將系爭房屋返還原告，則被告將公司所在地設於系爭房屋，自均屬妨害原告系爭房屋之所有權，原告本於所有權人之地位，請求被告辦理公司遷出登記，亦屬有據。

四、綜上所述，原告依租賃契約法律關係、民法第767條、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自105年6月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利112,500元及違約金300,000元；

並請求被告辦理公司遷出登記，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
民事第三庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
書記官 郭祐均