臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,訴,3157,20170525,1

臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第3157號
原 告 林逸峰
訴訟代理人 劉錦隆律師
被 告 詹鴻祥
訴訟代理人 洪瑞燦律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國106 年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；

經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。

查：本件原告於起訴前，兩造前經新北市新莊區公所耕地租佃委員會調解不成立，再由新北市政府耕地租佃委員會調處，因被告不同意調處結果，經新北市政府移送本院審理等情，有新北市政府民國105 年10月6 日新北府地籍字第1051908784號函1 份在卷可參（本院卷第10至76頁），是原告起訴前已履行法定之調解先行程序，其提起本件訴訟，應屬合法，合先敘明。

二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。

查：原告主張兩造間就其所有坐落於新北市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地（權利範圍均為全部，下稱系爭778 、832 、835 地號土地，統稱系爭土地）訂立之耕地三七五租賃契約，因被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，原訂租約無效等語，然為被告所否認，則原告為系爭土地之所有權人、被告為承租人，兩造就系爭土地之耕地三七五租賃契約關係存否既有不明，此等不安之狀態可經由確認判決予以除去，應有即受確認判決之法律上利益，原告於提起本件訴訟，請求確認其就系爭土地與被告間之耕地三七五租賃關係不存在，應有確認利益。

三、又按當事人是否適格，應依原告起訴所主張之事實定之，而非依法院調查之結果定之。

又確認之訴，祇須主張權利、法律關係或其基礎事實存否有不明確者，對於爭執或否認其主張者提起，即為當事人適格（最高法院81年度台上字第2825號判決意旨參照）。

本件原告主張其就系爭土地與被告間之耕地三七五租賃關係不存在，並非就他人間之法律關係提起確認之訴，且本件亦非固有必要共同訴訟，是原告有當事人適格，應堪認定。

至被告所辯原告不具有耕地三七五減租條例之出租人身分，故非適格之當事人等語，縱然屬實（詳後述），係屬原告得否本於出租人地位對被告主張權利之實體事項之抗辯，並非當事人適格問題，合應敘明。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

（一）被告就系爭土地與原告前手即訴外人鄭淑英簽訂臺灣省臺北縣（現改制為新北市）私有耕地租約（莊租登字第41號，下稱系爭租約）。

嗣原告於104 年11月26日以買賣為原因，取得系爭778 、832 、835 地號土地，面積分別為32.77 平方公尺、177.63平方公尺、70.13 平方公尺。

原告繼受系爭土地所有權後，新北市新莊區公所依民法第425條規定，主動將出租人更改為原告，致依新莊區公所之耕地三七五租約登記資料，兩造在形式上就系爭土地存在耕地三七五租賃關係。

（二）被告於102 年以前在系爭832 、835 地號土地上搭蓋鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）及堆置雜物，有新北市政府102 年7 月23日北府農牧字第1022251022號函記載：「823 地號土地有一約15平方公尺之鐵皮構造物」、新北市政府稅捐稽徵處103 年1 月8 日北稅莊一字第1024266315號函記載：「832 地號：…土地面積30平方公尺搭建鐵皮屋非供農業使用…835 地號：…土地面積38.63 平方公尺堆放雜物非供農業使用」及103 年間之現場照片可稽。

而從被告將其搭建之鐵皮屋屋頂及部分牆壁拆除後之照片，可以清楚看見被告搭建之鐵皮屋係用來堆置雜物，並非放置農具或肥料，況系爭土地面積僅104.20平方公尺（應為280.53平方公尺，民事起訴狀顯有誤載），不可能需30平方公尺之鐵皮屋存放農具、肥料，以耕作其餘74.2平方公尺之土地。

佐以被告除系爭鐵皮屋外，尚在系爭835 地號土地堆放38.63 平方公尺之雜物，剩餘面積僅35.57 平方公尺，系爭鐵皮屋顯然亦係用來堆置雜物，足證被告就系爭832 、835 地號土地之一部分，曾有一段時間未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，原訂系爭租約無效。

（三）對被告答辯之意見： 1、就被告所辯原告與其前手簽訂買賣契約前，未以書面通知被告，不得以該買賣契約對抗具有優先承購權之承租人即被告，故認原告當事人不適合一節，依內政部80年4 月25日台內地字第915988號函說明二結論㈠：「按耕地三七五減租條例第15條規定於耕地出售或出典時，賦予耕地承租人有優先承授權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無『能自耕』之限制，亦不得免徵土地徵值稅，且依其土地使用編定之目的而言，與原耕地三七五件租條例第15條之立法意旨已有不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條已有規定，故對於已依法編定或變更為分耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先購買權。」

；

同部80年9 月4 日台內地字第8078052 號函：「本案前經本部80年4 月25日台內地字第915988號函，建請行政院函轉司法院，對最高法院55年度第6 次民刑庭總會會議決議及64年度第2 次民庭庭推總會議決議，有關出租耕地經邊為建築用地，承租人有無優先購買權之內容，作適當調整，經行政院80年6 月15日台內字第19625 號」函覆略為：『. . . . . . 請就土地使用編定及地目變更方面詳行研究檢討，以配合政策』。

本案仍請依本部上開函說明二結論㈠辦理。」

；

同部94年10月7 日台內地字第0940066442號函：「本部80年9月4 日台內地字第0940066442號函：『. . . . . . 內政部80年4 月25日台（80）內地字第8078052 號函說明二結論㈠按耕地三七五減租條例第15條規定於耕地出售或出典時，賦予耕地承租人有優先承受權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無『能自耕』之限制，亦不得免徵土地增值稅，且依其土地使用編定之目的而言與原耕地三七五減租條例第15條之立法意旨已不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條已有規定，故對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先承受之權。』

在案，准此，本案請依該函釋意旨等相關規定辦理。

至於最高法院81年台上字第621 號判決，固得做為參考，惟其既係個案判決而非判例，自不生與本部前揭函釋意旨不符致實務執行窒礙之問題，併此指明」，可知系爭土地之使用分區為住宅區，故原告買受系爭土地時，被告並無優先承買權。

況依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，及最高法院96年台上字第2431號判決意旨，被告既不自任耕作，其耕地租約在其未自任耕作時已失其效力，故縱依最高法院81年台上字第621 號判決，被告之耕地租約在原告買受系爭土地時（即104 年8 月26日）已消滅，其自無優先承買權。

2、被告在系爭土地上搭蓋之鐵皮屋並非農用工寮，此從其拆除後在該鐵皮屋之原址仍留有大量雜物，並堆置垃圾及停放機車，即可證明。

另從系爭鐵皮屋之面積，經新北市政府稅捐稽徵處測量為30平方公尺，而被告在系爭土地上另搭建有被證四照片所示之建物，被告主張該建物係放置耕耘機、抽水機、肥料或其他農具之用，面積不超過3 平方公尺，面積相差懸殊，亦可證明。

3、被告雖辯稱原搭蓋之鐵皮屋因颱風倒塌，故另在新北市○○區○○段000 地號土地上搭建簡易農用工寮云云，惟查被告係因鄭淑英寄發存證信函給被告，主張被告在系爭832 地號土地搭建有一30平方公尺之鐵皮屋，系爭835 地號土地有38.63 平方公尺堆放雜物，均非供農業使用，違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約無效，被告方將該鐵皮屋拆除，並將38.63 平方公尺之雜物清除。

否則該鐵皮屋之地基為水泥地，另搭建之簡易農用工寮地基則為泥土，若鐵皮屋係用以放置農具，因颱風倒塌，被告豈有可能不就地重建，而大費周章，將水泥拆除，另覓其他地點搭建？ 4、不論系爭鐵皮屋是否為農業工寮，均屬違章建築，依內政部93年3 月10日台內地字第0930066140號函，即為未自任耕作，況系爭鐵皮屋並非必要之農用工寮，其原因如下：⑴依系爭鐵皮屋拆除過程照片，可知其屋內放置雜物，並非肥料或農具。

⑵系爭鐵皮屋與系爭832 地號土地高低相差約1 公尺，若放置耕耘機，難以將耕耘機移置於系爭832 地號土地使用，故顯非放置肥料或農具之用。

⑶若係放置肥料或農具，其面積不用大到30平方公尺。

⑷被告在系爭832 地號土地上另搭有1 間木造工寮，目前並未用以放置肥料或農具，若有放置肥料或農具必要，放置在該木造工寮即可，何須再搭建系爭鐵皮屋？⑸姑不論證人黃國雄證稱系爭鐵皮屋之地板及外面均為泥土地，並未鋪設混凝土等語，與事實不符，故其證言不足採。

證人黃國雄證稱系爭鐵皮屋內放置鐵牛車，既為被告所引用，惟由被證4 照片所示，被告並無鐵牛車，可知所謂鐵牛車應係動力機械車輛，被告既係搭建系爭鐵皮屋供停車之用，顯非農用工寮。

（四）為此，爰依民事訴訟法第247條之規定，請求確認兩造間就系爭土地耕地三七五租約之法律關係不存在，並聲明：確認被告就坐落系爭778 、832 、835 地號土地與原告間之耕地三七五租賃關係不存在。

二、被告答辯意旨：

（一）被告否認原告具有耕地三七五減租條例之出租人身分，原告並非適格之當事人，不得提起本件租佃爭議事件： 1、本件為耕地三七五減租條例所生租佃爭議，依同條例第26條第1項規定，可知租佃爭議之當事人以出租人與承租人為限，又依同條例第15條第1項、第3項規定，系爭土地出賣時，被告為承租人，依法對系爭土地有優先承購權，具有物權效力。

2、依105 年3 月9 日新北市新莊區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄所附土地建物查詢資料載明，原告取得系爭土地所有權移轉登記之原因為買賣，然原告與鄭淑英間之買賣契約，並未以書面通知被告，其買賣契約依法不得對抗承租人，有最高法院49年台上字第2385號判例意旨可參。

3、系爭土地是否已編為住宅區用地，原告並未舉證說明，亦不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第15條之適用，此觀最高法院64年台再字第80號判例、81年度台上字第621 判決、97年度台上字第1592號判決要旨，可知系爭土地之使用分區縱為住宅區，並不影響被告行使優先承購權。

（二）被告僅於104 年1 月9 日申請續訂系爭租約後，收受新北市新莊區公所104 年4 月14日新北莊民字第1042065560號函文及檢附之租約，此外，並未收受其他通知，甚至原告申請調解時所附之租約，亦無「出租人更改為原告」之記載，故其所謂之「兩造在形式上就系爭土地存在耕地三七五租賃關係」是否屬實，亦非無疑。

（三）被告有自任耕作，未違反耕地三七五減租條第第16條第1項規定，爰說明如下： 1、於102 年間，系爭832 地號土地上，確實有被告所搭建之簡陋農用工寮存在，然承租耕地上並非不允許搭建農用工寮，此觀最高法院103 年度台上字第2579號判決要旨即明。

2、原告所指之「鐵皮構造物」，實為簡陋農用工寮，係供被告放置耕耘機、抽水機、肥料及其他耕作用具之用，並未違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定。

且原告所指之「鐵皮構造物」，並無裝置水電，顯非供居住之用，甚至原告訴訟代理人於調處時亦表示：「原則視同意鐵皮屋（需符合法律規定）放農機具、肥料且有詢問過承租人，但承租人鐵皮屋加鎖，曾洽承租人表示不願意開鎖，無法查看裡面放置物品。」

，顯見原告無證據證明該「鐵皮構造物」非供耕作之用。

3、被告並無原告於調處時所指「曾洽承租人表示不願意開鎖」或「先前已有請承租人拆除鐵皮屋，但承租人不為所動，所以有寄存證信函告知承租人。」

之情形，因原告只在申請農業用地證明書時，曾因新北市新莊區公所命其於102 年7 月2 日會勘，而於同年6 月27日發函通知被告，並未要求被告到場或開鎖，有被證3 原告調處時所提出之通知書可稽。

4、原告於調處時所提出之「承租人拆除後現狀拍攝照片」，亦非事實，該照片應該是103 年間，系爭832 地號土地上之農用工寮因颱風倒塌後拍攝，事後被告已經將遺留物清除乾淨，然被告所有之耕耘機、抽水機、肥料或其他耕作用具仍需有地方放置，遂另在新北市○○區○○段000 地號土地上搭建簡易農用工寮放置農具，可證系爭832 地號土地上之「鐵皮構造物」，確屬供耕作之用。

又無論是原告所稱之「拆除後之照片」或被告所指之「颱風倒塌後所拍攝」，由該照片明顯可以看出建物已無屋頂或牆壁，當然不可能再放置農具或肥料，至於原告所稱之「雜物」，則為原有農用工寮所遺留之物品，當時尚未清除，現早已清除完畢。

5、系爭土地面積總計280.53平方公尺，並非原告所稱104.20平方公尺，有臺灣省臺北縣私有耕地租約、新北市新莊區公所租佃委員會105 年3 月9 日調解程序筆錄所附土地建物查詢資料各1 份可證。

又參諸系爭租約，被告除系爭土地外，另向財政部國有財產署承租坐落新北市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭779 、822 、836 、837 地號土地），共計土地7 筆。

又上開土地4 筆（即系爭779 、822 、836 、837 地號土地），雖被告在出租人補償後，已於103 年初放棄耕作權，但仍與私有土地出租人及財政部國有財產署訂有耕地租約，繼續耕作，該4 筆土地面積合計亦達804.01平方公尺，因此被告於當地耕作面積達1,084.54平方公尺，使用面積約30平方公尺之農用工寮存放農具、肥料等物，並無任何可疑之處。

甚至依原告自行提出之新北市政府102 年7 月23日北府農牧字第1022251022號函，卻稱：「832 地號土地有一約15平方公尺之鐵皮構造物」，可見該農用工寮面積是否為30平方公尺，亦非無疑。

再依被證4 所示建物面積，確實較系爭鐵皮屋面積狹小，故被告除將部分農具、肥料移至他處外，甚至部分農具還放置於該建物外，有被證4 第2頁所示之照片甚明，足證被告有使用系爭鐵皮屋存放農具、肥料等物之必要。

（四）原告主張或新北市政府耕地租佃委員會調處結果，係以新北市政府稅捐稽徵處103 年1 月8 日北稅莊一字第1024266315號函為據，應有不當： 1、新北市新莊區公所於105 年2 月18日現場會勘時，系爭土地之情形：「豐年段778 、832 二筆土地現植木瓜、香蕉、橘、番石榴、青花菜、芹菜、結球萵苣、蔥等；

835 地號土地現植木瓜、金桔、桂竹、番石權及香椿等。」

、「現地號土地上無即有建物。」

，有現地會勘紀錄可證（被證8 ）。

至於原告主張「相對人是在申請人主張其未自任耕作後，才將鐵皮屋拆除，有照片為證。」

並非事實，而且也無證據證明其所指之「鐵皮屋」非供耕作之用。

況該紙照片拍攝於103 年間，原告係在104 年11月26日始登記取得系爭土地所有權（原因發生日期為104 年8 月26日），原告於104 年12月28日申請租佃爭議調解前，從未向被告主張「未自任耕作」，被告豈有可能在其主張未自任耕作後，才將其所指之「鐵皮屋」拆除。

2、就新北市政府稅捐稽徵處103 年1 月8 日北稅莊一字第1024266315號函，分述如下：⑴系爭778 地號土地係供農業使用，並無疑問。

⑵系爭835 地號土地部分雖記載：「土地面積38.63 平方公尺堆放雜物非供農業使用」，但據當日所拍攝之照片（被證10）顯示，該土地係搭建絲瓜棚，且僅小部分絲瓜棚下有放置籮筐等農具，並無函文所稱之「堆放雜物非供農業使用」之情形，更非僅「餘面積31.50 平方公尺種植地瓜葉等供農業使用」。

況縱有此情形，亦應適用耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…四、非因不可抗力繼續1 年不為耕作時。

…」處理，而非適用同法第第15條之規定處理。

⑶上開函文雖稱「鐵皮屋非供農業使用」，然依最高法院103 年度台上字第2579號判決要旨指明「承租人得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用」，故是否「非供農業使用」，仍應視該鐵皮屋是否為「便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用」而定，而非蓋有建物，即率然認定非供農業使用。

且稅捐機關因現行田賦停徵，故從嚴認定，或有其理由，但於租佃爭議訴訟中，非當然有確信力。

況上開函文不但未經被告說明，也未經行政爭訟，故請貴院斟酌被告所提各項主張，認定被告有無自任耕作。

⑷觀諸系爭832 地號土地之3 張照片，其中由內側拍攝之照片，清楚可見該鐵皮屋地板係高架離開地面，不但農地土壤未受破壞（故被證8 現地會勘紀錄載明為農用），也可證明被告未曾開挖地基或澆灌水泥，故該鐵皮屋實係簡陋農用工寮無疑。

⑸鄭淑英收受上開函文後，不但未洽被告舉證或說明，更未依法提起復查或行政爭訟，使真相得以明確，反而是在原有租約屆滿後，未申請收回土地而依法與被告續訂租約，甚至與被告另訂租佃分管契約書（被證6 ）。

因此，縱被告有「未自任耕作」（假設用語），鄭淑英上開行為，亦引起被告之正當信任，以為鄭淑英不再主張耕地三七五減租條例第16條之規定，然其事後卻轉賣原告，由原告提出本件租佃爭議，因原告亦為鄭淑英代理人，其行為顯有違誠實信用原則。

（五）鄭淑英於103 年12月22日寄發新莊郵局存證號碼第001216號存證信函（原證2 ）後，仍自104 年1 月1 日起至109年12月31日止，與被告續訂系爭租約6 年，此觀上開新北市新莊區公所函文主旨表示「臺端申請續訂本所『莊租登字第41號』私有耕地租約內之耕地，因出租人未申請收回，依照耕地三七五減租條例第20條及第5條規定准由臺端續定租約，請查照。」

顯見鄭淑英亦自知該存證信函並無理由，否則豈有不申請收回系爭土地之理。

（六）原告於106 年2 月14日提出之照片5 紙，無從證明該農用工寮，非作為被告放置耕耘機、抽水機、肥料及其他耕作用具之用，且證人黃國雄於同日審理時證稱：其中放置農具、肥料及鐵牛車等語，依最高法院103 年度台上字第2579號判決要旨，被告未違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定甚明。

貴院卷第170 頁右下照片顯示之水泥坡道，係因系爭土地與附近土地高度有明顯落差，故該農用工寮係高架離開地面，必須設置坡道供耕耘機下田耕作，由坡道存在，反證該農用工寮係被告放置耕耘機之處所。

貴院現場履勘時，系爭832 地號土地上所斜放之水泥板，其作用乃供耕耘機由此處爬坡前往至系爭835 、836 、837地號土地耕作。

再以系爭832 、835 地號土地臨近住宅區，附近居民經常任意丟棄垃圾，非被告所堆置。

再以系爭832 地號土地現有木造工寮，並有放置農具，有貴院履勘筆錄可佐，該木造工寮是在系爭鐵皮屋拆除後才興建。

鐵牛車部分為原證4 第2 張照片，及貴院履勘筆錄第10張照片，足見有鐵牛車存在，第3 張照片有抽水機，亦屬農用機械。

（七）爰答辯聲明：原告之訴駁回。

三、系爭土地原為鄭淑英所有，鄭淑英以買賣為原因，於104 年11月26日辦理所有權移轉登記予原告。

又鄭淑英與被告就系爭土地，有依三七五減租條例之規定，簽訂系爭租約等事實，業據原告提出系爭土地之土地建物查詢資料影本3 紙、新北市新莊區地籍圖查詢資料影本1 份、臺灣省臺北縣私有耕地租約影本1 份、系爭土地之土地登記第一類謄本影本3 份在卷可稽（本院卷第35至45、153 至155 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、本件原告主張其為系爭土地所有權人，並繼受鄭淑英與被告簽訂之系爭租約，因被告承租使用系爭土地有耕地三七五減租條例第16條第1項未自任耕作之情形，爰依同條例第16條第2項規定，請求確認系爭租約無效，並聲明如前。

被告則以前詞置辯，是本件爭點應為：⒈原告得否基於系爭土地所有權人及出租人之身分，對被告主張權利？⒉被告就系爭土地是否有未自任耕作之情形？茲分述如下：

（一）按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。

出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第15條第1項、第3項定有明文。

又耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第15條第1 、2 項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第3項之規定，其契約不得對抗承租人。

所謂不得以其契約對抗承租人，固係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力，第三人不得以出租人之地位訴請交還（最高法院49年台上字第2385號判例、65年台上426 號判例參照）。

再按土地法第82條所謂「凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用」，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第83條之規定自明。

自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第15條之適用（最高法院64年台再字第80號判例參照）。

（二）查：本件原告於104 年11月26日，以買賣為原因，自其前手鄭淑英處取得系爭土地之所有權，為原告所不爭執（本院卷第144 頁）。

又被告所辯鄭淑英有於系爭土地出賣時，未將出賣條件以書面通知被告之事實，為原告訴訟代理人於審理中所不否認，並僅以被告於買賣之前已違反租賃契約，當時租賃關係已經不存在，及系爭土地變更為住宅區以後，承租人即被告已無優先承買權，故地政事務所始受理所有權移轉登記等語置辯（本院卷第144 頁），且本件原告亦未提出鄭淑英於出賣系爭土地前，有將出賣條件書面通知被告，或被告放棄該優先承買權之證據資料，故認被告所辯鄭淑英出賣系爭土地時，未通知其行使優先承買權一節，堪以認定。

（三）原告雖援引內政部80年4 月25日台內地字第915988號函、同部80年9 月4 日台內地字第8078052 號函、同部94年10月7 日台內地字第0940066442號函之法律見解，認：耕地三七五減租條例第15條規定於耕地出售或出典時，賦予耕地承租人有優先承買權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無「能自耕」之限制，亦不得免徵土地徵值稅，且依土地使用編定之目的而言，與耕地三七五減租條例之立法意旨已有不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條已有規定，故對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用等語。

惟以上開內政部函釋內容，並非法律或最高法院判例，並無拘束法院之效力，亦不得憑此限制人民之私法上之權利。

又參諸耕地三七五減租條例第15條第1項、第3項所載，並無明文規定所謂耕地已依法編定或變更為非耕地使用時，即無該項法律條文之適用。

再以耕地三七五減租條例第17條、平均地權條例第77條固就耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約，及因此終止租約收回耕地之補償方式有所明文，然出租人於此情形下縱得終止租約，並非表示其於終止租約前出賣耕地時，即不負通知義務。

復以耕地三七五減租條例第15條之立法意旨，除扶植自耕農外，亦有使土地所有與使用合一及法律關係單純化之目的，並賦予該項優先承買權具有物權效力，強度甚高，尚不得任意以解釋方式予以剝奪，且實務上耕地縱依法編定或變更為非耕地使用，承租人原來農業用途並非立即變更，期間出租人欲出賣耕地，若能通知承租人以同一條件承買，對承租人有相當的實益，對出租人亦無特別不利，並得達到上開土地所有與使用合一之目的，而若逕由第三人買受該耕地，第三人縱得終止租約，然於終止前仍須忍受承租人使用該土地，亦需負擔收回耕地之補償，徒使法律關係更加複雜。

準此，上開內政部函釋所持限制耕地三七五減租條例第15條使用範圍之見解，顯然增加法律所無之規定，且不當剝奪承租人之優先承買權，原告援引上開內政部函釋之法律見解為主張，自無理由。

（四）又原告主張被告於買賣之前已違反租賃契約，當時租賃關係已經不存在云云，惟原告既不得以出租人之地位對被告主張權利，自應包含買賣前後所生之權利均不得主張，故縱使被告於原告買受系爭土地前有未自任耕作之情事（假設語氣，非本院認定之事實），亦不得由原告主張系爭租約無效。

至原告經地政事務所受理辦理系爭土地之所有權移轉登記，與其是否得以出租人身分對被告主張權利無涉，尚不得因此即為有利於原告之認定。

（五）綜上所陳，鄭淑英就系爭土地所為之出賣行為，既未書面通知被告行使優先承買權，原告自不得以其與鄭淑英間就系爭土地所為之買賣及所有權移轉登記行為對抗被告，即原告不得本於所有權人及出租人之地位對被告主張權利，故原告以被告有耕地三七五減租條例第16條第2項未自任耕作之情形為由，主張系爭租約無效，為無理由。

又原告既有上開不得對被告主張權利之事由，則被告是否有三七五減租條例第16條第2項未自任耕作情形之爭點，應無再行審究之必要，附此敘明。

五、從而，原告請求確認被告就系爭土地與原告間之耕地三七五租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及其他未經援用之證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 張誌洋
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 25 日
書記官 李佳寧