臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,重訴,207,20170505,2

臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第207號
原 告 顏守銓
訴訟代理人 張逸婷律師
被 告 李勝正
訴訟代理人 葉恕宏律師
葉偉翔律師
上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國106年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖616(A)所示面積108.30平方公尺之三層地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人。
原告以新臺幣肆佰壹拾貳萬元供擔保後，得為假執行。
如被告以新臺幣壹仟貳佰參拾肆萬陸仟貳佰元預供擔保，免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由

一、原告主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為伊與其他共有人所有，被告所有之門牌號碼新北市○○區○○街00號之三層房屋為未辦保存登記之建物（下稱系爭房屋），無權占有系爭土地，伊為土地共有人之一，爰依民法第767條第1項、第821條之規定，有權為全體共有人之利益，請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地予原告及其他共有人全體，故提起本件訴訟。

並聲明：如主文所示。

原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)系爭房屋自54年興建完成迄今已歷史久遠，系爭土地之其他共有人均明知且未曾表示異議，相互容忍各共有人占有一定之範圍管理使用逾50餘年，其繼受人亦相沿成習而相安無事，得以間接推知各該共有人有承諾伊使用該特定區域建築系爭房屋之效果意思，成立默示分管協議。

(二)系爭土地之共有人亦於98年12月14日就系爭土地之管理、使用及收益合意簽署成立共有土地分管契約書（下稱系爭分管契約），足徵系爭土地之共有人已就系爭土地之管理成立明示之分管協議，依該分管契約之「蘆洲市○○段000地號共有土地分管配置圖」，其中編號14所示之位置面積為102.63平方公尺之土地即交由伊及訴外人李連貴管理、使用及收益，故伊於分管配置圖編號14所示之位置範圍內之土地建築系爭房屋即具備合法之占有權源。

(三)不動產之經濟價值極高，依社會一般交易習慣，購買不動產前均會先行瞭解不動產之現存狀況、使用情形、周邊環境等要素，據以為是否購買該筆不動產之參考。

本件原告購買系爭土地持分之初，理當知悉或由出賣人得知土地位置、現存使用狀況等，衡酌情形後仍欲購買者，則應受原共有人間所成立之分管契約拘束，故伊依系爭分管契約非無權占有人，伊有權占有系爭土地並合法興建系爭房屋。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張系爭土地為伊與其他共有人所有，業經提出土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷一第12-25頁）。

又系爭房屋為未辦保存登記之建物，房屋權利人為被告，系爭房屋占用之位置及面積，有新北市三重地政事務所105年9月14日新北重地測字第1053825759號檢附之複丈成果圖（即附圖）、現場照片（見本院卷二第8、9、25至33頁）可稽，復為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之：各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。

次按，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。

原告主張被告所有之系爭房屋占用系爭土地，並無合法權源等語，惟被告否認，並以前詞置辯，故本件爭點應為：（一）被告得否主張依54年間之默示分管協議，為占有系爭土地之合法權源？（二）被告得否主張依98年12月14日成立之系爭分管契約為占有系爭土地之合法權源？茲判斷如下：

(一)被告得否主張依54年間之默示分管協議，為占有系爭土地之合法權源？1.按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院29年度上字第762號判例可資參照。

又知悉，並不等同於同意，某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之（最高法院95年度台上字第2952號判決意旨參照）。

2.經查，被告雖稱系爭房屋自54年興建以來其他共有人均未表示異議互相容忍，得推知各該共有人有承諾其使用該特定區域之默示分管意思存在等語。

惟被告就其上開主張，並無提出共有人有何舉動或其他情事得以推知其等有默示同意之證據以資證明，依前揭實務見解，自不得認定共有人間就被告於系爭土地興建系爭房屋有默示之分管協議存在，被告依此抗辯，洵非可採。

(二)被告得否主張依98年12月14日成立之系爭分管契約，為占有系爭土地之合法權源？1.按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權，98年1月23日修正前民法第818條定有明文。

次按，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。

又上開條文嗣於98年1月23日修正為：「共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」

參酌其修正之立法理由略以：本條意旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，若共有人在此基礎上已有分管協議，法律自應尊重。

縱使各共有人依該協議實際可為使用或收益之範圍超過或小於應有部分，亦屬契約自由範圍等語，可知本條之立法意旨係規定共有物使用收益權能之基本分配，若共有人在此基礎上已有分管協議，法律自應尊重，縱使各共有人依該協議實際可使用或收益之範圍超過或小於應有部分，亦屬契約自由範圍。

故民法第818條增訂「除契約另有約定外」，肯認共有人關於共有物使用收益分配之約定，係屬分管協議。

又分管契約，倘係共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，依前開說明及最高法院見解，此種契約須為共有人全體訂定，始能成立；

故共有人欲對共有物之特定部分為占有、收益而成立分管契約，即須徵得共有人全體同意，亦無從依據98年1月23日修正後民法第820條第1項主張得依據多數決決議方式劃定使用範圍。

2.承上，民法第820條第1項及第818條彼此間規範效力既不同，則適用上開規範之共有物事項即應有所區辨。

申言之，民法第820條所規定之共有物管理，僅指共有物之保存、改良與利用而言；

至於共有物之使用、收益及共有物之處分、變更不包括在內，對於共有物之使用收益，自不得以民法第820條第1項規定多數決方式決定之。

從而，共有物之使用、收益仍應依民法第818條規定處理，由共有人全體共同協議定之，若無共有人全體同意以契約約定，各共有人只得各按其應有部分比例，對共有物之全部為使用、收益。

準此，對共有物特定部分之使用、收益，共有人尚不得依多數決方式決議為之。

被告雖提出系爭分管契約並主張縱當時系爭土地所有權人李炎照未在系爭分管契約簽名，惟被告依民法第820條已取得全體共有人逾三分之二多數同意此分管協議云云。

然民法第820條應僅只於共有物保存、改良與利用而言，已如前述，本件就共有物特定範圍之占有、使用即應適用民法第818條，無從依據民法第820條第1項規定主張得依據多數決決議方式劃定使用範圍，是被告執系爭分管契約證明其非無權占有系爭土地，即屬無據。

3.被告復辯稱系爭土地之共有人，於98年12月14日已就系爭土地之管理、使用及收益合意簽署系爭分管契約，其有合法占有權源等語。

就此部分，原告雖自承於104年12月1日向訴外人李針敦購買系爭土地持分當時已知系爭房屋坐落於系爭土地上（見本院卷二第175頁），惟原告復主張其當時認為被告就系爭房屋坐落於系爭土地並無合法占有權源，且就系爭分管契約，除對訴外人李錫欽及李長其之簽名不爭執外，否認系爭分管契約之形式及實質真正等語。

故本院應審究系爭分管契約是否得拘束原告？ (1)經查，系爭分管契約第6條約定：「共有人持份面積及各自分管取得之土地位置詳如附表及附圖配置」等語，可知共有人間協議之真意在於使各共有人得於附圖所示之各特定部分為占有、使用，則揆諸上開見解，其等所成立之分管協議，依民法第818條規定，須徵得共有人之全體同意，方得拘束全體共有人。

再者，系爭分管契約於98年12月14日簽訂當時，登記為系爭土地之所有權人，共有36人，此有新北市三重地政事務所105年6月4日新北重地資字第1053819186號函（見本院卷一第158-159頁）在卷可稽。

然系爭分管契約並未見當時共有人之一訴外人李炎照之簽名，為兩造所不爭執，故應認系爭分管契約並未經全體共有人之同意及簽名，自難認被告已得其他全體共有人同意，得由其分管使用如系爭分管契約附圖編號14號所示之特定範圍（即複丈成果616( A)之部分）。

(2)除證人李錫欽、李長其於系爭分管契約上之簽名為原告所不爭執外，其他均為原告所否認，則被告雖以證人李錫欽於本院審理時證述其親自找各共有人於系爭分管契約簽名等語（見本院卷二第88-98頁），辯以系爭分管契約均已由當時土地共有人親自簽名云云，惟依證人李錫欽之證述可知，雖有部分共有人在其面前親簽，然有部分共有人之簽名為其委託該共有人之子女或親戚轉交簽名或由他人所代簽（見本院卷二第91、92、95、96、98頁），從而，系爭分管契約之簽名是否均為各共有人所親簽，仍容有疑義。

況依證人李錫欽證稱：伊當時是拿系爭分管契約本文及各自分管配置代號書面給各共有人簽名，當初是交由代書大概畫一下，沒有很精準，共有人都簽完名後，才將書面整合為一份，這時圖面已經出來，再交付各共有人含圖面之完整系爭分管契約等語（見本院卷二第91-94頁），可知當時各共有人簽立系爭分管契約時，僅取得該分管契約之本文部分及各自分管配置代號之書面，並未見分管配置圖及附圖，然依系爭分管契約之本文觀之，尚無從得知各共有人實際配置之位置及面積大小，從而，各共有人簽名時既無附圖，如何能證明各共有人就占用特定之部分已成立分管契約，亦有疑義。

為此，縱系爭分管契約均由各共有人簽名，然尚無法確認各該共有人於立約時已同意被告使用系爭土地如配置圖編號14之特定位置。

(3)又被告另辯稱原告僅有系爭土地3/70應有部分，原告提起本件訴訟係基於損害被告之目地意圖使其受有重大損害，為權利濫用云云。

惟權利濫用既係對權利行使之限制，必須權利人行使權利主觀以損害他人為主要目的，且客觀上所取得之利益與他人之損害顯不相當始足以構成權利濫用。

經查，原告為系爭土地之共有人之一，其本於共有人之地位，請求被告將無權占有之土地騰空返還與原告及其他共有人，尚不得僅以原告就系爭土地之持份作為衡量之標準。

原告行使權利之結果，雖使被告於其上之系爭房屋遭拆除，惟原告之請求為其權利之正當行使，且未逾越必要之範圍，其客觀上取得之利益與被告所受損失非顯不相當，且被告亦未提出證據證明原告提起本件訴訟主觀係以損害被告為目的，故其所辯，亦不符權利濫用之要件。

又被告復稱拆除系爭房屋將因此導致連續壁之其他房屋遭破壞云云，惟就此部分被告並無提出證據以實其說，原告業於本院準備程序敘明該三棟房屋是分開的，並無因拆除系爭房屋而影響其他房屋之結構安全等語（本院卷二第175頁），為此，被告所辯，應無足採。

五、綜上所述，原告基於民法第767條、第821條之法律關係，請求被告拆除如主文所示之建物並返還土地為有理由，應予准許。

兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 5 日
民事第二庭審判長法 官 陳映如
法 官 陳翠琪
法 官 洪韻婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 5 日
書記官 楊璧華