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臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第446號
原 告 張浩緯
訴訟代理人 蔡順雄律師
複 代理人 徐胤真律師
訴訟代理人 鄭凱威律師
被 告 陳素慧
訴訟代理人 詹素芬律師
陳素梅
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬壹仟陸佰柒拾貳元，及自民國一○六年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告如以新臺幣參萬壹仟陸佰柒拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。
次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度臺上字第1573號判決意旨參照）。
本件原告起訴時之聲明原為：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）6,400,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：⒈被告應就門牌號碼新北市○○區○○街0 巷0 ○00號9 樓建物暨其坐落土地（下稱系爭房地）所擔保債權之本金於500,000 元之範圍內對合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）為清償。
⒉被告應給付原告214,200 元，及自民國105 年5 月15日起至履行聲明第1項之日止，按月給付原告105,500 元（見本院卷一第10頁至第11頁）；
嗣因被告補足貸款差額500,000 元，原告遂不再主張解除契約，惟追加請求被告應給付原告違約金及租金損失，暨返還溢付之貸款及代被告繳納之管理費、水電費，因而變更訴之聲明為：被告應給付原告1,019,885 元，及自106 年1 月10日民事變更聲明狀送達之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷一第170 頁）。
經核原訴與變更及追加之訴間有相當之關連性，且原訴之證據資料得於變更及追加之訴審理時予以利用，依前開規定，可認原訴與變更及追加之訴之請求基礎事實係屬同一，原告所為訴之變更及追加，於法有據，應予准許。
之後，原告於106 年3月21日具狀撤回租金損失之請求，減縮訴之聲明為：被告應給付原告936,918 元，及自106 年3 月21日民事變更聲明狀送達之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷二第8 頁）。
嗣因計算錯誤，再於106 年9 月28日當庭減縮訴之聲明為：被告應給付原告886,918 元，及自106 年3 月21日民事變更聲明狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷三第32頁）。
核上開變更均為減縮應受判決事項之聲明，亦應准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠依系爭契約第8條第1項約定，被告應給付違約金854,400元：⒈原告於103 年12月7 日與被告之代理人陳素梅就系爭房地訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以9,200,000 元向被告購買系爭房地，原告除當場交付簽約金400,000 元外，又於同年月8 日、15日各交付1,000,000 元、1,800,000 元，總計已支付被告3,200,000 元。
嗣原告為履行契約，欲為尾款6,000,000 元之支付，然原告的貸款銀行合作金庫板橋分行表示，因被告原貸款餘額為6,500,000 元，依其內部作業程序，須由被告先將其原貸款餘額與尾款之差額500,000 元補足（下稱貸款差額），始能將尾款6,000,000 元匯至被告指定帳戶作為尾款之清償，且系爭契約第3條第6項、第4條第2項亦有相同意旨之約定，原告乃於105年3 月11日、同年4 月13日以存證信函催請被告儘速補足前開貸款差額，詎被告遲至105 年12月6 日方配合辦理，致使原告遲遲無法支付尾款順利完成交屋程序，嚴重損害原告權益，並已違反系爭契約第3條第6項、第4條第2項之約定。
又依系爭契約約定，被告應於完稅前將差額1 次以現金補足，而原告係於103 年12月15日給付被告完稅款，故被告自103 年12月15日起即有違約情形，復依系爭契約第8條第1項約定，原告可按日請求被告支付已付價金千分之一之違約金，惟原告僅以首次催告函被告收受日起即105 年3 月14日起算違約金，則自105 年3 月14日起，至105 年12月6 日止之違約金，共計854,400 元（計算式：3,200×267＝854,400 ）。
⒉被告雖辯稱抵押權設定義務人係原告之母即訴外人蔡淑鈴，與合約不符，原告根本未如存證信函所述已備妥6,000,000元云云。
然系爭契約第3條第3項約定「買賣標的產權移轉登記之名義人得由甲方（即買方即原告）指定…」，可知原告雖為系爭房地之買受人，但仍得指定代書將系爭房地登記於蔡淑鈴名下，並無任何不合理之處，此亦經臺灣新北地方法院檢察署檢察官查明無任何不法之處，而以105 年度偵字第27733 號為不起訴處分。
再者，系爭契約並未限制尾款應以何人名義清償之，故原告指定代書將系爭房地登記於蔡淑鈴名下後，由蔡淑鈴向合作金庫板橋分行貸款並代為清償尾款，實難謂有何與合約不符之情事。
況且，觀諸系爭房地第一類登記謄本可知，蔡淑鈴係於104 年12月30日以系爭房地辦妥第二順位最高限額抵押權之登記，即於斯時原告確已備妥尾款支付，故存證信函所述並無任何不實之處。
㈡依民法第179條規定，被告應返還蔡淑鈴32,518元，此債權業經蔡淑鈴於106 年3 月9 日讓予原告，故被告應給付原告32,518元：⒈合作金庫板橋分行於105 年12月12日依蔡淑鈴之委託撥款5,978,805 元予被告之原貸款銀行即合作金庫三峽分行，蔡淑鈴復於同日匯款22,041元予被告，總計支付6,000,846 元，然所應支付之尾款金額僅為6,000,000元，故有溢付846元之情形，蔡淑鈴自得依民法第179條之規定，請求被告返還溢付之846 元。
⒉依系爭契約第6條之約定，交屋前之水電費、管理費等均應由被告負擔之。
被告雖已於105 年12月15日交屋，惟交屋前並未繳清管理費27,339元、電費3,283 元、水費1,050 元，而上開費用已由蔡淑鈴先行代為繳納，故蔡淑鈴得依民法第179條之規定，請求被告返還上開費用。
⒊上述蔡淑鈴得請求被告返還之金額共計32,518元（計算式：846 ＋27,339＋3,283 ＋1,050 ＝32,518），此債權業經蔡淑鈴於106 年3 月9 日出具債權讓與契約書讓與原告，原告並以106 年3 月21日民事變更聲明狀之送達對被告為債權讓與之通知，此債權讓與對被告應已生效，原告自得依法向被告請求之。
㈢綜上，被告應給付原告886,918 元。
並聲明：被告應給付原告886,918 元，及自106 年3 月21日民事變更聲明狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：㈠被告並無於完稅前清償貸款差額500,000 元之義務，且貸款差額500,000 元之清償並非在合約之規範內，因此原告之催告函不發生任何法律效力，原告主張被告應給付違約金854,400 元，顯然無據：⒈系爭契約第3條第6項「為辦理乙方（即賣方即被告）原有抵押權塗銷登記所應清償金額、乙方應納稅額、仲介服務費或其他債務合計超過實際買賣成交總價者，乙方應將差額部分於完稅前1 次以現金方式補足」，係指被告原有抵押權塗銷登記所應清償金額、被告應納稅費、仲介服務費或其他債務，此4 項金額皆須列入計算，「合計」超過本件買賣成交價9,200,000 元，被告始須於完稅前以現金補足。
本件被告僅有抵押權塗銷登記所應清償金額6,500,000 元，並無其他債務，而仲介服務費、應納稅費，絕無超過本件買賣成交總價9,200,000 元，故原告主張被告應於完稅前給付現金500,000 元，顯無理由。
⒉原告固主張上開約定係指「原有抵押權塗銷登記所應清償金額」、「被告應納稅額」、「仲介服務費」或「其他債務合計超過實際買賣成交總價」任一者有差額時，被告均應於完稅前補足云云。
然本條約定若係如原告解釋，條文中應規範「任一」超過實際買賣成交價9,200,000 元，但此條文並無規範此字眼，故原告之解釋明顯係刻意曲解法條之意思，不足採信。
又原告雖主張被告就系爭房地原有之貸款為6,500,000 元，並有7,800,000 元最高限額抵押權之設定，而依系爭契約第2條約定，原告應給付之尾款為6,000,000 元，二者相差500,000 元，故被告應於完稅前給付500,000 元云云，但原告亦明確肯認被告僅有貸款債務6,500,000 元，則依原告之說法，更可證明被告之原有抵押權塗銷登記所應清償之金額僅有6,500,000 元，根本未超過實際買賣總價9,200,000 元，顯不符合系爭契約第3條第6項之約定，但原告卻斷定適用系爭契約第3條第6項，顯見原告上開論述前後矛盾。
⒊原告復主張合作金庫板橋分行之內部作業程序須由被告先將其原來貸款差額500,000 元補足後，尾款始能匯至被告指定帳戶，因被告遲未配合辦理，故其無法支付尾款係可歸責於被告之事由所致云云。
惟依系爭契約第2條第2項第2款「以貸款抵付部分價款者，其付款方式依第4條之約定。」
第4條第1項「甲方預定以本約不動產貸款6,000,000 元以支付尾款」、第4條第2項「…乙方應配合受託地政士查詢並確認有關債務明細、清償金額，除可由甲方向金融機關辦理貸款代償者外，乙方應於交付尾款前清償塗銷抵押權。」
尾款應係以原告向金融機關辦理貸款代償被告原設定之抵押權作為給付方式，即以貸款直接抵付尾款給付。
佐以代書即訴外人吳美玉於未通知被告之情形下，在原告未繳清尾款前，擅自完成系爭房地過戶後，始以簡訊告知陳素梅應提供相關還款帳戶資料，又因陳素梅提供非還款帳戶之存摺，吳美玉以簡訊表示「房貸還款不是直接匯入你的存款帳戶，請看我上禮拜的簡訊說明，須提供那些資料買方的貸款銀行才有辦法還清您的貸款」等情，可知被告之貸款係由原告以尾款之方式直接抵付，且原告應先給付尾款辦理代償程序，否則被告何須提供還款帳戶？至於原告代償後之剩餘貸款差額應於何時給付，系爭契約則無相關規範，被告之貸款銀行收到尾款後會立即通知被告申請清償證明，與原告無關，故不影響原告給付尾款代償程序之進行。
是原告以被告未給付500,000 元為由，遲延給付尾款，顯無理由。
⒋陳素梅曾去電合作金庫三峽分行承辦人即證人錢雅盈，請錢雅盈幫忙與吳美玉聯繫提供還款帳戶，錢雅盈轉述吳美玉表示原告只願意付5,800,000 元或5,900,000 元，並告知被告如此將無法申請清償證明，故被告從無拒絕配合吳美玉確認有關之債務明細及清償金額。
此後吳美玉即無再居中聯繫，被告迫於無奈，遂於105 年1 月28日、同年2 月26日、同年4 月26日委託律師多次向原告發出存證信函，限期原告將尾款撥付至貸款銀行代償，以利被告申辦清償證明，顯見被告於收到尾款之同時，將以早就已備妥之500,000 元清償，否則無法向銀行申請清償證明。
此益徵原告主張因被告未補足貸款差額500,000 元，故無法將尾款撥至被告之貸款銀行，僅係藉口。
㈡原告主張被告應返還原告溢付之846 元，然原告於105 年12月9 日本告知被告即將給付尾款，卻又再次失信，被告隨即聯繫原告委託之鄭凱威律師，鄭凱威律師確認後發現並未匯款，隨即頻頻道歉，又告知105 年12月12日會匯款，並表示會請原告負擔遲延給付之利息（自105 年12月9 日起至同年月12日止），此既係鄭凱威律師承諾被告，豈可謂被告有溢領之情。
㈢原告主張被告應負擔交屋前之管理費、電費及水費共31,672元，惟兩造於103 年12月7 日晚上在社區大廳簽約完畢後，社區總幹事即訴外人許林益得知後即持水、電變更單交付原告辦理相關之戶名變更程序，則被告已交屋完畢。
縱認被告未完成交屋，亦係原告以莫須有之漏水情節提起解約訴訟及拖延給付尾款之給付程序所致，係可歸責於原告，故原告請求被告返還上開費用，並無理由。
並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於103 年12月7 日就系爭房地簽立系爭契約，約定由原告以9,200,000 元向被告購買系爭房地。
原告於簽立系爭契約之同時，當場交付原告簽約金400,000 元之現金，其後又於同年月8 日、15日各匯款1,000,000元、1,800,000元予原告。
其餘尾款6,000,000 元，則約定以貸款支付。
㈡原告總共給付之價金，較約定價金9,200,000 元溢出846 元。
㈢蔡淑鈴有繳交105 年12月15日前之管理費27,339元、電費3,283元、水費1,050元，共31,672元，並已將債權讓與原告。
㈣本件事實經過：⒈103 年12月15日原告提前給付完稅款1,800,000 元給被告。
⒉103 年12月23日被告交門禁卡、遙控器給原告。
⒊103 年12月23日原告向管委會辦理住戶遷入登記表。
⒋104 年1 月8 日吳美玉代書繳付契稅、土增稅後，送件地政事務所辦理過戶。
⒌104 年1 月間原告向地政申請暫停過戶。
⒍104 年1 月20日原告寄發三峽郵局存證號碼第31號存證信函給被告以房屋漏水為由解除契約。
⒎104 年3 月9 日原告對被告以房屋漏水為由提起本院104 年度訴字第924 號返還買賣價金事件。
⒏本院104 年度訴字第924 號返還買賣價金事件訴訟中，管委會不准蔡淑鈴及原告進入社區。
⒐104 年7 月23日被告對原告提侵占告訴，由臺灣新北地方法院檢察署以104 年度偵字第25888 號受理。
⒑104 年12月3 日本院104 年度訴字第924 號返還買賣價金事件宣判，駁回原告之訴，原告沒上訴而確定。
之後吳美玉代書繼續辦理過戶。
⒒104 年12月22日蔡淑鈴簽發6,000,000 元本票。
⒓104 年12月24日系爭房地過戶登記完成。
⒔104 年12月31日吳美玉代書發簡訊通知被告已過戶，要還貸款相關資料。
⒕105 年1 月4 日被告簡訊提供存摺封面，但非還款帳號。
⒖105 年1 月28日被告請律師發金南郵局存證號碼第48號存證信函要求原告文到5 日內付尾款。
⒗105 年2 月26日被告請律師發北門郵局營收股存證號碼第833 號存證信函要求原告105 年3 月5 日前付尾款。
⒘105 年3 月11日原告請律師發敦南郵局存證號碼第455 號存證信函表明未拒絕付尾款。
⒙105 年3 月28日由臺灣新北地方法院檢察署104 年度偵字第25888 號侵占案件不起訴處分。
⒚105 年4 月13日原告請律師發敦南郵局存證號碼第597 號存證信函要求被告7 日內配合辦理尾款支付。
⒛105 年4 月26日被告請律師發金南郵局存證號碼第173 號存證信函要求原告105 年4 月29日前付尾款。
105 年4 月29日被告清償貸款差額500,000 元。
105 年5 月23日被告對原告提起損害賠償事件，由本院105 年度板簡字第1306號受理。
105 年5 月26日原告請律師發敦南郵局存證號碼第813 號存證信函解除契約。
105 年6 月15日本件起訴。
105 年7 月11日被告對原告提詐欺背信告訴，由臺灣新北地方法院檢察署以105 年度偵字第27733 號受理。
105 年9 月23日臺灣新北地方法院檢察署105 年度偵字第27733 號詐欺背信案不起訴。
105 年11月30日原告請律師發敦南郵局存證號碼第1591號存證信函要求原告7 日內配合辦理尾款支付。
105 年12月2 日被告請律師發金南郵局存證號碼第453 號存證信函要求原告文到當日付尾款。
105 年12月13日合作金庫三峽分行出具抵押權塗銷同意書。
105 年12月15日被告交付剩下的鑰匙給原告。
106 年1 月17日臺灣新北地方法院檢察署105 年度偵字第27733 號詐欺背信案再議駁回。
106 年7 月27日本院105 年度板簡字第1306號損害賠償事件宣判，「原告之訴駁回」，上訴中。
㈤系爭契約第4條第2項約定，「乙方原以買賣本約標的物所設定抵押權金額為本金最高限額7,800,000 元正，其所擔保之未償債務約為6,500,000 元，乙方應配合受託地政士查詢並確認有關之債務明細、清償金額，除可由甲方向金融機構辦理貸款代償者外，乙方應於交付尾款前清償塗銷抵押權。
」㈥系爭契約第3條第6項約定，「為辦理乙方原有抵押權塗銷登記所應清償金額、乙方應納稅費、仲介服務費或其他債務合計超過實際買賣成交總價者，乙方應將差額部份於完稅前1 次以現金方式補足。」
㈦系爭契約第5條第1項約定，「本買賣房屋，除契約另有約定外，乙方應於約定交付尾款日104 年1 月20日前騰空完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交甲方管領。
交屋時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由乙方負擔。」
㈧系爭契約第6條第1項約定，「本約標的物應納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等，在交屋前由乙方負擔，交屋後由甲方負擔。」
㈨系爭契約第8條第1項約定，「乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全約付日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。
若經甲方催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」
四、本院之判斷：本件兩造所爭執之處應在於：㈠被告是否有遲延清償500,000 元之貸款差額，及被告清償500,000 元貸款差額後，未告知原告，致原告延後給付尾款，而延後交屋，是否違反契約，而應給付違約金？㈡原告是否因被告遲延清償貸款差額而受有損害？違約金按日以已繳交價款之千分之一計算，是否過高？應否酌減？㈢原告得否向被告請求較約定價金9,200,000 元溢付之846 元？㈣交屋時間為何？交屋前之管理費、水費、電費，應由何人負擔？茲論述如下：㈠被告清償貸款差額有無遲延而違約之情形：⒈按依系爭契約第2條第1項約定買賣總價款為9,200,000 元，第2項約定付款方式為：第一次款（簽約款）400,000 元，原告並已於103 年12月7 日簽約當場交付現金付訖。
第二期款（備證用印款）1,000,000 元，原告並已於103 年12月8 日匯款付訖。
第三期款（完稅款）1,800,000 元，原告於103 年12月15日匯款付訖。
尾款6,000,000 元，約定以貸款抵付，並約定依系爭契約第4條之方式付款（見本院卷一第22頁）。
是原告除以貸款抵付之尾款6,000,000 元外，其餘買賣價款已分別以現金及匯款交付被告，應可認定。
而系爭契約第4條第1項約定「甲方預定以本約不動產貸款6,000,000元以支付尾款... 。」
第2項約定「乙方原以買賣本約標的物所設定之抵押權金額為本金最高限額7,580,000 元，其所擔保之未償債務約為6,500,000 元，乙方應配合受託地政士查詢並確認有關之債務明細、清償金額，除可由甲方向金融機構辦理貸款代償者外，乙方應於交付尾款前清償塗銷抵押權。」
（見本院卷一第22頁）衡其既已約定原設定抵押權所擔保之未償債務，有部分將由原告辦理之貸款代償，則於原告交付尾款（即以貸款代償）前，原設定抵押權所擔保之債務既未完全清償，自無可能塗銷抵押權，是認此部分之契約文字之真意應係規範賣方應於尾款給付前，應先行清償貸款差額，以利尾款給付後塗銷原設定之抵押權，即「乙方應於交付尾款前，清償除甲方可辦理貸款代償金額外之其餘金額，『以利』塗銷抵押權。」
是依前開約定，被告清償原設定抵押權所擔保債務與貸款代償之差額之期限應係在於原告交付尾款之前。
⒉又系爭契約第3條第6項固約定「為辦理乙方原有抵押權塗銷登記所應清償金額、乙方應納稅費、仲介服務費或其他債務合計超過實際買賣成交總價者，乙方應將差額部分於完稅前1 次以現金方式補足。」
（見本院卷一第23頁）惟此係適用於無以貸款交付尾款之情形，此參系爭契約第2條第2項尾款部分之約定，於「以貸款抵付部分價款者，其付款方式依第4條之約定」即明。
雖承辦本件不動產買賣契約之代書吳美玉於本院另案105 年度板簡字1306號損害賠償事件中證稱：「有通知陳素梅最慢就是代償那一天要補500,000 元進來。」
「（你們合約的第3條第6款，提到為了辦理賣方原來的抵押塗銷登記，超過買賣總價，差額要一次以現金補足，何意思？）賣方是6,500,000 元，買方是剩下尾款6,000,000 元，多了500,000 元，通常會再完稅的時候跟他告知超過尾款部分的500,000 元請他提前去還清。」
「系爭買賣價金總價9,200,000 元，而103 年12月15日前買方已經支付3,200,000 元，而加上賣方原貸款債務6,500,000 元，加起來為9,700,000 元，大於總價9,200,000元，差額為500,000元」、「（這差額500,000 元，依照合約有無說哪個時間點要去清償？）依照完稅款1,800,000 元給付之後，就應該要去還那500,000 元。
依據就是合約的第3條第6款，有提到乙方應該將差額在完稅前補足。
完稅是指稅單下來要繳稅，即是合約第2條約定完稅款的部分。」
「（第4條第2項是何意？）有些賣方是自己有錢不需要由銀行代償，所以我們才會約定交付尾款之前自己貸款部分的抵押權一定要塗銷。」
等語（見本院卷二第128頁至第134頁），然吳美玉所稱「賣方是6,500,000 元，買方是剩下尾款6,000,000 元，多了500,000 元」、「系爭買賣價金總價9,200,000 元，而103 年12月15日前買方已經支付3,200,000 元，而加上賣方原貸款債務6,500,000 元，加起來為9,700,000 元，大於總價9,200,000 元，差額為500,000 元」等語，均與系爭契約第3條第6項所約定「為辦理乙方原有抵押權塗銷登記所應清償金額、乙方應納稅費、仲介服務費或其他債務合計超過實際買賣成交總價者，乙方應將差額部分於完稅前1 次以現金方式補足。」
等計算方式不同，且依吳美玉所證稱，該差額500,000 元，通常會在完稅的時候跟賣方告知，請賣方提前去還清；
完稅款給付之後，就應該要去還那500,000 元，最慢就是代償那一天要補500,000 元進來等語，其作業習慣亦係於完稅後、完稅款後給付後，才告知賣方提前還清貸款差額，最慢是代償前要還清差額，亦與系爭合約第3條第6項「應將差額部分於完稅前1 次以現金方式補足」之約定不符。
又吳美玉就系爭契約第4條第2項規定之用意，證稱「有些賣方是自己有錢不需要由銀行代償，所以我們才會約定交付尾款之前自己貸款部分的抵押權一定要塗銷。」
等語，亦顯與系爭契約第4條第2項規定內容是以銀行貸款抵付買賣價款之情形不合。
則吳美玉就系爭契約之約定文字是否有正確之認識及解讀能力，極有可疑，是認吳美玉證稱賣方依系爭契約第3條第6項，應該將差額在完稅前補足等證述，顯係基於其個人之錯誤認知所為，而無可信，仍應以契約文字及體系解釋方為妥當。
是原告主張被告依系爭契約第3條第6項之約定，應於完稅前補足原設定抵押權所擔保債務與貸款代償之差額云云，即無可採。
⒊又系爭契約原定應於104 年1 月20日前交付尾款，惟原告於104 年1 月20日前向地政申請暫停系爭房地過戶，並於104年1 月20日以三峽郵局存證號碼31號存證信函通知被告解除契約，隨後於104 年3 月9 日對被告提起本院104 年度訴字第924 號返還買賣價金事件，是兩造並未依系爭契約於104年1 月20日前繳足差額及交付尾款。
嗣兩造間另案本院104年度訴字第924 號返還買賣價金事件於104 年12月3 日宣判嗣確定後，代書吳美玉即續行辦理系爭房地之移轉登記，之後於104 年12月31日發簡訊通知被告系爭房地已過戶，請被告提供清償貸款之相關資料，並表示原告只願意先付5,800,000 元或5,900,000 元，不願付足尾款6,000,000 元等情，為兩造所不爭執（見本院卷三第34頁至第35頁），致被告陸續於105 年1 月28日以台北金南郵局存證號碼第48號存證信函要求原告於文到5 日內清償尾款6,000,000 元，於105 年2 月26日以台北北門郵局營收股存證號碼第833 號存證信函要求原告於105 年3 月5 日前清償尾款6,000,000 元（見本院卷一第121 頁至第129 頁）。
其後原告始於105 年3 月11日以台北敦南郵局存證號碼455 號存證信函表明其從未拒絕給付尾款6,000,000 元，並請被告於文到3 日內配合辦理尾款支付程序、提供清償證明等事項（見本院卷一第32頁至第37頁）。
之後原告又於105 年4 月13日以台北敦南郵局存證號碼597 號存證信函表明其已備妥尾款6,000,000 元可隨時支付，並請被告於文到7 日內配合辦理尾款支付程序、提供清償證明等事項（見本院卷一第39頁至第43頁）。
是本院104 年度訴字第924 號返還買賣價金事件判決確定後，原告原已透過代書吳美玉表示其無依約給付尾款6,000,000 元之意思，嗣105 年3 月11日始以存證信函向被告表明願依約給付尾款6,000,000 元之意思，並於105 年4 月13日以存證信函向被告表達其已備妥尾款6,000,000 元，準備給付尾款，並催告被告應於文到7 日內先行繳納貸款差額，而105 年4 月13日台北敦南郵局存證號碼597 號存證信函於105 年4 月14日送達被告，有郵件收受回執在卷可考（見本院卷一第44頁），應認原告應有於105 年4 月21日催告期滿後後給付尾款6,000,000 元之意思，故被告應於105 年4 月21日前繳納貸款差額，逾期即應負遲延給付責任，然被告於105 年4 月29日始繳納貸款差額，有放款帳務資料查詢單在卷可按（見本院卷一第137 頁），已逾105 年4 月21日，應認有遲延繳納貸款差額之情形。
原告雖主張被告於105 年3 月14日收受105 年3 月11日台北敦南郵局存證號碼455 號存證信函後即應負遲延責任，然原告105 年3 月11日台北敦南郵局存證號碼455 號存證信函僅表明未拒絕給付尾款，並未陳明已備妥尾款及將於何時給付尾款，故認被告不因逾105 年3 月11日台北敦南郵局存證號碼455 號存證信函所定之催告期限而負遲延責任。
是認原告此部分主張尚無可採。
⒋而被告繳納貸款差額後，固未再告知原告，然遍觀系爭契約僅約定被告應於交付尾款前清償貸款差額，並無繳納貸款差額後，應通知原告之約定，是認被告繳納貸款差額後並無即時告知原告之義務。
況被告於105 年4 月26日台北金南郵局存證號碼173號存證信函中，已告知原告其早已備妥500,000元之貸款差額，僅因原告主張解除契約提起訴訟而暫停辦理，並告知清償證明之取得除需被告繳納貸款差額外，亦需原告配合將尾款6,000,000 元撥付貸款銀行代償，故並限期原告於105 年4 月29日將尾款6,000,000 元撥付至貸款銀行代償，以利向銀行申辦貸款6,500,000 元之清償證明以交付原告等語（見本院卷一第45頁至第50頁），應可認定被告亦已預先告知原告其將於105 年4 月29日前繳付貸款差額，則原告因不信賴被告而未即時繳付尾款，應係可歸責於原告之事由。
雖訴外人即合作金庫板橋分行承辦人陳秋華於本院105年度板簡字1306號損害賠償事件中證稱：「（關於新北市○○區○○街0 巷00號9 樓，你是否有承辦相關貸款？貸款人？貸款金額？）有。
貸款人是蔡淑鈴，申請額度是6,900,000 元，後來也核貸6,900,000 元。
但買方有要求代償6,000,000 元。」
「（如果系爭房子已經有第一順位抵押，你們接下來的流程會如何處理？）我們會要求我們貸款要是第一順位抵押權，所以有要求貸款金額核撥時第一順位抵押權必須塗銷。」
「（本件第一順位抵押權擔保的債務是6,500,000元，買方貸款6,000,000 元，差額500,000 元，你們如何取得第一順位抵押權）那時候有差額500,000 元部分，蔡淑鈴申請的額度是6,900,000 元，我說我們撥款的同時，會做代償，會把陳素慧的債務一併清償。
因為蔡淑鈴要求只能撥款6,000,000 元，我去照會賣方陳小姐的貸款銀行時候，賣方的現欠本息不能超過6,000,000 元，否則無法塗銷第一順位的抵押權。
買方有要求我撥款，我也曾經照會過賣方的欠款銀行，結果也是我們合作金庫銀行的三峽分行，我是板橋分行。」
「（證人陳秋華照會過幾次？）第一次照會時發現超過6,000,000 元，就跟蔡淑鈴說如果只撥6,000,000 元，這樣沒有辦法辦。」
「（如果第一順位原債務人即賣方去補那500,000 元，電腦系統或者你本人是否有辦法主動知道？）沒有辦法主動知道，除非有人告訴我。」
「（證人陳秋華所在的板橋分行是否可以查到賣方的貸款金額？如果能查到是否可以將賣方的貸款金額告訴買方？為什麼？）我可以查到，但我不能跟本人以外的人說，因為現在有個資法。」
等語（見本院卷二第119 頁至第125 頁），是依陳秋華之前開證述，可認原告只曾請合作金庫板橋分行撥款過一次，而陳秋華雖因個資法規定無法告知原告有關被告之貸款餘額，然若原告請求撥款代償，則陳秋華不論係以照會合作金庫三峽分行，或是職務上自電腦系統查得被告之貸款餘額，陳秋華應可知悉被告之原有貸款是否可全額清償而取得清償證明並塗銷抵押權，故認於105 年4 月29日後，若原告曾有為給付尾款請合作金庫板橋分行撥款代償之行為，其將因撥款成功未退回而知悉被告已繳納貸款差額。
況且，被告是否繳付貸款差額，並不會妨害原告給付尾款，蓋依證人錢雅盈之證述，若代償後當日未能足額清償，其會先將代償金額退回去等語（見本院卷二第81頁），可知若被告未繳付貸款差額，其結果只是原告所給付之尾款會被合作金庫三峽分行退回，斯時亦僅屬被告受領遲延，並非不能給付。
是原告主張因其於105 年11月1 日本件準備程序中，因被告答辯，方才知悉被告已於105 年4 月29日清償貸款差額，故主張被告遲延責任應計算至105 年12月6 日止云云，即無理由。
⒌綜上，被告應自105 年4 月22日起負遲延責任，且被告於105 年4 月29日始繳納貸款差額，故被告遲延繳納貸款差額之日數為8 日。
㈡原告並未因被告遲延繳納貸款差而額受有損害：⒈系爭契約第8條第1項約定「乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全約付日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。
若經甲方催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」
兩造均主張此違約金之性質屬損害賠償預定性違約金（見本院卷一第168 頁，本院卷三第33頁、第207 頁），被告並主張原告未受有實際損害且違約金有過高情形（見本院卷三第33頁、第207 頁）。
⒉原告主張其因被告遲延清償貸款差額，且被告清償貸款差額後，未告知原告，致原告延後給付尾款，而延後交屋，受有損害等語，本件被告遲延清償貸款差額8 日業已認定如前，是本件應釐清者應係原告受何損害，及該損害金額與違約金相較，違約金之約定是否過高。
經查，兩造於締結系爭契約後，103 年12月23日被告即交門禁卡、遙控器給原告，原告並於同日向管委會辦理住戶遷入登記表。
其後104 年3 月9日原告對被告以房屋漏水為由提起本院104 年度訴字第924號返還買賣價金訴訟，雖於本院104 年度訴字第924 號返還買賣價金事件訴訟中，管委會不准蔡淑鈴及原告進入社區，然本院104 年度訴字第924 號返還買賣價金事件已於104 年12月3 日宣判，嗣並確定，且即於104 年12月24日過戶登記完成。
則104 年12月24日後，系爭房地已過戶至原告指定之人蔡淑鈴名下，原告亦持有系爭房地之門禁卡、搖控器，而得使用系爭房地，且本院104年度訴字第924號返還買賣價金事件亦已終結，蔡淑鈴復取得系爭房地之所有權，管委會已無再禁止蔡淑鈴及原告進入社區之理由，此由許林益於本院另案105 年度板簡字第1306號損害賠償事件審理時證稱：「在105 年12月的時候，大廳正在整理的時候張浩緯又來了，我有跟張浩緯說還沒有點交，張浩緯就拿手機裡面拍攝土地、建物權狀的照片給我看，我看過之後，上面的名字不是張浩緯，張浩緯就說『那是我媽』。
我就說就算那是張浩緯的媽媽，也請他們與陳小姐一起來櫃檯說清楚，讓我們知道要向何人收管理費。」
「（陳素慧是否有向管理員要求不能讓蔡淑鈴及張浩緯進入？）沒有，但我的職責所在，我剛剛已經有講到就是要來櫃檯辦理。」
「（證人許林益這裡是否有把張浩緯、蔡淑鈴鎖卡，包含門禁卡、遙控器？）有鎖遙控器，但沒有鎖門禁卡。」
等語（見本院卷二第107 頁至第116 頁）可知，本院104 年度訴字第924 號返還買賣價金事件終結後，管委會即未限制原告及蔡淑鈴進出社區，系爭房地之門禁卡亦未鎖卡，只是要求兩造會同辦理住戶變更，以明管理費繳納義務人，故原告於本院104 年度訴字第924 號返還買賣價金事件終結後，已得自由進出使用系爭房地，應可認定。
至於系爭房地，雖如後所述於105 年12月12日原告給付尾款後，方於105 年12月15日辦理交屋，惟交屋日僅係由被告將其餘門禁卡1 張，及大門、主臥室、臥室、後門、信箱鑰匙各2 支、塗銷權抵押同意書（正本）、他項權利證明書（正本）等文件再交付原告，而此等物品對於原告或蔡淑鈴進出使用系爭房地之權利並無影響，是認雖被告自105 年4 月22日起至105 年4 月29日有遲延繳納貸款差額情形，然因被告於此之前，已提前交付系爭房地之門禁卡、搖控器予原告，且系爭房地亦早已過戶，故認原告並未受有損害。
此外，原告未再證明受有何損害。
是原告依系爭契約第8條第1項之約定，請求被告給付違約金即無理由。
㈢原告不得向被告請求較約定價金9,200,000元溢付之846元：原告主張本件訴訟中原定105 年12月9 日星期五給付尾款，部分金額由銀行撥款代償，部分金額由原告直接匯款，嗣因原告家中有事，延至隔週一支付，致原抵押權擔保債權金額變動變多，因此代償金額變多，致多匯款846 元而有溢付情形，並自承原告訴訟代理人並曾於本件訴訟中承諾被告，原告遲延匯付尾款所增加之貸款利息，同意由原告負擔等情（見本院卷三第35頁至第36頁）。
經查，系爭房地原抵押權擔保債權，若於105 年12月9 日全部清償，清償金額為5,977,959 元（本金5,976,270 元＋利息1,689 元），若於105 年12月12日全部清償，清償金額為5,978,805 元（本金5,976,270 元＋利息2,535 元），差額846 元，係105 年12月9 日至105 年12月12日止3 日之利息，有合作金庫商業銀行三峽分行106 年12月21日合金三峽字第1060004714號函存卷可稽（見本院卷三第119 頁）。
是原告主張其溢付之846 元，金額恰為原告延後付款所生之利息，依原告於訴訟中之承諾，此部分利息應由原告負擔，則原告復向被告請求返還，顯無理由，應予駁回。
㈣交屋時間為何？實際交屋前之管理費、水費、電費，應由何人負擔？⒈按本約標的物應納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等，在交屋前由乙方負擔，交屋後由甲方負擔。
系爭契約第6條第1項定有明文。
又系爭契約第5條第1項約定，「本買賣房屋，除契約另有約定外，乙方應於約定交付尾款日104 年1 月20日前騰空完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交甲方管領，交屋時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由乙方負擔。」
同條第2項約定「本買賣不動產未點交前，其室內外門窗、廚、廁及公共設施等定著物，點交前增建部分，乙方自本約成立起均不得任意拆卸破壞，依原狀點交與買方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用。」
同條第3項約定「乙方將房地移交甲方，甲方應繼受前有關之權利義務，諸如使用現況之分管協議、住戶規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法等，不得異議。」
同條第4項約定「乙方應於交屋前將原設籍於本買賣標的物之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。
其未如期遷離致甲方受有損害者，乙方應負損害賠償責任。」
第13條特別約定事項則約定「以現況交屋。
103 年12月23日賣方交付遙控器（汽、機各1 ），門禁卡2 張給買方。」
依上開約定可知，交屋時賣方所需履行之義務，並非僅有交付門禁卡、遙控器、鑰匙等物，尚需騰空房屋，保持屋況，遷離戶籍等相關登記，買方則應繼受前手之權利義務。
此由系爭契約第13條特別約定事項載明賣方已於103 年12月23日先行交付遙控器（汽、機各1 ），門禁卡2 張給買方，另一方面又同時約定於104 年1 月20日交屋及交屋時應履行之事項等情可悉。
故被告以其於103 年12月23日即已交付遙控器、門禁卡予原告，斯時即已交屋云云，即無可採。
⒉原告於105 年12月12日繳清尾款後，被告於105 年12月15日再交付原告其餘門禁卡及鑰匙、文件正本，有點交表在卷可參（見本院卷一第188 頁），應可認系爭房屋係在105 年12月15日交屋，則依系爭契約第6條之約定，交屋前之水電費、管理費等均應由被告負擔之。
故交屋前被告未繳清，而由蔡淑鈴先行繳納，嗣後又讓與原告之管理費27,339元、電費3,283元、水費1,050元，共31,672元（計算式：27,339＋3,283＋1,050＝31,672）之債權，原告自得依民法第179條，及債權讓與之規定，請求被告返還。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。
查本件原告106 年3 月21日民事變更聲明狀繕本於106 年3 月21日送達被告，有郵件收受回執在卷可稽，是原告得請求自送達被告之翌日即106 年3 月22日起，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由。
㈤綜上所述，原告依不當得利及債權讓與之法律關係，請求被告給付交屋前之管理費27,339元、電費3,283 元、水費1,050 元，共31,672元，及自106 年3 月22日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；
至於請求給付違約金及返還溢付尾款金額部分，則無理由，應予駁回。
㈥本件原告勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾500,000元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。
又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
五、本件事證已明，兩造其餘之主張、攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 連士綱
法 官 蔡惠琪
法 官 謝宜雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
書記官 吳宜遙
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