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臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第429號
原 告 程文君
訴訟代理人 劉師婷律師
康賢綜律師
被 告 王志新
訴訟代理人 邱基祥律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國106年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬零伍拾柒元，及自民國一○五年一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告如以新臺幣肆拾伍萬零伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段定有明文。
經查，原告於民國104年5月18日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告買受坐落於新北市○○區○○段000 地號土地，暨其上同段5722建號，即門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0號11樓之房屋，及地下室第B2層編號5 之停車位（以下合稱為系爭房地），本件原告主張被告未告知其他違建之瑕疵（詳後述），故依系爭買賣契約第9條第4款之約定，請求減少價金新臺幣（下同）2,500,000 元等語。
參以系爭買賣契約第14條約定：本契約書未盡事宜，悉依相關法令、習慣及誠信、公平原則協調處理之。
如有爭議致涉訟時，甲、乙雙方合意以買賣標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院等語（參見本院卷第24頁），足認兩造間就系爭買賣契約相關爭議涉訟時，已合意以本院為第一審管轄法院，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造於104年5月18日簽立系爭買賣契約，原告向被告買受系爭房地，並約定買賣總價款為20,000,000元，分3 期給付，原告已依約付款，系爭房地則於104 年7月8點交完畢。
然原告於104年8月25日接獲新北市政府工務局（下稱新北市工務局）新北工使字第1041606408號函，發現系爭房地之1 樓涉有未經許可擅自變更不符建築法規，而訂於104 年9月3日實施現場勘查之情事，經原告進一步查詢，始知悉系爭房地所在之杜樂麗大樓（下稱系爭大樓），因1 樓涉及未經許可擅自變更不符建築法規，陸續遭新北市工務局派員至現場勘查，新北市工務局並於103年1月20日及103年4月28日分別以北工使字第1030756711號及北工使字第1030094247號函通知系爭大樓所有權人，應停止一切違規行為、限期以書面陳述意見、限期改善及裁處罰鍰60,000元。
系爭大樓之1 樓涉及違章之項目包括「原核准用途『停車空間』變更為『社區大廳』」、「原核准用途『管委會辦公室』變更為『健身房』」、「原核准用途『管委會會議室』變更為『兒童遊戲室』」、「變更（拆除）原核准機械停車位」、「未經核准擅自變更外牆：⑴臨成功路101 巷外牆增設門窗。
⑵臨成功路97巷原核准鐵捲門拆除」、「未經核准擅自破壞防火區劃（於原核准梯間⑴及梯間⑵增設閘門）」、「擅自增建樓板（原核准機械車位）及室梯（1 樓通往夾層）」等。
又系爭大樓之社區管理委員會曾於101 年12月11日在社區公布欄公告處理進度，相關新北市工務局函文亦由該社區管理員蔣禹彬親自交予被告，顯見被告於簽立系爭買賣契約時，已知悉系爭房地所在之1 樓涉及違章項目之瑕疵，並應予停止使用、拆除、改善之情形，被告卻刻意隱瞞，未告知原告上述違章項目之瑕疵，僅於系爭買賣契約第9條第4款有關系爭房地之違章建築位置記載「主臥陽台外推」，及房地產標的現況說明書第9項關於建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分，僅勾選「前陽台」，其他部分均未勾選。
㈡系爭大樓之1 樓涉及違章之項目均屬公共設施，而公共設施之住宅環境，本為原告買受系爭房地之重要考量因素之一，亦為系爭買賣契約之重要內容，被告卻刻意隱匿上述瑕疵，於系爭買賣契約及房地產標的現況說明書保證除陽台外推外，未具有其他違建之瑕疵，藉此提高兩造議定系爭房地之買賣交易價值，致原告之權益受到損害。
為此，爰依民法第359條、第179條規定及系爭買賣契約第9條第4款約定，向被告請求減少價金2,500,000 元，返還該部分之不當得利，並依民法第360條、第227條第1項及第216條規定，向被告請求損害賠償。
㈢聲明：⒈被告應給付原告2,500,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告已依系爭買賣契約交付系爭房地，且系爭房地本身並無瑕疵，原告所述均為系爭大樓之共用部分違規使用問題。
又房屋買賣主要係著重在買受外在環境、交通、內部管理、個人可使用之私人空間、個人空間之設計裝潢，對於上述公共設施違規使用部分，其實並非重要，有些人根本不會去使用，故減少之程度應屬無關重要，依民法第354條第1項但書之規定，不得視為瑕疵。
㈡新北市工務局103年1月20日北工使字第1030094247號函及103 年4月28日北工使字第10307756711號，係載明「應改善或補辦手續」、「應恢復原狀或補辦手續」、「應申請變更使用執照」，甚至載明「應找相關技術人員辦理申請」，並附「相關人員資料」，系爭房地並非新北市工務局列管之定時程拆除案件，該等違規使用部分應屬可以補正或就地合法，而目前該等檢舉案件亦已結案，系爭大樓之1 樓仍依兩造訂約及交屋時現狀使用，原告仍在享受其利益而並無損失。
況且，若無上述違建，則該1 樓空間反可供停車使用出租收益，原告身為住戶係相對得利。
㈢原告於104年5月18日購屋前已多次至系爭大樓大廳現場看屋，並有看到該大廳後方2樓已拆情形，其自當詢問管理員（事實上亦詢問多次），或向管理委員會調閱相關資料，亦可向地政機關調閱建物登記簿謄本，即可知悉系爭大樓之1 樓所存在之違建情形，至少屬於因重大過失而不知，依民法第355條規定，被告不負瑕疵擔保責任。
㈣原告於104年5月18日購屋後隨即遷入居住，天天出入，且參與該社區管理委員會或區分所有權人會議，於104年8月25日原告接到新北市工務局新北工使字第1041606408號函；
甚且104年9月22日原告對系爭大樓社區管理員關於系爭違建之談話為錄音時，亦應已知悉系爭大樓之1 樓存有違建之情形，卻直至104 年10月12日才對被告為瑕疵之通知，顯然違反民法第356條「從速檢查」、「立即通知」之規定，應「視為承認所受領之物」。
㈤被告因事業忙碌、經常出國，於看屋或簽約時均不在場，對系爭大樓之1 樓違規使用與應改善之情形並不清楚，並非刻意隱匿。
系爭買賣契約第9條第4款及房地產標的現況說明書第9項，被告於空白處記載主臥陽台外推，或僅於前陽台處勾勒，惟此只在說明有記載者、有勾勒者為雙方所知悉之事項，被告對系爭房地現況之說明皆據實勾勒，並無刻意隱瞞，亦非就未記載或未勾勒部分為特別保證。
被告對於系爭大樓之1 樓違建部分並非明知而未記載或未勾勒，而空白部分縱有未詳盡填寫之處，或為不知詳細情形或為不認為重要，始未填寫詳盡，頂多僅屬疏漏。
㈥所謂回復原狀，係指回復原建築設計圖之原狀，無論是構造或材質均需相同，原告所述已明顯部分做原執照上變更，且材質亦非原設計材質。
又系爭大樓於106 年3月4日召開臨時區分所有權人會議所決議之150,000 元僅係各住戶依建築申請變更使用暨部分回復原狀之拆除及整修工程費用之上限，且明載如工程有結餘，則按比例返還各住戶，故原告就回復原狀實際費用仍未能證明。
㈦此外，依系爭大樓管理中心張貼之公告所示，可知健身房、兒童遊戲間並未拆除，將來仍會保留使用，故宏大不動產估價師聯合事務所（下稱宏大估價師事務所）出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）把上述設備均排除在外，而做出減少價值之估算，其立論基礎亦有疑義。
㈧被告係在兩造簽立系爭買賣契約後收取價款，係有法律上原因，並無不當得利可言。
又被告已依訂約之現狀將系爭房地交付予原告，自無債務不履行之問題。
㈨答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於104年5月18日簽立系爭買賣契約，原告向被告買受系爭房地，並約定買賣總價款為20,000,000元，原告已依約付款，系爭房地則於104 年7月8點交完畢。
又系爭大樓之1 樓涉及未經許可擅自變更不符建築法規，曾陸續遭新北市工務局派員至現場勘查，新北市工務局並於103年1月20日及103年4月28日分別以北工使字第1030756711號及北工使字第1030094247號函通知系爭大樓所有權人，應停止一切違規行為、限期以書面陳述意見、限期改善及裁處罰鍰60,000元，系爭大樓之1 樓涉及違章之項目包括「原核准用途『停車空間』變更為『社區大廳』」、「原核准用途『管委會辦公室』變更為『健身房』」、「原核准用途『管委會會議室』變更為『兒童遊戲室』」、「變更（拆除）原核准機械停車位」、「未經核准擅自變更外牆：⑴臨成功路101 巷外牆增設門窗。
⑵臨成功路97巷原核准鐵捲門拆除」、「未經核准擅自破壞防火區劃（於原核准梯間⑴及梯間⑵增設閘門）」、「擅自增建樓板（原核准機械車位）及室梯（1 樓通往夾層）」等情，業據其提出系爭買賣契約書、新北市工務局之上開函文等件為證（參見本院卷第21至33頁、第36至42頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告復主張其於104年8月25日接獲新北市工務局新北工使字第1041606408 號函，始發現系爭房地之1樓涉有未經許可擅自變更不符建築法規之違建情事。
又被告於簽立系爭買賣契約時，已知悉系爭房地所在之1 樓涉及違章項目之瑕疵，並應予停止使用、拆除、改善之情形，卻刻意隱瞞，未告知原告上述違章項目之瑕疵，僅於系爭買賣契約第9條第4款有關系爭房地之違章建築位置記載「主臥陽台外推」，及房地產標的現況說明書第9項關於建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分，僅勾選「前陽台」，其他部分均未勾選，藉此提高兩造議定系爭房地之買賣交易價值，致原告之權益受到損害。
爰依民法第359條、第179條規定及系爭買賣契約第9條第4款約定，向被告請求減少價金2,500,000元，返還該部分之不當得利，並依民法第360條、第227條第1項及第216條規定，向被告請求損害賠償等語，為被告所否認，並執前詞置辯。
⒈原告以系爭房地存有上述違建為由，依民法第354條第1項本文之規定，請求被告負瑕疵擔保責任，有無理由？⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項及第2項分別定有明文。
次按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」
（最高法院73年台上字第1173號民事判例參照）。
⑵經查，系爭房地所在之1 樓違建部分未經核准擅自變更使用，事涉公共安全，且會影響原告締約意願，故被告在簽約前自負有向原告說明之義務。
佐以系爭買賣契約第9條第4款記載：「「本買賣契約標的物之違章建築位置：□頂樓平台□騎樓□天井□防火巷□前陽台□後陽台□其他未經申請建築執照之增、改建：主臥陽台外推，甲、乙雙方已確實知悉，甲方不得向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償。
如簽訂契約書後至交屋前違章建築被通知須拆除（或被拆除），甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，並協議減少買賣價金。
鑑價費用由甲乙雙方平均負擔。
如交屋後被通知須拆除（或被拆除），則由甲方自行負擔風險。
但乙方若曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知而未於收到通知時立即告知者，甲方仍得依上述約定請求減少價金，且乙方應負擔全部鑑價費用及損害賠償責任。」
（參見本院卷第23頁），足見除了系爭房地以外，系爭大樓之公共空間有無違建、該違建在交屋前有無遭舉報拆除，均會影響兩造議定買賣價金，甚至為兩造是否會締結系爭買賣契約之重要事項，是以系爭大樓之1 樓既存有上述違建之情形，即應認定為本件買賣標的有減少價值之瑕疵存在，則原告請求被告負物之瑕疵擔保責任，即非全然無據。
⑶被告雖抗辯系爭房地並非新北市工務局列管之定時程拆除案件，該等違規使用部分應屬可以補正或就地合法，而目前該等檢舉案件亦已結案，系爭大樓之住戶仍依現狀使用云云。
然查，依新北市政府違章建築拆除大隊於106年3月30日以新北拆拆一字第1063151896號函覆本院之內容略以：案址（即系爭大樓所在位置）涉及違章建築部分，本大隊前分別業以心北拆認一字第1001026812號、新北拆認二字第1043023975號及第1043023976號違章建築認定通知書認定在案，後續將依相關規定辦理等語（參見本院卷第329 頁），佐以前揭違章建築認定通知書記載略以：上列違章建築經勘查，係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除等語（參見本院卷第330 頁、第332頁、第334頁），被告對此並無其他反證提出，是以被告此部分抗辯，與事實不符，為不足採。
⒉被告抗辯原告於104年5月18日購屋前已多次至系爭大樓大廳現場看屋，並有看到該大廳後方2 樓已拆情形，其自當詢問管理員（事實上亦詢問多次），或向管理委員會調閱相關資料，亦可向地政機關調閱建物登記簿謄本，即可知悉系爭大樓之1 樓所存在之違建情形，至少屬於因重大過失而不知，依民法第355條規定，被告不負瑕疵擔保責任云云，為原告所否認。
經查，原告係向被告買受系爭房地，衡諸常情自無可能在兩造簽約前，原告即去調取系爭大樓之1 樓建物登記簿謄本，以確認該樓層有無違建存在。
況且，系爭大樓之公共空間有無違建存在，本為出賣人（即被告）應主動告知買受人（即原告）之事項，原告理當可相信被告在系爭買賣契約及房地產標的現況說明書所填載僅有系爭房地之「主臥陽台（前陽台）外推」此一違建存在，被告自不得以原告於簽約前已多次至系爭大樓大廳現場看屋，並有看到該大廳後方2 樓已拆情形為由，即謂原告已知悉或因重大過失而不知系爭大樓1 樓有違建之情形，並藉此免除出賣人應負之瑕疵擔保責任，故被告之上開抗辯，委無可採。
⒊被告抗辯原告於104年5月18日購屋後隨即遷入居住，天天出入，且有參與該社區管理委員會或區分所有權人會議，於104年8月25日原告接到新北市工務局新北工使字第1041606408號函；
甚且104年9月22日原告對系爭大樓社區管理員關於系爭違建之談話為錄音時，亦應已知悉系爭大樓之1 樓存有違建之情形，卻直至104 年10月12日才對被告為瑕疵之通知，顯然違反民法第356條「從速檢查」、「立即通知」之規定，應「視為承認所受領之物」云云，為原告所否認。
⑴按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，民法第356條第1項至第3項、第357條分別定有明文。
⑵經查，原告主張系爭房地於104年7月8點交完畢後，其於104年8 月25日接獲新北市工務局新北工使字第1041606408號函，發現系爭房地之1 樓涉有未經許可擅自變更不符建築法規，而訂於104 年9月3日實施現場勘查之情事，經原告進一步查詢，始知悉系爭房地所在之1 樓涉及未經許可擅自變更不符建築法規，陸續遭新北市工務局派員至現場勘查等情，業據其提出新北市工務局之上開函文等件為證（參見本院卷第34至42頁），原告對上述違章之情形進行查證確認後，旋即於104年10月12日對被告寄發存證信函，表示其依民法第184條及第359條規定，請求減少價金及損害賠償，有該次存證信函及回執各1 件在卷可稽（參見本院卷第54至57頁），衡情實難謂原告有何違反民法第356條「從速檢查」、「立即通知」之規定。
此外，證人即系爭大樓之社區管理員蔣禹彬到庭證稱：等被告開車上班時，渠到被告車子旁直接將新北市工務局103年1月20日北工使字第1030756711號及103年4月28日北工使字第1030094247號函拿給被告等語（參見本院卷第285頁），足認被告早已知悉系爭大樓之1樓有上述違建之情事，卻未於系爭買賣契約及房地產標的現況說明書上據實填載，依民法第357條規定，本件亦無民法第356條規定之適用。
⒋被告抗辯伊因事業忙碌、經常出國，於看屋或簽約時均不在場，對系爭大樓之1 樓違規使用與應改善之情形並不清楚，並非刻意隱匿。
系爭買賣契約第9條第4款及房地產標的現況說明書第9項，被告於空白處記載主臥陽台外推，或僅於前陽台處勾勒，惟此只在說明有記載者、有勾勒者為雙方所知悉之事項，被告對系爭房地現況之說明皆據實勾勒，並無刻意隱瞞，亦非就未記載或未勾勒部分為特別保證。
被告對於系爭大樓之1 樓違建部分並非明知而未記載或未勾勒，而空白部分縱有未詳盡填寫之處，或為不知詳細情形或為不認為重要，始未填寫詳盡，頂多僅屬疏漏云云。
經查，系爭買賣契約第9條第4款有關系爭房地之違章建築位置僅特別加註載明「主臥陽台外推」（參見本院卷第23頁），房地產標的現況說明書第9項建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分，則僅勾選「前陽台」，其他部分均未勾選（參見本院卷第33頁），觀之系爭買賣契約及房地產標的現況說明書之內容，可知頂樓平台、騎樓、天井、防火巷等公共空間內若有未登記之違章建築亦可勾選，甚至可以上述加註方式填寫，佐以被告於103年1月及4月間早已知悉系爭房地所在之1樓有上述違建存在，且該部分違建屬於本件買賣之重要說明事項，被告仍未據實在系爭買賣契約及房地產標的現況說明書中詳細填載，審酌兩造立約當時之情狀及其他一切證據資料，堪認被告確已向原告保證本件買賣除了前述陽台外推之違建外，並未有其他違建之情事。
是以被告抗辯伊僅係一時疏漏，或伊並非就未記載或未勾勒部分為特別保證云云，顯係事後卸責之詞，為不足採。
⒌按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；
出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。
本件被告將系爭房地出售予原告時，已向原告保證除了前述陽台外推之違建外，並未有其他違建之情事，又系爭大樓之公共空間有無違建存在，與系爭房地之居住生活品質息息相關，自屬本件買賣之重要說明事項，系爭大樓之1 樓既有上述違建存在，即缺少被告所保證之品質，故原告依前開規定向被告請求不履行之損害賠償，於法有據。
⒍按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。
因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。
第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。
不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。
損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。
依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第213條第1項至第3項、第215條、第216條第1項至第2項分別定有明文。
⑴經查，原告主張系爭大樓之1 樓違建部分經新北市政府違章建築拆除大隊通知應予拆除後，系爭大樓區分所有權人於106 年3月4日召開臨時區分所有權人會議，決議由陳柏元建築師合作廠商奇祐營造工程有限公司（下稱奇祐公司）進行系爭違建拆除及復原施工等，報價費用為7,183,050 元，各戶分攤費用上限為150,000元，奇祐公司業於106 年3月30日開始拆除系爭大樓之1樓所涉違建部分，原告亦於106年4月7日匯款予系爭大樓管理委員會等情，業據其提出奇祐公司詳細價目表、系爭大樓管理委員會臨時區分所有權人會議紀錄、系爭大樓管理中心公告、現場施工照片及匯款申請書等件為證（參見本院卷第292至293頁、第342至346頁），經核此部分係屬將上述違建回復原狀所必要之費用，故原告請求被告給付150,000元以代回復原狀，即屬有據。
⑵被告雖抗辯所謂回復原狀，應係指回復原建築設計圖之原狀，無論是構造或材質均需相同，原告所述已明顯係部分做原執照上變更，且其材質亦非原設計材質。
又依前開臨時區分所有權人會議紀錄，可看出150,000 元係每戶依建築申請變更使用暨部分回復原狀之拆除及整修工程費用之上限，且明載如工程有結餘，按比例返還住戶，顯見原告就回復原狀實際費用仍未能證明云云。
惟查，新北市工務局106 年2月2日新北工建字第1060095272號函記載略以：本案建物（即系爭大樓）領有本局96中使字第619號使用執照（95中建字第303號建造執照），該建物為地上13層，地下2 層，本次辦理室內裝修，停車位變更（原法定28輛、自設1 輛停車位，經重新檢討後變更為26輛法定停車位、原地上1層機械停車位6輛變更為平面停車位3 輛）、空間名稱變更、外牆立面變更，有關書面部分，經審核符合相關法令規定等語（參見本院卷第290 頁），佐以奇祐公司詳細價目表所示，在假設工程及拆除項目有列明違章牆體拆除、違章飾樑飾柱拆除及復原、既有1 樓牆體拆除及整飾、舊有陽台復原（案原核准竣工圖復原）、既有扶手拆除、既有櫃台及木作拆除等（參見本院卷第292頁），足認奇祐公司確係要將系爭大樓之1樓違建部分回復為原有合法狀態，並配合系爭大樓目前之實際使用狀況為部分修正，故奇祐公司本次施工所需費用仍屬將上述違建回復原狀所必要之費用。
又奇祐公司報價之工程費用為7,183,050 元，以系爭大樓之區分所有權人共47戶計算，每戶應分擔之費用約153,000 元，參以上開臨時區分所有權人會議記錄亦載明「如款項不足支應時則由公共基金支應」，且原告確已將150,000 元匯入系爭大樓管理委員會之帳戶，故被告抗辯原告尚未證明本件回復原狀之實際費用云云，應係推諉卸責之詞，不足採信。
⑶系爭房地因系爭大樓之1 樓違建而減損價值乙節，業經原告聲請本院囑託宏大估價師事務所鑑定，該次鑑定針對系爭房地進行一般因素、不動產市場概況、區域因素、土地個別因素、建物個別因素及系爭房地依最有效使用情況下，及估價師專業分析後，採用比較法及收益法等兩種估價方法進行評估，各方法評估結果及最終價格決定如下：以105年5月18日為價格日期，系爭房地（未含停車位價格）之正常價格，估價金額為18,637,080 元，系爭房地（未含停車位價格）因1樓涉及違章建築之瑕疵，經拆除、回復原狀後之合理價值，估價金額為18,337,023元，1 樓涉及違章建築之瑕疵，經拆除、回復原狀後之減損金額為300,057元，減損率百分之1.61，有系爭估價報告附卷可稽。
被告雖抗辯系爭大樓之1樓迄今仍依兩造訂約及交屋時之現狀使用，原告仍在享受其利益而並無損失。
況且，若無上述違建，則該1 樓空間反可供停車使用出租收益，原告身為住戶係相對得利云云。
惟查，系爭大樓之1 樓違建業經新北市政府違章建築拆除大隊通知應予拆除，且奇祐公司已開始拆除上述違建部分，詳如前述，且系爭大樓之1 樓空間是否可供停車使用出租收益，並非原告所得決定，被告亦未證明原告必可獲得此利益。
再者，本院依兩造聲請囑託宏大估價師事務所為補充鑑定之意見就此亦執相同見解（參見本院卷第234 頁），是被告此部分抗辯，尚乏所據，為無可採。
綜上，系爭房地因有上述違建之瑕疵存在，致系爭房地減少價值應以300,057 元為合理，又此部分價值減損核屬系爭大樓之1 樓違建部分回復原狀後，系爭房地所產生之交易性貶值，應為原告所失之預期利益，故原告請求被告賠償此部分損害，於法有據。
⑷原告聲請本院囑託宏大估價師事務所為鑑定後，對系爭估價報告復提出是否應採用比較法、成本法及收益法之直接資本化法等三種估價方法進行評估；
車位價格減損是否合理估算；
是否應以系爭大樓不同交易案例，以買方是否知悉系爭大樓之1 樓違建，分別蒐集、調查其成交交易案例價值，作前、後比較，或以其他社區之成交案例作對偶分析；
上述違建拆除、回復原狀之費用是否亦應估算在內等不同意見，經本院囑託宏大估價師事務所為補充鑑定，該事務所函覆本院之補充鑑定意見略以：①依據不動產估價技術規則第14條規定「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。
但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」
，本案針對勘估標的正常價格係依據比較法及收益法進行評估，惟針對價格減損比例並非技術規則所稱勘估標的價格，故無違反以上法規之疑慮。
經現況勘察顯示本案違章擅自增建樓板（原核准機械車位）及室梯（1 樓通往夾層）部分為未來將拆除樓地板面積部分，倘僅以該違章部分面積、構造及屋齡計算其減少之成本價格，將難以反應整體社區公共設施功能性降低對於該區分所有建物之市場價格影響，故本所認為採用市場成交案例進行對偶分析，為推估客觀市價減損比例最適切評估方法。
②經本所詳細查訪及調查區域成交案例，查無於相同社區有大面積大廳及健身房等公共設施拆除前後可對偶成交案例。
不動產有絕對異質性之特性，而影響不動產價格主要因素為基地所在區位及成交價格日期…等，本報告書搜尋同一區域環境及成交價格日期接近案例進行對偶分析，評估對於市價之客觀減損比率。
③影響不動產價格主要因素為基地所在區位及成交價格日期，倘若使用不同區域環境及成交價格日期差異甚久的案例進行對偶，將無法客觀分析大面積大廳及健身房等公共設施對於房價影響之客觀比例。
④依據內政部實價登錄公開資料顯示，本報告書所選取對偶案例（交易年104年9月成功路101巷1~30號7樓），於實價登錄網站備註資料明確載明交易當時買受人知悉該標的公設部份需復原或修繕。
其他成交案例經本所向附近仲介查訪及系爭大樓管理員蔣先生詢問後，皆無法明確認定交易當時買方知悉有違規建築部分，且部分案例成交日期距離本報告書價格日期達將近兩年，故認定不宜使用進行對偶分析等語（參見本院卷第234至235頁），另原告所述系爭大樓之1 樓違建拆除、回復原狀之費用是否亦應估算在內乙節，則已為前述150,000 元回復原狀之損害賠償金額所涵蓋。
此外，被告抗辯依系爭大樓管理中心張貼之公告所示，可知健身房、兒童遊戲間並未拆除，將來仍會保留使用，故系爭估價報告把上述設備均排除在外，而做出減少價值之估算，其立論基礎亦有疑義云云。
然查，系爭估價報告已詳列系爭大樓之1 樓實際違建項目（參見該估價報告第25頁），並據此評估系爭房地於兩造簽約時之減損價值，自屬允當，被告此部分抗辯，應係對系爭估價報告之目的有所誤解，故本院認系爭房地之減損價值仍以300,057 元為妥適。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約及民法第354條、360條等規定，請求被告給付450,057元（150,000+300,057=450,057），及自起訴狀繕本送達翌日（即105年1月30日，參見本院卷第88頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，因原告勝訴部分所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，爰依職權宣告假執行，並酌定相當金額宣告得免為假執行。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 5 月 22 日
民事第五庭 法 官 林哲賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 22 日
書記官 吳宜遙
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