臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,1908,20170921,1

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1908號
原 告 歐陽總發
原 告 鄧桂芬
共 同
訴訟代理人 周福珊律師
複代 理人 孫綾馨
被 告 林宗乾
被 告 林建豐
被 告 林宗源 新北市○○區○○街000巷00弄0號5樓
被 告 蘇建嘉
訴訟代理人 蘇文澤
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國106年9月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零五年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及被告林宗乾、林宗源自民國一百零六年五月三十日起；

被告林建豐自民國一百零六年六月三日起；

被告蘇建嘉自民國一百零六年五月二十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰參拾參萬元為被告供擔保後，得假執行，倘被告以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、程序方面：本件被告林宗源未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段000號、536號土地及其上同段230建號房屋（下稱系爭不動產）為被告林宗乾、林建豐、林宗源3人共有（被告林宗乾應有部分1/2；

被告林建豐、林宗源應有部分各1/4）、相鄰同段537號、538號土地（下稱系爭土地，權利範圍「全部」）則為被告蘇建嘉所有。

本件原告2人前經東森房屋樹林北大加盟店（即永長不動產仲介經紀股份有限公司）居間仲介，以總價新臺幣（下同）980萬元向被告林宗乾、林建豐、林宗源（下稱被告林宗乾等3人）購買系爭不動產及向被告蘇建嘉購買系爭土地。

雙方於民國105年4月9日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買方係由原告2人親自出面簽約，賣方則由被告林建豐出具授權書代理其餘3人出面簽約。

原告於簽約當日即交付簽約款200萬元，並依系爭買賣價金履約申請書約定，匯入安新建築經理股份有限公司之履約專戶內，買賣契約同時約定，賣方至遲應於105年5月9日將買賣物交付買受人。

詎被告於簽約後，遲未依約將履約所需文件交付地政士何阡軒辦理所有權移轉登記及交屋事宜。

經原告於105年6月6日、同年月16日2次以存證信函通知被告委請之代理人林建豐請於收受通和後7日內依約履行，逾期將解除契約，並請求違約金，然並未獲被告置理。

遂於同年7月22日再次通知被告4人解除系爭買契約。

㈡原告曾於105年6月16日收受被告林宗乾委託律師寄發之律師函，文內表示其未授權被告林建豐出售系爭不動產，惟其授權被告林建豐出售系爭不動產有授權書為憑，並經原告於簽約時當場向仲介及被告林建豐確認無誤，被告林宗乾上開來函所述，應有不實。

原告遂於同年7月11日委請律師發函，未據其等回應，不得已於同年7月22日以存證信函通知解除約，並請求被告返還價金及給付200萬元違約金。

因被告林宗乾再於105年8月16日以存證信函通和原告表明不願出售系爭不動產，拒絕承認系爭買賣契約效力。

故原告又於105年8月24日再次以存證信函為解約意思表示，但未獲回應，甚且被告遲未表示同意原告取回存放於安新建築經理股份有限公司（下稱建經公司）履約專戶之200萬元價金，原告不得已，方提起本件訴訟。

㈢依系爭買賣契約第8條第1款約定「經買方書面限期催告（至少7日）仍不履行時，買方得以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，故懲罰性違約金另行給付買方。」

，被告於系爭買賣契約成立後，遲未依約將履行所需文件交付委任之地政士辦理所有權移轉登記事宜，原告先後多次以存證信函及律師函催告未果，爰依系爭買賣契約第8條第1款規定解除本件買賣契約，並請求被告返還已收價金200萬元及給付同額違約金200萬元。

㈣併為聲明：除供擔保金額外，如主文所示。

三、被告林宗乾、林建豐、蘇建嘉抗辯：㈠原告提出104年6月9日授權書，確為被告林宗乾、林宗源、蘇建嘉簽署授權被告林建豐辦理系爭不動產、系爭土地出售、簽約及其他履約相關事項所用。

惟授權出售之金額為1,488萬元，因一直找不到買主，故而於105年4月3日被告即決定不再出售，並於同年月7日晚間9時45分許通知東森房屋仲介林柔辰表明買方出價過低，總價1,000萬元與市場行情相差過大，被告決定待景氣回升，再由被告全體商討出售事宜。

詎時隔不過2日，訴外人林柔辰竟向被告林建豐詐騙稱其餘被告同意以1,000萬元出售，被告林建豐誤信為真，才以本人兼代理人身分簽署系爭買賣契約。

㈡被告無法證明仲介員人員有無與原告勾結，但強烈懷疑買方可能是仲介找人頭來買。

因為按照常情，交易成功時買方與賣方至少也應該見一面，本件除被告林建豐於簽約當日有見到原告本人外，其餘被告都未見過原告，顯與一般經驗法則相違。

㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：㈠系爭不動產為被告林宗乾、林建豐、林宗源3人共有（被告林宗乾應有部分1/2；

被告林建豐、林宗源應有部分各1/4）；

系爭土地（權利範圍「全部」）為被告蘇建嘉所有等情，並有土地及建物登記謄本（詳原證1）在卷可佐。

㈡被告林宗乾、林宗源於104年6月19日共同出具授權書，表明就其等共有系爭不動產關於出售、簽訂契約、收取價款、辦理所有權移轉登記、設定抵押權、塗銷抵權等相關事宜，及領取有關印鑑證明、戶籍資料等相關事宜，同意授權予被告林建豐，並有授權書（詳本院卷第37頁）1份在卷可佐。

㈢被告蘇建嘉於104年6月19日出具授權書，表明就其所有系爭土地關於出售、簽訂契約、收取價款、辦理所有權移轉登記、設定抵押權、塗銷抵權等相關事宜，及領取有關印鑑證明、戶籍資料等相關事宜，同意授權予被告林建豐，並有授權書（詳本院卷第38頁）1份在卷可佐。

㈣兩造於105年4月9日簽署系爭買賣契約書（買方由原告2人親自簽署；

賣方則由被告林建豐以本人兼其餘被告代理人身分簽署），約定由原告以980萬元向被告買受系爭不動產及系爭土地，原告並於簽約當日交付簽約款200萬元（存入履約保證專戶）等情，並有系爭買賣契約書（詳原證2）、買賣價金履約保證申言明書（詳原證3）在卷可佐。

㈤兩造依序於：⑴105年6月6日原告以三峽郵局存證號碼375號（下稱原證4）存證信函通知被告林建豐及建經公司，其內容略以：請於收到本件信函7日內出面履行契約，逾期將依系爭買賣契約第8條第1項解除契約並請求已支付同額違約金。

⑵105年6月16日原告以樹林柑園郵局存證號碼107號（下稱原證5）存證信函通知被告林建豐及建經公司，其內容略以：請於收到本件信函7日內出面履行契約，逾期將依系爭買賣契約第8條第1項解除契約並請求已支付同額違約金。

⑶105年6月16日被告林宗乾委請律師發函（下稱原證7）予原告歐陽總發，其內容略以；

否認授權被告林建豐以950萬元出售系爭不動產等語。

⑷105年7月11日原告委託律師發函（下稱原證8）予被告4人，其內容略以：再次催告被告，請於文到5日內速依約履行，逾期依法訴追等語。

⑸106年7月22日原告以三峽郵局存證號碼496號（下稱原證6）存證信函通知被告4人及建經公司，其內容略以：因被告經書面催告仍未履約，爰依系爭買賣契約第8條第1項解除契約，並請出賣人依約加倍返還原告已付價金等語。

⑹105年8月16日被告林宗乾以永和福和郵局存證號碼168號（下稱原證9）存證信函予原告2人。

⑺106年8月17日原告以樹林育英街郵局存證號碼305號（下稱原證10）存證信函通知被告4人及建經公司，其內容略以：因被告拒絕履約，原告謹以此函再次陳有解除系爭買賣契約之意旨，並請出賣人依約加倍返還原告已付價金等語。

五、按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第107條定有明文。

承前述，本件原告主張：被告林宗乾、林建豐、蘇建嘉曾於104年6月19日出具授權書，各表明就系爭不動產、系爭土地關於出售、簽訂契約、收取價款、辦理所有權移轉登記、設定抵押權、塗銷抵權等相關事宜，及領取有關印鑑證明、戶籍資料等相關事宜，同意授權予被告林建豐一節，已據提出授權書（詳本院卷第37、38頁）2份為佐，並為被告所未爭執，而可認為真正。

觀諸前述授權書又未記載代理權之限制及授權之時間，此部分自應由被告就：其等授權之出售價格為1,488萬元（即代理權之限制）或已於105年4月3日決定不再出售（即代理權之撤回）；

及原告於簽約時非因過失而不知被告林宗乾、林宗源、蘇建嘉已就代理權為前述限制或撤回之利己抗辯，負舉證之責。

關此部分，既未據被告提出任何證據以供本院審酌，應認原告主張：被告林建豐既出具經其餘被告簽署授權書，就授權書所載授權範圍，於105年4月9日即係有權以本人兼其餘被告代理人身分與原告就系爭不動產及系爭土地簽署系爭買賣契約等情，為有理由。

被告林宗乾、蘇建嘉抗辯：因系爭買賣契約之出售價金逾越其等授權，且其等已經於105年4月3日即決定撤回授權不再出售，故而其等可不受系爭買賣契約拘束云云，並無可採。

六、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。

被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條定有明文。

次按前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1年內為之，民法第93條前段亦定有明文。

查本件被告抗辯：被告林建豐係受不肖仲介業務員林柔辰以欺瞞詐騙手段誘導，始以其本人兼其餘被告代理人身分，以離譜之超低價格與原告簽署系爭買賣契約一節，即令屬實，依民法第92條第1項但書規定除原告明知或可得而知者外，被告並不得執此事由撤銷已為締結系爭買賣契約之意思表示。

遑論，因被詐欺而締結契約者，在表意人依法撤銷其意思表示之前，按諸前開法律規定，契約仍為有效。

又本件遲至105年6月16日被告林宗乾委請律函發函（即原證7）時，被告林宗乾既已知悉系爭買賣契約內容，而迄本院言詞辯論終結日止（早罹1年斥期間），「出賣人全體」（被告4人）並未向買受人全體」（原告2人）為撤銷意思表示（此為撤銷權不可分性），系爭買賣契約自仍有效存在，此部分自無再依被告聲請傳訊林柔辰之必要，附此敘明。

七、按當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約（最高法院90年台上字第1231號判例意旨參照）。

經查：㈠依系爭買賣契約第3條約定：買賣總價為980萬元（付款方式：第1期款於簽約時給付200萬元；

尾款於完稅後時給付780萬元）。

第8條第1項約定「…經買方書面限期催告（至少7日）仍不履行時，買方得以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，故懲罰性違約金另行給付買方。」

。

原告於簽約當日將第1期款200萬元價金交付，並匯入建經公司履約專戶等情，已如前述，有系爭買賣契約書1份在卷可佐，而可認為真正。

㈡原告主張：簽約後被告遲未履行出賣人義務，經⑴原告各於105年6月6日、同年月16日以原證4、5存證信函催告被告履行一節，固據原告提出原證4、5存證信函及附件1、2回執為佐。

然觀諸原告提出原證4存證信函回執（詳本院卷第139、140、147頁），僅足推認已合法送達建經公司，並無法斷已合法送達被告（已逾6個月查詢期限）；

原證5存證信函回執（詳本院卷第141至146頁、148至150頁）），則經註記該件未投遞（收件人：林宗乾、林宗源）或已逾6個月查詢期限（收件人：林建豐，僅得認已合法送達被告蘇建嘉（收件人：蘇建嘉）。

併被告蘇建嘉既非如被告林建豐已受其餘被告授權關於契約之履行，則原告對被告蘇建嘉1人之催告行為，效力自不及於其餘被告。

即由原告提出原證4、5及附件1、2，不能認為原告已經依約定期催告出賣人。

⑵原告於105年7月11日以原證8催告被告履行一節，則據原告提出原證8及附件4回執為佐，觀諸原證8律師函回執可悉，該催告函已於105年7月12日送達被告林建豐（承前述，依授權書記載，被告林建豐經其餘被告授權範圍包含本件原告催告之辦理所有權移轉事宜。

是原告依系爭買賣契約第8條第1項約定對被告林建豐催告之結果，效力及於出賣人全體。

），按諸前開判決意旨，原告催告所定期限雖較約定期限為短（僅5日），惟自催告時起，倘已經過該約定之期限（即7日，至105年7月19日止。

），被告仍不履行，基於誠實信用原則，應解為自105年7月20日起，原告已取得解除契約之約定解除權。

⑶原告於105年7月22日以原證6存證信函通知被告4人解除契約一節，肇於被告林建豐經授權範圍不包含解除契約，故而應向被告4人均合法送達始生解除效力。

又觀諸原告提出原證6回執（即附件3），除被告林宗源、蘇建嘉已經合法送達（詳本院卷第152、153頁）外，被告林宗乾遭退回（詳本院卷第151頁）、被告林建豐已逾6個月查詢期限（詳本院卷第154頁），均難認已經合法送達，故而原告以原證6所為解除意思表示肇於未合法送達出賣人全體，不生合法解除效力。

⑷原告於105年8月17日以原證10存證信函再次通知被告4人解除契一節，觀諸原告提出原證10回執（即附件5），固各於105年8月29日送達被告林宗乾（詳本院卷第163頁）、105年9月19日送達被告林宗源（詳本院卷第166頁）、105年8月25日送達被告蘇建嘉（詳本院卷第167頁），惟仍未合法送達被告林建豐（已遷出查無此人；

詳本院卷第164頁），是以，原告以原證10所為解除意思表示肇於未合法送達出賣人全體，尚不生合法解除效力。

⑸原告於106年3月28日提起本訴，於起訴狀內再次表明依系爭契約第8條第1項解除（詳本院卷第14、15頁），則於被告林建豐收受起訴狀繕本（即106年6月2日；

詳本院卷第99頁）時，應認系爭買賣契約已經原告依系爭買賣契約第8條第1項規定合法解除。

八、綜上所述，系爭買賣契約既經原告依系爭買賣契約第8條第1項規定合法解除，則原告依系爭買賣契約第8條第1項約定及民法第259條第1項第2款規定，請求被告返還200萬元已付價金及自受領時（即105年4月9日）起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息；

依系爭買賣契約第8條第1項約定及民法第229條第2項規定請求被告給付200萬元（按買方已支付價金總額之同額）懲罰性違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起（被告林宗乾、林宗源為106年5月30日；

林建豐為106年6月3日、蘇建嘉為106年5月20日）起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，均為有理由，應予准許。

九、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。

十、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。

結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
民事第三庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
書記官 傅淑芳