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臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第4101號
原 告 家聖不動產有限公司
法定代理人 張愷家
訴訟代理人 余樹田律師
被 告 黃貴英
被 告 賴裕專
訴訟代理人 鄭佑祥律師
吳玲華律師
上列當事人間請求清償債務事件，經本院於民國107年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告賴裕專應給付原告新台幣捌萬元及自民國107年1月20日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告賴裕專負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
如被告賴裕專以新台幣捌萬元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：１原告與被告黃貴英於民國106年6月1日，就門牌號碼新北市○○區○○○路00號10樓之1之房屋及基地（下稱系爭不動產）簽立委託銷售契約書，約定委託期間自106年6月4日起至同年12月30日止，依契約第六條約定，居間買賣契約成立，委託人（即被告黃貴英）即應給付成交價百分之四作為居間之報酬。
被告賴裕專於106年6月30日以新台幣（下同）1175萬元與原告簽立契約內容變更合意書，約定居間買賣契約成立，委託人（即被告賴裕專）應給付成交價百分之二作為居間報酬。
於同日經原告居間斡旋，終於促成被告二人簽訂系爭不動產買賣契約，成交價為1175萬元，故被告黃貴英應給付原告47萬元居間報酬（1175萬元之百分之四），被告賴裕專應給付原告235000元居間報酬（1175萬元之百分之二）。
詎料被告賴裕專簽約後，竟以銀行貸款成數過低及利率太高為由，未經原告同意私下賠償被告黃貴英23萬元，而與被告黃貴英協議解除系爭不動產買賣契約。
２原告已於106年6月30日居間斡旋，促成被告二人簽訂系爭不動產買賣契約，故原告除可依約向被告黃貴英請求給付仲介費外，亦得依民法第225條第2項，請求被告黃貴英給付23萬元。
又系爭不動產買賣契約係因被告賴裕專違約而解除，導致給付不能，原告除依契約內容變更合意書請求被告賴裕專給付235000元外，亦得依民法第226條第1項請求被告賴裕專賠償235000元。
３並聲明：⑴被告黃貴英應給付原告23萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分五計算之利息。
⑵被告賴裕專應給付原告235000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分五計算之利息。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告黃貴英則以：１本件兩造約定之居間報酬為6萬元，並非47萬元：被告黃貴英原先委託原告出售之底價為1380萬元，因市場買氣不佳，其後雙方陸續商議調降、變更契約委託銷售價格為1197萬元、1150萬元，被告黃貴英最後與原告達成協議系爭房屋出售底價為1150萬元，居間報酬更改為6萬元，有簽立契約內容變更合意書，當時有被告之女楊紫葳及原告僱員彭祥英在場，也因為被告黃貴英將委託出售價格降到1150萬元，才能接受被告賴裕專提出之1175萬元買價而成交。
該合意書一式三聯，原告存有兩聯複寫版本可證兩造確有更改原先約定之居間報酬為6萬元，被告黃貴英持有之1150萬元之契約內容變更合意書已遺失，僅有找到1197萬元之契約內容變更合意書，原告提起訴訟後竟刻意隱匿未提出，並誆稱兩造約定居間報酬仍為成交價百分之四，顯非屬實。
２依兩造不動產〈一般〉委託銷售契約書第9條第3項約定「買方支付定金後，如買方違約不買，致定金由甲方沒收者，甲方應支付該沒收定金之百分之□（但不得逾約定定金百分之五十，且不得逾約定之服務報酬）予乙方，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得再收服務報酬」，同條第4項約定「前項沒收定金百分比未記載者，乙方不得向甲方請求服務報酬或費用」。
上開條文雖係就「買方有支付定金而違約不買」，而未規範「買方未支付定金而違約不買」之情形，若係因買方未支付定金而違約不買，衡情，此時甲方（即被告黃貴英）便無定金可得沒收作為損失填補，其所遭受之違約損害，較前者情況更為嚴重，前者沒收定金百分比未記載者，乙方不得向甲方請求服務報酬，後者買方未支付定金而違約不買之情形，依舉重以明輕之法理，乙方（即原告）於此情形應不得向甲方（即被告黃貴英）請求服務報酬，始為合理。
被告賴裕專未付定金，卻違約不買系爭房屋，依兩造不動產〈一般〉委託銷售契約書第9條第3項約定，原告不得向被告黃貴英請求服務報酬。
３倘本院認系爭委託銷售契約書第9條第3項規定並未排除民法第225條第2項之適用，則原告依民法第225條第2項請求被告給付23萬元，亦無理由：按臺灣臺南地方法院（81)廳民一字第02696號法律研討會議研討結果及臺灣高等法院暨所屬法院86年法律座談會民事類提案第4號審查意見，民法第225條第2項代償請求權所得請求讓與之利益，應以該得請求之利益與不能之事由有因果關係存在，且該利益即係給付標的物之代替利益為斷。
經查，被告賴裕專賠償予被告黃貴英之23萬元，並非原告請求被告給付居間報酬之代替利益。
是依前揭實務研討意見，原告爰依民法第225條第2項請求被告給付23萬元，應無理由等語置辯。
４並聲明：原告之訴駁回。
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告賴裕專則以：１兩造於106年6月29日簽訂之不動產買賣意願書，被告賴裕專言明可以承買之價款為1000萬元，但因原告之承辦人黃志楠為使被告二人簽訂買賣契約，一再保證被告賴裕專可以貸到需要的成數，並提供不實之貸款資訊造成被告賴裕專做出錯誤判斷，被告賴裕專始以1175萬元簽訂買賣契約。
被告賴裕專於簽訂買賣契約後，發覺銀行貸款成數不足，恐無法履約，被告賴裕專乃由友人薛文翔陪同前往原告位於三重國小捷運站之加盟店，請原告之承辦人黃志楠安排與賣方黃貴英見面協商系爭買賣契約之履約事宜，惟黃志楠卻向被告賴裕專謊稱賣方黃貴英不同意前往調解委員會協調，嗣後被告賴裕專經由賣方告知，賣方並無拒絕前往調解委員會調解，此有賣方黃貴英與房屋仲介之LINE對話紀錄可證。
原告未善盡調查及據實報告之義務，甚至以違反誡實及信用方法欺瞞被告賴裕專，故被告賴裕專無給付報酬之義務。
再者，依原告與被告黃貴英簽訂之不動產委託銷售契約書第7條第4項第3款約定「有下列情形之一者，均視為乙方已完成仲介之服務，甲方仍應全額乙次付清第六條約定之服務報酬作為違約金予乙方：…（二）簽訂不動產買賣契約書後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者。
…」等語，是依兩造之上開約定，買賣契約有效存在，為被告賴裕專應給付原告仲介服務報酬之前提條件，如買賣契約解除，係非因可歸責於被告賴裕專之事由，被告賴裕專不付給付仲介服務報酬之義務。
系爭買賣契約既於106年9月6日在新北市三重區調解委員會，由被告二人合意解除契約，原告當天亦有店長及承辦人到場參與調解，並同意被告二人解除系爭買賣契約，足見系爭買賣契約非可歸責於被告賴裕專而解除，原告請求被告賴裕專給付報酬，即屬無據。
２原告係以居間行銷不動產為營業，受被告黃貴英委託出售系爭房屋，關於被告賴裕專履約能力，自有調查之義務。
惟查，原告未盡調查買方賴裕專履約能力之義務，亦未充分告知被告賴裕專相關貸款資訊，給予購買房屋之考慮時間，在被告賴裕專之資金未充足情形下，告知買方只須簽發本票作為定金即可購買系爭房屋，半強迫被告賴裕專與被告黃貴英簽約，並向被告賴裕專再三保證貸款成數沒有問題，但簽約後被告賴裕專發覺銀行貸款成數不足，導致被告賴裕專因資金不足而無法履約，原告顯有違民法第567條第2項之規定及誠信原則，自不得向被告賴裕專請求報酬。
況且，被告賴裕專係自己與賣方協商解除，原告顯然未盡到居間人之義務。
３被告賴裕專於106年6月29日與原告簽訂不動產買賣意願書，於106年6月30日與賣方黃貴英簽訂系爭買賣契約，期間僅2日，是原告付出之勞力、時間、成本不多，倘依買賣價金百分之二給付居間報酬，顯然為數過鉅，自應酌減報酬，始符公平等語置辯。
４並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、就原告請求被告黃貴英支付居間報酬23萬元部分：經查：依兩造不動產〈一般〉委託銷售契約書第9條第3項約定「買方支付定金後，如買方違約不買，致定金由甲方沒收者，甲方應支付該沒收定金之百分之□（但不得逾約定定金百分之五十，且不得逾約定之服務報酬）予乙方，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得再收服務報酬」，同條第4項約定「前項沒收定金百分比未記載者，乙方不得向甲方請求服務報酬或費用」。
上開條文雖係就「買方有支付定金而違約不買」，而未規範「買方未支付定金而違約不買」之情形，若係因買方未支付定金而違約不買，衡情，此時甲方（即被告黃貴英）便無定金可得沒收作為損失填補，其所遭受之違約損害，較前者情況更為嚴重，前者沒收定金百分比未記載者，乙方尚不得向甲方請求服務報酬，後者買方未支付定金而違約不買之情形，依舉重以明輕之法理，乙方（即原告）於此情形應不得向甲方（即被告黃貴英）請求服務報酬，始為合理。
被告賴裕專未付定金，卻違約不買系爭房屋，依兩造不動產〈一般〉委託銷售契約書第9條第3項約定，原告不得向被告黃貴英請求服務報酬。
原告另主張依民法第225條第2項之規定，請求被告黃貴英給付23萬元，惟查，原告係請求被告黃貴英給付居間報酬，然以金錢為給付標的之債務乃種類之債，不生客觀上給付不能之問題，本件情形自無民法第225條第2項之適用，原告據此規定請求被告黃貴英給付其自被告賴裕專所受之賠償23萬元，顯無理由。
綜上，原告依兩造間所訂之不動產〈一般〉委託銷售契約書或民法第225條第2項規定，請求被告黃貴英給付23萬元，為無理由，應予駁回。
四、就原告請求被告賴裕專給付235000元部分：原告主張：被告賴裕專除依契約內容變更合意書第四條，按價金百分之二應給付235000元外，原告亦得依民法第226條第1項請求被告賴裕專賠償235000元等情。
被告賴裕專則以：被告賴裕專原先言明可以承買之價款為1000萬元，但因原告之承辦人黃志楠一再保證被告賴裕專可以貸到需要的成數，並提供不實之貸款資訊造成被告賴裕專做出錯誤判斷，始以1175萬元簽訂買賣契約，但簽約後被告賴裕專發覺銀行貸款成數不足，導致被告賴裕專因資金不足而無法履約，原告顯有違民法第567條第2項之規定及誠信原則，自不得向被告賴裕專請求報酬。
系爭買賣契約非可歸責於被告賴裕專而解除，原告請求被告賴裕專給付報酬，即屬無據等語置辯。
經查，原告之承辦人黃志楠於簽約前有詢問被告賴裕專之工作，試算每月需繳貸款金額，被告賴裕專回答將以舊有房屋增貸之方式繳納第一期款117.5萬元，且自己有認識的銀行可以談貸款，因而認為被告賴裕專有履約之能力，黃志楠並未向被告賴裕專保證貸款可以貸到多少。
簽約後兩星期，被告賴裕專告知原告其無法自行貸到理想之金額，對於原告委託之代書詢問到的貸款金額500萬元，利率2%，認為利率過高不能接受，至106年7月底，被告賴裕專告知黃志楠希望可以貸到550萬元，黃志楠回稱再請代書詢問另一家銀行看看，請被告賴裕專履約等情，業據證人黃志楠證述在卷（見107年2月1日、107年5月18日言詞辯論筆錄），被告賴裕專亦不否認上情，則其辯稱：原告未調查被告之履行能力，有違民法第567條第2項之規定及誠信原則等語，即不可採。
次查，系爭買賣契約係因被告賴裕專未能貸到理想之金額，無法付款，而與被告黃貴英協議解除契約，此為可歸責於被告賴裕專之事由，故被告賴裕專辯稱：系爭買賣契約非可歸責於被告賴裕專而解除，原告不能請求被告賴裕專給付報酬等語，即無理由。
被告賴裕專同意於買賣契約成立時給付原告服務報酬，有確認書第三條（見卷第193頁）、契約內容變更合意書第肆條（見卷第15頁），是原告請求被告賴裕專給付服務報酬，自屬有據。
被告賴裕專請求酌減報酬，並稱：被告賴裕專於106年6月29日與原告簽訂不動產買賣意願書，於106年6月30日與賣方黃貴英簽訂系爭買賣契約，期間僅2日，是原告付出之勞力、時間、成本不多，倘依買賣價金百分之二給付居間報酬，顯然為數過鉅，自應酌減報酬等語。
按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條定有明文。
本院斟酌原告磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜耗時兩日、簽約後透過代書向銀行詢問貸款、於被告賴裕專無法履約後與賣方連繫，出席買賣雙方第二次調解會等所支出之人事費用，及因買賣雙方合意解除契約，原告毋庸繼續提供協助過戶點交服務等情，認原告得向被告賴裕專請求之報酬應酌減為8萬元方為合理。
是原告得請求被告賴裕專給付8萬元及自107年1月20日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘請求為無理由，應予駁回。
原告及被告賴裕專聲請宣告假執行或免為假執行，經核，本件命被告賴裕專給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 14 日
民事第四庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 14 日
書記官 涂菀君
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