臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,事聲,357,20171117,1

臺灣新北地方法院民事裁定 106年度事聲字第357號
聲 請 人 劉意川
上列異議人就債權人永豐商業銀行股份有限公司與債務人林千穗
間聲請拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於民國106 年9 月12日所為106 年度司執字第15605 號駁回其異議之處分提出異議，本院裁定如下：

主 文

異議駁回。

理 由

一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之。

法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項本文、第2 、3項定有明文。

查本院司法事務官於民國106 年9 月12日以106 年度司執字第15605 號處分駁回異議人之異議，異議人對於該處分聲明不服，並於該處分送達後10日內具狀提出異議，核與上開規定及意旨相符，先予敘明。

二、異議意旨略以：本件債務人林千穗貸款時間分別係99年7 月23日、101 年8 月16日、102 年7 月31日，此均為債權人永豐銀行102 年7 月31日設定抵押權之前，是以本件債務人所積欠債務應屬抵押權成立前之債權，尚請明查。

另系爭如鈞院106 年司執字第15605 號裁定所示附表之不動產以底價48,080,000元拍賣，無人應買，其原因多端，非僅係異議人承租所致，該建商將開放空間當室內坪數銷售而生多起法律糾紛，影響房價，且目前房地不景氣，房價跌落，惟鈞院不查，竟以除去異議人之租賃權，實難有據，爰廢棄原處分云云。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1 、2 項定有明文。

所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。

前者，例如抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第1 次拍賣未能拍定者屬之；

後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。

又成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號、司法院釋字第304 號解釋理由書、臺灣高等法院104 年度抗字第1543號民事裁定參照）。

執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而得除去租賃關係，此乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要，除抵押權人得聲請除去該項權利外，執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣（司法院釋字第304 號解釋、最高法院100 年度台抗字第15號民事裁定、臺灣高等法院臺南分院95年抗字第109 號民事裁定參照）。

四、經查：

（一）債務人林千穗前於99年7 月23日將門牌號碼新板市○○區○○○路000號5樓之房地，向債權人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行），設定最高限額抵押39,600,000元；

嗣於101 年8 月16日將門牌號碼新北市○○區○○○路000 號16樓之房地，設定最高限額抵押12,060,000元，嗣因債務人積欠永豐銀行債務38,934,428元，已屆期未清償，為此聲請拍賣抵押物等情，業據提出105 年司拍字第385 號裁定、他項權利證明書、不動產登記謄本、抵押權設定契約書等為證，並經本院依職權調取本院106 司執字第15605 號卷宗查明屬實。

是以本件債務人林千穗係將上開2 筆房地分別向永豐銀行設定抵押權，並分別借款，異議人稱本件貸款債權成立於抵押權設立前，容有所誤，先予敘明。

（二）後債務人林千穗於抵押權設定後，於105 年5 月1 日將門牌號碼新板市○○區○○○路000 號5 樓之房地（即新北市○○區○○段○○段00號房地及其上坐落於新北市○○段○○段000 號建物，下稱系爭房地）出租予本件異議人，租期至110 年4 月30日止，此有房屋租賃契約可參（見本院106 年司執字第15605 號卷第65頁）。

而系爭房地因經本院執行處第二次拍賣無人應買而流標後，債權人永豐銀行即於106 年8 月9 日以民事聲請除去租賃權拍賣狀聲請除去租賃關係，本院執行處依其聲請，以106 年8 月15日新北院霞106 司執速字第15605 號執行命令除去異議人與債務人林千穗間之上開不動產之租賃關係等情，業經調取本院106 年司執字第15605 號卷宗查核屬實。

（三）異議人雖主張系爭房地其上存有租賃關係而無人應買之原因眾多，並非係因異議人之租賃權所致等語。

然衡酌實務，拍賣標的有租賃關係存在，且拍定後不予點交，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期屆滿甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失與風險，對投標者購買意願顯有相當影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。

且參與法院投標應買不動產者，多不願拍得之不動產上存有租賃或其他法律關係，以避免拍定應買後衍生不必要之困擾，是系爭房地上存有此租賃關係，自當降低他人投標應買之意願。

查異議人與債務人林千穗間之租賃關係，既存在債權人抵押權設定後，依強制執行法第98條第1項規定，只需該租賃關係對相對人之抵押權有影響，意即足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之價金獲償，並不以該拍賣之不動產無人應買需除因租賃關係外，別無其他因素影響為要件。

故異議人系爭房地經執行法院以租賃關係存在之狀態公告拍賣，歷經第2 次拍賣程序無人應買，客觀上已堪認該租賃關係已影響應買人之意願及抵押物之售價，縱有其他因素影響拍定，亦與應否除去租賃關係無涉。

是以債權人永豐銀行聲請拍賣抵押物時，確實發生無人應買之情形，仍難謂債權人之抵押權未受影響。

（四）綜上所述，原處分駁回異議人之異議，於法核無不合。從而，異議意旨指摘原處分不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，依民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 106 年 11 月 20 日
書記官 丁于真