臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,308,20170518,2

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第308號
原 告 丁茂崑
訴訟代理人 姚艾蓓
被 告 洪志忠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106 年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○號一樓房屋全部遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬壹仟元，及自民國一零六年四月十日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。

被告應給付原告肆拾參萬壹仟參佰貳拾伍元，及自民國一零六年五月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。

原告原起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號1 樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）15萬元，及自民國106 年1 月20日起至遷讓之日止，按月賠償3 萬元；

㈡被告應賠償系爭房屋損害43萬1,325 元；

㈢被告應給付系爭房屋租金每月3 萬元至損害修復工程完工日止，嗣於訴訟中將前開聲明㈠後段按月賠償3 萬元部分變更自起訴狀繕本送達被告翌日起算，及將聲明㈢部分變更為請求被告自106 年4 月27日言詞辯論筆錄送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核其乃減縮其應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：㈠被告於105 年7 月20日向原告承租系爭房屋，雙方約定租期5 年，即自105 年7 月20日起至110 年7 月20日止，每月租金3 萬元，於每月20日給付。

惟被告迄今僅支付第1 、2 月份租金，遲付之租金已達2 個月以上，原告並寄發存證信函催告被告給付，被告迄今仍未給付，依民法第440條規定，原告得終止租賃契約，爰以起訴狀繕本送達被告為終止租賃關係之意思表示，並依民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋，另請求被告給付遲付租金15萬元。

又系爭房屋之租賃契約已經終止，被告對系爭房屋即屬無權占有，應自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償原告3 萬元之損害。

再被告承租系爭房屋時曾要求自行改建，原告亦表同意，惟被告將系爭房屋內部拆除後卻未進行改建，原告委請系爭房屋裝修師傅依系爭房屋原施作情形估價，該回復原狀之費用為43萬1,325 元，爰依租賃契約第9條規定請求被告賠償43萬1,325 元以代回復原狀，並請求遲延利息等語。

㈡並聲明：⒈如主文第1項所示，及被告應給付原告15萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓之日止，按月賠償3 萬元。

⒉如主文第3項所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明、陳述。

三、原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約、存證信函、修繕工程估價單等件為證，經核無訛，且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，依民事訴訟法第280條第1項、第3項前段規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真。

茲就原告之各項請求，分述如下：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1項、第2項前段、第767條第1項前段定有明文。

又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上者，土地法第100條第3款復有明文。

原告主張被告僅繳納第1 、2 月租金，即自租期105 年7 月20日起至同年8 月19日止、同年8 月20日起至9 月19日止之租金，而被告於簽訂租賃契約時已繳納押租金6 萬元，為系爭租賃契約所載明，經抵償該2 個月押租金後（即以該押租金抵償105 年9 月20日起至同年10月19日、同年10月20日起至11年19日之租金），被告自105 年11月20日開始積欠租金，而自106 年1 月20日起積欠租金達2 個月以上，則原告於106 年1 月19日起訴後，以起訴狀繕本送達被告為終止租賃契約之意思表示，自屬合法，系爭租賃契約既經原告終止，則原告依所有物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋，為屬有據。

又本件起訴狀繕本係於106 年3 月30日寄存送達被告，有送達證書在卷可佐，於106 年4 月9 日生送達效力，原告請求被告給付積欠租金即105 年11月20日起至106 年4 月9 日止（4 個月又21日）共計14萬1,000 元【( 4 ×30,000) + （21/30 ×30,000）=141,000】，為屬可採，逾此數額範圍部分，則非可採。

㈡次按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。

系爭房屋租約業經原告終止，惟被告迄今仍未自系爭房屋遷出，其繼續占有系爭房屋為無法律上之原因，並受有相當於租金之不當得利，則原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年4 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。

又系爭房屋租約每月租金為3 萬元，原告主張被告繼續占有系爭房屋可受相當於租金之不當得利數額應以3 萬元計算，為屬適當，應為可採。

㈢再按房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀，為系爭租賃契約第9條所明定。

又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；

第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項定有明文。

原告主張被告經其同意改建系爭房屋，然迄今未回復原狀，其依前開約定及規定，自得請求被告支付回復原狀之費用以代回復原狀。

又系爭房屋回復原狀所需費用為43萬1,325 元，有原告提出估價單在卷可稽，是其請求被告給付43萬1,325 元，及自106 年4 月27日言詞辯論筆錄送達被告翌日即106 年5 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。

四、從而，原告依民法第767條、第179條規定及系爭租約第9條，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付積欠租金14萬1,000 元，暨自106 年4 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3 萬元，另給付回復原狀費用43萬1,325 元，及自105 年5 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，其請求逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 18 日
民事第一庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 18 日
書記官 李瑞芝