臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,649,20170508,1

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第649號
原 告 杜秉澤
被 告 徐嘉吟
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106 年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號五樓之一房屋遷讓返還原告，及給付新臺幣貳萬元並自民國一百零五年十一月十二日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

（一）緣被告於民國105 年5 月15日向原告承租坐落於新北市○○區○○路000 號5 樓之1 房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期1 年，即自105 年5 月15日起至106 年5 月14日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬元於每月15日給付（見不動產租賃契約書，下稱系爭租約）。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

又承租人積欠租金額，以擔保金抵償後，達2 個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦規定甚詳。

（三）本件以擔保金抵償後積欠租金已達2 月，共計2 萬元。經原告以存證信函催告支付並告知將終止租約，詎房屋之交還及租金之給付迭經催討被告均不予置理。

又自105 年11月12日起租賃既已終止，被告對系爭房屋即屬無權占有，自應按月賠償原告未收租金1 萬元之損害迄交屋之日止，此部分併予請求。

以上積欠之租金及未收之租金合計共2萬元，爰狀請判決如主文第1項所示。

三、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、本件應審酌原告主張被告應遷讓返還系爭房屋予原告，及給付租金2 萬元並自105 年11月12日起至遷讓之日止按月賠償原告1 萬元，有無理由？

（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人應依約定日期，支付租金。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7 號裁定意旨參照）。

本件原告主張之前揭事實，業據提出與其陳述相符之房屋租賃契約、三峽郵局537 號存證信函、三峽郵局569 號存證信函、催告函、土地及建物登記第一類謄本等件影本為證據。

按被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項規定，準用同條第1項之規定，視同自認。

本件被告於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，又未提出準備書狀爭執，自應依法視為對原告主張之事實自認，則自足認為原告前述主張之事實為真實。

準此，被告遲付租金之總額已逾2 個月租額，並經原告催告被告履行，觀諸原告提出之105 年10月24日催告函，其上載明：「…台端房租於105 年7 月15日至10月15日共四期房租應繳而未繳，積欠房租扣掉押金已經超過兩個月以上，請於文到十日之內，速將房租繳清，若超過時間之內，不繳清房租即以本信函為終止租賃契約的表示。」

等語（見本院卷第12頁），則原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據，應予准許。

至原告另依民法第767條第1項前段規定請求返還系爭房屋之部分，本院自毋庸審究，附此敘明。

又被告積欠105 年7 月15日至同年10月15日之租金共4 萬元，扣除原告尚未返還予被告押租金2 萬元，是原告請求被告給付積欠租金2 萬元，為有理由，應予准許。

（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段分別定有明文。

又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。

查，原告既主張自105 年11月12日系爭租約終止，則自10 5年11月12日起，兩造間即無租賃關係存在，被告已無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占用系爭房屋，且因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，揆諸上開說明，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。

又依照系爭租約第3條約定：「租金、押金、押租保證金：（一）租金每個月新台幣壹萬元整…」等語，是原告依不當得利之法律關係，請求被告自105 年11月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1 萬元（即每月租金），應有理由。

五、綜上所述，原告主張依所有權人之排除侵害請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，及給付租金2 萬元並自105 年11月12日起至遷讓之日止按月賠償原告1 萬元為有理由，應予准許。

六、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 8 日
民事第一庭 法 官 張谷輔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 8 日
書記官 林惠敏