臺灣新北地方法院民事-PCDV,107,事聲,179,20180920,1

臺灣新北地方法院民事裁定 107年度事聲字第179號
異 議 人
即第 三 人 歐陽玉麗
上列異議人因債務人宇加科技股份有限公司等與債權人第一租賃股份有限公司間清償票款強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於中華民國107年8月6日所為106年度司執字第105515號裁定聲明異議，本院裁定如下：

主 文

異議駁回。

理 由

一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之。

法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1至3項定有明文。

查本院司法事務官於民國107年8月6日所為106年度司執字第000000號民事裁定（下稱原裁定），經異議人於前開法定期限內對原裁定提出異議，而司法事務官認其異議為無理由送請本院為裁定，核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。

二、本件異議意旨略以：按執行法院依聲請或職權除去租賃權或使用借貸關係，依無租賃或使用借貸狀態強制執行，必須抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約或使用借貸關係影響抵押權所擔保債權之受償，始得為之；

若該租賃契約或使用借貸關係之存在，尚未因此影響抵押債權之受償，執行法院即自不得依聲請或職權除去租賃或使用借貸關係。

經查，新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：50/10000）暨其上同段5280建號建物（即門牌號碼：新北市○○區○○街00號13樓，權利範圍全部；

以下合稱系爭不動產）經本院於107年1月25日以新臺幣（下同）1852萬元為底價進行第一次拍賣，復於107年3月22日以1483萬元為底價進行第二次拍賣，該二次拍賣價格，相較債權人於系爭不動產所設定最高限額抵押權之擔保債權1320萬元，仍高出甚多，且債權人之實際債權額根本未達1320萬元之數，難謂系爭不動產有因出租予異議人而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足清償之情事，是異議人與債務人間就系爭不動產之租賃關係顯然並未影響債權人於系爭不動產之抵押權。

揆諸前開說明，此項租賃關係之存在，既不影響債權人之受償，從而於系爭執行事件即不應除去異議人就系爭不動產之租賃權。

為此，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定等語。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。

所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。

前者，例如抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第1次拍賣未能拍定者屬之；

後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。

又成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號、司法院釋字第304號解釋理由書、臺灣高等法院104年度抗字第1543號民事裁定參照）。

執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而得除去租賃關係，此乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要，除抵押權人得聲請除去該項權利外，執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣（司法院釋字第304號解釋、最高法院100年度台抗字第15號民事裁定、臺灣高等法院臺南分院95年抗字第109號民事裁定參照）。

四、經查：

㈠、執行債務人宇加科技股份有限公司（下稱宇加公司）前於102年10月14日將其名下之系爭不動產設定1320萬元最高限額抵押權予執行債權人第一租賃股份有限公司（下稱第一租賃公司）。

嗣第一租賃公司主張宇加公司對其負債本金343萬2000元及自106年7月19日起至清償日止，按年息百分之二十計算之利息，該債務已屆清償期而未為清償，經提出本院106年度司票字第10448號本票准予強制執行裁定暨確定證明書為執行名義，並以系爭不動產為執行標的，向本院民事執行處聲請強制執行，經本院以106年度司執字第105515號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理。

嗣系爭執行事件進行中，經第三人即異議人向執行法院陳報系爭不動產前經宇加公司於102年10月15日出租予伊，雙方簽訂不動產租賃契約書，約定租賃期間自102年10月15日起至104年10月15日止，現仍由伊占有使用中等語；

另第一租賃公司再具狀主張系爭不動產所設定抵押權擔保之債權與前開本票債權係屬同一債權，聲明併為實行抵押權等語。

又執行法院於106年9月26日發函委託第三人就本件執行標的之系爭不動產進行鑑價，依其出具鑑定報告書認定之價值合計1542萬1437元，嗣執行法院就上開鑑價報告認定之價格酌予提升後，定於107年1月25日以最低拍賣價額合計1852萬元進行第一次拍賣，但無人應買，再經107年3月22日以底價1483萬元進行第一次減價拍賣，亦無人應買；

嗣第一租賃公司具狀主張宇加公司與異議人就系爭不動產間租賃關係已影響其實行抵押權之權益，聲明請求除去租賃占有並拍定後點交，以利本件執行拍賣等語。

嗣執行法院認系爭不動產之租賃關係已影響債權人實行抵押權，於107年3月28日發函除去租賃權之執行命令，而據異議人具狀為此聲明異議，惟經執行法院以原裁定駁回其異議等情，業經本院依職權調取系爭執行事件即原裁定卷宗查核無訛，合先敘明。

㈡、本件異議人雖主張其租賃之存在並未影響系爭抵押權之實行云云。

然異議人與相對人宇加公司係於系爭不動產設定抵押權後始成立租賃契約，此有異議人所提陳報狀及不動產間租賃契約書附於原裁定執行卷宗可稽，則揆諸前揭規定及說明，只需該租賃關係對抵押權之實行有影響，亦即足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之價金獲償，並不以該拍賣之不動產無人應買需除因租賃關係外，別無其他因素影響為要件。

況參諸一般常情，拍賣標的有租賃關係存在且拍定後不予點交，將致拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，仍須待租期屆滿方得使用，甚至尚須對承租人或第三人提起訴訟始得取回占有使用，造成時間及金錢上之損失與風險。

故參與法院投標應買不動產之人，為避免拍定後衍生不必要之困擾，衡情多不願拍賣取得之不動產上有租賃關係或其他法律關係存在，當對投標意願有相當之影響，抑或因此降低投標承買之金額。

本件系爭不動產經執行法院囑託鑑定機關鑑定其市價後，雖核定最低拍賣價格，以租賃關係存在之狀態公告拍賣，然歷經第一次拍賣及後續第一次減價拍賣均無人應買，致第二次減價拍賣之底價（即按第一次減價拍賣底價1483萬元再減百分之二十）已將低於第一租賃公司就系爭不動產所設定最高限額抵押權之擔保債權1320萬元，此有107年3月22日不動產拍賣筆錄在卷可憑，客觀上已堪認其上之租賃關係已影響潛在應買人之意願及抵押標的物之售價，債權人第一租賃公司之抵押權自已受到影響甚明，況本件尚有其他債權人併予執行主張各執行費及稅捐等優先債權，是異議人上開主張，即非可採。

準此，本院民事執行處司法事務官於107年3月28日以新北院德106司執天字第105515號函除去異議人與債務人宇加公司間就系爭不動產之租賃關係，並以原裁定駁回異議人就執行法院上開除去租賃權執行命令之聲明異議，經核其認事用法，並無不合，異議意旨猶執上揭情詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。

五、結論：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

中 華 民 國 107 年 9 月 20 日
民事第四庭 法 官 張兆光
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 107 年 9 月 20 日
書記官 何嘉倫