臺灣新北地方法院民事-PCDV,108,重訴,620,20200826,2

臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第620號
原 告 穩泰飲水工程有限公司

法定代理人 李昊唐
訴訟代理人 陳重言律師
翁英琇律師
被 告 薛鳳妹



訴訟代理人 吳奎新律師
複代理人 陳添信律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國109年8月3日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○○○巷○○弄○○○○號四樓房屋遷讓返還原告，並應自民國一百零八年五月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟柒佰肆拾陸元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之六十五，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按有限公司應至少置董事1人執行業務並代表公司，最多置董事3人，應經2/3以上股東之同意，就有行為能力之股東中選任之。

董事有數人時，得以章程特定1人為董事長，對外代表公司，公司法第108條第1項定有明文。

經查原告公司章程第9條規定：「本公司置董事1人執行業務並代表公司」（見本院卷二第85至87頁），又李昊唐業經原告股東選任為董事並登記在案（見本院卷一第109至110頁），是原告提起本件訴訟並以李昊唐為法定代理人，核無不合。

被告雖辯稱李昊唐非原告之董事、原告未經合法代理等語，然被告另對李昊唐提起確認其於民國108年3月18日、108年5月26日就原告所為之當選董事及董事登記均無效訴訟，業經本院以109年度訴字第597號判決駁回其訴（見本院卷二第69至74頁），且被告復未提出其他證據以資佐證，是其抗辯原告未經合法代理，應無可採。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00弄00號1樓、同巷弄00之0號4樓房屋及其坐落土地（下分稱系爭00號1樓、00之0號4樓房地，單指房屋時則分稱系爭00號1樓、00之0號4樓房屋）為原告於101年4月18日向原告前負責人李國威買受取得。

因原告取得系爭00號1樓、00之0號4樓房地所有權時，李國威及其母即被告已居住於內，且原告尚無使用上規劃，遂同意無償借與李國威居住於內而成立使用借貸契約（下稱系爭使用借貸契約）。

㈡惟李國威於108年1月8日驟逝，且原告因李國威死亡而無從繼續營業，現負責人李昊唐仍在學亦無經營公司能力，是原告已無任何營業收入或資產得以清償對外所積欠超過新臺幣（下同）11,000,000元之債務，須將系爭00號1樓、00之0號4樓房地變賣以為清償，而有民法第472條第1款「貸與人因不可預知之情事，自己需要借用物」、第4款「借用人死亡」等事由。

原告業依前揭規定向李國威之繼承人即李昊唐、李之孜終止系爭使用借貸契約，並函催被告應於108年4月30日以前搬遷，詎被告竟拒不返還，仍繼續占有系爭00號1樓如附圖所示房間（下稱系爭房間）、00之0號4樓房屋，爰依民法第767條第1項、第470條等規定提起本件訴訟，請求被告騰空遷讓返還系爭房間、00之0號4樓房屋。

㈢另被告自108年4月30日起已無權占用系爭房間、00之0號4樓房屋，受有相當於租金之利益，爰併依民法第179條規定請求被告返還不當得利。

又系爭00號1樓房屋共區隔成4間套房，其餘3間均出租予他人，平均每月租金為6,000元，被告無權占用系爭房間之不當得利應為每月6,000元；

而系爭00之0號4樓房地總價額為1,011,926元，按年息10％計算，被告無權占用系爭00之0號4樓房屋之不當得利應為每月8,433元。

㈣聲明：⒈被告應將系爭房間、00之0號4樓房屋騰空遷讓返還原告。

⒉被告應自108年4月30日起至返還系爭房間之日止，按月給付原告6,000元。

⒊被告應自108年4月30日起至返還系爭00之0號4樓房屋之日止，按月給付原告8,433元。

二、被告抗辯：㈠被告及配偶李震頃全力挹注資金，供其子李國威設立經營原告，並購買系爭00號1樓、00之0號4樓房地，時至101年間因原告須向銀行借款，李國威始將系爭00號1樓、00之0號4樓房地移轉登記在原告名下，增加其資產，其等間並無真實買賣，故系爭00號1樓、00之0號4樓房地之實際所有權人仍為李國威。

且系爭00之0號4樓房屋本即是作為被告夫妻及李國威一家生活起居及祭拜祖先之用；

而系爭00號1樓房屋原作為原告公司登記、營業之用，並隔間出租，嗣因被告年事已高、行動不便，李國威於100年間再將系爭房間交由被告使用。

㈡系爭房間、00之0號4樓房屋均係於所有權移轉登記在原告名下之前，由李國威交予被告使用，目的即是讓被告使用至百年之後，原告自應承繼該等法律關係。

㈢原告雖主張其對外積欠債務，然其主要債權人為何淑雲、何格旭，分別為李國威之前妻、前岳父，李國威已變賣其他資產清償原告對其等債務，是原告並無所謂不可預知之情事而自己需用借用物之情形。

此外，被告為原告之股東，股權雖遭李昊唐不法侵奪，但被告仍為原告股東之一，原告欲變賣系爭00號1樓、00之0號4樓房地，屬對公司營運有重大影響之事務，原告未經全體股東同意，其處分違反公司法第108條第4項準用同法第46條、第52條第1項之規定，應停止執行或無效。

㈣況李國威係基於其對被告之扶養義務，而將系爭房間、00之0號4樓房屋交由被告使用。

現李國威死亡，其子即原告現負責人李昊唐本身亦對被告負有扶養義務，是原告不得收回系爭房間及系爭00之0號4樓房屋。

㈤聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠系爭使用借貸契約有民法第472條第1款、第4款得予終止之事由：⒈按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。

又貸與人因不可預知之情事自己需用借用物，或借用人死亡，得終止契約，亦為同法第472條第1款、第4款所明定；

所謂不可預知之情事，係指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。

⒉原告主張無償貸與系爭00號1樓、00之0號4樓房屋予其前負責人李國威，李國威再同意被告使用等節，業據提出系爭00號1樓、00之0號4樓房屋之房屋稅繳款書、建物登記第一類謄本及異動索引為證；

而被告不爭執其為李國威之母，未支付對價而占有使用系爭00號1樓、00之0號4樓房屋之事實（於李國威死亡後，僅占有使用系爭房間、00之0號4樓房屋，見本院卷二第115、117頁），併參酌我國企業組織有無償提供資產予其所屬高層主管使用之常情，是原告與李國威間存有系爭使用借貸契約，亦即原告貸與李國威無償使用系爭00號1樓、00之0號4樓房屋乙節，應堪認定。

被告雖辯稱系爭00號1樓、00之0號4樓房地實際上為李國威所有等語，然其對此有利於己之事實，未提出任何事證以實其說，自難憑採。

⒋原告復主張借用人李國威已死亡，而現負責人李昊唐仍就學中且無經營公司能力，原告有無法繼續經營事業、無營業收入之不可預知情事，須收回系爭00號1樓、00之0號4樓房屋予以變賣，以清償對外債務等節，亦提出李國威之除戶謄本、原告之108年1月份至3月份勞工保險被保險人清單、原告與中華電信股份有限公司行動通信分公司臺北營運處之終止契約協議書（其等間之基地台房地租賃契約合意於108年11月7日提前終止）、欠款借據、積欠貨款明細、李昊唐之在學證明等件為據（見本院卷一第145、167至173、491至497頁；

卷二第79頁）；

被告則以原告對外債務已清償完畢，且原告並無不可預知事項而有任何改變之情事等語，資為抗辯。

經查：⑴原告於108年1-2月之營業人申報銷售額雖有141,429元，然其後3-12月之申報銷售額，依序僅有52,477元、0元、51,429元、51,429元、0元，亦即原告108年全年度申報銷售總額，遠低於其107年度11-12月之申報銷售額1,793,206元（見本院卷一第325至337頁）。

以時序觀之，原告顯係於李國威108年1月8日死亡後，有營業收入大幅減少之情。

⑵再者，曾受僱原告、負責財務之證人楊秀萍亦到庭結證稱：我約於89年間受僱於原告，已經工作了近20年，主要處理報價、採購、財務等事項，但在108年3月間離職；

原告近10年是經營處理海水淡化工程，主要是由李國威去承攬工程並實際管理，因為李國威過世，原告業務緊縮、沒有生意，我才會離職；

在我任職期間，原告應該有獲利，但有時候開銷也很大，印象中原告向何淑雲借了5,000,000元、向何格旭借了2,000,000元，在我離職前，原告都還沒清償這兩筆借款，而且也有積欠廠商貨款，負債差不多有10,000,000元等語明確（見本院卷二第29至36頁）。

本院審酌證人楊秀萍與兩造並無特殊親誼或利害關係，且願具結擔保其證述之真實性，應無偏袒一方陳述不實事項自陷於罪之理，是其證言應為可信。

⑶綜以前述原告營業收入變化、證人楊秀萍證言，以及原告所提前開事證觀察，核與原告主張因李國威死亡，而致其有無法繼續經營事業、無營業收入之不可預知情事，須收回借用物變價以清償對外債務等情相符，從而系爭使用借貸契約存有民法第472條第1款「貸與人因不可預知之情事，自己需要借用物」、第4款「借用人死亡」等終止事由，應堪認定。

㈡原告僅得終止系爭00之0號4樓房屋之使用借貸關係，並請求被告返還之：⒈系爭使用借貸契約有民法第472條第1款、第4款得予終止之事由，且原告業向李國威之繼承人即李昊唐、李之孜終止系爭使用借貸契約（見本院卷二第119頁），是原告本可於終止系爭使用借貸契約後，依民法第767條第1項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」之規定，請求被告返還系爭房間、00之0號4樓房屋。

⒉惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，此為民法第148條第2項所明定。

又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考慮權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。

經查：⑴系爭00號1樓房地原於83年11月30日以買賣為原因，移轉登記在何淑雲名下，嗣於95年7月5日以夫妻贈與為原因，移轉登記在李國威名下，又於95年12月8日以夫妻贈與為原因，移轉登記在何淑雲名下，再於97年8月26日以買賣為原因，移轉登記在李國威名下，末於101年4月18日以買賣為原因，移轉登記在原告名下（見本院卷一第189至193頁）；

而系爭00之0號4樓房地原於87年1月9日以買賣為原因，移轉登記在李國威名下，嗣於95年12月8日以夫妻贈與為原因，移轉登記在何淑雲名下，再於97年8月26日以買賣為原因，移轉登記在李國威名下，末於101年4月18日以買賣為原因，移轉登記在原告名下（見本院卷一第195至199頁）。

由上可知，系爭00號1樓、00之0號4樓房地原在李國威及其前妻何淑雲名下來回移轉，最終再一併移轉登記於原告名下。

⑵又原告於80年12月4日設立之初，即由李國威擔任董事，其間雖歷經數次出資額變動，但李國威自始均為原告之股東；

而被告於84年2月13日起亦登記為原告之股東，甚於89年8月10日起至93年9月2日止登記為原告之董事，迄至108年5月26日始將其出資額轉讓予李昊唐；

另原告於85年1月29日起，其股東均為李國威之家族（包括李國威、其父李震、其母薛鳳妹即被告、其妻何淑雲、其妻妹何淑梅）而成閉鎖性之家族企業，此亦有原告歷次公司變更登記表、股資轉讓書在卷可查（見本院卷二第84、135至168頁）。

⑶證人楊秀萍復證稱：系爭00號1樓、00之0號4樓房地本來是李國威的，後來移轉登記在原告名下，我不知道移轉的原因為何，但系爭00號1樓、00之0號4樓房屋一直都是李國威、被告居住使用；

系爭00號1樓房屋有隔間出租，租金是被告收取的，我不清楚為何租金未列入公司帳目，印象中我在作帳時也未將這些租金列入公司帳目內等語明確（見本院卷二第31、37頁）；

而兩造亦不爭執被告自83年起即使用系爭00之0號4樓房屋為居家使用迄今，系爭00號1樓房屋之租金收入原由被告收取、李國威死亡後始改由原告收取等情屬實（見本院卷二第116至117頁）。

⑷稽以系爭00號1樓、00之0號4樓房地歷經數次所有權移轉（包括移轉登記在何淑雲、原告名下），均未變動其使用收益狀況即由李國威、被告居住於系爭00之0號4樓房屋、由被告收取系爭00號1樓房屋租金收益；

加之原告為李國威之家族企業，且被告長年亦為原告股東之一，參互以觀，被告辯稱李國威係以系爭00號1樓、00之0號4樓房屋之使用收益，供作其扶養被告之一部乙情，應可採信。

有甚者，原告於101年4月18日取得系爭00號1樓、00之0號4樓房地所有權時，其股東計有李國威、被告、何淑雲等三人（見本院卷二第162頁）；

而李國威、何淑雲早於96年間即已離婚（見限閱卷第27頁），彼等間無親屬關係，何淑雲應可充分行使其監察權，監督李國威就原告資產即系爭00號1樓、00之0號4樓房地之運用，然未見何淑雲對此有何異議，可見以系爭00號1樓、00之0號4樓房屋之使用收益，支應被告日常生活之消費支出、居住等需求，亦為原告所肯認。

⑸本院審酌被告為35年次，現年74歲，無所得收入，名下僅有投資1筆，財產總額50,000元（見限閱卷第13、31頁），顯無謀生能力，且無其他可供自住之房產，僅賴系爭房間、00之0號4樓房屋棲身，倘許原告終止系爭使用借貸契約全部，同時收回系爭房間、00之0號4樓房屋，恐致被告陷於無家可歸流落街頭、無依無靠之困境；

再考量原告主張其所積欠債務數額約11,000,000元（包括何淑雲之6,002,000元、何格旭之2,000,000元、廠商ROPV之美金87,083.25元，見本院卷一第165至173頁），而系爭00之0號4樓房地之交易價額約11,157,401元，、系爭00號1樓房屋現仍出租予他人等節，亦據原告陳報在卷（見板簡卷第63至65頁、本院卷二第77頁），併衡酌原告為李國威之家族企業、現股東李昊唐及李之孜均為被告之扶養義務人（民法第1115條規定參照）、原告曾同意以系爭00號1樓房屋、00之0號4樓房屋供作支應被告日常生活需求等情，因認原告終止系爭使用借貸契約全部，同時收回系爭房間、00之0號4樓房屋之權利行使，有違事件之公平及個案之正義，違反民法第148條第2項誠信原則。

⒊原告終止系爭使用借貸契約全部，同時收回系爭房間、00之0號4樓房屋，既有違民法第148條第2項誠信原則，即應限制其權利行使；

再參以系爭00之0號4樓房地之交易價額約11,157,401元，形式上觀察足以清償原告前開債務，從而原告宜先收回系爭00之0號4樓房屋，試行變價清償，如仍有不足，始再行終止系爭房間之使用借貸關係並予收回，較符兩造利益及事理之平。

㈢原告得請求被告返還無權占有系爭00之0號4樓房屋相當於租金即按月6,641元計算之不當得利：⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；

又占有使用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

經查，原告得終止其與李國威就系爭00之0號4樓房屋之使用借貸關係，並依民法第767條第1項前段規定請求被告返還之，業經本院認定如前，是被告於原告終止系爭00之0號4樓房屋之使用借貸契約關係後仍占用之，自屬無權占有，獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定。

又原告已於108年3月26日以中和郵局第218號存證信函催告被告應於108年4月30日以前返還系爭00之0號4樓房屋（見調解卷第29至30頁、本院卷一第43至45頁），是原告依民法第179條規定，請求被告自108年5月1日起至騰空遷讓返還系爭00之0號4樓房屋之日止相當於租金之不當得利，於法有據。

⒉另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。

而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，亦為土地法施行法第25條所明定。

又房屋租金之數額，除以土地及建築物之總價額為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之（最高法院68年度台上字第3071號裁判意旨參照）。

茲審酌系爭00之0號4樓房屋位在住宅區，附近有郵局、國小、公園等公共設施，各類商家林立，生活機能便利，有週遭環境照片及Google地圖可參（見本院卷一第47至51頁），併考量被告利用系爭00之0號4樓房屋之經濟價值及所受利益等情，認以系爭00之0號4樓房地之申報總價年息8％為計算原告所受相當於租金之損害，堪屬合理。

經查，系爭00之0號4樓房地之房屋課稅現值為245,000元、土地申報地價為每平方公尺20,960元（見調解卷第19、21頁），據此計算，系爭00之0號4樓房地之申報總價應為996,206元【計算式：245,000元＋（申報地價20,960元/平方公尺×土地面積146.36平方公尺×應有部分比例1/4）＝1,011,926元，元以下四捨五入（下同）】，是以被告無權占有系爭00之0號4樓房屋之不當得利應以按月6,746元為定【計算式：1,011,926元×8％÷12個月＝6,746元】。

㈣至被告抗辯原告欲變賣系爭00號1樓、00之0號4樓房地，違反公司法第108條第4項準用同法第46條、第52條第1項之規定，應停止執行或無效；

原告現負責人李昊唐亦對被告負有扶養義務等節，則屬原告內部關係以及被告得否請求李昊唐負扶養義務，與本件訴訟標的之法律關係無關，被告自無從據以拒絕返還系爭00之0號4樓房屋或不當得利。

㈤綜上所述，原告得終止其與李國威間就系爭00之0號4樓房屋之使用借貸關係，被告無占有系爭00之0號4樓房屋之合法權利。

從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭00之0號4樓房屋，併依民法第179條規定請求被告自108年5月1日起至騰空遷讓返還系爭00之0號4樓房屋之日止，按月給付原告6,746元，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
民事第六庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
書記官 蘇 泠