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臺灣新北地方法院民事判決 108年度原訴字第16號
原 告 林大富
訴訟代理人 張祐齊律師
被 告 漢翔開發有限公司
法定代理人 范乾進
被 告 張高祥
共 同
訴訟代理人 游文愷律師
侯傑中律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國109 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院91年度台抗字第552 號裁定意旨參照）。
查原告起訴原主張被告漢翔開發有限公司（下稱漢翔公司）、張高祥應連帶給付原告新臺幣（下同）81萬元，及自受領時起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
嗣變更及減縮其訴之聲明為：一、漢翔公司應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
二、張高祥應給付原告63萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息（見本院卷二第69、127 頁民事準備三狀及言詞辯論筆錄），原告上開訴之變更及聲明之減縮係就被告等是否應返還買賣價金之同一基礎事實為之，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，應屬合法。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告與漢翔公司、張高祥於民國105 年7 月28日分別簽立「江翠ONE 」建案（下稱系爭建案）房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）、土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），以房屋總價200 萬元、土地總價601 萬元，合計房地總價801 萬元，購買系爭建案A07 棟2 樓房屋（下稱系爭房屋）及其所坐落之土地（下稱系爭土地），原告並簽發支票2 紙給付系爭房地之訂金10萬元及簽約金71萬元，合計81萬元。
原告於簽約前之105 年7 月22日曾以通訊軟體Line向訴外人即被告之代理銷售公司愛山林建設開發股份有限公司人員（下稱代銷人員）反應，系爭房屋之原平面圖格局有門對門之風水問題，並敘明購屋係投資需求，此格局為眾多買方在意之問題，詢問得否客變異動，代銷人員表示可以客變後，原告方與被告等簽訂系爭房地買賣契約。
㈡詎簽約後，漢翔公司卻於106 年6 月7 日以電子郵件告知原告系爭房屋大門部分不得客變，經原告出示與代銷人員之對話內容後，漢翔公司始同意讓步，但仍不願依系爭房屋買賣契約第30條第1項約定提供與契約效力相等之書面並用印以作為證明，使原告未能受到應有之保障。
嗣原告於106 年8月21日以通訊軟體Line詢問代銷人員改變門的位置是否不用寫變更工程通知單？經代銷人員於翌日（22日）回復表示免填。
依據代理之法理，代理人所為之意思表示，其效力直接歸屬於本人。
因此，代銷人員對於原告所為「得客變」、「免填寫客變異動單」之說明，漢翔公司自應受其拘束。
至於系爭房屋買賣契約第14條約定限制客變條款，顯有違反交易上之誠信原則及契約之平等互惠原則，應屬無效。
㈢系爭房屋大門得否客變異動為系爭契約之重要事項，且雙方就系爭房屋大門得客變異動已有合致，自屬契約之一部分，且為交易時被告所保證之品質，倘被告未履行，即難謂依債之本旨為給付，依民法第227條為不完全給付，原告得依債務不履行之規定解除契約，且依民法第354條、第359條規定原告得拒絕受領並解除契約。
而漢翔公司竟未就客變樣式、位置、大小、形狀等事項與原告充分磋商並達成合意，即擅自進行客變，且僅以電子郵件而非正式函文將修正後之圖面及尺寸通知原告，且始終無如系爭房屋買賣契約第30條第1項所稱之「契約性質與效力之書面」用印以示擔保，原告為維護權益故拒絕接受，該客變自不應拘束原告，且本不可歸責於原告。
㈣系爭契約業於107 年6 月8 日經漢翔公司及張高祥委請律師發函予原告通知解除契約；
原告亦於107 年6 月11日於新北市政府法制局消費者保護官調處協商時，當場向被告為解除契約之意思表示。
系爭房地買賣契約既經解除，雙方預售屋買賣契約即不存在，被告事後擅自且未經與原告磋商之客變，本不應拘束原告，不會有要求原告履約之問題。
系爭房地買賣契約既經解除，原告自得依民法第179條及第259條第2款規定請求漢翔公司返還房屋價金18萬元及張高祥返還土地價金63萬元，並請求擇一為原告有利之判決等語。
㈤聲明：⒈漢翔公司應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
⒉張高祥應給付原告63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
⒊原告如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告向代銷人員提出系爭房屋大門變更設計之問題後，經漢翔公司行政人員接手，知悉原告基於風水原因，希望系爭房屋之大門不要正對公用安全梯之安全門，漢翔公司基於善意，同意原告可以變更大門之設計後，即應原告之要求，於106 年10月至107 年1 月間，多次以通訊軟體Line及電子郵件，將系爭房屋大門修正後之圖面與尺寸圖說檔案傳送予原告，並通知原告至漢翔公司換約，惟原告於此過程中只是一直挑剔圖說標示尺寸之問題，未具體討論換約日期或圖面，亦不願意前來漢翔公司換約，因此並無被告不願意在變更圖說上用印給原告之情事。
嗣被告依照原告之要求以變更後之圖面施作，並於106 年10月至11月間施工完成，系爭房屋大門經依原告之要求修改施作後，已無面對安全門之問題；
且系爭建案已於107 年10月15日竣工，並於同年12月25日取得使用執照，並無原告所質疑變更設計不合法之問題，被告亦無任何違反契約、給付不能、給付遲延或未依債之本旨給付之債務不履行情事，原告主張解除契約並不合法。
㈡漢翔公司先後於106 年10月6 日、同年12月31日、107 年1月1 日以通訊軟體LINE通知原告前來漢翔公司換約，原告均置之不理；
且被告於106 年5 月9 日對全體買受人寄發「基礎版完成繳款通知書」，原告並未繳納，經被告再於106 年10月3 日寄發繳款通知書予原告，並於107 年4 月13日以板橋港尾郵局存證號碼000031號存證信函催告原告應於函到後7 日內繳納基礎版完成之期款16萬元，惟原告仍置之不理，依系爭房屋買賣契約第9條、系爭土地買賣契約第6條約定，原告已違反契約，被告遂於107 年6 月8 日寄發律師函通知原告如未於函到7 日內繳納基礎版完成之期款16萬元及遲延利息，即以該律師函作為解除契約之意思表示，並依系爭房屋買賣契約第23條、系爭土地買賣契約第12條約定，沒收原告之價金81萬元作為懲罰性違約金，並將系爭房地收回自行處分。
惟原告仍未繳款，業經被告解除系爭房地買賣契約，原告自不得依民法第179條、第259條規定，請求被告返還價金等語。
㈢聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有相關證據在卷足佐，堪信為真實：㈠原告與漢翔公司、張高祥於105 年7 月28日分別簽立系爭建案之系爭房地買賣契約，以房屋總價200 萬元、土地總價601 萬元，合計房地總價801 萬元，購買系爭房屋及其所坐落之系爭土地，原告並簽發支票2 紙給付系爭房地之訂金10萬元及簽約金71萬元，合計81萬元（見本院卷一第23至70頁系爭房地買賣契約影本各1 件及支票影本2 紙）。
㈡原告於簽約前之105 年7 月22日曾以通訊軟體Line向代銷人員反應「系爭房屋門口想改旁邊點不想正對樓梯口怎麼處理」，經代銷人員回復「沒有正對耶」、「擔心門的話是可以改的」、「之後可以客變」（見本院卷一第21頁通訊軟體Line內容影本1 紙）。
㈢漢翔公司於106 年6 月7 日以電子郵件告知原告系爭房屋大門部分不得變更（見本院卷一第149 頁電子郵件）。
嗣漢翔公司已同意原告變更系爭房屋大門位置，並於106 年10月6日以通訊軟體LINE通知原告前來漢翔公司換約，又於同年10月11日及同年10月13日將系爭房屋大門變更設計之平面圖，以通訊軟體LINE傳送予原告，原告則於同年10月12日以通訊軟體LINE回覆漢翔公司「門邊跟對面逃生門邊切的太剛好了，希望再過去點! 一直提的尺寸還是標一下吧，室內設計師有需要的」；
漢翔公司人員即於同年10月16日以通訊軟體LINE通知原告「尺寸圖及所有配線會在我們確認後，由水電配圖，會寄您該戶完整的電子檔給您供您留底」；
原告又於同年11月11日以電子郵件向漢翔公司表示「煩請直接標出室內尺寸，並轉成PDF 檔以利直接瀏覽。」
，漢翔公司旋即於同日以電子郵件將平面圖傳送予原告，同年12月17日復以電子郵件將系爭房屋戶別藍圖及結構圖尺寸傳送予原告；
嗣原告於同年12月31日以通訊軟體LINE向漢翔公司表示「若有困難請說明不能標尺寸之原因，室內與室外不對防火樓梯口圖說標尺寸的圖須用印確認公司保證按圖施作」，漢翔公司即於同日以通訊軟體LINE通知原告「圖面已寄至您信箱，請您盡確認您的時間來換約」，並於107 年1 月3 日再以通訊軟體LINE通知原告「請您盡確認您的時間來換約」（見本院卷一第129 至133 頁電子郵件及附檔平面圖、地上二層平面圖，本院卷二第51至63頁通訊軟體LINE訊息內容及電子郵件影本）。
㈣原告於106 年8 月21日以通訊軟體Line詢問代銷人員「我的狀況（依銷售時承諾可改門的位置）是否真的不用寫變更工程通知單？」經代銷人員於翌日（22日）回覆「YES ! 」（見本院卷一147 頁通訊軟體LINE訊息內容影本）。
㈤嗣漢翔公司依照原告之要求，以變更系爭房屋大門後之圖面施作，並於106 年10月至11月間施工完成，漢翔公司依變更後之設計圖施工完竣後，系爭房屋大門已無面對安全門之情形，且系爭建案於107 年10月15日竣工，並於同年12月25日取得使用執照（見本院卷二第37至39、119 頁系爭房屋修正大門施工完成現場照片、系爭建案二層平面圖竣工圖、新北市政府工務局107 板使字第00483 號使用執照影本）。
㈥漢翔公司於106 年5 月9 日對全體買受人寄發「基礎版完成繳款通知書」，惟原告並未繳款；
漢翔公司復於106 年10月3 日寄發繳款通知書予原告，原告仍未繳款；
漢翔公司再於107 年4 月13日以板橋港尾郵局存證號碼000031號存證信函催告原告於函到後7 日內繳納基礎版完成之期款16萬元，經原告於107 年4 月16日收受，惟原告未繳款；
被告等遂委任律師於107 年6 月8 日寄發律師函通知原告如未於函到7 日內繳納基礎版完成之期款16萬元及遲延利息，即以該律師函作為解除契約之意思表示，及依系爭房屋買賣契約之約定，沒收原告之價金81萬元作為懲罰性違約金，並將系爭房地收回自行處分，另行出售。」
，原告於107 年6 月28日收受日該律師函後仍未依限繳款（見本院卷二第73、105 至117 頁107 年6 月8 日律師函、中華郵政公司大宗函件收執聯、板橋港尾郵局存證號碼000031號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等影本）。
㈦原告於107 年6 月11日於新北市政府法制局消費者保護官調處協商時，當場向被告為解除契約之意思表示（見本院卷一第85頁新北市政府法制局消費者保護官申訴案件處理紀錄影本）。
四、本件爭點：㈠原告得否以買賣標的存有瑕疵或被告債務不履行為由解除系爭房地買賣契約，並依民法第259條、第179條規定請求被告等返還已受領之價金？㈡如認原告不得解除系爭房地買賣契約，被告等沒收原告已付之價金81萬元作為懲罰性違約金，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告無權解除系爭房地買賣契約，其依民法第259條、第179條規定請求被告等返還已受領之價金共81萬元本息，為無理由：⒈原告主張系爭房地存有大門面對公用安全梯安全門之瑕疵，經代銷人員同意客變，為系爭房地買賣契約之重要事項，兩造間就系爭房屋大門得客變異動已有合致，且為交易時被告所保證之品質，被告未依系爭房屋買賣契約第30條第1項提供與契約效力相同之書面並用印，且被告不能補正瑕疵，依民法第227條為不完全給付，原告得依債務不履行之規定解除契約，且依民法第第354條、第359條規定原告得拒絕受領並解除契約，並依民法第259條、第179條規定，請求漢翔公司返還已受領之房屋價金18萬元本息及張高祥返還已受領之土地價金63萬元本息，合計共81萬元等情。
被告等則否認系爭房地存有瑕疵及有債務不履行之情事，並以前詞置辯。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。
所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號、82年度台上字第1158號民事判決意旨參照）。
次按債務人不完全給付，債權人固得類推適用民法第256條之規定解除契約，但必以該不完全給付因可歸責於債務人之事由致不能補正，而陷於給付不能者始得為之（最高法院84年度台上字第2887號民事判決意旨參照）。
⒊查系爭房屋買賣契約第30條第1項前段約定：「本契約所有事項雙方確已詳細審閱，甲（即原告，下同）乙（即漢翔公司，下同）雙方了解並同意本契約一切權利義務均以本約或其他協議書之約定為標準，任何口頭承諾概不生效。」
有系爭房屋買賣契約影本1 件在卷可憑（見本院卷一第34頁）。
又觀諸系爭房屋買賣契約之附圖㈠、㈣為系爭房屋之平面圖（見本院卷一第至44、48頁），是以系爭房屋大門如有變更設計之情事，將影響系爭房屋契約之整體內容，依系爭房屋買賣契約第30條第1項前段約定，即需辦理書面約定始生效力。
又原告向代銷人員提出系爭房屋大門變更設計之問題後，經漢翔公司行政人員接手，知悉原告基於風水原因，希望系爭房屋之大門不要正對公用安全梯之安全門，漢翔公司雖曾於106 年6 月7 日以電子郵件告知原告系爭房屋大門部分不得變更（見本院卷一第149 頁電子郵件），惟漢翔公司嗣已同意原告變更系爭房屋大門位置，並於106 年10月6 日以通訊軟體LINE通知原告前來漢翔公司換約，並於同年10月11日及同年10月13日將系爭房屋大門變更設計之平面圖，以通訊軟體LINE傳送予原告，原告則於同年10月12日以通訊軟體LINE回覆漢翔公司「門邊跟對面逃生門邊切的太剛好了，希望再過去點! 一直提的尺寸還是標一下吧，室內設計師有需要的」；
漢翔公司人員即於同年10月16日以通訊軟體LINE通知原告「尺寸圖及所有配線會在我們確認後，由水電配圖，會寄您該戶完整的電子檔給您供您留底」；
原告又於同年11月11日以電子郵件向漢翔公司表示「煩請直接標出室內尺寸，並轉成PDF 檔以利直接瀏覽。」
，漢翔公司旋即於同日以電子郵件將平面圖傳送予原告，同年12月17日復以電子郵件將系爭房屋戶別藍圖、結構圖尺寸傳送予原告；
嗣原告於同年12月31日以通訊軟體LINE向漢翔公司表示「若有困難請說明不能標尺寸之原因，室內與室外不對防火樓梯口圖說標尺寸的圖須用印確認公司保證按圖施作」，漢翔公司即於同日以通訊軟體LINE通知原告「圖面已寄至您信箱，請您盡確認您的時間來換約」，並於107 年1 月3 日再以通訊軟體LINE通知原告「請您盡確認您的時間來換約」（見本院卷一第129 至133 頁電子郵件及附檔平面圖、地上二層平面圖，本院卷二第51至63頁通訊軟體LINE訊息內容及電子郵件影本）。
其後漢翔公司即依照原告之要求，以變更系爭房屋大門後之圖面施作，並於106 年10月至11月間施工完成，漢翔公司依變更後之設計圖施工完竣後，系爭房屋大門已無面對安全梯門之情形，且系爭建案已於107 年10月15日竣工，並於同年12月25日取得使用執照（見本院卷二第37至39、119 頁系爭房屋修正大門施工完成現場照片、系爭建案二層平面圖竣工圖、新北市政府工務局107 板使字第00483 號使用執照影本）等情，為原告所不爭執，並有上開通訊軟體LINE訊息內容及電子郵件影本在卷足佐。
是由上述106 年10月至107 年1 月間，原告與漢翔公司相互以通訊軟體LINE及電子郵件就系爭房屋大門變更設計問題溝通協調之過程，可知漢翔公司持續配合原告之要求處理系爭房屋大門變更設計之問題，並提供附有尺寸標示之變更設計平面圖（見本院卷一第129 至133 頁電子郵件及附檔平面）予原告確認，更多次請原告至漢翔公司辦理換約手續，以符合系爭房屋買賣契約第30條第1項前段約定，惟原告始終未至漢翔公司辦理換約手續，然漢翔公司仍然依原告之要求，以變更系爭房屋大門後之圖面施作竣工，並合法取得使用執照，足見系爭房屋並無原告所主張之瑕疵，漢翔公司亦無拒絕原告就變更設計部分辦理書面約定之情事，則原告主張系爭房屋存有瑕疵，且漢翔公司有拒絕依系爭房屋買賣契約第30條第1項前段約定辦理書面約定之債務不履行情形，即屬無據，並無可採。
⒋原告主張其於107年6月11日在新北市政府法制局消費者保護官調處協商時，當場向被告為解除契約之意思表示，系爭房地買賣契約業已解除等語，雖有新北市政府法制局消費者保護官申訴案件處理紀錄影本1件附卷可參（見本院卷一第85頁），惟被告等則抗辯原告解除系爭房地買賣契約並不合法等語。
查原告主張系爭房屋存有瑕疵，且漢翔公司有拒絕依系爭房屋買賣契約第30條第1項前段約定辦理書面約定之債務不履行情形等情，既屬無據，則原告以買賣標的存有瑕疵或被告債務不履行為由解除系爭房地買賣契約，即非適法，從而，原告主張依民法第259條、第179條規定請求被告等返還已受領之價金本息，亦屬無據，自不應准許。
㈡被告等得沒收原告已給付之價金81萬元作為懲罰性違約金：⒈被告等抗辯其於106 年5 月9 日對全體買受人寄發「基礎版完成繳款通知書」，原告並未繳納，經被告再於106 年10月3 日寄發繳款通知書予原告，並於107 年4 月13日以板橋港尾郵局存證號碼000031號存證信函催告原告應於函到後7 日內繳納基礎版完成之期款16萬元，惟原告仍置之不理，依系爭房屋買賣契約第9條、系爭土地買賣契約第6條約定，原告已違反契約，被告遂於107 年6 月8 日寄發律師函通知原告如未於函到7 日內繳納基礎版完成之期款16萬元及遲延利息，即以該律師函作為解除契約之意思表示，並依系爭房屋買賣契約第23條、系爭土地買賣契約第12條約定，沒收原告之價金81萬元作為懲罰性違約金，將系爭房地收回自行處分。
而原告始終未依限繳款，被告已解除系爭房地買賣契約，並依約沒收原告已給付之價金81萬元作為懲罰性違約金，原告自不得依民法第179條、第259條規定請求被告返還價金等語；
原告雖不爭執被告曾寄發上述繳款通知書、存證信函及以律師函解除契約之事實，惟以前詞主張系爭房地買賣契約業經雙方解除，被告等應返還原告已給付之價金81萬元等語。
⒉按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。
雙方約定之違約金債權，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約是否解除而受影響。
又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；
後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質。
至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院民事判決107 年度台上字第764 號判決意旨參照）。
又系爭房屋買賣契約第23條第2項第1款及土地買賣契約第12條第2項第1款約定：「倘甲方有．．．違約不買或不按照契約約定之日期付款或．．．或違反本約條款之情事者，除本約另有約定解除條件外，經乙方催告後仍不履行時，乙方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解約後依下列方式辦理：㈠甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金，但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則以總價百分之十五為限，本約房屋/ 土地產權並由乙方收回自行處分，甲方無異議。」
，足見系爭房地買賣契約關於違約金之約定，係屬懲罰性違約金甚明。
另系爭房屋買賣契約第27條第1項約定：「本約房屋之基地由甲方另向張高祥價購，且本契約與甲方與張高祥所簽訂之『江翠ONE 土地預定買賣契約書』，兩契約間為相互依存之契約聯立，其中任一契約如有不成立、無效、解除、撤銷等原因致其契約效力消滅，另一契約亦視為不成立、無效、解除、撤銷而消滅。」
，及系爭土地買賣契約第14條第1項約定：「本契約土地上之房屋由甲方另向漢翔公司價購，且本契約與甲方與漢翔公司所簽訂之『江翠ONE 房屋預定買賣契約書』，兩契約間為相互依存之契約聯立，其中任一契約如有不成立、無效、解除、撤銷等原因致其契約效力消滅，另一契約亦視為不成立、無效、解除、撤銷而消滅。」
，有系爭房地買賣契約影本在卷可稽（見本院卷一第33至34、64至65頁）。
⒊查被告於106 年5 月9 日對全體買受人寄發「基礎版完成繳款通知書」，惟原告並未繳款；
被告復於106 年10月3 日寄發繳款通知書予原告，原告仍未繳款；
被告再於107 年4 月13日以板橋港尾郵局存證號碼000031號存證信函催告原告於函到後7 日內繳納基礎版完成之期款16萬元，經原告於107年4 月16日收受，惟原告未繳款；
被告等遂委任律師於107年6 月8 日寄發律師函通知原告如未於函到7 日內繳納基礎版完成之期款16萬元及遲延利息，即以該律師函作為解除契約之意思表示，及依系爭房屋買賣契約之約定，沒收原告之價金81萬元作為懲罰性違約金，並將系爭房地收回自行處分，另行出售。」
，經原告於107 年6 月28日收受日該律師函，而原告始終未依限繳款等情，既為原告所不爭執，並有107 年6 月8 日律師函、中華郵政公司大宗函件收執聯、板橋港尾郵局存證號碼000031號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件影本為證（見本院卷二第73、105 至117 頁），堪信屬實。
又本件系爭買賣標的並無瑕疵，被告亦無債務不履行之情形，業如前述，且被告限期催告原告依約履行付款義務後，原告仍未付款，依系爭房屋買賣契約第23條第2項第1款及第27條第1項、土地買賣契約第12條第2項第1款及第14條第1項約定，被告等即得解除系爭房地買賣契約，並將原告已繳之款項81萬元悉數作為懲罰性違約金。
又參以系爭房地總價為801 萬元，有如前述，而原告已繳款項81萬元並未逾系爭房地總價之15% （即801 萬元×15% ＝1,201,500 元），是以被告等將原告已繳之款項81萬元悉數沒收作為懲罰性違約金，合於系爭房地買賣契約之約定。
則原告主張依民法第179條規定請求被告等返還系爭房地價金81萬元，並無理由。
六、綜上所述，原告主張被告等應負物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任，其得解除系爭房地買賣契約，依民法第259條、第179條規定請求被告漢翔公司給付原告18萬元，被告張高祥給付原告63萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，均為無理由，不應准許。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 4 月 17 日
民事第五庭 法 官 張筱琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 17 日
書記官 薛力慈
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