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臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第389號
原 告 鄭宗政
鄭正行
共 同
訴訟代理人 黃煒迪律師
田芳綺律師
吳俐慧律師
被 告 鄭岩雄
鄭芳秋
共 同
訴訟代理人 郭啟榮律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國109年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告鄭岩雄承租原告所有坐落新北市○○區○○段000地號如附圖所示編號569⑵部分面積79.88平方公尺之土地，其租金自民國109年1月1日起，調整為每年按土地申報地價百分之10計算之。
被告鄭芳秋承租原告所有坐落新北市○○區○○段000地號如附圖所示編號569⑶部分面積79.80平方公尺之土地，其租金自109年1月1日起，調整為每年按土地申報地價百分之10計算之。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。
本件原告於訴訟程序中，本於兩造間土地租賃之同一基礎事實，追加預備之訴，核與上開規定相符，自屬合法。
二、原告主張：㈠先位部分：坐落新北市○○區○○段000地號、面積1359.68平方公尺之土地（下稱系爭土地）為原告所共有，應有部分各1/2。
詎被告鄭岩雄、鄭芳秋（合稱被告）竟擅自依序在系爭土地內如附圖所示編號569⑵部分面積79.88平方公尺土地（下稱569⑵土地）、編號569⑶部分面積79.80平方公尺土地（下稱569⑶土地），分別興建門牌號碼鶯歌區中正三路124、126號房屋（下稱124、126號房屋，合稱系爭房屋），惟渠等並無占有使用系爭土地之合法權源，則原告自得依民法第767條第1項前段及中段規定，請求渠等將系爭房屋除去並返還各該土地。
㈡備位部分：①請求法院酌定原告與被告間租賃期約之存續期間為起訴繫屬之日起算3年：⑴按租用基地建屋契約，以承租人有特定房屋而使用其基地為目的，縱屬不定期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。
否則出租人將永無收回基地之期，幾與喪失所有權無異，顯違契約當事人租地建屋之原始目的。
而房屋因自然老舊已達不堪使用之程度，即可認符合土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿之規定，最高法院104年度台上字第702號裁定要旨可資參照。
⑵此外，依據「新北市政府地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」所示（見原證9），加強磚造耐用年數為53年、木石磚造（磚石造）耐用年數為46年；
鄭岩雄之124號房屋構造加強磚造部分已使用51年、木石磚造（磚石造）部分則已使用57年，鄭芳秋之126號房屋構造加強磚造部分已使用50年、木石磚造（磚石造）部分則已使用56年，此有房屋稅籍證明書可稽（見被證4）；
系爭房屋之構造均已屆使用年限，而達不堪使用之狀態，繼續使用徒增危險，亦妨害基地整體規劃，更凸顯兩造間之租賃契約已不足以發揮其社會機能。
⑶既然兩造間就系爭土地之租賃契約並未定有存續期間，基於確保土地使用收益能達利益最大化及促進整體社會經濟發展，並斟酌被告使用系爭土地受益時間至少逾40年（至少可回溯至50年間，此觀房屋稅籍證明書所載折舊年數即明），原告身為土地所有權人卻無使用收益之實，變相造成原告喪失系爭土地之所有權，顯失公平，請求法院依民法第227條之2第1項、類推適用民法第833條之1之規定，將租賃契約存續期間酌定為起訴繫屬之日起算3年。
②請求法院調整租金以每年按土地申報地價10%計算：⑴依系爭調解書所載租金計算方式，係每年以基地申報地價百分之4作為計算標準，然被告抗辯兩造間有租賃契約所憑72年台北縣鶯歌調解委員會調解書（下稱系爭調解書），係於72年作成，迄今已過36年，然原告每年所繳納之地價稅高達新台幣（下同）82,463元，此有地價稅試算表可參，依被告計算之租金，其每年卻僅須繳納9,632元，顯不足以支付地價稅，可見系爭調解書所約定之租金已有過低之情形，爰依民法第442條規定聲請法院調整租金。
⑵以被告承租之系爭土地現況，係面臨新北市鶯歌區中正三路，該路段為鶯歌區主要道路，與學校相鄰，距國道三號約300公尺，3分鐘內可開車接國道前往桃園或三峽，位處交通便利之位置，距鶯歌火車站亦僅需開車10分鐘內即可抵達，周邊尚有農會、市場，飲食、生活均屬便利，商業交易繁榮熱絡，生活機能十分完善，此有google地圖可佐（見原證7）。
另參以系爭土地周邊土地、建物市場交易行情，同位於中正三路之土地，其每坪售價約為17.6萬元，而同路段之店面，其每坪售價亦約達20至30萬元；
至於系爭土地鄰近租金行情，以同位於中正三路之店面為例，每月租金為19,000元，亦即該租約之年租為228,000元，此有不動產交易實價查詢可參（見原證8），足見該路段之經濟價值高，乃位處新北市鶯歌區之精華地段。
⑶又被告將承租之房屋作為店面經營，享受商業上之特殊利益，該租金利益顯高於申報地價4%，其應付租金不僅為使用土地之對價，且包括緊鄰公路作為店面特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，依照最高法院54年台上字第1528號判例意旨，不受土地法房租及地租最高限制之拘束，爰依民法第227條之2第1項、民法第442條及類推適用民法第835之1第1項規定，請求調整租金以每年按土地申報地價10%計算等情。
並聲明：㈠先位部分：①鄭岩雄應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編號569⑵部分面積79.88平方公尺之地上物除去，並將該部分土地返還原告。
②鄭芳秋應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編號569⑶部分面積79.80平方公尺之地上物除去，並將該部分土地返還原告。
③願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位部分：①請求酌定鄭岩雄、鄭芳秋分別承租原告所有坐落新北市○○區○○段000地號如附圖所示編號569⑵、⑶部分面積79.88、79.80平方公尺土地之租賃契約，存續期間為起訴繫屬之日起算3年。
②鄭岩雄承租原告所有坐落新北市○○區○○段000地號如附圖所示編號569⑵部分面積79.88平方公尺之土地，其租金自109年1月1日起，調整為每年按土地申報地價百分之10計算之。
③鄭芳秋承租原告所有坐落新北市○○區○○段000地號如附圖所示編號569⑶部分面積79.80平方公尺之土地，其租金自109年1月1日起，調整為每年按土地申報地價百分之10計算之。
三、被告則以：㈠被告係租地建屋，並非無權占用：①被告早於72年前即承租原告之被繼承人鄭有土所有鶯歌鎮（改制前）橋子頭段第111號（重測前）之土地建屋，鄭有土並於72年四月間，向鶯歌鎮調解委員會申請調解，經兩造達成「雙方同意繼續租用，自中華民國72年起，每年年租金，依照基地申報地價（政府公告地價非公告現值）百分之四計算，於當年中秋節前一日，由地主向承租人收取。
承租人如繳清租金須要使用該土地建築或改建房屋時，地主應無條件蓋章同意。
各人使用面積以實測為準。
附承租人及面積如后①鄭岩雄租用26坪②鄭芳秋租用26坪…」之調解內容，系爭調解書並經台灣台北地方法院板橋分院民事庭審核准予核定（被證1號）。
②原告於83年繼承鄭有土系爭土地後，自93年間起即遲未依系爭調解書內容，向被告收取租金，但被告仍按該筆土地之申報地價百分之4計算，以郵局匯票繳付租金或向法院提存租金，最近一次於108年1月23日，經由本件訴訟代理人以郵局存證信函附寄匯票送達（被證2號），均經原告收取，有收件回執為證（被證3號）。
㈡兩造間有租地建屋之契約關係，原告就被告所建房屋之基地，並無法定收回原因：按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所定五款原因之一，出租人不得收回。
本件原告並未舉證證明其得收回基地之法定原因，遽空言被告係無權占用，訴求拆屋還地，顯屬無據。
㈢原告追加備位聲明部分，核與民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款之規定不合，且未經被告同意，應予駁回。
㈣原告所指租金不足以支付地價稅乙節，係魚目混珠之詞：①原告稱其每年繳納之地價稅高達82,463元，而被告每年僅繳納9,632元之租金，顯不足以支付地價稅云云。
但查原告所提地價稅試算表（原證6號），其課稅面積與宗地面積，均為1,359平方公尺，全部應納稅額雖載82,463元，但未見原告提出確實納稅單據，以實其說，此其一。
再者，本件鄭芳秋承租整宗土地內之面積，僅79.80平方公尺，鄭岩雄僅承租79.88平方公尺，各僅占全宗土地面積之千分之58。
依承租面積之比例，計算應納之地價稅，每年亦僅約4,783元（82,463元×0.058＝4782.8元），但鄭芳秋與鄭岩雄每年各支付原告每人9,632元，合計19,264元，此有被證2號存證信函可證，原告所指租金不足繳納地價稅，究何所指？若係要被告承擔整宗土地1359平方公尺之地價稅？即與事理有違，此其二。
②原告所提系爭土地鄰近租金行情，並以同位於中正三路之店面為例，稱每月租金為19,000元云云。
但查原告所舉例之租賃標的物為土地＋房屋，樓層14層之地面第1層，新建屋齡1年，有大廈管理公約組織，該例之租賃標的物狀況，明顯與本件不能相提並論，其基本條件既不相當，自無參酌比擬之餘地。
㈤民法第835條之1第1項，乃地上權設定後，就租金調高或調低之機制所定之程序，本件並無設定地上權，自無類推適用之餘地，況民法在租賃一節第442條已有增減租金之規定。
㈥原告之父鄭有土與被告之父鄭三貴為親兄弟，有共同之祖父。
鄭有土最初僅口頭承諾將系爭土地出租給鄭三貴建屋使用，迄72年間，鄭有土認為其土地上之承租人，均蓋有房屋，若雙方均無書面契約，日後恐生爭執，乃自動向鶯歌鎮（改制前）調解委員會，聲請調解，此觀卷附調解書之申請人即為出租人鄭有土自明。
因鄭有土於72年間申請調解時，承租戶4人（含被告2人）早已在土地上建有房屋使用多年（調解書上記載雙方同意繼續租用），因此調解內容，特別載明「承租人如繳清租金，須要使用該土地建築或改建房屋時地主應無條件蓋章同意」，此與一般常見之不定期租賃，其租約係至地上房屋滅失或不堪使用時屆滿者不同，顯係經調解雙方當事人合意後之特別安排。
又依前揭調解內容觀之，出租人鄭有土對於承租人已在系爭土地上建有房屋、建築之材料、建築之式樣，已有認識，亦知日後可能有改建之必要，始於調解內容特別安排如有改建之必要，「應無條件蓋章同意」之文義。
此與民法第227條之2第1項所定：情事變更，非當時所得預料之要件，顯不相符。
原告恣意比附援引，欲執以變更兩造租約之架構，殊嫌無據。
亦曝露其書狀中多次提及被告妨礙其土地與開發建商聯手整體規劃之龐大利益，完全置其父簽訂調解合意時上開特別安排於不顧等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張系爭土地為原告共有，應有部分各2分之1，鄭岩雄、鄭芳秋依序在其中569⑵土地面積79.88平方公尺、569⑶土地面積79.80平方公尺，分別興建124、126號房屋，而占有使用各該土地之事實，有土地所有權、土地登記謄本（本院司移調字卷第15、17頁）、土地複丈成果圖表在卷可稽（本院重訴卷第369頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告復主張被告並無占有使用系爭土地之合法權源，原告自得先位依民法第767條第1項前段及中段規定，請求渠等將系爭房屋除去並返還各該土地，又系爭房屋之構造均已屆使用年限，而達不堪使用之狀態，繼續使用徒增危險，亦妨害基地整體規劃，且72年作成之系爭調解書，所載租金係每年以基地申報地價百分之4計算，迄今逾36年，所約定租金已有過低之情形，原告自得備位依民法第227條之2第1項、類推適用民法第833條之1之規定，請求將租賃契約存續期間酌定為起訴繫屬之日起算3年，並依民法第227條之2第1項、民法第442條及類推適用民法第835之1第1項規定，請求調整租金以每年按土地申報地價10%計算等情。
則為被告所否認，並以前詞置辯。
經查：㈠原告請求被告拆屋還地，並無理由，分述如下：①被告抗辯渠等早於72年以前即承租原告之被繼承人鄭有土所有鶯歌鎮（改制前）橋子頭段第111號（重測前）之土地建屋，鄭有土並於72年4月間，向鶯歌鎮調解委員會申請調解，經兩造達成「雙方同意繼續租用，自中華民國72年起，每年年租金，依照基地申報地價（政府公告地價非公告現值）百分之四計算，於當年中秋節前一日，由地主向承租人收取。
承租人如繳清租金須要使用該土地建築或改建房屋時，地主應無條件蓋章同意。
各人使用面積以實測為準。
附承租人及面積如后①鄭岩雄租用26坪②鄭芳秋租用26坪…」之調解內容，系爭調解書並經台灣台北地方法院板橋分院民事庭審核准予核定，且原告於83年繼承鄭有土系爭土地後，自93年間起即遲未依系爭調解書內容，向被告收取租金，但被告仍按該筆土地之申報地價百分之4計算，以郵局匯票繳付租金或向法院提存租金，最近一次於108年1月23日，經由本件訴訟代理人以郵局存證信函附寄匯票送達，均經原告收取等節，業據提出系爭調解書、存證信函、回執等件（重訴字卷第131至171頁）為證，堪信為真實，是被告係租地建屋，並非無權占用系爭土地。
②原告雖主張被告固均辯稱兩造間有租賃契約，惟被告係以系爭調解書作為兩造間具有租賃契約之依據，然渠等未提出系爭調解書之原本，自難認系爭調解書為真正云云。
然本件兩造歷年以來，既依系爭調解書所載之租金計算方式，繳付及收取租金，雙方均無異議，顯見系爭調解書所載調解內容並非虛妄，自不因被告無法提出原本，及新北市鶯歌區公所已逾檔案保存年限致查無相關調解資料，而影響本院對於該事實之認定。
③原告復主張縱認為系爭調解書為真正，鄭有土與被告間有租賃契約，惟查鄭芳秋、鄭岩雄係分別將門牌124號、126號房屋出租與他人開設燒臘店及麵店使用，此有勘驗筆錄在卷可參，渠等分別另有住處，並未自行使用系爭土地，卻每月收取租金約12,000元至15,000元不等謀利，揆諸土地法第103條之立法目的，顯與土地法為防止土地投機之目的相違，故被告既將承租土地上之房屋全部出租他人與謀取利益，自符合該條第3款禁止轉租之規定，構成終止租約之事由，被告與原告間之租約既已終止，渠等應返還所占用之土地云云。
然按「房屋所有權人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因」（最高法院79年台上字第2678號裁判參照）。
查本件被告於承租系爭土地並蓋建房屋後，取得獨立於土地外之房屋所有權，對於所有物當然享有民法765條之自由使用、收益、處分之權利，被告將所有建物出租他人，收取租金，自屬基於房屋所有權之正當權利之行使，與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。
④原告另主張縱本件並無土地法第103條終止租約之事由，然被告有權利濫用之情，故仍應終止租約。
蓋被告固向原告承租系爭土地，惟當初係因被告並無房屋可供自住，鄭有土始將系爭土地租予渠等建造房屋，嗣被告於系爭土地附近購買房屋居住後，已無使用系爭土地之必要，詎被告拒不返還系爭土地，甚至將門牌124、126號房屋全部出租他人作為營利使用，已與當初同意使用系爭土地之目的相違，是被告長期均未自行使用系爭土地，顯然已無承租土地之需要，然被告卻仍不願將土地返還原告，渠等主張租約並無終止事由係以損害原告所有權為主要目的，又如准予被告繼續承租系爭土地，無非係鼓勵承租人營利，妨害基地整體規劃，變相造成原告喪失系爭土地之所有權，與原係防止土地投機之目的相悖，足使國家社會不能利用土地之損失，考量被告已使用系爭土地長達50年，被告已無當初為供自住使用之目的，被告繼續租用系爭土地與終止租約間兩相權衡之下，被告所得利益輕微，卻造成原告及社會經濟土地無法活化使用之重大損害，自屬係權利濫用，故不應使被告繼續使用系爭土地，被告主張無土地法第103條終止租約事由有權利濫用之情，故本件租約應予終止，被告應返還所占用之系爭土地云云。
然查原告被繼承人鄭有土於72年間主動向鶯歌鎮（改制前）調解委員會，聲請調解，系爭調解書上非但記載雙方同意繼續租，並有特別載明「承租人如繳清租金，須要使用該土地建築或改建房屋時地主應無條件蓋章同意」等語，是被告自得依一般常見之不定期租賃，承租系爭土地至系爭房屋滅失或不堪使用時為止，乃被告既得將系爭房屋出租他人開店，顯然系爭房屋並無滅失或不堪使用情事，且鄭有土既同意與被告成立土地不定期租賃，亦可預見被告承租使用系爭土地至系爭房屋滅失或不堪使用時為止，則被告在系爭房屋尚得使用情況下，繼續承租使用系爭土地，自難謂係權利濫用。
⑤綜上所述，本件被告係本於兩造間不定期土地租賃關係，在系爭土地上興建系爭房屋，並非無權占用系爭土地。
是原告依民法第767條第1項前段及中段規定（即無權占有法律關係），請求被告拆屋還地，尚無理由，不應准許。
㈡原告請求法院酌定兩造間租賃期約之存續期間為起訴繫屬之日起算3年，為無理由：原告主張租用基地建屋契約，以承租人有特定房屋而使用其基地為目的，縱屬不定期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，而房屋因自然老舊已達不堪使用之程度，即可認符合土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿之規定，且依據「新北市政府地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」所示，加強磚造耐用年數為53年、木石磚造（磚石造）耐用年數為46年，而鄭岩雄之124號房屋構造加強磚造部分已使用51年、木石磚造（磚石造）部分則已使用57年，鄭芳秋之126號房屋構造加強磚造部分已使用50年、木石磚造（磚石造）部分則已使用56年，均已屆使用年限，而達不堪使用之狀態，繼續使用徒增危險，亦妨害基地整體規劃，更凸顯兩造間之租賃契約已不足以發揮其社會機能，基於確保土地使用收益能達利益最大化及促進整體社會經濟發展，並斟酌被告使用系爭土地受益時間至少逾40年，原告身為土地所有權人卻無使用收益之實，變相造成原告喪失系爭土地之所有權，顯失公平，請求法院依民法第227條之2第1項、類推適用民法第833條之1之規定，將租賃契約存續期間酌定為起訴繫屬之日起算3年云云。
惟查，被告既得將系爭房屋出租他人開店，顯然系爭房屋並無滅失或不堪使用情事，已如前述，且原告復未能舉證證明系爭房屋於3年內即將滅失或不堪使用，是原告此部分之訴，即無理由，無從准許。
㈢原告請求法院調整租金以每年按土地申報地價10%計算，為有理由，分述如下：①按「不動產租賃租金增減請求權）租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。
但其租賃定有期限者，不在此限」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。
次按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例參照）。
又未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年度台上字第2446號裁判參照）。
②原告主張兩造間就系爭土地之租賃關係，依系爭調解書所載租金計算方式，係每年以基地申報地價百分之4作為計算標準，然系爭調解書係於72年作成，迄今已過36年，原告每年所繳納之地價稅高達82,463元，依被告計算之租金，其每年卻僅須繳納9,632元，顯不足以支付地價稅，可見系爭調解書所約定之租金已有過低之情形，原告自得依民法第442條規定聲請法院調整租金等語。
本院審酌系爭土地107年度申報地價為5,600元，公告土地現值則為35,200元（司移調字卷第17頁），兩者相差甚鉅，且系爭調解書於72年作成迄今已逾36年，當年所約定之租金數額，確未能依城市環境改變及工商繁榮程度等情事變更事項，而為適當之調整，顯然過低，依前項說明，原告主張兩造早年所約定系爭土地之租金已有過低情形，而請求本院調整租金，自無不合。
③本院復綜合審酌系爭土地現況係面臨新北市鶯歌區中正三路之鶯歌區主要道路，與學校相鄰，距國道三號約300公尺，3分鐘內可開車接國道前往桃園或三峽，位處交通便利之位置，距鶯歌火車站亦僅需開車10分鐘內即可抵達，周邊尚有農會、市場，飲食、生活均屬便利，商業交易繁榮熱絡，生活機能十分完善，有google地圖可佐（重訴字卷第405頁），參以系爭土地周邊土地、建物市場交易行情，同位於中正三路之土地，其每坪售價約為17.6萬元，而同路段之店面，其每坪售價亦約達20至30萬元；
且系爭土地鄰近租金行情，以同位於中正三路之店面為例，每月租金為19,000元，亦即該租約之年租為228,000元，此有不動產交易實價查詢可參（同卷第407至411頁），可見該路段之經濟價值高，乃位處新北市鶯歌區之精華地段，故原告請求自109年1月1日起調整租金以每年按土地申報地價10%計算，核屬適當，應如數准許之。
六、從而，原告依民法第442條、第227條之2第1項規定，求為判決：①鄭岩雄承租原告所有坐落新北市○○區○○段000地號如附圖所示編號569⑵部分面積79.88平方公尺之土地，其租金自109年1月1日起，調整為每年按土地申報地價百分之10計算之；
②鄭芳秋承租原告所有坐落新北市○○區○○段000地號如附圖所示編號569⑶部分面積79.80平方公尺之土地，其租金自109年1月1日起，調整為每年按土地申報地價百分之10計算之；
為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
又原告先位之訴既經駁回，其就該部分之假執行聲請即失依附，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 109 年 4 月 10 日
民事第四庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 13 日
書記官 許碧如
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