臺灣新北地方法院民事-PCDV,110,訴,1224,20230925,2

臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第1224號
原 告 陳昇峯
陳昇旭
共 同
訴訟代理人 張克西律師
被 告 歡喜樓第三期管理委員會

法定代理人 施佳誼
訴訟代理人 葉韋良律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國112年8月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告於民國一百零九年九月六日召開之歡喜樓第三期住○○○0○○○○○○○○○○○區○○○○○○○○○○○○號一所示之決議無效。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：本件被告法定代理人原為王志驊，嗣變更為施佳誼，有新北市林口區公所民國110年10月21日新北林工字第1102834681號函可按，並經施佳誼以其為被告法定代理人於110年12月23日具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠緣原告為門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號之2房屋（即新北市○○區○○段0000○號建物，下稱系爭房屋）之所有權人，系爭房屋坐落歡喜樓第三期公寓大廈（下稱系爭社區）。

又原告於109年9月6日之前收受系爭社區第26屆區分所有權人會議通知單、提案單、會議出席委託書等文件，而因該會議通知單上僅記載於109年9月6日召開第26屆區分所有權人會議，並在開會事由記載：「一、本屆重要事項報告。

二、社區財務情況報告。

三、選舉下屆管理委員會」，未記載任何開會內容議題，致原告事前並不知開會之任何議題，更遑論是否與原告權益有關，故未參與109年9月6日所召開之區分所有權人會議（下稱系爭會議）。

㈡詎被告於系爭會議當日當場發放「歡喜樓三期第二十六屆開會事項」議題紙張，並請住戶進行表決，其中「一樓公設回歸社區使用」、「一樓花圃導致B1漏水，是否拆除花圃大約$330000元或其餘方案，施作花圃防水」等案由，經作成如附表所示之決議（下稱系爭決議）。

惟依建商於83年5月16日與第一手區分所有權人簽訂之房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第9條第4、5項、第15條、第18條及附件五住戶管理公約（下稱系爭住戶公約）第4、5條等約定，可知建商當時即將共用部分為約定專用部分一併出售，且該約定專用分管狀態，自84年迄今為止，歷任區分所有權人以至現今之原告，均有行使約定專用權，況系爭社區中庭亦明顯以「花台」區分何者為中庭、何者為中庭以外1樓約定分管部分，故不論係區分所有權人、受讓人抑或一般人均可明顯區隔劃分。

又附件五第4條第3項約定：「本大樓之地面庭園空地除登記為壹樓各戶所有之平台及依法核可之採光天井與壹樓各戶之『花台』範圍外，均規劃供大眾使用任何人不得佔用。」

，細繹前述文字，自可知前述花台所指「並未有經登記測量者而言」，自非被告所稱測量成果圖已有測量登記在所有權範圍內之花台，且所稱花台範圍外，即中庭區域（見社區中庭空照圖鋪有磁磚之地面），亦相合致於系爭買賣契約第9條第4項：「壹樓空地除入口門廊及中庭為共同使用外，其餘部分同意歸壹樓住戶管理使用」。

因此，除中庭、入口門廊為共用外，其餘均屬壹樓約定專用。

且依系爭買賣契約第15條約定，被告及其他區分所有建物之受讓人、繼承人、管理人、或承租人，均要受其約定約束。

再者，被告社區中庭明顯以「花台」區分何者為中庭、何者為中庭以外壹樓約定分管之部分，不論係社區區分所有權人、受讓人抑或一般第三人，均可以視出明顯區隔劃分。

且由系爭房屋第1、2手所有權人吳美華、葉思嘉到庭所為之證述，亦可證明建商與各承購戶間確實就上開範圍有約定專用權存在。

併參以系爭社區建造執照內所附之綠化平面圖，亦將約定專用部分之空地予以留白，與其他公共開放空間均係標示為灰色或有鋪設方格地磚有所區隔，顯見確有約定分管專用權存在，且縱無約定分管之專用權存在，亦認為應有默示之分管約定存在。

甚且，系爭社區之建照執照係於83年5月14日核發，而公寓大廈管理條例則於84年6月28日公布，故本件起造人在申請建照執照時，尚無公寓大廈管理條例立法，自無適用該條例第56條規定之可能。

是以，系爭決議既侵害原告之約定專用權，且未經原告同意，則系爭決議內容顯然違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定而為無效，原告自得依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認系爭決議為無效。

㈢再者，縱鈞院認系爭決議為有效，惟因系爭會議未於開會前10日通知原告，亦未於會議通知單記載開會內容，違反系爭社區管理規約關於「開會通知」之規定，原告因事前不知開會內容而未於系爭會議出席表示意見，以致遭系爭會議通過系爭決議，原告自亦得以系爭會議之召集程序違反管理規約，及決議內容侵害其權益為由，備位請求依民法第56條第1項規定撤銷系爭決議。

㈣併為聲明：⒈先位聲明：確認被告於109年9月6日召開之109年度歡喜樓第三期住戶大會如附表所示之決議無效。

⒉備位聲明：被告於109年9月6日召開之109年度歡喜樓第三期住戶大會如附表所示之決議應予撤銷。

二、被告則以：㈠起初系爭社區1樓除中庭外，尚有泥土地之空地（即原告所有之房屋及對戶旁之空地），之後原告前手屋主陸續將泥土空地鋪設水泥成為水泥空地，再陸續建造圍牆，藉以區隔並禁止社區住戶進入，並由原告前手屋主使用至今。

而系爭房屋包含5.73平方公尺之平台及1.76平方公尺之花台，倘對照系爭買賣契約附件五第4條第3項之約定，該約定應僅在說明除1樓登記為其所有之平台、花台為其所有外，其餘部分均規劃為公共使用等情，無從據以推論有如原告主張之約定專用及範圍。

且依系爭房屋之第2手買受人葉思嘉於86年11月16日之建議內容，葉思嘉雖認為1樓旁邊空地應屬其使用範圍，惟其範圍並不包括如原告所稱之中庭花台及花台旁之走道。

㈡依大法官會議釋字第349號解釋意旨，善意第三人之利益應優先分管契約當事人利益受保護。

就集合型住宅而言，建商於住宅興建完成後出售予消費者，建商透過定型化買賣契約之事先約定，強加消費者接受所有建商所謂約定專用範圍之狀態，惟事實上，於房地買賣契約上加註所謂特定區域供特定住戶使用之條款，性質上並非係由所有共有人間所共同成立之分管契約，僅係建商透過優勢之締約地位或資訊不對稱強加消費者接受。

而就集合住宅之約定專用，依公寓大廈管理條例第56條第1項規定，即賦予起造人應就集合住宅中約定專用部分於申請建照時即應明確，而非任由起造人可隨意依其意願或利益單方調整。

觀諸系爭買賣契約第9條第4項、附件五第4條第3項等約定，事實上無從由上開約定中確定其確切範圍為何，可能係指為1樓住戶前之走道或其他區域，但建商將屬其他住戶且同以價金購得之共有部分提供他人專用，本即負有向其他非1樓住戶說明清楚之義務，而非僅係單向1樓住戶說明其有專用權利，原告亦未證明是否所有買受人均同意建商相同之交易條件，且縱系爭買賣契約確有分管之約定，依上開說明，仍不足以拘束繼受取得系爭社區之土地、建物之共有人。

㈢又系爭社區建物之建造執照係於83年5月14日核發，使用執照則係於84年7月4日核發，而公寓大廈管理條例係於84年6月28日公告，並於同年6月30日起施行，故於興建系爭社區建物時，公寓大廈管理條例尚未施行，並無從依公寓大廈管理條例第56條第1項規定，於申請建照執照時一併檢附「專有部分、共有部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約」，故本件自無適用公寓大廈管理條例第33條第1項第3款之餘地。

甚且，公寓大廈管理條例第15條規定，其規範對象係住戶，而非區分所有權人會議，另公寓大廈管理條例第23條規定，係在賦予區分所有權人得以社區規約方式，規範社區住戶之相互關係，均無從推論出原告所主張之約定專用權利。

㈣況且，系爭社區花圃之存否，係屬事實問題，而拆除與否亦同，且花圃之存在與拆除，與原告是否具有其主張範圍之約定專用權二者並無關連，花圃是否拆除並不影響原告主張之約定專用權，換言之，原告主張上開確認系爭決議無效之聲明，並非排除原告約定專用權受侵害之狀態。

是以，原告請求確認系爭決議為無效即無民事訴訟法第247條第1項所定之法律上確認利益。

㈤再者，系爭會議係於109年8月18日通知區分所有權人，距109年9月6日召開會議之日期已達10日以上，核與管理規約及公寓大廈管理條例第30條第1項規定並無牴觸。

況公寓大廈管理條例第30條第2項規定，亦僅就「管理委員之選任事項，不得以臨時動議提出」，其餘事項則非在不得以住戶提案方式或以臨時動議提出之範圍，故原告請求撤銷系爭決議部分，縱係以住戶提案或臨時動議提出，亦無牴觸管理規約或法令之處甚明。

㈥答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號之2不動產之所有權人。

㈡原告並未參與109年9月6日召開之歡喜樓第三期第26屆區分所有權人會議。

㈢歡喜樓第三期第26屆區分所有權人會議⑵案由：「一樓公設回歸社區使用」，所指範圍係被證8所示黃色區塊部分。

㈣歡喜樓第三期第26屆區分所有權人會議⑶決議：「…只拆掉位於中庭靠43號這邊的整排花台…。」

，所指範圍係系爭房屋前面之花台。

㈤原證11「房屋土地預定買賣契約書」之形式上係屬真正。

四、得心證之理由： ㈠按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」，民法第56條第2項定有明文；

次按「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，公寓大廈管理條例第1條第2項亦定有明文。

再按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。

其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。

本諸同一法理，區分所有權人會議決議違反法令時，區分所有權人自得訴請確認決議無效。

㈡再按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。

又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。

再按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應解該大樓共有人已同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束；

且按公寓大廈管理條例於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前所成立之分管契約，倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院96年度台上字第2025號、102年度台上字第1279號、104年度台上字第463號判決意旨參照）。

準此，在管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，若建商與各承購戶已分別約定該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，應認共有人間已合意成立分管契約，而應受分管契約拘束，不因該法事後施行而受影響；

又共有物之分管，係經全體共有人同意為之，解釋上分管契約之終止，自應得包含約定分管之共有人同意始得為之，此參照現行公寓大廈管理條例第33條第3款規定亦同其旨，故倘若區分所有權人會議計畫變更規約（或分管契約）之約定專用事項，必須得到該名區分所有權人同意，否則即係決議違反法令。

㈢查系爭社區大樓於83年5月14日取得建造執照，84年7月4日取得使用執照。

建商即宇舜建設股份有限公司（下稱宇舜公司）預售房地時，與承購人簽訂預訂買賣契約書，並以住戶管理公約為附件五約定締約雙方應共同遵守履行，其中系爭買賣契約第9條第4項約定：「㈣壹樓空地除入口門廊及中庭為共同使用外，其餘部分同意歸壹樓住戶管理使用。」

；

另系爭住戶公約第4條第3項約定：「本大樓之地面庭園空地除登記為壹樓各戶所有之平台及依法核可之採光天井與壹樓各戶之花台範圍外，均規劃供大眾使用任何人不得佔用」；

又系爭買賣契約第15條並約定：「本契約約定事項之效力及於雙方之受讓人、繼承人、管理人或承租人。」

等情，有系爭買賣契約在卷可按（見本院卷一第221-263頁)，而該「花台範圍」所指「花台」，顯非1樓區分所有權人建物登記範圍內之花台，而應指中庭綠化設施之花台，以系爭房屋為例，登記之花台乃鄰接建物本身設置，且面積僅1.76平方公尺，他人本無從占用，衡情應無特別規定之必要，足見系爭社區承購人與建商達成分管契約，亦即系爭社區1樓共用區域除入口門廊及中庭為系爭社區共同使用外，在中庭花台範圍以外之空地，均由系爭房屋及其餘1樓房屋區分所有權人專用。

至被告雖以前詞抗辯，然系爭買賣契約第9條第4項及附件五第4條第2項既已明確載明上述文字，難認關於1樓房屋區分所有權人約定專用範圍有不明確之情事；

且證人即系爭房屋第1手買受人吳美華在本院審理時證稱：當初買1樓時價錢比較貴，就是有包括空地之使用權，建商有說會幫我做圍牆，把那塊地圍起來是伊可以使用的，就是接近房屋前面的畸零地，及伊忘記在左邊還是右邊的一片空地，全部加起來約有20坪等語，足見系爭房屋所有權人就約定專用部分與公共共用區域已有明顯區隔，並已為排他性之使用，則其他區分所有權人之受讓人對於分管契約之存在，依通常情形應具有可得而知之情形，自應受分管契約之拘束，是被告前開抗辯，委不足採，堪認系爭房屋所有權人取得如被證8黃色區塊所示空地之約定專用權。

㈣復按98年1月23日修正公布前之民法第820條第1項規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」

；

又按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。

其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。

查系爭社區之建商與各承購戶間訂有分管契約，已如前述，經核並未定有分管存續期間，是該分管契約如未經全體共有人同意終止，不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議變更約定而失其效力。

從而，系爭社區區分所有權人會議雖為如附表編號1所示之決議即收回如被證8黃色區塊所示之空地，惟既未經原告同意，其決議自難對原告生效。

是以，原告訴請確認被告於109年9月6日召開系爭會議所為如附表編號1所示之決議無效，為有理由，應予准許。

㈤再按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院101年度台上字第79號判決意旨參照）。

又按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第11條第1項亦有明定。

查系爭買賣契約第9條第4項約定為：「㈣『壹樓空地』除入口門廊及中庭為共同使用外，其餘部分同意歸壹樓住戶管理使用。」

；

另系爭住戶公約第4條第3項約定為：「本大樓之『地面庭園空地』除登記為壹樓各戶所有之平台及依法核可之採光天井與壹樓各戶之花台範圍外，均規劃供大眾使用任何人不得佔用。」

等文字，審諸上開分管約定乃係針對「空地」為專用權之約定，足見當事人所表示之真意已明，無須別事探求，自不得反捨契約文字而更為曲解，準此，堪認原告具約定專用權部分僅為1樓各戶花台範圍外之「空地」，而不及於花台本身，故有關花台本身自仍屬系爭社區區分所有權人共用部分。

再查，系爭社區區分所有權人會議所為如附表編號2所示之決議，有關花台本身之拆除，乃屬共用部分及其相關設施之拆除，並不涉及1樓空地約定專用權部分，難認為分管契約效力所及，此部分既已經系爭社區區分所有權人多數決同意，該決議自屬合法有效，對各區分所有權人均有拘束力存在，惟有關「拆除後後方則妥為利用作腳踏車停放區與資源回收區」部分，因花台部分本作為區隔共用部分及原告約定專用部分，於花台拆除後之共用區域自不得逾越原告依分管契約具有約定專用權之原花台範圍外之空地部分，自不待言，併予敘明。

從而，原告訴請確認被告於109年9月6日召開系爭會議所為如附表編號2所示之決議無效，為無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告先位之訴請確認被告於109年9月6日召開之109年度歡喜樓第三期住戶大會如附表編號1所示之決議無效，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

又本件原告之先位之訴既為一部有理由，一部無理由，則備位之訴部分，本院即毋庸審究裁判（最高法院97年度台上字第111號判決意旨參照），併予敘明。

六、至原告雖聲請現場履勘，惟分管契約之相關位置依平面圖及現場照片等件即明，核無現場履勘之必要。

本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，均核與本案判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 112 年 9 月 25 日
民事第三庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 25 日
書記官 李依芳
附表：
編號 109年9月6日109年度第26屆區分所有權人會議提案討論事項暨決議內容 １ ⑵案由：一樓公設回歸社區使用。
決議：經區權人投票表決，以22票通過。
２ ⑶案由：一樓花圃導致B1漏水，是否拆除花圃大約$330000元或其 餘方案，施作花圃防水。
決議：經會議主席報告：需要拆除花台有2面，為社區中庭左右 兩邊，但經會議區權人商討後，只拆掉位於中庭靠43號這 邊的整排花台，先處理一樓花圃導致B1漏水狀況，拆除後 後方則妥為利用作腳踏車停放區與資源回收區，經在場區 權人同意，並以投票表決，以20票表決通過。