臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,訴,1957,20230927,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1957號
原 告 蔡璧如
訴訟代理人 楊政達律師
被 告 林玉珠

訴訟代理人 許家賢
上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國112年8月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。

經查，原告起訴請求被告給付新臺幣（下同）191萬2,350元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

嗣於民國112年8月14日本院言詞辯論期日當庭變更請求之金額為105萬8,850元及法定遲延利息等情，有民事起訴狀及言詞辯論筆錄附卷可按（本院卷第9頁、第356頁）。

原告上開所為係減縮應受判決事項之聲明，核與上述規定相符，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：原告於110年12月31日與被告代理人即訴外人許家賢就門牌號碼為新北市○○區○○路000巷00號5樓建物（即新北市○○區○○段000○號，下稱系爭房屋）及其坐落之基地即新北市○○區○○段000地號土地，權利範圍1/20（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

然被告於簽訂系爭買賣契約前隱匿系爭房屋有漏水及違章建築而遭報拆之瑕疵，並於標的物現況說明書勾選無滲漏水或壁癌、無被檢舉、查報、拆除或收到相關通知。

原告於111年2月17日交屋後，即於111年3月28日發現系爭房屋之樑柱與天花板接合處有滲漏水情事（下稱系爭漏水瑕疵），經訴外人信義房屋委請專業廠商捷智森實業有限公司（下稱捷智森公司）評估，發現漏水點已有青苔且頂樓樹木深根破壞水泥層，並非近期所生，修繕費用為11萬2,350元。

另原告女兒於000年0月間收到新北市政府工務局命限期拆除系爭房屋分間牆違建通知，新北市政府工務局派員於111年4月27日勘查告知系爭房屋左邊第一間房屋（下稱系爭房間）內廁所為違建且列管已久。

原告因而委請工班將系爭房屋之格局回復如室內裝修合格證明內圖說所示之格局，被告隱匿系爭房間為違建，致原告自行拆除系爭房間而無法使用收益，系爭房屋原得以7房7衛出租，經變更為6房6衛1廚房之格局，交易價格減損94萬6,500元。

爰依系爭買賣契約第17條第4項第1款、民法第354條、第179條規定，請求被告減少並返還因修繕漏水瑕疵費用11萬2,350元及交易價格減損94萬6,500元之價金等語。

並聲明：㈠被告應給付原告105萬8,850元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造於110年12月31日簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋並無漏水之情形。

原告於交屋前即111年2月8日對於系爭房屋5樓及6樓進行全面性勘查檢驗，並提出需修繕之瑕疵缺失，經被告於111年2月10日完成瑕疵缺失及原告簽字確認後，兩造始於111年2月17日完成交屋。

嗣原告於111年3月28日透過信義房屋仲介告知系爭房屋有滲漏水狀況，被告於111年3月31日偕同專業廠商至現場評估會勘，發現現場已有施工狀況，漏水現象係原告於交屋後自行施工所造成，自非被告應負瑕疵擔保責任之範圍。

另被告於110年3月6日委由信義房屋處理賣屋事宜，簽訂一般委託銷售契約書時即主動提供系爭房屋室內裝修許可證，並告知系爭房屋五樓及頂樓均有違建增建部分，同時告知仲介公司被告持有房屋期間，接獲新北市工務局來函要求會勘，被告代理人有陪同會勘，並提供室內裝修許可證供工務局員工帶回查驗。

系爭買賣契約均清楚說明系爭房屋有違建、增建且經列管之情事，並經原告於瞭解後始簽名同意。

被告並無隱匿系爭房屋有違建增建且列管之情事等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：原告主張被告隱匿系爭房屋漏水瑕疵及系爭房間增建浴廁列管之瑕疵等事實，惟為被告所否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭執之事項，論述如下：

㈠、系爭房屋漏水原因及存在之時點？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

本件原告主張系爭房屋於被告交屋前即存在系爭漏水瑕疵，然為被告所否認，自應由原告就系爭漏水瑕疵於被告交屋時已存在之有利事實負舉證責任。

⒉原告主張系爭房屋於交屋時已存有系爭漏水瑕疵無非以系爭房屋樑柱與天花板接合處滲漏水照片及廠商修繕估價單為證（本院卷第70至71頁）。

然審諸上開照片係系爭房屋於111年2月17日交付予原告後之111年3月28日始拍攝，自難執此推論系爭漏水瑕疵於交屋前或交屋時已存在。

次查，證人即信義房屋仲介人員許語哲於本院證稱：交屋後買方有跟我反應滲漏水，我請信義房屋合作的廠商做漏水查檢，查檢結果漏水的點已經有青苔，懷疑是舊有的漏水等語（本院卷第232頁）。

惟本院函詢信義房屋合作之查檢廠商即捷森智有限公司系爭漏水原因為何，捷森智公司函覆內容為：於頂樓發現外牆有長樹，樹根已扎進牆體內，女兒牆多處裂縫，判斷是外牆滲漏水等語，有回函在卷可證（本院卷第351頁）。

函覆內容與證人許語哲證述查驗廠商以漏水點已有青苔判斷屬於舊有之漏水等情，並不符合。

因此證人許語哲上述證詞，自難盡信。

又查，證人許語哲於本院證稱：111年3月28日有以Line通知被告訴訟代理人許家賢景安路房屋有漏水情況，並轉述屋主說只有擦油漆就發生漏水，被告訴訟代理人有約廠商前去查看，發現有施工情況就先拍照存證，並將照片轉給我，買方則改稱現場有除草等語（本院卷第223頁）；

被告訴訟代理人於111年3月31日偕同廠商至現場查看，發現系爭房屋已有施工狀況，已將樹幹挖開，旁邊水泥也碎裂等語，並提出現場照片附卷可參（本院卷第209至211頁）。

而觀諸被告所提出之照片，系爭建物外牆之樹木樹枝確實已截除僅餘樹根。

基上，被告抗辯原告於系爭房屋交付後，發現系爭漏水前，已進行清除外牆樹木之工程，應非虛假。

又審諸外牆樹木之樹根已扎進牆體內，而原告於施行鋸斷樹枝工程時，或為清除樹根而搖動樹根導致樹根與牆體間發生裂縫亦非不可能。

復佐以中和地區於111年2月1日至3月27日有15天降水量超過10mm之雨天天氣等情，有中央氣象局資料在卷可參（本院卷第161至162頁）。

倘樹根與牆體間之裂縫已長期存在，在屋外有下雨之情況下，衡情原告於111年2月17日系爭房屋交屋後當即可發現牆壁有滲漏水痕跡，甚或於交屋前亦可發現牆壁有滲漏水痕跡，而非至其施作清除外牆樹木工程後才發現系爭漏水狀況。

從而，被告抗辯系爭漏水現象係原告於交屋後施工所造成，並非無據。

此外，原告並未提出系爭漏水瑕疵於交屋時已存在之其他事證，自無從認定原告主張之上開事實為真實。

㈡、原告原告依民法第359條規定、系爭買賣契約第17條第4款第1款約定請求被告減少價金11萬2,350元，及依民法第179條規定，請求被告返還上開款項，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359前段分別定有明文。

又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明；

倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951 號判決意旨參照）。

次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有民文。

⒉原告主張系爭漏水之修繕費用為11萬2,350元等情，固提出捷森智公司估價單為證。

然原告就系爭漏水瑕疵於系爭建物交屋前或簽約前即已存在之事實，並未盡舉證責任。

揆諸上述說明，被告自無需就交屋後所發生之系爭漏水瑕疵負瑕疵擔保責任。

從而，原告依民法第359條規定，請求被告減少價金，即為無理由。

原告既不得請求被告減少價金，則被告依買賣契約受領上開款項，即非無法律上原因，原告依民法第179條規定請求被告返還價金，亦屬無據，不應准許。

⒊次查，系爭買賣契約第17條第4項約定：簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌…等狀況，買賣雙方同意由信義房屋委請專業廠商評估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金，減價後該瑕疵由買方自行處理，日後與賣方無涉。

依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。

前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用等語，有買賣契約在卷可參（本院卷第26頁）。

上開約定雖記載於簽約後及交屋後發現之漏水等瑕疵仍同意以專業廠商評估之修繕費用作為減少價金之金額。

然此所謂於簽約後及交屋後所發現之瑕疵仍應限於該瑕疵係於簽約時或交屋前即已存在，否則該條款既未約定交屋後發現瑕疵得請求減少價金之期限，將形成出賣人需永久負擔瑕疵擔保責任之不合理情形。

承上所述，原告並未證明系爭漏水現象於簽約前或交屋前即已存在。

從而，原告依系爭買賣契約約定及民法第179條規定，請求依修繕費用減少價金並返還已支付之價金等情，亦屬無據，不應准許。

㈢、被告是否有隱匿系爭建物有違建情形？⒈經查，系爭買賣契約第17條其他約定事項第10項：本信義房屋銷售之物件陽台外移及向外擴大加蓋、頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍；

第11項：本信義房屋銷售之物件曾被新北市政府列為違建查報案件。

對此買方確已知悉；

第15項：本物件標的物現況說明書第42項知悉本標的物室內格局曾變更之說明，確係漏填；

第16項：本物件因室內格局曾變動，該變動程序若屬未依合法建管程序辦理者者，則日後有被要求恢復原狀之風險。

對此買方確已知悉等語，買賣雙方於其他約定事項條款末項簽名等情，有系爭買賣契約在卷可佐（本院卷第129至131頁）。

又證人許語哲於本院證稱：王莉雅在110年10月17日及同年12月31日都有跟買方說明本院卷第166到174頁的資料，110年10月17日解說時，我不在場，110年12月31日我有在場，不是一個字一個字解說，但大部分都有說，第167、168頁畫螢光筆的部分都有特別跟原告解說；

本院卷第129到131頁（即買賣契約其他約定事項），是買賣契約的一部分，這些資料是雙方直接講清楚，內容是許家賢講出來由代書寫，有確定買方清楚了解本院卷第129到131的內容等語，有言詞辯論筆錄在卷可參（本院卷第230頁、第233頁）。

足證被告於委託房屋仲介公司銷售時已詳實告知系爭房屋有陽台外移及向外擴大加蓋、頂樓加蓋、列為違建查報案件及室內格局變更等未依建管程序辦理之使用情形，日後有被要求恢復原狀之風險。

房屋仲介公司將上開資料記載於產權調查表，逐一對買受人即原告詳為說明，並記載於兩造簽訂之買賣契約書之其他約定事項，經兩造簽名確認。

從而，被告抗辯其並無隱匿系爭房屋上開未符合建管規定之瑕疵，原告於簽訂買賣契約時已充分了解系爭房屋上開瑕疵等情，應可信實。

⒉次查，被告於99年申請系爭建物室內裝修許可，裝修後之平面圖為6間臥室及1間廚房，該室內裝修申請經台北縣政府工務局於99年10月19日核發99中裝修（使）第560號室內裝修合格證明等情，有室內裝修合格證明、申請書及室內裝修平面簡圖在卷可參（本院卷第175頁、第177頁、第188頁）。

又系爭買賣契約附件之標的物現況說明書第42項：是否知悉本標的物室內格局曾變更勾選「是」，其旁說明3房變7房，原告及被告代理人許家賢則簽名於後等情，有現況說明書在卷可證（本院卷第49頁）；

證人許語哲於本院證稱：110年3月接本案時被告代理人許家賢提供本院卷第175至190頁之新北市室內裝修許可證相關資料給我看，看完之後影印留底；

110年3月經由同事及屋主轉述知道室內格局三房兩廳變更為七房，被告有提供室內裝修許可證等語，有言詞辯論筆錄在卷可參（本院卷第227至228頁、第233頁）。

準此，被告於出售系爭房屋時已告知房屋實際使用情形為7間房間，並提供室內裝修許可證相關申請資料予房屋仲介人員及買受人。

而兩造即係因系爭房屋出售時實際之使用情形為7間房間，與室內裝修許可平面圖載為6間臥室及1間廚房之狀況不同，始於買賣契約其他約定事項第16項註明室內格變動程序若屬未依合法建管程序辦理，日後有恢復原狀之風險。

對此買方確已知悉。

又裝修許可平面圖載廚房之空間實際作為房間使用，既為原告所知悉，則於房間內設置浴廁亦為事理常情。

從而，原告主張被告隱匿系爭房屋之系爭房間內設置浴廁等語，顯屬無據，無可採信。

⒊又查，新北市政府違章建築拆除大隊112年6月6日函覆本院說明二：旨案（即系爭房屋）涉及違建部分，本大隊辦理情形說明如下：㈠5樓係屬建築物合法樓層，其陽台外推涉及違章建築部分，本大隊於99年6月3日北縣拆認一字第0990027545號違章建築認定書認定在案，並依「新北市違章建築拆除優先次序表」規定按序辦理，隨函檢附認定處分影本相關資料（含送達證書）一份供參。

㈡另有關5樓頂違建部分，本大隊分別業以北府公拆字第0950028474號及北縣拆認一字第0990027546號公文拍照列管在案。

三、另詢112年4月27日勘查狀況，經查係本府工務局派員勘查案址新增衛生設備等語（本院卷第324頁）；

新北市政府工務局112年5月17日函覆本院說明：旨揭建築物（即系爭房屋），領有67中使字1893號使用執照及99中裝修使字第560號室內裝修合格證在案，經本局於111年4月27日派員勘查，與上開裝修合格證核准圖說比對，現場將圖說載示是廚房空間內之1間隔間單元內新增浴廁設備，該空間部分屬合法範圍，部分屬陽台範圍等語（本院卷第309頁）。

準此，新北市政府工務局係於111年4月27日派員查堪現場始知悉系爭房屋內系爭房間有增設浴廁設備之情形，系爭建物自99年起即因違章而遭列管及報拆之部分係5樓陽台外推及頂樓違建部分。

此外，原告並未提出系爭房間有遭列管及報拆之具體事證。

況系爭買賣契約其他約定事項第11項已記載買方知悉銷售之物件曾被新北市政府列為違建查報案件。

因此，原告主張被告隱匿系爭房間為列管已久之違建等情，自屬無據。

又審以新北市政府工務局111年4月11日通知原告於111年4月27日實施現場勘查檢附之勘查資料第三項記載：室內裝修管理辦法所稱室內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等黏貼及擺設外之下列行為：⒈固著於建築物構造體之天花板裝修。

⒉內部牆面裝飾。

⒊高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃夠使用之隔屏裝修。

⒋分間變更等情，有新北市工務局勘查資料在卷可參（本院卷第361頁）。

上開所說明並未提及新增浴廁設備屬室內裝修管理辦法所稱之室內裝修行為，則單純於1間房間內增設浴廁設備而未變更分間牆是否需申請室內裝修許可，並非無疑。

復參以新北市政府工務局函文記載新增浴廁設備，該空間部分屬合法範圍，部分屬陽台範圍，並未說明新增浴廁設備有違反室內裝修管理辦法等語。

可徵新增浴廁設備係因有部分設置於屬於陽台外推之違建範圍而列為缺失，此缺失與原告早已知悉系爭建物有陽台外推之違建情形相符。

自難謂被告有隱匿系爭房間有不符合規定使用之情形。

此外，原告自行僱工除拆除新增浴廁設備外，並無拆除系爭房屋內其他分間牆之施工行為等情，有原告提出之施工照片及陳報新北市政府工務局資料為證（本院卷第311至319頁）。

益徵系爭房屋並無擅自變更室內分間牆之行為。

從而，原告主張新北市政府命其限期拆除系爭房屋分間牆之違建等情，洵屬無據，不足採信。

㈣、原告依民法第359條、第179條規定，請求被告減少並返還因拆除系爭房間浴廁所減少交易價格，有無理由？ ⒈按買受人於契約成立時，知其物有第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

民法第355條定有明文。

⒉經查，原告買受系爭房屋後，新北市政府工務局於111年4月27日派員勘查現場後發現系爭房屋之系爭房間新增浴廁設備，嗣原告自行將浴廁設備拆除，而系爭房屋之格局由7房7衛變更為6房6衛1廚房，其交易價格減損為94萬6,500元等情等情，固有新北市政府工務局函文、原告自行拆除浴廁設備照片（本院卷第309至319頁）及財團法人新北市不動產估價師公會出具估價報告書（卷外）在卷可參。

然承上所述，被告於出售系爭房屋之初已明確告知系爭房屋有陽台外移及向外擴大加蓋、頂樓加蓋、室內格局變更等未符合建管程序辦理使用情形。

並將上情記載於系爭買賣契約且註明買受人知悉日後有被要求恢復原狀之風險。

足證原告對於系爭房屋存在格局未依建管相關程序辦理，且有被要求恢復原狀之瑕疵知之甚明。

縱原告於買受系爭房屋後因系爭房間之瑕疵而拆除浴廁恢復原狀為6房6衛1廚房，減少1間房間可供出租而減少收益而產生交易價格減損。

然揆諸上開說明，原告於買賣契約成立時明知該瑕疵存在，而仍願意以兩造合意之價金購買系爭房屋，顯已免除被告對於系爭房間之瑕疵負瑕疵擔保責任。

從而，原告主張依據民法第359條規定請求依據系爭房間之瑕疵所減少之交易價格減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還已支付之價金等情，均屬無據，不應准許。

四、結論：原告對於系爭房屋簽約時或交付時即存在系爭漏水瑕疵之事實，並未盡舉證責任，且於簽約時即知悉系爭房間之瑕疵。

從而，原告依據民法第359條規定及系爭買賣契約第17條第4項第1款約定請求被告減少買賣價金，再依民法第179條規定，請求被告返還105萬8,850元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。

中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
民事第七庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
書記官 許宸和