臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,重訴,696,20230928,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第696號
原 告 蔡宗廷
訴訟代理人 嚴嘉豪律師
複代理人 江岳陽律師
被 告 王贊榮

上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國112年8月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。

經查，本件原告起訴時聲明原係：一、被告應將如附表一、二房屋及土地其上於民國107年8月14日登記重莊登字第45290號，證書字號107莊他字第14083號最高限額抵押權塗銷。

二、被告應將如如附表一、二房屋及土地所有權移轉登記並交付予原告。

嗣變更聲明為：一、先位聲明:(一)於原告給付新台幣(下同)786萬元同時，被告應將如附表一、二房屋及土地其上於民國107年8月14日登記重莊登字第45290號，證書字號107莊他字第14083號最高限額抵押權塗銷。

(二)被告應將如如附表一、二房屋及土地所有權移轉登記並交付予原告。

二、備位聲明:(一)被告應給付原告114萬元，及自書狀送達被告之日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。

經核原告請求之基礎事實同一，且屬更正及擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。

貳、原告主張：

一、原告於民國108年8月30日與被告約定，使用被告所有門牌號碼新北市○○區○○○路○段00號8樓之2不動產(下稱系爭房屋)，每月給付3萬元，自108年9月1日至111年8月31日止，為期3年。

雙方於合約中另行書寫「雙方約定於民國111年8月31日租約到期後轉為買賣，約定新台幣900萬元整為成交價，3年的租金含押金轉為頭期款，若租方無法履行買賣合約，租金就無條件沒收。

若出租方無法履行買賣合約時，租金全數退還承租方。

預計一個月內完成所有買賣流程，否則如上述雙方協議違約論。」

(下稱系爭約定)，有108年8月30日雙方所訂契約可稽。

二、原告於3年期限到期，積極與被告商談履行上開買賣事宜，詎被告拒不履行買賣契約，經原告委任律師以律師函催告被告履行上開買賣契約仍不履行，有111年8月30日原告委託誠胤法律事務所撰擬律師函，並於111年8月30日將該律師函以LINE傳送予被告可稽。

被告為達成解約之結果，先由在代書事務所從事助理工作之被告弟弟假意出面處理履約事宜，嗣經原告表示系爭房屋有瑕疵，應由被告修復，另請被告提供3年貸款利息詳細資料後。

被告便以雙方約定現況交屋不須負物之瑕疵責任為由試圖免除被告於法律上應負之瑕疵擔保責任，將無法履約之事由推給原告。

實則原告自始至終均遵從雙方間合約約定及法律相關規定與被告洽談履約事宜。

此由原告與被告及其弟之line對話截圖，原告均一再主張履約可稽。

三、被告於陳報狀亦自陳其係以系爭房屋每月貸款本金加上利息約3萬元左右作為與原告簽約租金之參考，並非以實際租金行情。

何以又於簽約隔日，新增3年之利息應由原告吸收。

參之系爭合約上該約定條款均為被告所書寫，而非互相書寫於他方契約。

又書寫位置不同，且未另外加以簽名，可見該條款確為被告未經原告同意自行書寫無誤。

四、又系爭合約應買條款為雙方特約事項，且系爭合約不屬於定型化契約，故無民法247之1條之適用。

又民法第166條之1之施行日期尚未施行。

另本契約亦無民法166條須依一定方式為之之約定。

故被告依上開條文主張系爭契約應買條款無效，顯有違誤。

五、綜上可知，本件係可歸責於被告導致雙方無法完成買賣程序，又觀乎被告係以法拍方式購買系爭不動產，於原告看屋離被告購買僅1年。

被告為了降低房地合一稅負擔，爰選擇以先租後賣方式與原告先以高於市價之每月租金3萬元與原告訂租賃契約，約定於3年後始轉為買賣。

如此可以看出被告先係藉由誘騙原告負擔高額租金，再於3年屆滿藉故解約，為圖騙取原告高額租金，尚請鈞院明鑒，是以原告先位依系爭約定請求被告履行契約。

若鈞院認雙方間買賣契約已解除，備位依雙方間契約特別約定事項，請求被告應給付原告已付金額114萬元及利息。

並聲明：先位聲明：(一)於原告給付786萬元同時，被告應將如附表一、二房屋及土地其上於107年8月14日登記重莊登字第45290號，證書字號107莊他字第14083號最高限額抵押權塗銷。

(二)被告應將如附表一、二房屋及土地所有權移轉登記並交付予原告。

備位聲明：被告應給付原告114萬元，及自書狀送達被告之日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。

參、被告方面：

一、108年間被告於591刊登自售房屋的廣告，售價為988萬元，原告表示願意買房，但要求減價為900萬元，因可省去仲介費，原告又有誠意買，因此同意，不料原告表示其沒有頭期款，要求先出租房子給他住3年，他願意簽租約每月租金3萬元，租期自108年9月1日起至111年8月31日止，再要求加註約定此3年的租金於111年8月31日到期轉為買賣，一個月內須完成所有買賣流程。

被告第一次聽到這種方式，因被告房屋貸款本息剛好也是3萬元左右，剛好可以打平，遂表同意。

簽完租約當晚我感覺不對，若3年租金轉成頭期款，原告豈非可以免費居住3年房屋，他這方式是想要分期，就不應該住進去，房子我還可以租給別人，3年後再賣他即可。

我向他提出我發現的問題，他說租約已經簽了，我說那好租給你可以，但這3年是你要求的，這3年所產生的房貸利息與房屋稅地價稅你要承擔，扣除此等費用後方為頭期款(下稱扣除條款)，他說好，跟他約了隔日中午時間，請他準備好租約，我會帶上我的租約，彼此再把這約定加上去，兩人於隔日中午在原告當時林口承租的店面，在彼此同意下把扣除條款加註於各自持有之租約上。

二、這3年間被告多次請原告提前完成買賣交易，原告都藉口頭期款還不夠。

等到第3年，被告知悉完成買賣流程也要1個月時間，遂於111年6月10日提前催促原告完成交易，並把頭期款試算表及房屋權狀都傳給原告，原告主動要求被告任職於代書事務所擔任助理之弟弟協助處理，被告應允同意。

詎原告藉故拖延遲不簽約，指責代書事務所不專業，要求更換代書事務所、藉口夾層二樓管道間被破壞，要求被告恢復、要求房屋整理成他要的樣子、一再懷疑被告有變更房屋結構，應給予瑕疵擔保、或不應該加額外註記、壁紙脫落、有老鼠、房屋有煙味及奇怪洗澡味道等。

其後原告透過律師向被告表示系爭房屋有種種瑕疵，要求算便宜一點，且房貸利息與房屋稅地價稅不能扣除，被告予以拒絕，並表示應按當初之約定履行。

其後即遭到原告控告被告詐欺取財、侵占、恐嚇等罪嫌，及向財政部北區國稅局檢舉，要求國稅局新莊稽徵所來稽徵被告3年租金的所得稅，嗣經新北地方檢察署檢察官於111年12月22日以111年度偵字第57292、59984號為不起訴處分。

原告指稱被告藉故拖延不履約，實屬無稽。

三、本件實係原告因為錢不夠，一直找盡各種理由砍價或想拉高貸款，達不到目的即刻意拖延時間不簽約，原告已逾期違約，請求駁回原告之訴。

並聲明：原告之訴駁回。

肆、本院之判斷：

一、兩造於108年8月30日就系爭房屋簽訂租賃契約，由原告向被告承租系爭房屋使用，約定每月租金3萬元，租期自108年9月1日至111年8月31日止，為期3年。

雙方於合約中另行約定：「雙方約定於民國111年8月31日租約到期後轉為買賣，約定新台幣900萬元整為成交價，3年的租金含押金轉為頭期款，若租方無法履行買賣合約，租金就無條件沒收。

若出租方無法履行買賣合約時，租金全數退還承租方。

預計一個月內完成所有買賣流程，否則如上述雙方協議違約論。」

等租約到期轉為買賣之條款，此有租賃契約附卷可證，並為兩造所不爭執，首堪認定。

二、至於原告主張期限到期後，原告積極與被告商談履行上開買賣事宜，詎系爭房屋多有瑕疵，被告拒絕修復，且被告未經原告同意自行於契約上加註扣除條款，拒不履行買賣契約，本件係可歸責於被告導致雙方無法完成買賣程序，是以原告先位依系爭約定請求被告履行契約，備位依雙方間契約特別約定事項，請求被告應給付原告已付金額114萬元及利息等情。

則為被告所否認，並辯以前詞。

本院查：

(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。

(二)原告主張被告未經其同意自行於契約上加註扣除條款，是否有據： 1、原告主張被告未經其同意自行於契約上加註扣除條款，惟為被告所否認，並辯稱：簽完租約當晚我感覺不對，若3年租金轉成頭期款，原告豈非可以免費居住3年房屋，他這方式是想要分期，就不應該住進去，房子我還可以租給別人，3年後再賣他即可。

我向他提出我發現的問題，他說租約已經簽了，我說那好租給你可以，但這3年是你要求的，這3年所產生的房貸利息與房屋稅地價稅你要承擔，扣除此等費用後方為頭期款，他說好，跟他約了隔日中午時間，請他準備好租約，我會帶上我的租約，彼此再把這約定加上去，兩人於隔日中午在原告當時林口承租的店面，在彼此同意下把扣除條款加註於各自持有之租約上等語。

2、經查，原告雖主張被告未經其同意自行於契約上加註扣除條款云云。

然查，兩造簽訂租賃契約後，系爭租賃契約每人持有一份，由兩造各自保管，若未經原告取出交由被告加註，實難想像被告得以取得租賃契約並以手寫加註。

且原告直到110年4月3日仍發訊詢問被告：「對了，能否幫忙試算一下，當時簽約後談到要幫忙繳的貸款利息支出是多少...感謝」等語，而於被告回覆存簿明細照片，並告知利息支出為8,775元後，又對被告回覆「收到，感謝」等語，此有兩造之LINE對話紀錄可證(見本院卷第171頁)。

由此足證此扣除條款之註記係經兩造協商後經原告同意而追加，原告主張被告未經其同意自行於契約上加註扣除條款云云，委無足取。

(三)原告主張被告藉故不履行契約，本件係可歸責於被告導致雙方無法完成買賣程序，是否有據： 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

民法第354條定有明文。

是出賣人之物之瑕疵擔保責任之成立，必於買賣契約成立後，以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提。

2、經查，兩造係於108年8月30日達成協議，就系爭房屋先行簽訂租賃契約，由原告向被告承租系爭房屋使用，租期自108年9月1日至111年8月31日止為期3年，俟111年8月31日租約到期後則轉為買賣，約定系爭房屋之買賣價金為900萬元。

因此於契約中另行約定：「雙方約定於民國111年8月31日租約到期後轉為買賣，約定新台幣900萬元整為成交價，3年的租金含押金轉為頭期款，若租方無法履行買賣合約，租金就無條件沒收。

若出租方無法履行買賣合約時，租金全數退還承租方。

預計一個月內完成所有買賣流程，否則如上述雙方協議違約論。」

等語，此有租賃契約附卷可證，並為兩造所不爭執。

依此約定若有一方未能配合完成買賣流程，該方即屬違約。

3、被告於111年6月10日即陸續詢問被告何時簽約，提前催促原告完成交易，並把存簿明細、頭期款試算表及土地、房屋權狀傳給原告，希望盡快簽約；

惟原告初則表示還有銀行貸款要先送看看；

要求被告提供權狀，想確認市場行情，看能貸到多少貸款；

嗣又稱代書事務所不專業，要求更換代書事務所；

指稱夾層二樓管道間混凝土結構「猜測」已經被破壞，請協助恢復；

一再懷疑被告有變更房屋結構，應給予瑕疵擔保；

指責當初簽約就是900萬元，為何又加上扣除條款；

壁紙脫落、有老鼠、晚上有奇怪的煙味和洗澡味道等。

此有兩造LINE對話紀錄可證(見本院卷第119至159頁)。

4、被告對原告之各種要求，僅不同意原告瑕疵擔保之要求，並表示「你已經住3年了，就是現況交屋」等語，而表示可做履約保證，可接受更換代書，也多次找了不同的代書給原告選擇，希望盡快簽約。

是本件未能配合完成簽約程序者乃原告。

再者，原告所指晚上有奇怪的煙味和洗澡味道，並非系爭房屋之瑕疵；

房屋既由原告使用，屋內有老鼠，乃屬其個人衛生管理之問題，亦非系爭房屋之瑕疵；

而壁紙脫落，非屬房屋結構之瑕疵；

至於原告猜測夾層二樓管道間混凝土結構已遭破壞及懷疑被告有變更房屋結構之情事，既為被告所否認，原告就此有利於己之事實，復未能舉證以實，自難認有此等瑕疵存在。

況本件僅係兩造依系爭約定要履行簽署買賣契約之階段而已，買賣契約既尚未成立，則揆諸首揭說明，原告要求被告負瑕疵修補責任，難認可採。

據此，被告辯稱本件係原告藉口各項事由拖延拒不簽約，應屬有據。

原告主張被告藉故不履行契約，本件係可歸責於被告導致雙方無法完成買賣程序云云，洵無足取。

三、綜上所述，原告依據系爭契約之特約事項，先位請求於原告給付786萬元同時，被告應將如附表一、二房屋及土地其上於107年8月14日登記重莊登字第45290號，證書字號107莊他字第14083號最高限額抵押權塗銷。

被告應將如附表一、二房屋及土地所有權移轉登記並交付予原告。

備位請求被告應給付原告114萬元，及自書狀送達被告之日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。

五、結論：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。

中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
民事第一庭 法 官 毛崑山
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
書記官 童淑敏
附表:
一、房屋
編號 建號 基地坐落 ----------- 建物門牌 建物面積(平方公尺)  權利範圍    樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途  1 4242 新北市○○區○○段 00地號土地 ----------- 新北市○○區○○○路0段00號8樓之2 總面積 60.56 陽台 9.29 共有部分(4377建號) 4,801.11 (10,000分之79) 全部 
二、土地
編號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 新北市 林口區 國宅段 17 2266 10,000 分之64