臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,簡上,174,20240131,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度簡上字第174號
上 訴 人 林家平

訴訟代理人 張立宇律師
複代理人 王品舜律師
被上訴人 曾玉蘭
訴訟代理人 劉錦樹律師
複代理人 梁伯瑋律師

上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國111年12月23日本院板橋簡易庭111年度板簡字第727號第一審判決提起上訴，本院於民國112年12月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、上訴駁回。

二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人於原審起訴主張：伊於民國100年9月9日將新北市○○區○○路0段00號1、2樓（下稱系爭建物）出租予上訴人，約定租賃期間自100年9月1日起至101年9月31日止，並應按月於每月10日前給付租金新臺幣（下同）38,000元,嗣租賃契約期滿，雙方並未另議新約，上訴人於期滿後亦未搬離，仍繼續使用系爭租賃標的。

嗣於103年1月1日雙方議定新約，約定租賃期間自103年1月1日起至103年12月31日止，並應按月於每月10日前給付租金42,000元，嗣租賃契約再次期滿，雙方仍未另議新約，被告於期滿後亦未搬離，仍繼續使用系爭租賃標的，俟雙方口頭約定自104年1月起，應按月於每月10日前給付租金48,000元。

詎料，上訴人於107年8月、9月、12月及108年2月及109年1月至4月等4個月之租金，均未給付共計欠繳租金384,000元（計算式：48,000*8=384,000）。

被上訴人體諒上訴人境況，遂再與其議定新約（下稱系爭租約)，約定租賃期間自109年5月1日起至111年4月30日止，並應按月於每月5日前給付租金4萬8,000元，保證金10萬元，增加連帶保證人盧怡青，惟上訴人於110年起即未給付租金，被上訴人迫於無奈，分別於110年3月9日、15日及23日以永和郵局存證號碼62號、67號及永和中山路郵局存證號碼672號通知上訴人終止租約並依約給付欠繳之租金，迄至110年5月10日騰空返還系爭租賃標的時，上訴人尚積欠4月10日之租金即208,000元（計算式：(48,000*4)+(48,000/30*10)=208,000）未為給付。

另雙方租賃之初曾約定由被上訴人給付12萬元予上訴人作為系爭租賃標的屋內地板及天花板整修之裝潢費用，但若未施工裝潢，上訴人則應悉數返還予被上訴人，現雙方已終止租約，上訴人亦已騰空返還，然上訴人倶未進行任何裝潢，是上訴人亦應返還上開金額予被上訴人。

從而，前開上訴人積欠之租金59萬3,600元，加計上開裝潢費用12萬元，並扣除保證金10萬元後，上訴人尚應給付612,000元（計算式：384,000元+208,000元+12萬元-10萬元=612,000元。

）。

為此，爰依系爭租賃契約及民法第179條之法律關係之規定，提起本件訴訟，求為命上訴人如數給付之判決。

二、上訴人則以：兩造於109年5月1日有重新訂過租約，之前的確有積欠租金六、七個月。

109年5月1日有重新定過租約時，雙方有達成協議，之前積欠的租金伊有提議說伊有合夥人要以出租套房的方式，重新和被上訴人續約，為期2年。

但到七、八個月時，被上訴人又說要收回房屋。

110年1月至4月、同年5月1日至同年5月10日租金208,000元，110年1月至4月部分兩個月零八天是用押金10萬元抵，其餘部分是被上訴人違約的違約金。

被上訴人請求返還之裝潢費12萬元是第一份合約的事情，現在來求償也早就過了請求權的時間。

是90幾年的事。

租約上面沒有記載違約金條款。

兩造於109年5月1日重新訂租約後，伊一次有給付八個月的租金，之前的租約都已經失效，被上訴人就不能再跟伊請求前面的租金了。

而且系爭房屋也已經返還，沒有拖延的問題等語置辯。

三、原審為被上訴人勝訴判決，命上訴人應給付被上訴人61萬2,000 元，及自111年6月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

上訴人不服，提起上訴，並於本院補充陳述：伊租用系爭房屋多年來為改善漏水、鐵捲門修復、更新遙控器等支出費用已多於被上訴人交付之裝修天花板及地板之費用等語，並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人於本院則聲明：上訴駁回。

四、兩造間不爭執之事項：（見本院卷第147頁、第140頁）㈠100年9月9日租約簽訂時，被上訴人曾交付12萬元予上訴 人。

㈡上訴人並未給付予被上訴人107年8、9、12月及108年2月、109年1至4月共計38萬4,000元之租金；

110年1月1日至110年5月10日共計20萬8,000元之租金。

㈢被上訴人於100年9月9日租約簽訂時交付之12萬元裝潢費， 尚未返還被上訴人。

㈣上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人之日期為110年5月1 0日。

五、本院得心證之理由：㈠被上訴人請求上訴人給付租金592,000元，有無理由？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；

承租人應依約定日期支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。

⒉被上訴人主張：上訴人於107年8、9、12月、108年2月、109年1至4月、110年1月至4月、110年5月1日至110年5月10日租金皆未付，共積欠租金592,000元乙情，業據其提出100年9月9日房屋租賃契約書、103年1月1日房屋租賃契約書、郵政存薄儲金薄封面及内頁、109年5月1日房屋租賃契約書、存證信函、上訴人騰空系爭租賃標的留言字條等件影本為證（見原審卷第21至31頁、第89至101頁、第13頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷第103至104頁），堪信為真。

⒊又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。

又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號民事判決意旨參照）。

再按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號民事判決意旨參照）。

又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。

而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。

倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號民事判決意旨參照）。

本件上訴人主張因被上訴人急需用錢，兩造於109年5月1日重新簽訂租約，雙方已合意解除之前租約，就之前租約所積欠之租金及系爭房屋維修費用、裝潢費用等爭議，由伊一次性給付10萬元押金及6個月租金等語，惟為被上訴人否認，揆諸前開法律規定說明，上訴人自應就其利己之主張，負舉證責任。

上訴人並未提出任何證據已實其說，自難憑採。

⒋復按所謂債之更改，係成立新債務而消滅舊債務之契約，其成立要件除須債權人與債務人有更改意思、舊債務存在、新債務成立等要件外，尚須有債之要素之變更。

而債之要素即債之主體及客體，因此債權人或債務人之變更、債之標的之變更，均屬債之變更，若債權人與債務人約定僅變更履行期間、給付場所、給付數量等情形，並非使債之內容發生重要部分之變更，依一般交易觀念尚未喪失債之同一性，則非債之要素之變更，自無使舊債務消滅而成立新債務之情事（最高法院86年臺上字第2753號判決參照）。

查：兩造於109年5月1日再訂租約，係就租約已到期，上訴人繼續使用系爭房屋是否為不定期租賃之法律關係爭議再成立租期為109年5月1日至111年4月30日之新租賃契約。

原租約屆期，於原租期屆滿定新租約，並約定新租用期限，原租約與新租約為不同租約。

如非雙方同意原租約之權利義務消滅，新租約並無消滅或取代舊租約之效力，即兩造再訂立租期為109年5月1日至111年4月30日之新租賃契約，與租期不同之舊租約有別，對於已到期之舊租約並無當然發生債之更改之效力。

⒌兩造於109年5月1日簽定之系爭租約並未記載被上訴人免除上訴人依以前已到期之租約積欠之租金債務之意思表示，亦有該租約附卷可稽（見原審卷第29至31頁），再佐以系爭租約房租收款明細攔記載今年5月1號至12月31日共計38萬4千元，尚欠84000元，用以標示被上訴人於訂立系爭租約時收取之30萬元款項為定約時之今年（即109年）5月1號至12月31日之租金，且無之前積欠之租金均免除之隻字片語，亦有系爭租約在卷可稽（見原審卷第31頁、本院卷第121頁），足見上訴人於109年5月1日給付之30萬元租金係作為110年5月1日至12月31日共計384,000元中之30萬元租金，與之前的租金無關。

此外，上訴人復未舉證證明被上訴人有免除之前已積欠之租金債務之意思表示，尚難以上訴人自己片面認為再簽定新租期之租約並一次給付38萬4千元，舊租約即失效，遽以推認兩造有合意債之更改。

⒍基上，上訴人並未給付予被上訴人107年8、9、12月及108年2月、109年1至4月共計38萬4,000元之租金；

110年1月1日至110年5月10日共計20萬8,000元之租金之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項二）。

被上訴人既無免除上訴人上開租金債務，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付租金592,000元，核屬有據，為有理由。

㈡被上訴人請求上訴人返還裝潢費12萬元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

⒉被上訴人主張：雙方租賃之初曾約定由被上訴人給付12萬元予上訴人作為系爭租賃標的屋內地板及天花板整修之裝潢費用，但若未施工裝潢，上訴人則應悉數返還予被上訴人，現雙方已終止租約，上訴人亦已騰空返還，然上訴人倶未進行任何裝潢，是上訴人亦應返還上開金額予被上訴人。

⒊經查：⑴「出租人付予壹拾貳萬元正做為屋內地板及天花板裝潢之用，若沒動工以全數退還出租人。」

等語，100年9月1日起至101年9月31日之租約定有附註之明文，有該租賃契約附卷可稽，被上訴人於100年9月9日租約簽訂時交付之12萬元裝潢費，上訴人尚未返還被上訴人之事實，為上訴人所不爭執（見不爭執事項三）。

⑵查：上訴人並未就系爭建物為屋內地板及天花板裝潢，有兩造間LINE對話紀錄中上訴人傳給被上訴人之系爭房屋返還時狀況之照片可稽（見本院卷第35頁），上訴人雖辯以系爭房屋僅係毛胚屋，上訴人承租後已花費約5萬元委請工程人員施作水泥抹平云云，然查：系爭房屋依房屋稅籍資料記載，截至111年折舊年數為46年，有房屋稅籍資料附卷可稽（見原審卷第43頁），上訴人自100年間開始租用系爭房屋，系爭房屋於100年之狀況不可能為毛坯屋。

上訴人未舉證證明將地板抹平及裝潢天花板而支出裝潢之費用，上訴人此部分之抗辯，難認可採。

又兩造係於100年9月9日簽訂租約時約定被上訴人付予12萬元予上訴人做為屋內地板及天花板裝潢之用，若沒動工以全數退還出租人，足認未逾15年之請求權時效。

是被上訴人主張上訴人應返還裝潢費12萬元，核屬正當有理由，應予准許。

⒋按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請出租人償還其費用或於租金中扣除之。

民法第430條定有明文。

上訴人抗辯系爭房屋多年來漏水，鐵捲門故障、更新遙控器等，電話通知被上訴人修繕後自行修繕花費累計早已超過被上訴人給付之金額云云，惟為被上訴人否認，經查：上訴人並未提出催告被上訴人之證明，且觀之上訴人提出兩造間往來LINE對話紀錄，亦無關於系爭房屋漏水，鐵捲門故障、更新遙控器等情（見本院卷第143頁），上訴人復未提出修繕系爭房屋漏水，鐵捲門故障、更新遙控器等支出費用之證明，上訴人辯稱有修繕系爭房屋漏水，鐵捲門故障、更新遙控器等費用支出云云，自不足採。

㈤上訴人又抗辯：被上訴人提前解除系爭租約，造成上訴人損失，應該要以2個月租金作為賠償云云，惟按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。

其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1、2項定有明文。

又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項亦有明定。

經查：上訴人積欠被上訴人110年1月1日至110年5月10日共計20萬8,000元之租金之事實，為上訴人所不爭執（見不爭執事項二），被上訴人先後以新北市永合郵局第62號、第67號存證信函送達終止系爭租約（見原審卷第15至19頁、本院卷第123至125頁），核屬有據，上訴人辯稱被上訴人違約應給付2個月違約金云云，難認可採。

㈥末按押租金（保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。

查：系爭租約已終止，上訴人已將系爭房屋返還被上訴人，上訴人積欠租金592,000元、裝潢費12萬元，依前開說明，押租保證金10萬元發生當然抵充之效力，故被上訴人請求上訴人應給付612,000元（計算式：384,000元+208,000元+12萬元-10萬元=612,000元），洵屬有據。

五、綜上所述，被上訴人本於依民法第179條、系爭租賃契約之法律關係之規定，請求上訴人應給付被上訴人612,000元，及自111年6月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並為准予假執行之宣告，並無不合，上訴人提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，上訴人雖聲請傳喚陳昭月及盧怡青，惟上訴人已於原審111年12月6日言詞辯論期日自承：我認為前面租約都已失效，重新定合約後，原告（即被上訴人）就不能再跟我請求前面的租金等語（見原審卷第132頁），可徵兩造於109年5月1日簽定新租約時，並未討論之前積欠的租金是否免除乙事，係上訴人片面誤認所致，自毋庸傳訊證人陳昭月及盧怡青證明兩造簽定系爭租約時是否有免除之前之租金之意思表示合致之情形。

又兩造其餘之攻擊防禦方法、調查證據聲請及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日

民事第一庭 審判長法 官 張紫能

法 官 傅紫玲

法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成
本件不得上訴
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 劉芷寧