臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,1069,20240430,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1069號
原 告 黃馨慧
訴訟代理人 謝心味律師
被 告 余美秀
訴訟代理人 張宜斌律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，經本院於民國113年1月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告經由台灣房屋加盟店京石不動產仲介有限公司（下稱京石仲介公司）向被告購買新北市○○區○○路000號6樓之房屋（下稱系爭房屋），交屋後發現有滲漏水之瑕疵：1.查原告經由京石仲介公司之仲介，於民國111年7月19日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以買賣總價金新臺幣(下同)670萬元向被告購買系爭房屋及其坐落基地，被告業於同年9月7日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於同年9月19日點交系爭房屋於原告。

2.次查，系爭契約第五條第二項約定賣方保証本買賣標的物於交屋前無物之瑕疵擔保責任，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。

原告雖於111年7月15日由京石仲介公司帶看、承辦之仲介人員周美如提供被告在標示為111年7月8日填表之「標的現況說明書」第31項「是否有滲漏水情形」之項目勾選「是」，但未敘明位置，就上開揭露之滲漏水處，賣方以不修理現況交屋。

原告詢問為何會勾選漏水，周美如表示係浴廁前方天花板上方因冷熱管線交會造成冷凝現象導致疑似壁癌現象而非漏水，並口頭承諾如有漏水同意負責完成修復。

於111年7月19日簽約時，京石仲介公司提供之不動產建物目前管理與使用情況，於第31項「是否有滲漏水情形」之項目點選「是」，竟標示位置為「客廳、房間壁癌」，原告當時在客廳、房間並未看到壁癌，被告未回答，周美如則為前述之語，被告復沈默不語，嗣於兩造簽約後，周美如旋即出具承諾書，以安原告之心。

3.原告於111年12月22日發現廚房天花板有浸濕現象，遂於同年12月26日找人將廚房天花板裝潢之夾版扯下包覆之表皮後，發現上方之樓地板、其旁之樑均有嚴重水潰（痕）、白華現象，原告乃通知周美如知悉轉知被告處理，周美如竟告知要原告找樓上所有權人處理。

原告於112年2月10日寄發鶯歌郵局第000031號存証信函予被告，商討解除契約或減少價金事宜。

對此，被告於112年2月18日寄發鶯歌郵局第000045號存証信函函覆原告，表示買賣合約書所附房屋現況說明書中載明有滲漏水情形，依協議不修理依現況交屋為由，拒絕處理。

之後，於客廳上方天花板陸續有白華、水潰（痕）現象；

房間天花板油漆剝落、樑有水潰、後陽台天花板油漆剝落、水潰（痕）發生。

㈡系爭房屋牆面、天花板、樑因滲漏水所生白華、油漆脫落、水潰等瑕疵，不在不修理現況交屋範圍，被告仍應負物之瑕疵擔保責任：1.查一般中古屋所謂「現況」交屋，於契約當事人之認知上，應係於交屋或看屋時所得發現之「現況」，包含所在位置、範圍、可確知之屋況，於看屋、交屋當下無法確知之瑕庇，自非買受人於看屋或簽約、交屋時認知之「現況」。

經查，被告雖在系爭房屋之「標的現況說明書」固有標示不修理現況交屋，但未敘明位置，被告亦未揭露滲漏水處；

京石仲介公司雖於不動產建物目前管理與使用情況揭露「客廳、房間壁癌」，但充其量僅限交屋時於「客廳、房間」已發生之壁癌現象，被告始不負物之瑕疵擔保責任。

但系爭房屋客廳、房間、廚房、後陽台牆面、天花板、樑於兩造111年7月19日簽訂系爭買賣契約時已經過粉刷，原告並未發現「客廳、房間」生有壁癌之瑕疵情狀，於交屋時亦同，是不能認定原告於交屋時已知悉系爭房屋之「客廳、房間」生有壁癌，被告自無民法第355條第1項不負物之瑕疵擔保責任之適用。

又廚房天花板、樑係包覆在裝潢内，致使原告無從知悉是否生有瑕疵，系爭房屋於交屋後，於111年12月22日起陸續在廚房、客廳、房間天花板、樑、後陽台天花板發現、發生有滲漏水所生白華、水潰（痕）、油漆剝落等嚴重瑕疵現象（下稱系爭瑕疵），顯見系爭瑕疵發生之原因業於交屋前已存在，原告現場看屋、交屋時無法察知，原告亦無因重大過失，而不知系爭瑕疵之存在，自無民法第355條第2項之適用。

2.經查，因上開滲漏水所生白華、水潰（痕）、油漆剝落等情形，顯已降低原告於系爭房屋之居住品質，並妨害原告對系爭房屋之使用，依通常交易觀念，應認上開滲漏水之情形足以減損系爭房屋之通常效用、品質而屬瑕疵，對此，被告自應依民法第354條第1項規定負瑕疵擔保責任。

再者，民法物之瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有無故意、過失為必要，是被告寄發前揭存証信函以現況交屋為由，拒絕處理亦屬無據。

㈢經查，系爭房屋於簽訂買賣契約、交屋時，業經油漆粉刷過，原告並未見系爭房屋有何滲漏水情事，惟於111年12月22日陸續發現有多處水潰（痕）、白華、油漆剝落現象後，原告旋即於112年2月10日寄發原証六之鶯歌郵局第000031號存証信函，請求解決解除契約或減少價金予被告。

是本件減少價金之請求，並未逾民法第365條6個月除斥期間之規定。

本件就系爭房屋因系爭瑕疵所致價值減損，有關技術性減損價額，即為修補系爭瑕疵所需費用總計177,600元，此有陳布陳布工程行開立之報價單；

而系爭瑕疵交易性減損價額，參照原証九桃園地院104年訴字第817號判決揭示之折價幅度以原告之買受之系爭房屋價額之15%計算為1,005,000元，（計算式：670萬元×15%＝1,005,000元)，二者合計為1,182,600元。

為此，原告爰依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條請求被告返還該部分溢領之價金，請求擇一為有利判決。

至被告提出之被證一約定特約事項文件，雖係原告字跡，然原告並未簽過，亦未看過。

㈣並聲明：1.被告應給付原告1,182,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之5計算之利息。

2.就第一項之請求，原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：㈠緣兩造於111年7月19日藉由京石仲介公司，就系爭房屋及其所座落之基地，簽定不動產買賣契約書，由被告將其所有系爭不動產，以議價後之670萬元出售予原告，並於同年9月7日辦理所有權移轉登記完竣在案，兩造復於同年9月19日點交完畢。

依據原證三「標的現況說明書」第31項次關於是否漏水？之內容，被告核實勾選「是」之選項，並於備註說明欄內勾選：上述揭露之滲漏水處:賣方不修理以現況交屋」，另記載「依協議」;而於原證四「不動產產權說明書」第31項是否有滲漏水情形？之內容中，京石仲介公司登打「是」，並註記「客廳.房間壁癌不修理以現況交屋」等文字。

㈡111年7月19日，兩造並簽立「約定特約事項」即「標的現況說明書」第31項次中，備註說明欄內所記载之「協議」。

依據「約定特約事項」之內容可知，兩造特别針對系爭房屋之滲漏水情況進行約定：「第31項滲漏水情事特約定事項如下：一、因前開建築物係於84年興建之老舊建築物，甲方(即原告）對於此建築物在簽訂不動産買賣契約書前已存在或將來可能發生滲漏水已知悉明白。

因此就原出售總價款新台幣柒佰貳拾捌萬元整，經雙方協議減少價金，最後議定成交總價款為新台幣陸佰柒拾萬元整簽訂不動產買賣契約書，其日後如發生左列情事，均由甲方自行修繕並負擔其全數費用。

l、滲漏水、壁癌情事，其範圍除「標的現況說明書」第31項所載位置外並涵蓋建物全室。

2、全室瑕疵包含簽訂買賣契約前已發生或交屋後新增之全室滲漏水。

3、因進水管線、給水管、地排管線所造成之滲漏水。

4、因本建築物造成他人房屋滲漏水。

二、賣方（被告）不負民法瑕疵擔保責任，甲方自願放棄瑕疵擔保責任請求權，並放棄先訴抗辯權。

…」兩造於確認後均親自簽名在案。

㈢系爭房屋並非新成屋，而係84年間興建之建物，依據一般人之生活經驗，關於樓層、外牆防水層減損、給水、洩水管路滲漏水等情形所在多有，亦即，系爭房屋之屋況當無法以新成屋同等視之。

就系爭房屋，被告係簽立專約由仲介公司全權處理，且原告亦曾多次赴系爭房屋現場觀看，是以，關於「客廳丶房間壁癌」之情形，原告知之甚詳。

至於原告所稱廚房天花板白樺或後陽台剝落等情事，兩造於111年7月19日簽訂系爭契約當下並未發生，而原告於歷次現勘與簽約當時，早慮及系爭不動產年代久遠，樓上住戶改建為套房出租，相關給水丶排水管路業已變更，另加上樓上套房滿租等情形，未來恐會再發生其他滲漏水之狀況，並以此為理由，將系爭不動產之買賣金額，自728萬元砍價至670萬元。

則被告認為，買賣價金既然已因現在及將來滲漏水原因減價，當不應再負檐系爭不動產未來滲漏水之瑕疵擔保責任，爰於兩造均有共識之情況下，於簽訂系爭契約時，另書立被證一之~「約定特約事項」為據。

又自原證三「標的現況說明書」及原證四「不動產產權說明書」之記載，與被證一「約定特约事項」之協商內容可知，被告顯無故意不告知系爭不動產存有滲漏水之瑕疵。

㈣再者原告以系爭房屋存有客廳、房間壁癌之滲漏水，且系爭不動産年代久遠未來將會有滲漏水情形，據而要求被告將買賣價自728萬元金減縮為670萬元；

原告又向自己委託之買方仲介人員周美如，要求書立原證五之承諾書，並約定略為：「…今就黃馨慧小姐承買新北市○○區○○路000號6樓房地乙戶，該屋室內及浴廁間外天花板，自完成移轉登記交屋後六個月內若有漏水，本人承諾同意負責完成修復，費用概由本人負擔，…」等語。

基上，原告若可再次向被告主張減價，恐已溢脫誠實信用原則之內涵。

且有關系爭房屋天花板白樺、後陽台天花板水漬、油漆剝落等情形，刻正由樓上住戶積極處理中。

㈤綜上，被告並無故意不告知系爭不動產存有滲漏水之瑕疵，兩造復特約免除被告滲漏水之擔保責任。

原告思及未來滲漏水之修復費用，再向原告委託之仲介人員周美如女士獲得墊付修復滲漏水費用之承諾，則原告本件所請，已溢脫一般人之生活經驗與常理。

並聲明:1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項如下，此部分之事實，自堪認定：㈠兩造於111年7月19日經由京石仲介公司，就系爭房屋及其所座落之基地，簽定系爭契約，由被告將其所有系爭不動產，以議價後之670萬元出售予原告，並於同年9月7日辦理所有權移轉登記，兩造復於同年9月19日點交完畢。

㈡於原證三「標的現況說明書」（填表日期：111年7月8日）第31項次內容「是否有滲漏水情形？」，勾選「是」之選項，並於備註說明欄內勾選：上述揭露之滲漏水處:賣方不修理以現況交屋」，另記載「依協議」。

上開說明書經兩造親簽。

㈢於原證四「不動產產權說明書」（填表日期：111年7月8日）第31項是否有滲漏水情形之內容中，京石仲介公司登打「是」，並註記「客廳.房間壁癌。

上開揭露之滲漏水處，賣方不修理以現況交屋」等文字。

上開不動產產權說明書經兩造及證人王秀慧親簽。

㈣仲介原告買受系爭房屋之證人周美如，於111年7月19日書立原證五之承諾書，並約定略為：「…今就黃馨慧小姐承買新北市○○區○○路000號6樓房地乙戶，該屋室內及浴廁間外天花板，自完成移轉登記交屋後六個月內若有漏水，本人承諾同意負責完成修復，費用概由本人負擔，…」等語。

四、原告主張系爭房屋牆面、天花板、樑因滲漏水所生白華、油漆脫落、水潰等瑕疵，不在不修理現況交屋範圍，且原告亦無因重大過失，而不知系爭瑕疵之存在，被告應負民法第354條第1項規定之物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條請求被告返還該部分溢領之價金，請求擇一為有利判決等節，為被告所否認，並以前詞置辯。

是本院應審酌者厥為：原告依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條請求被告返還該部分溢領之價金，有無理由？茲分敘如下：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第354條、359條定有明文；

惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

民法第355條第1項亦有明文。

次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。

依此規定之反面解釋，如出賣人非故意不告知其瑕疵者，當事人所為免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務之特約即屬當然有效。

又依該條立法理由謂：「瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效。」

，可知此特約以有效為原則，無效為例外。

再按私法自治為我國民法所賴以建立之基本原則，非有意思表示不自由，或有其他違反強制規定、社會善良風俗及違反誠信原則等之情形，國家對於當事人依其自由意思所為之表示，並無任加干涉之權力；

蓋信守承諾、遵守契約，為私法自治之礎石。

是就當事人基於平等地位、自主決定所締結之契約內容，自不容當事人任意推翻，此乃私法自治、契約自由原則之體現。

易言之，契約之內容原則上只要不違反強行規定或公序良俗者，原則上均為有效；

當契約未約定或約定不明時，始適用民法債篇或其他法律之相關規定。

而民法關於瑕疵擔保責任之規定，均係為補充當事人之意思表示而設，並非強行規定，參照前揭說明，本諸契約自由之原則，則買賣契約之當事人對於買賣交易過程中或標的交付後所發現之瑕疵，究欲要求出賣人負擔如何之責任，或規定買受人得行使何權利，乃至其瑕疵發現之期間，皆可透過特約之方式予以明定，且契約當事人應同受其拘束，僅於契約未約定或約定不明時，始有適用民法債篇或其他法律之相關規定餘地。

㈡經查，本件系爭房屋具有原告所指滲漏水所生白華、水潰（痕）、油漆剝落之系爭瑕疵，為兩造所不爭執（見本院卷一第10頁、第117至119頁），被告原應依民法第354條、359條規定負擔保責任，惟被告抗辯原告於簽訂系爭契約時，已知悉系爭房屋有「客廳、房間壁癌」之情形，原告所指廚房天花板、後陽台天花板滲漏水所生白華、水潰（痕）、油漆剝落等，於簽訂系爭契約時並未發生，原告於歷次現場看屋及簽約時，已慮及系爭房屋年代久遠，樓上住戶改建為套房出租，相關給水、排水管路變更，未來恐會再發生其他滲漏水之狀況，而以此為由，將系爭房屋（含坐落基地）之買賣金額，自728萬元砍價至670萬元，被告認為價金已因現在及將來滲漏水原因減價，不應再負擔系爭房屋未來滲漏水之瑕疵擔保責任，故於簽訂系爭契約時，另書立「約定特約事項」約定被告不負擔系爭房屋滲漏水之瑕疵擔保責任，且自「標的現況說明書」及「不動產產權說明書」及上開約定特約事項之協商內容可知，被告無故意不告知系爭房屋存有滲漏水之瑕疵等語。

從而應審酌者，即為上開約定特約事項是否已特約排除被告所應負之物之瑕疵擔保責任。

㈢次查，「標的現況說明書」、「不動產產權說明書」（填表日期：111年7月8日）均為京石仲介公司提供予原告，均經兩造親簽，原告自應知之甚稔，前者說明書第31項次內容「是否有滲漏水情形？」，勾選「是」之選項，並於備註說明欄內勾選，上述揭露之滲漏水處:賣方不修理以現況交屋」，另記載「依協議」；

後者說明書第31項是否有滲漏水情形之內容中，京石仲介公司登打「是」，並註記「客廳.房間壁癌，上開揭露之滲漏水處，賣方不修理以現況交屋」等文字，此有兩份說明書在卷可佐（見本院卷第33至43頁），足見被告就系爭房屋之客廳、房間有壁癌等滲漏水情事，顯無故意不告知。

再依「約定特約事項」之內容約定：「第31項滲漏水情事特約定事項如下：一、因前開建築物係於民國 84 年興建之老舊建築物，甲方(即原告）對於此建築物在簽訂不動産買賣契約書前已存在或將來可能發生滲漏水已知悉明白。

因此就原出售總價款新台幣柒佰貳拾捌萬元整，經雙方協議減少價金，最後議定成交總價款為新台幣陸佰柒拾萬元整簽訂不動產買賣契約書，其日後如發生左列情事，均由甲方自行修繕並負擔其全數費用。

l、滲漏水、壁癌情事，其範圍除「標的現況說明書」第31項所載位置外並涵蓋建物全室。

2、全室瑕疵包含簽訂買賣契約前已發生或交屋後新增之全室滲漏水。

3、因進水管線、給水管、地排管線所造成之滲漏水。

4、因本建築物造成他人房屋滲漏水。

二、賣方（被告）不負民法瑕疵擔保責任，甲方自願放棄瑕疵擔保責任請求權，並放棄先訴抗辯權。」

等語，並經原告與被告同意簽章於其上，繹之上開內容可知，兩造特别針對系爭房屋以現存及未來之滲漏水情況而達成免除被告瑕疵擔保之協議，確有個別磋商始有前述「約定特約事項」之訂定，且原告亦明知其簽立「約定特約事項」將致被告得排除其瑕疵擔保責任，否則出賣人本須負瑕疵擔保責任，被告又何須要求就系爭房屋滲漏水之瑕疵擔保責任特別另以上開「約定特約事項」約定免除責任。

㈣原告雖辯稱上開「約定特約事項」上「黃馨慧」之簽名，雖係其字跡，惟非其所簽名，也未看過該份文件內容云云，惟證人即京石仲介公司經紀人許詠甯於本院審理中證稱：「約定特約事項文件是開發人員也就是跟屋主接洽的人會跟銷售人員、買賣雙方在交易前的一些條件會做確認，就會擬定特約事項並由買賣雙方簽署，本件買賣契約經紀人是我，但我不在簽約現場，我在樓下；

門牌號碼、簽約日期84年興建、出價的總金額國字部分、成交總價是我寫的；

買賣雙方還沒簽約前，就已經談到滲漏水，內容經過業務跟買賣雙方溝通的結果後，我們去擬出來，價格是最後才決議的，特約事項就是針對漏水，簽約當天再做最後確認。

買方業務是周美如，賣方業務是王秀慧。」

等語（見本院卷二第32至36頁），證人周美如於本院審理中證稱：「我是買方仲介，現況說明書第31點有關滲漏水位置寫依協議，協議就是後面那張約定特約事項（即本院卷一第125頁），由賣方提出，因為他說要現況交屋，標的現況說明書、不動產產權說明書簽約當時都會給買賣雙方看，帶看當天只看到從浴室出來正上方的天花板有壁癌，就滲漏水部分，買賣雙方協議如約定特約事項文件所載，現況交屋是針對有滲漏水瑕疵部分。

約定特約事項的甲乙方、立協議書人及個資部分是黃馨慧、余美秀買賣雙方自己簽名的以外，其他都是我們公司秘書處理的，約定特約文件是簽約前提出，簽了特約文件後才簽正式的買賣契約，我有跟原告說樓上改成套房。」

等語（見本院卷二第36至39頁），證人王秀慧於本院審理中證稱：「我代表賣方，當天除了簽訂買賣契約，有簽訂約定特約事項，由買賣雙方看過並確認過後親簽的，有確認過沒問題才簽名的，對於漏水的問題要自己負責也沒有意見，約定特約事項是買賣雙方先協調好，再請公司打字準備這份特約事項，簽約當時再確認後，才由買賣雙方在後面親簽姓名、身分證跟地址，簽訂買賣契約及約定特約事項時，兩造沒有提出異議，也都確實瞭解，我是跟賣方說，周美如也有跟買方說，都有解釋清楚，雙方當下都有表示同意，標的現況說明書第31點有關滲漏水位置沒有敘明是因為賣方已經沒有住在標的物，但有壁癌產生，我跟賣方說我們會請公司打一個約定特約事項，就是我們賣便宜一點交由買方自行處理滲漏水，所以現況書上寫依協議就是依特約事項，依協議這三個字是賣方寫的，我們後來就是以特約事項為主，買方確實瞭解，因為他有拿給他代書的親戚看，滲漏水部分就是買方自己負責，現況交屋協議就是針對滲漏水的部分，約定特約事項是在簽立不動產買賣契約書前先簽的特約文件。」

等語（見本院卷第41至43頁），互核上開證人證詞大致相符，堪以採信，足見兩造對系爭契約附件即標的現況說明書、不動產產權說明書均知之甚稔，顯然知悉系爭房屋現存有漏水或未來有漏水之虞，故就系爭房屋有滲漏水攸關減少價金、修繕、瑕疵擔保責任乙節，另簽立約定特約事項以協議減少買賣價金（即自728萬元減至670萬元）之方式免除賣方即被告之物之瑕疵擔保責任，兩造於確認後均親自簽名在案。

況證人周美如於111年7月19日書立原證五承諾書之內容略為：「…今就黃馨慧小姐承買新北市○○區○○路000號6樓房地乙戶，該屋室內及浴廁間外天花板，自完成移轉登記交屋後六個月內若有漏水，本人承諾同意負責完成修復，費用概由本人負擔，…」等語甚明（見本院卷第45頁），益徵原告於簽立系爭契約時，明知系爭房屋有滲漏水瑕疵或未來有滲漏水之虞，因價金減少之考量而與賣方簽立約定特約事項，為日後無法因滲漏水瑕疵向賣方主張權利，故要求仲介人員書立上開承諾書以確保未來因系爭房屋滲漏水修繕費用之請求。

原告上開辯稱，即不可採。

㈤稽之上情，堪認原告於系爭買賣契約成立時，已知悉系爭房屋現有滲漏水及未來可能有滲漏水之瑕疵，仍與被告合意排除瑕疵擔保責任，仲介公司為避免日後買賣雙方產生糾紛，亦要求雙方簽訂約定特約事項，而原告亦於價金減為670萬元後，同意簽定系爭約定特約事項，顯見原告並非毫無磋商餘地，且並非全然不知情系爭房屋有滲漏水瑕疵之情形下而簽立約定特約事項，況佐以系爭契約附件即標的現況說明書、不動產產權說明書就是否有滲漏水情形乙節，均勾選「是」，並載明「不修理以現況交屋」、「依協議」等文字，亦經兩造簽名確認於其上，並有證人王秀慧之簽名（見本院卷一第35、37頁），均足認定原告確有經被告告知系爭房屋有滲漏水瑕疵情事，但仍同意排除被告就系爭房屋之現存及未來滲漏水瑕疵應負瑕疵擔保責任。

是以，原告於簽訂系爭買賣契約與約定特約事項時，既已知悉系爭房屋有滲漏水瑕疵，難認被告有何故意不告知瑕疵之情形，亦難認約定特約事項有何違反誠信原則或顯失公平情事，約定特約事項自屬有效，是兩造已合意約定賣方即被告就系爭房屋之滲漏水情形不負擔物之瑕疵擔保責任甚明。

原告主張被告因而須負瑕疵擔保責任，其得請求減少買賣價金1,005,000元及修補系爭瑕疵所需費用177,600元，即屬無據。

㈥又本件原告主張依民法第359條規定請求減少價金部分，既屬無據，則本件兩造就系爭房屋所約定買賣價金為670萬元，被告保有前開價金即係以買賣契約為法律上原因，原告依不當得利規定請求被告返還價金，亦為無理由，不應准許。

五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付1,182,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 傅紫玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 羅婉燕