臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,1746,20240131,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1746號
原 告 葉步宏

被 告 陳志仁(賴鳳凰之繼承人)


陳鴻其(賴鳳凰之繼承人)

訴訟代理人 曾宥鈞律師
吳存富律師
張媁婷律師
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國113年1月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、本件被告陳志仁經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；

不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。

查本件原告原起訴聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)5,391,272元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於民國112年8月28日以民事訴之變更及追加狀變更聲明㈠為：被告應連帶給付原告5,424,613元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第179頁）。

又於112年9月26日具狀變更聲明㈠為：被告應給付原告5,424,613元，及自民事訴之變更及追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第307頁）。

復於112年11月10日言詞辯論期日變更聲明聲明㈠為：被告等應於繼承賴鳳凰遺產範圍內連帶給付原告5,424,613元，及自訴之變更及追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第411至412頁）。

經核原告所為上開訴之聲明之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，係本於同一基礎事實，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，符合上揭規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：㈠原告於99年1月28日向訴外人賴鳳凰購買其所有坐落臺北縣○○市○○○段○○○○段00000地號國有土地（重劃後改為新北市○○區○○段00000○000000地號土地，下稱系爭土地）其上之門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號之未辦理保存登記建物（下稱系爭房屋），系爭房屋座落土地計16坪，買賣價金為240萬元，雙方並簽訂地上建物買賣契約暨拆遷同意書（下稱系爭買賣契約）。

原告於簽約當日即給付簽約款168萬元予賴鳳凰，嗣於99年7月2日給付系爭房屋尾款72萬元，並約定賴鳳凰應於三個月内搬遷完畢且有簽立切結書（下稱系爭切結書)。

系爭房屋遭區分為15號、15-1號，原告僅有取得15號之8坪2層樓建物之處分權，是原告迄今僅獲得系爭房屋之1/2權利。

另依系爭買賣契約第4、5條約定，賣方應備妥稅籍證明並配合辦理系爭房屋所座落國有土地之承租承購手續，然迄今賴鳳凰均未能依約取得稅籍證明，致原告無從申購系爭房屋所佔用之國有土地，賴鳳凰顯然有未依債之本旨履行，而有不完全給付之債務不履行情事。

㈡被告為賴鳳凰之繼承人，依約負有移轉系爭15號及15之1號房屋稅籍之義務，然迄未給付，致原告無法辦理申購國有土地，而構成不完全給付，爰以準備書狀為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約已經被告收受書狀而解除。

再依系爭買賣契約第9條約定，賣方如不配合辦理土地建物過戶手續，應按本件買賣總價款2倍支付違約金，並賠償辦理承租、承購手續所支付之一切費用。

而原告已給付系爭房屋價金240萬元、房屋及土地仲介費26萬元、財政部國有財產局使用補償金203,086元、財政部國有財產局99年至104年12月之租金159,527元、申辦國有地承租承購手續及代書費2,000元，是原告得依系爭買賣契約第9條向被告請求違約金，及額外支付費用共5,424,613元(計算式：違約金240萬元×2＋仲介費26萬元＋使用補償金203,086元＋99年3月至104年12月租金159,527元＋承購手續及代書費2,000元）。

爰依系爭買賣契約第9條、民法第227條、第226條、第266條、第259條第2款、第260條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告等應於繼承賴鳳凰遺產範圍內連帶給付原告5,424,613元，及自訴之變更及追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告陳鴻其則以：㈠系爭買賣契約第2條約定買賣標的物僅為新北市○○區○○街000巷00號房屋整棟（下稱系爭15號房屋），有兩層樓，每層樓占地8坪，兩層樓相加共計16坪，未包含15-1號房屋。

而賴鳳凰早已交付系爭15號房屋予原告，被告等人自始並無違約之情形。

㈡又系爭買賣契約第4條約定之目的，顯是為證明賣方是系爭15號房屋之事實上處分權人，以便確保賣方能確實將系爭15號房屋移轉予買方，因違建房屋與領有合法使用執照建物不同，違建房屋無法作為登記之標的，是系爭買賣契約第4條約定僅是為證明賴鳳凰為系爭15號房屋事實上處分權人，以確保系爭15號房屋之事實上處分權得以順利移轉予原告，並非約定賴鳳凰應將稅籍證明移轉給原告，且原告縱未取得系爭15號建物之稅籍證明，並不會導致原告就系爭15號房屋無法為占有、使用收益，亦不影響系爭15號房屋之價值效用。

又原告於另案中亦自承：「房子有稅籍名義之關係，在租的時候沒有辦變更，所以是用賴鳳凰名義去承租，而不能用我的名字去租土地」，顯見原告於簽訂系爭買賣契約時已知悉系爭15號房屋之稅籍名義人並非賴鳳凰，故稅籍名義人本無法由賴鳳凰變更為原告。

又賴鳳凰已依系爭買賣契約第5條約定，配合原告委任之地政士即訴外人廖淑英辦理承租承購國有地等事務，然最終原告未順利購得該筆國有地，是因原告無能力支付費用而未能完成承購，並非可歸責於賴鳳凰或被告。

㈢又原告另於105年7月1日與被告陳瑞益就系爭15號房屋簽訂租賃契約（下稱系爭租約），是以原告早已因賴鳳凰交付系爭15號房屋而取得事實上處分權，始能將系爭15號房屋出租予被告陳瑞益。

是賴鳳凰及被告並無違反系爭買賣契約第9條約定，則原告主張被告應支付5,424,613元實無理由；

縱認需支付違約金，違約金亦過高應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告陳志仁未於言詞辯論期日到場，惟提出書狀答辯：系爭買賣契約僅有載明買賣系爭15號房屋，無法證明原告有購買系爭15之1號房屋等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、原告主張其於99年1月28日，以240萬元向賴鳳凰購買系爭房屋，並簽立系爭買賣契約。

原告於簽約當時給付168萬元予賴鳳凰，復於99年7月2日將72萬元給付予賴鳳凰，並簽訂系爭切結書；

賴鳳凰於103年間過世，被告為賴鳳凰之繼承人；

原告於000年0月出租系爭15號房屋予被告陳瑞益，約定租期自105年7月1日起至106年6月30日止等情，業據其提出系爭買賣契約、切結書、支票、房屋租賃契約書等件為證(見本院卷一第19至29頁、第213至223頁、第225頁、第229頁至233頁)，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

五、原告主張系爭買賣契約包含15之1號建物，被告未移轉15號及15之1號建物之稅籍而構成不完全給付等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為： ㈠系爭買賣契約之買賣地上物有無包含15之1號建物？㈡系爭房屋稅籍變更為原告是否為系爭買賣契約之給付義務？賴鳳凰未將系爭房屋稅籍變更為原告，是否為未依債之本旨履行而構成不完全給付？原告以此主張解除系爭買賣契約，有無理由？㈢承上，如有理由，原告請求被告給付其代墊之補償金203,086元、99年至104年12月之租金159,527元以及仲介費26萬元、代書費2000元，以及違約金480萬元，有無理由？茲分述如下：㈠系爭買賣契約之買賣地上物有無包含15之1號建物？⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。

⒉依系爭買賣契約第2條約定：建物坐落：三重市○○街000巷00號整棟，計16坪；

權利範圍：全部(佔有國有土地地號：三重市○○○段○○○○段00000地號)；

第4條約定：賣方應於簽約付訂金同時將身分證影本、戶籍謄本、印章、印鑑證明書等備齊交予受託地政士專責辦理，並備妥最初裝設水、電時間證明、門牌整編證明、稅籍證明等，以茲證明其權利；

第5條約定：雙方訂約後，賣方願無條件配合辦理所座落國有地承租、承購手續，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼等語(見本院卷一第19頁)，依系爭買賣契約第2條固僅見原告向賴鳳凰購買15號建物整棟乙節，然據契約第4條、第5條之約定可知，賴鳳凰除了出售房屋外，並負有配合辦理國有地承租、承購手續之事宜，且據證人即代書廖淑英到庭證述：我從86年擔任代書迄今，我受原告委任申請土地謄本、承租和承購等事宜，因原告要以賴鳳凰之名義承租、承購土地，故才要買全部房屋，當時原告告知我賴鳳凰之房子坐落於國有地上，我去調閱謄本知悉房子坐落之土地持分為16坪，我便去詢問賴鳳凰是否欲出售系爭房屋，但賴鳳凰不知悉房屋坐落土地之坪數，故便約定以16坪計算買賣坪數；

系爭買賣契約是原告委任我撰擬，契約建物坐落之範圍等內容也是我繕打，我就是以上開16坪來算買賣契約之標的，並沒有計算房屋之坪數，實際上我沒有看過系爭房屋，也不知悉系爭房屋為幾層樓、有無15之1號房屋等，我只知道原告欲承購為16坪土地，16坪土地上之建物有幾棟並不知悉，就是以16坪土地上所有之建物去算買賣標的；

因原告只有給我15號之門牌號碼，所以我只有在契約上寫15號等語(見本院卷一第414至417頁、第422至423頁)，衡以證人為實際擬定契約之人，與兩造亦無利害關係，其所言應堪採信。

可知，原告為承購國有地而委任證人廖淑英查詢系爭房屋坐落國有地之面積、與賴鳳凰洽談承租、承購等事宜，後續並與賴鳳凰達成合意購買坐落於系爭土地之地上物，並約明賴鳳凰必須配合辦理後續承租、承購國有地之事，顯見系爭買賣契約之訂約目的係為了承購國有地，此由原告自陳：簽立系爭買賣契約之目的係我要以賴鳳凰之名義承租、承購系爭土地，先承租1年後再承購，我主要是要承購土地，房子對我來說不重要等語(見本院卷一第303至304頁)，與前開證人證述相符，是原告主張系爭買賣契約之出售標的範圍係以土地占地範圍為依據，應非子虛。

再依據卷附99年國有基地租賃契約書載明：系爭房屋租用面積為54平方公尺(見本院卷一第393頁)，依此換算佔用土地面積相當於16.3350坪，與系爭買賣契約載明之標的物範圍16坪相合，而被告自承系爭15號房屋僅佔有系爭土地8坪，15號房屋及15之1號房屋共計佔有土地16坪等語(見本院卷一第302頁)，顯見系爭買賣契約之標的物包含15號、15之1號房屋至明。

⒊被告雖辯稱契約所載16坪係指15號1樓(8坪)及2樓(8坪)等語，然撰擬契約之廖淑英證述其並不知悉房屋棟數、樓層等語，可見系爭買賣契約所載之坪數應非以樓層坪數作加總。

被告再以陳瑞益之證詞證實賴鳳凰無法出租非其所有之15之1房屋等語。

然被告陳瑞益到庭以當事人訊問證述：我自99年至105年均住在15號房屋，隔壁是15之1號，後來原告配偶將我趕走，我便向焦治國承租15之1號房屋，現在我住在15之1號房屋等語(見本院卷一第424頁)，而焦治國為新北市○○區○○街00號1樓之稅籍名義人；

鄭志德為新北市○○區○○街00號之稅籍名義人，此有稅籍證明書附卷可參(見另案卷第239至241頁)，系爭15號房屋之稅籍名義人為鄭志德乙情，復為兩造所不爭執，顯見賴鳳凰均非系爭房屋之稅籍名義人，與其得否出租該等房屋無涉，是被告此部分所辯，無從為其有利之認定。

⒋基此，系爭買賣契約之標的物包含15號房屋及15之1號房屋乙情，應堪認定。

㈡系爭房屋稅籍變更為原告是否為系爭買賣契約之給付義務？賴鳳凰未將系爭房屋稅籍變更為原告，是否為未依債之本旨履行而構成不完全給付？原告以此主張解除系爭買賣契約，有無理由？⒈依系爭買賣契約第4條及第5條約定可知，賴鳳凰負有配合辦理系爭房屋坐落之國有地承租、承購事宜之義務，並未提及必須辦理稅籍移轉，且據原告自陳：簽立系爭買賣契約之目的係我要以賴鳳凰之名義承租、承購系爭土地，先承租1年後再承購，我主要是要承購土地，房子對我來說不重要等語(見本院卷一第303至304頁)，顯見原告與賴鳳凰簽訂系爭買賣契約之目的係為以賴鳳凰之名義承購系爭土地，並非取得系爭房屋之稅籍至明。

⒉原告雖稱賴鳳凰負有移轉房屋稅籍與原告之附隨義務，原告始得辦理承購土地事宜等語，然經證人即代書廖淑英證稱：承購土地需要稅籍資料，但稅籍名義人與申購人不需要相同，我辦理本案土地申購時，國有財產署並未提出需要賴鳳凰名義之稅籍資料等語(見本院卷一第421頁)，且本院函詢財政部國有財產署北區分署關於賴鳳凰有無聲請承購系爭土地，經該署函覆略以：賴鳳凰前與本分署依國有財產法第42條第1項第2款規定就旨揭系爭土地訂有(99)國基租字第52號國有基地租賃契約書，地上物為重安街148巷15號加強磚造二層樓房及出入通道，面積為54平方公尺，租期自99年3月1日起至108年12月31日止。

次查渠於103年8月21日死亡，本分署以106年7月3日台財產北租字第10680031260號函、107年8月8日台財產北租字第107800393380號函通知其之法定繼承人辦理繼承換約，惟逾期未獲辦理，且積欠租金及違約金已逾2年之法定期數之總額，本分署以108年6月26日函終止租賃關係；

賴鳳凰於99年4月21日依國有財產法第49條第1項規定申購所承租之系爭土地，因其於103年8月21日死亡，本分署以106年9月27日函請其繼承人限期辦理繼承換約事宜，俾憑續審，惟逾期未獲辦理，爰以106年11月7日函文註銷申購案等語，有該署112年12月22日台財產北處字第11200395240號函暨檢附相關函文在卷可參(見本院卷二第31至45頁)，可知賴鳳凰前確實有以其名義辦理土地申購，惟因其後過世無繼承人辦理換約，該申購始遭註銷，與前開證人證述其辦理申購時檢附之稅籍名義人並非賴鳳凰，但系爭土地有申購完成乙情相互吻合，可見稅籍名義人是否為賴鳳凰、原告有無取得稅籍名義乙節，均無礙其得合法承購國有地之權利，原告空言主張其必須取得稅籍名義始得合法承購國有地乙節，自屬無據。

原告再稱不動產繳款通知書第7條第6款載明：應補附地上物之所有權證明文件等文字(見本院卷一第355頁)，可見原告必須取得系爭房屋之稅籍證明等語。

然查，上開通知書僅係載明必須提出有所有權證明文件，並未提及所有權之名義人必須為申購之人，此由上開國有財產署之回函亦可徵之，原告據此主張，難以採信。

⒊綜上，移轉系爭房屋之稅籍並非系爭買賣契約之給付義務，雖賴鳳凰及被告未依約移轉稅籍，亦不構成不完全給付，是原告以此主張解除契約，自屬無據。

㈢承上，如有理由，原告請求被告給付其代墊之補償金203,086元、99年至104年12月之租金159,527元以及仲介費26萬元、代書費2000元，以及違約金480萬元，有無理由？⒈按民法第226條規定：因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。

又民法第227條規定：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

另民法第256條規定：債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。

再者，民法第259條第2款規定：契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。

次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉之責，若原告不能先舉證，以證實自己主張為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴。

則依前開舉證責任之分配，原告自應就其主張被告具有不完全給付及可歸責於被告等事實，負舉證責任。

⒉查，被告並無移轉稅籍之給付義務，已如前述，原告以此主張被告具有可歸責之事由而為不完全給付，自屬無據。

則原告主張被告已違反系爭買賣契約所定之義務，有不完全給付及可歸責於被告之情事，其得依民法第226、256條解除系爭買賣契約後，請求給付其代墊之補償金203,086元、99年至104年12月之租金159,527元以及仲介費26萬元、代書費2000元，以及違約金480萬元，均屬無據，不應准許。

六、綜上所述，原告主張依系爭買賣契約第9條、民法第227條、第226條、第266條、第259條第2款、第260條之規定請求被告等應於繼承賴鳳凰遺產範圍內連帶給付原告5,424,613元，及自訴之變更及追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 李淑卿