臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,1951,20240418,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1951號
原 告 陳品任
訴訟代理人 郭瑋峻律師
被 告 江黃玉葉
法定代理人 江衍崧
訴訟代理人 陳鼎駿律師
鄭芷晴律師
備位被告 江衍崧
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國113年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、7款定有明文。

又民事訴訟法第第255條第1項但書第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471號判決意旨參照）。

本件原告起訴時，係以江黃玉葉為被告，請求被告給付新台幣（下同）0000000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，願供擔保請准宣告假執行；

嗣原告於第一次言詞辯論期日前，擴張聲明請求被告給付0000000元及其中0000000元自起訴狀繕本送達被告翌日起，其中0000000元自民事擴張聲明暨準備理由(一)狀繕本送達被告翌日起，至清償日止按年息百分之五計算之利息，願供擔保請准宣告假執行：於第二次言詞辯論期日追加江衍崧為備位被告，原告本於無權代理損害賠償請求權，請求備位被告給付0000000元及自準備理由三狀繕本送達備位被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

願供擔保請准宣告假執行。

查本件買賣契約於簽約當時，是否因先位被告無行為能力，而使買賣契約不生效力?或者是因江衍崧於94年間即已取得先位被告授權處分系爭房地，使本件買賣契約有效成立，為兩造爭點之一，是先備位之原因事實具有共通性，符合請求之基礎事實同一，是原告追加江衍崧為備位被告，應屬合法。

綜上，原告擴張訴之聲明及追加備位被告，合於民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、7款之規定，爰准許原告為訴之追加。

二、備位被告江衍崧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、原告主張：１原告於民國112年3月4日透過永慶房屋向先位被告江黃玉葉就門牌號碼新北市○○區○○街00巷00弄0號之房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），並由先位被告之兒子江衍崧擔任代理人。

原告已付135萬元，先位被告依約應於112年4月30日交屋，然先位被告未遵期交屋，違反系爭契約書第4條第1項之約定，原告於112年5月2日透過訴外人顏淑俐首次向先位被告催告履約，否則將透過調解解決，先位被告透過江衍崧回答「希望走下去，不要經過調解程序」。

直至112年7月19日，原告依買賣契約書第12條第1項「買賣雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」，以桃園府前存證號碼647郵局存證信函催告先位被告於函到7日內辦理交屋，詎料，先位被告仍未遵期履行，原告於同年月26日逕以桃園府前存證號碼669郵局存證信函解除買賣契約，又於112年9月1日以桃園府前存證號碼843號解除買賣契約。

原告依系爭契約書第12條第3項後段約定「…解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償」，是先位被告應給付原告135萬元之懲罰性違約金（簽約款90萬＋完稅款45萬＝135萬）。

又依系爭契約書第12條第3項前段約定「…應賠償買方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至賣方完全給付時為止。

…」，故先位被告尚應給付原告自112年5月1日起至完全給付時止，每日懲罰性違約金為4500元（買賣總價款900萬元×每日千分之0.5＝4500元)，惟原告業於112年7月26日寄發存證信函向先位被告為解除契約之意思表示，於112年7月27日送達先位被告，因此本件履約末日為112年7月27日，自112年5月1日算至112年7月27日共88日，是先位被告應賠償原告396000元(4500×88=396000 )。

原告並依系爭契約書第12條第3項之約定，請求先位被告將所收款項135萬元如數返還原告，準此，原告擴張聲明請求先位被告給付0000000元【0000000＋396000＋0000000=0000000】。

２先位被告於簽訂買賣契約時，因失智而無行為能力，備位被告未得先位被告授權而擔任代理人，和原告簽訂不動產買賣契約書，自屬「無權代理」，依民法第110條之規定，備位被告自應對原告負無過失損害賠償責任。

依系爭契約書第12條第3項中段規定及實務見解，備位被告身為無權代理人給付不能，自應將其所收款項135萬元返還買方，並另外賠償原告135萬元違約損害賠償。

３並聲明：⑴先位訴之聲明：先位被告應給付原告0000000元，及其中0000000元自民事起訴狀繕本送達先位被告翌日起，其中0000000元自民事擴張聲明暨準備理由㈠狀繕本送達先位被告翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告願供擔保，請准宣告假執行。

⑵備位訴之聲明：備位被告應給付原告0000000元，及自民事準備理由㈢狀繕本送達備位被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告願供擔保，請准宣告假執行。

四、先位被告及備位被告則以： １先位被告江黃玉葉於94年間，感於年事已高、長期仰賴次子江衍崧即備位被告照顧（長子已亡，江衍崧實為家中長子），而將其所有系爭房地所有權狀、印鑑交予備位被告，並表示將系爭房地贈與之，倘日後需要錢或是照顧、醫療等費用不足時，備位被告可自由處分系爭房地，長期以來皆由備位被告使用系爭房地、繳納相關稅賦。

111年間，先位被告存款僅剩十餘萬元，顯不足支付每月所需之照顧費用，備位被告遂依先位被告先前之授權出售系爭房地，並委託永慶房屋居間仲介，與原告於112年3月4日訂立系爭買賣契約書，約定以900萬元出售系爭房地（實則，原告論及婚嫁之女友係被告鄰居，被告廉售予原告）。

簽約後，備位被告經委託之地政士指示，偕同先位被告至戶政事務所辦理印鑑證明，經戶政人員詢問後，備位被告為一老實人，即誠實告知先位被告目前狀況及為何想賣房，戶政人員表示恐無法申請印鑑證明，建議要透過法院裁定監護宣告方合法。

備位被告立即聯絡地政士、仲介，請其等轉達原告前開情事，地政士當時告知備位被告聲請監護宣告、聲請代為處分系爭房地，需要時間，恐無法於原定交屋日112年4月30日交付系爭房地，備位被告則請地政士、房仲聯絡原告，當時地政士亦有和原告表達約半年程序方得移轉（當時備位被告有表示可如期交屋，拿到相關法院文件後再辦理移轉，惟原告不同意），之後原告無其他意見，備位被告也定時向房仲、地政士告知進度並請轉達原告，而原告也定時請房仲聯繫備位被告了解目前進程。

備位被告於112年3月27日聲請監護宣告，法院於112年5月16日裁定先位被告監護宣告，備位被告於112年5月22日收到裁定，於112年6月8日聲請代為處分受監護人之不動產，法院於112年8月1日裁定准許(見被證2），備位被告於112年8月9日收到裁定，期間均不斷透過地政士、仲介告知原告最新進度，在在表達願意履約。

詎原告不顧有協議延後交屋、且無視備位被告已盡力催促並完成相關監護宣告、聲請處分受監護人之不動產，無端聲稱解約，實讓被告不解，何以到最後一哩路方主張解約，如不買，怎不一開始或4月就解約，讓被告歷經此二程序耗盡存款。

２兩造已合意延後交屋，先位被告否認有違約之情，且本件屬「未約定給付日期」之情，縱有違約（假設語），亦應二次催告，原告解約無理由。

系爭買賣契約係約定「七日工作日」以上作為催告日，本件從112年7月20日收到起至112年7月26日原告發函解除，僅「五日工作日」，縱第一封存證信函生催告效力（假設語），然第二封解約存證信函「未達約定時間」，自不生解除契約之效力，系爭房地之買賣契約尚存。

實則，解約須經債權人定「相當期限」催告履行，債務人仍不履行時，始得解除契約，且依一般通常法院程序，光是「聲請監護宣告」就至少需要半年時間，而「聲請代為處分不動產」亦動輒需半年以上，此為一般眾所皆知之事。

從而，備位被告於112年5月22日取得監護宣告之裁定、於6月8日聲請准許處分系爭房地，均有透過地政士、仲介轉知原告，然原告發函要求被告於文到七日內交屋、不到七日工作日即發函解約，顯非「合理可補正」之期間，故不生合法解約之效果。

原告更未於起訴狀載明以本書狀為解約之意思表示，可見縱使有「第一次催告履行」（假設語），但「合法解除契約」之意思表示從未發出，故無法認定已透過起訴補正前開瑕疵，系爭房地買賣契約尚存。

３縱解約合法（假設語），本件非屬懲罰性違約金，原告應舉證受有損害，且違約金有過高之情，被告主張應酌減違約金。

兩造有協議延後交屋，備位被告業已聲請監護宣告、代為處分系爭房地，且不斷告知原告最新進度表達履約意願，現亦處於得交付系爭房地之狀態，無毀約不賣、給付不能或不為給付等違約情事，故原告不得請求違約金135萬元。

先位被告現仍有履約意願，亦有發函予原告（見原證6），顯見先位被告並無契約所稱「毀約不賣」「不為給付」之情，自無買賣契約第12條第3項之適用。

且依系爭買賣契約第12條第3項，此135萬元客觀上屬「損害賠償預定性」違約金，原告須舉證伊受有損害，始得主張該違約金作為填補損害之用，然原告並無因解約而受有損害，不得向原告請求135萬元之違約金。

縱認原告受有損害（假設語），伊業已主張遲延違約金為賠償，倘未舉證是否受有其他積極或消極損害，不得再請求135萬元之違約金。

再者，縱有此金額，亦請鈞院審酌被告已盡相當努力，且原告並未受有損害，請求依民法第252條酌減違約金至1成。

退言之，縱認係屬懲罰性違約金（假設語），原告主張0000000元已佔系爭房屋總價款19.4%，超過成屋買賣契約書範本之上限標準15%；

而備位被告與原告協議延後交屋後，立即辦理相關法律程序，期間均不斷透過地政士、仲介告知原告最新進度，原告知悉先位被告於5月間已受監護宣告，且備位被告火速於8月1日獲准代為處理系爭房地，於8月9日收到裁定後同步告知原告，然原告執意解約，不顧先位被告已處於得交付系爭房屋之狀態，非常有意願配合移轉房地所有權，且先位被告近90歲高齡，有醫療、看護等大筆定期支出而亟需出售房地，認原告主張金額顯然過高，請求酌減違約金至1成。

４備位被告係有權代理先位被告出售系爭房地，原告依無權代理之規定請求備位被告賠償損害，亦無理由等語置辯。

５並聲明：原告之訴駁回。

五、兩造不爭之點: １原告於112年3月4日透過永慶房屋向先位被告江黃玉葉就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，並由先位被告之兒子江衍崧擔任代理人。

原告已付135萬元，先位被告依約應於112年4月30日交屋，然先位被告未遵期交屋。

２112年7月19日，原告以桃園府前存證號碼647郵局存證信函催告先位被告於函到7日內辦理交屋，先位被告仍未遵期履行，原告於同年月26日逕以桃園府前存證號碼669郵局存證信函解除買賣契約，又於112年9月1日以桃園府前存證號碼843存證信函解除買賣契約。

３法院於112年5月16日裁定先位被告監護宣告，備位被告並聲請代為處分受監護人之不動產，法院於112年8月1日裁定准許。

六、本件之爭點：１本件買賣契約於簽約當時，是否因先位被告無行為能力，而使買賣契約不生效力?或者是因江衍崧於94年間即已取得先位被告授權處分系爭房地，使本件買賣契約有效成立?２買賣雙方有無同意延後交屋?３原告於112年7月26日解除契約是否合法?原告又於112年9月1日發函解除買賣契約，是否合法？原告請求先位被告返還價金135萬元，是否有理由？４原告請求先位被告依買賣契約第12條第3項後段，按原告所收之金額135萬元給付違約金，是否有據？５原告主張先位被告遲延交屋，依買賣契約第12條第3項前段之約定「應賠償買方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至賣方完全給付時為止」，請求先位被告給付396000元之違約金，是否有理由?６原告請求備位被告負無權代理之損害賠償責任，是否有理由？經查：１先位被告於94年間，感於年事已高、長期倚賴備位被告照顧，而將其所有系爭房地所有權狀、印鑑交予備位被告，並表示將系爭房地贈與之，倘日後需要錢或是照顧、醫療等費用不足時，備位被告可自由處分系爭房地，長期以來亦皆由備位被告使用系爭房地、繳納相關稅賦。

111年間，先位被告存款僅剩十餘萬元，顯不足支付每月所需之照顧費用，備位被告遂依先位被告先前之授權出售系爭房地，與原告於112年3月4日訂立系爭買賣契約等情，業據證人江衍偉證述在卷（見113年1月4日言詞辯論筆錄），可知備位被告於94年間就系爭房地即已取得代理出售之權利，其於112年3月4日就系爭房地代理先位被告與原告簽立買賣契約是有權代理，本件買賣契約有效成立。

２簽約後一星期內，因備位被告於簽約時未提出代理授權書，就偕同先位被告至戶政事務所辦理印鑑證明，經戶政人員詢問後，認為依先位被告當時之精神狀況無法申請印鑑證明，建議要透過法院裁定監護宣告方合法，備位被告立即聯絡地政士，請其轉達原告前開情事，後稱已經聲請監護宣告，賣方希望繼續履約，地政士亦有將此情告知原告，賣方取得監護宣告後，又聲請法院准許處分受監護人之不動產，地政士亦有轉知原告，但原告並未口頭表示要等賣方，原告希望賣方有一些補償，但賣方不同意，雙方並沒有達成延後交屋的共識，112年4月30日後，原告沒有要求交屋，就是希望針對這個合約要給他補貼或是解約，而不是繼續等賣方等情，業據證人顏淑俐代書證述在卷(見113年2月29日言詞辯論筆錄)，可知先位被告辯稱買賣雙方有同意延後交屋乙事，與證人顏淑俐所述不符，為不可採。

３依據買賣契約書第12條第1項「買賣雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」，見本院卷第24頁。

原告主張：先位被告未於112年4月30日交屋，已屬違約，因而於112年7月19日以存證信函催告先位被告於函到7日內辦理交屋，並於112年7月26日以存證信函解除系爭買賣契約，又於112年9月1日再次發函解除買賣契約，系爭買賣契約業經合法解除等語。

經查：先位被告因失智症致不能為意思表示或受意思表示或不能辯識其意思表示之效果，法院因備位被告之聲請，於112年4月24日經鑑定人馮德誠醫師鑑定江黃玉葉之心神狀況，鑑定結果為:江黃玉葉張眼坐輪椅、包尿布，溝通困難，記憶力、定向力、計算能力、理解、判斷力均不佳，失智，日常生活需他人照顧，無經濟活動能力(包括管理處分自己財產之能力)，有精神障礙或其他心智缺陷，意思表示或辯識意思表示效果之程度為不能辨識，無恢復可能性，建議為監護之宣告，法院於112年5月16日裁定宣告江黃玉葉為受監護宣告之人，江衍崧為江黃玉葉之監護人，此有本院112年度監宣字第363號民事裁定可稽(見卷第89頁至95頁)。

江衍崧又向法院聲請准許江衍崧代為處分受監護宣告人江黃玉葉所有系爭房地，於112年8月1日獲准裁定在案，亦有本院112年度監宣字第698號裁定可稽(見卷第97頁至第101頁)，所以依先位被告於簽約當時之狀況，是不能為意思表示或受意思表示，惟因備位被告於94年間即已取得代理先位被告出售系爭房地之權利，故其於112年3月4日就系爭房地代理先位被告與原告簽立買賣契約是有權代理，本件買賣契約有效成立，已如前述。

備位被告擔任先位被告之代理人，本以為向戶政事務所申請印鑑證明即可履行出賣人所負移轉所有權之義務，未料到戶政機關不發給印鑑證明，以致先位被告必須聲請法院為監護宣告及聲請法院准許處分受監護人之不動產之裁定，之後先位被告才能透過監護人即備位被告為交屋、履行移轉房地所有權之行為，依先位被告於簽約時屬無行為能力之狀況，卻未預留法院准許監護宣告及准許處分受監護人之不動產所需時間，先位被告顯無可能於112年4月30日交屋，原告主張先位被告違約，實有違誠信原則。

故先位被告在取得監護宣告及法院准許處分受監護人之不動產裁定前，其未依買賣契約所約定之日期112年4月30日交屋，不能認為遲延給付。

是原告依買賣契約第12條第1項，於112年7月19日以存證信函催告先位被告於函到7日內辦理交屋，並於112年7月26日以存證信函解除系爭買賣契約，又於112年9月1日再次發函解除買賣契約，均不合法，進而，原告以系爭買賣契約解除，請求先位被告返還價金135萬元，亦無理由。

４原告請求先位被告依買賣契約第12條第3項後段，按原告所收之金額135萬元給付違約金，是否有據？ 按兩造買賣契約第12條第3項後段約定「如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償」，原告主張先位被告違約，未依約定日期交屋，請求先位被告依該條款賠償違約金。

惟查，先位被告並未違約，已如前述，先位被告復於112年8月24日寄發存證信函，主張原告解約不合法，催告原告於文到七個工作日履約(見卷第59至61頁)，顯見先位被告並無毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事，原告依該條款請求先位被告給付135萬元違約金，為無理由。

５原告主張先位被告遲延交屋，依買賣契約第12條第3項前段之約定「應賠償買方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至賣方完全給付時為止」，請求先位被告給付396000元之違約金，是否有理由?經查，依先位被告於簽約時係屬無行為能力之狀況，卻未預留法院准許監護宣告及准許處分受監護人之不動產所需時間，兩造約定112年4月30日交屋實屬不可能達成，原告主張先位被告未於該日交屋構成違約，自有違誠信原則。

故先位被告在取得監護宣告及法院准許處分受監護人之不動產裁定前，其未依買賣契約所約定之日期交屋，不能認為遲延給付，已如前述。

備位被告於不能取得戶政機關發給先位被告印鑑證明後，即於112年3月27日聲請先位被告之監護宣告，法院於112年5月16日裁定先位被告監護宣告，備位被告於112年5月22日收到裁定，於112年6月8日聲請代為處分受監護人之不動產，法院於112年8月1日裁定准許，備位被告於112年8月9日收到裁定，復於112年8月24日寄發存證信函，主張原告解約不合法，催告原告於文到七個工作日履約(見卷第59至61頁)，顯示先位被告履約之意思，並無給付遲延之情事，是原告主張先位被告遲延交屋，依買賣契約第12條第3項前段之約定「應賠償買方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至賣方完全給付時為止」，請求先位被告給付396000元之違約金，為無理由，應予駁回。

６原告請求備位被告負無權代理之損害賠償責任，是否有理由？先位被告於94年間，已將系爭房地處分權授予備位被告，111年間，先位被告存款僅剩十餘萬元，顯不足支付每月所需之照顧費用，備位被告遂依先位被告先前之授權出售系爭房地，與原告於112年3月4日訂立系爭買賣契約，係屬有權代理，已認定於前，故原告請求備位被告負無權代理之損害賠償責任，為無理由，應予駁回。

七、綜上，原告請求先位被告給付0000000元，及其中0000000元自民事起訴狀繕本送達先位被告翌日起，其中0000000元自民事擴張聲明暨準備理由㈠狀繕本送達先位被告翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

及請求備位被告給付0000000元，及自民事準備理由㈢狀繕本送達備位被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。

原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 18 日

民事第七庭 法 官 陳映如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
書記官 黃頌棻