臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,2494,20240125,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2494號
原 告 高信忠

訴訟代理人 黃盈嘉律師
被 告 詹李鳳嬌
訴訟代理人 黃一鳴律師
蔡孟遑律師
張峻豪律師

上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國113年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地（應有部分1/20）、同段266地號土地（應有部分1/20）所有權及其上同段791建號門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號3樓建物（應有部分1/4）所有權，均移轉登記予原告。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔9/10，餘由原告負擔。

四、原告假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠兩造為坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱265號土地）、同段266地號土地（下稱266號土地）及其上同段791建號門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號3樓建物（下稱系爭建物）共有人。

被告於民國112年5月16日將其所有265號土地（應有部分1/20）、266號土地（應有部分1/20）及其上系爭建物（應有部分1/4）（下合稱系爭買賣標的物），以新臺幣（下同）152萬5000元出售予原告，雙方簽有不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及買賣價金信託履約委任契約書（下稱履保契約）。

原告已於112年5月19日依履保契約所載帳戶將152萬5000元價金匯入履約保證信託專戶。

詎被告竟於112年5月23日以存證信函（下稱原證4函）通知原告其出於個人因素，決定不予出售，要求原告無條件解約。

原告於收受原證4函後，於112年6月12日以存證信函（下稱原證5函）通知被告（被告於112年6月16日收受）表示不接受被告解約，要求被告履行契約，故被告以原證4函送達原告，不生解除契約效力。

併被告於收受原證5函後，雙方曾試行調解未果。

原告遂再於同年7月5日、同年8月2日各以存證信函（下各稱7月5日函、8月2日函）通知被告履約，被告至今仍不願履行，原告出於無奈，僅得提起本件訴訟。

爰依民法第民法第345第1項、第348條第1項及系爭契約約定，請求被告應將系爭買賣標的物所有權移轉登記予原告。

㈡系爭契約第10條第2款約定「乙方（即被告）如不履行契約所定各項義務者，即視為乙方違約，甲方（即原告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，被告應將已收價款退還外，並應同時賠償與已繳價金同額之違約罰金。」

。

關於原告寄送予被告7月5日函，僅援引系爭契約第10條第2款約定，並無對被告為解除契約意思表示，此參8月2日函內容可足推悉。

關於系爭契約第10條第2款約定，係指經原告限期催告，被告逾期未履行後，原告可取得解除權。

故仍應為解除意思表示，才發生解除效力，本件原告既未曾為解除意思表示，系爭契約自仍有效存在。

又依系爭契約第10條第3款約定「有上述1、2款之情形，經對方催告而於催告期間內履行，並應按日以買賣價金千分之一計付違約金。」

。

本件被告於112年5月23日單方以原證4函通知解除契約及通知地政士暫停辦理過戶程序，被告前開行為已然違約。

原告既於112年6月12日以原證5函催告被告履約，被告也已於112年6月16日收受通知，迄今仍未履行。

原告自得依系爭契約第10條第3款、民法第233條規定，請求被告自112年6月17日起至112年10月1日止（共107日），按日以1525元計算之違約金，共16萬3175元；

及自112年10月2日起至將系爭買賣標的物所有權移轉登記予原告之日止，按日給付1525元違約金。

㈢併為聲明：⑴被告應將其所有265號土地（應有部分1/20）、266號土地（應有部分1/20）所有權及其上系爭建物（應有部分1/4）所有權，均移轉登記予原告。

⑵被告應給付原告16萬3175元；

及自112年10月2日起至履行前項聲明之日止，按日給付1525元違約金。

二、被告抗辯：㈠依系爭契約第10條第2款約定之文義可知，系爭契約原告以7月5日函通知被告限期履行，被告逾期未履行時，應即發生解除契約之效力。

並由原告於7月5日函中表示：買方（即原告）請求賣方（即被告）於112年7月15日前履行與買方於112年5月16日簽署系爭契約…若逾期不理會或是回覆，將依 合約內容第10條第2點，乙方如不履行契約所定各項義務者，即視為乙方違約，甲方（即原告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約…等語。

亦可見原告已為解除契約意思表示。

至原告事後再補寄送8月2日函，不能讓已經解除之契約回復其效力。

即系爭契約既經原告以7月5日函催告，被告逾期未履行於112年7月16日解除，原告即無由再本於買賣契約關係請求被告將系爭買賣物移轉登記予原告。

㈡再者，系爭契約第10條第3款既約定：…經對方催告而於催告期內履行，始得為違約金之請求。

則於被告並未於催告期限內履行；

且系爭契約已經解除情形下，原告依系爭契約第10條第3款約定請求被告給付違約金，亦均無理由。

㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決願供擔保，請免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：㈠原告提出原證1至8書證，形式均為真正。

㈡被告於112年5月16日將其所有系爭買賣標的物以152萬5000元出售予原告，雙方簽有系爭契約及履保契約。

原告已於112年5月19日依履保契約所載帳戶將152萬5000元買賣價金匯入履約保證信託專戶，被告迄未將系爭買賣標的物所有權移轉登記予原告等情，並有系爭契約及履保契約（詳原證2）、匯款申請書（詳原證3）在卷可佐。

㈢系爭契約內容略以：第10條第2款：乙方（即被告）如不履行契約所定各項義務 者，即視為乙方違約，甲方（即原告）得限 期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約， 被告應將已收價款退還外，並應同時賠償與 已繳價金同額之違約罰金。

第3款：有上述1、2款之情形，經對方催告而於催告 期間內履行，並應按日以買賣價金千分之一 計付違約金。

㈣被告於112年5月23日以原證4函通知原告及承辦過戶地政士其出於個人因素，決定不予出售，要求原告無條件解約及請承辦地政士暫停本案一切過戶程序。

原告於收受原證4函後，於112年6月12日以原證5函通知被告（被告於112年6月16日收受）表示不接受被告解約，要求被告繼續完成系爭契約之履行。

即系爭契約並未因原證4函送達原告，發生單方合法解除或合意解除效力等情，並有原證4函、原證5函及回執在卷可稽。

㈤原告於112年7月5日以7月5日函通知被告（被告於同年月11日收受），7月5日函內容略以：買方原告（即甲方）請求賣方被告（即乙方）於112年7月15日前履行系爭契約，若逾期不予理會或回覆，將依照合約內容第10條第2點，乙方如不履行契約所定各項義務者，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，乙方應將已收價款退還外，並應同時賠償與已繳價金同額之違約罰金。

補充：違約費用亦包含買方所支付的所有衍生費用，一概由賣方支付等情，並有7月5日函及回執附卷可查。

㈥因被告並未於112年7月15日前履行系爭契約，原告再於112年8月2日以8月2日函通知被告（被告於同年月9日收受），8月2日函內容略以：原告請求被告於112年8月15日前履行系爭契約，前經以原證5函、7月5日函催告，未獲回覆，再通知一次希被告能依照合約內容履行等語，並有8月2日函及回執附卷可參。

四、按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意（最高法院98年度台上字第1217號裁判意旨參照）。

次按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。

是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高法院97年度台上字第1676號裁判意旨參照）。

㈠按附解除條件之契約及契約之解除，二者法律效果截然不同。

附解除條件之契約，於條件成就時，當然失其效力；

而契約之解除則以解除權人行使解除權為必要，須以意思表示為之。

契約之解除有溯及效力，解除條件之成就，原則上並無溯及之效力。

又契約解除時，當事人償還義務之範圍，依民法第259條之規定；

附解除條件之契約，於條件成就而失其效力時，當事人間之償還義務，則依不當得利之規定（最高法院74年度台上字第1354號裁判意旨參照）。

次按給付無確定期限者，依民法第229條第2項規定，應先經債權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。

又民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。

依此規定，可知當事人之一方遲延給付者，他方當事人必須再定相當期限催告其履行而不履行時，始得解除契約。

經查： ⑴觀諸系爭契約全文，並未就系爭買賣標的物所有權移轉之時間為具體約定，故倘未經兩造特約，按諸前開法律規定，關於被告應將系爭買賣標的移轉登記予原告之債務，應先經原告催告而未為給付，被告始負遲延責任。

並於被告遲延給付時，須經原告再定相當期限催告其履行，被告於期限內仍不履行時，原告始得解除契約。

本件細譯系爭契約第10條第2款約定內容，探諸當事人真意，應僅在減輕原告需應先依民法第229條第項規定催告之義務，而可於被告未履行契約各項義務時，逕定期催告履行，而於被告不履行時，原告即取得單方解除契約之權利（即原告仍應對被告為「逾期未履行，即予解除契約」之意思表示，始生解除效力。

)。

當事人尚無將「限期催告而未為給付」逕充作為解除條件（即使系爭契約往後失其效力）之意。

此準，被告抗辯：於被告收受7月5日函屆期（即112年7月15日）未履行時，系爭契約即因解除條件當然失其效力等語，並無可採，先此敘明。

⑵再觀諸7月5日函內容，既稱：若逾期不予理會或回覆，「將」依照合約內容第10條第2點…等語，並非若逾期不予理會或回覆，「即」依照合約內容第10條第2點…等語，由其形式觀之難認原告有以7月5日函表明行使系爭契約第10條第2款逕予解除契約之權利。

參酌原告於被告屆期未履行後，隨續以8月2日函再通知被告履約，更足推悉原告確實並以7月5日函對被告為行使解除權之意思表示。

⑶綜上，系爭契約第10條第2款既非「解除條件」之約定，而應認屬「約定解除權取得條件」之約定，原告又未曾對被告為解除契約之意思表示，自應認系爭契約仍有效存在。

從而，原告本於系爭契約約定，請求被告應將系爭買賣標的物所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

㈡按遲延利息，乃債務人對於以支付金錢為標的之債務，在給付遲延中應支付之利息。

而違約金，乃當事人為確保契約之履行，約定債務人於債務不履行時，應支付之金錢或其他給付。

二者均於債務人負債務不履行責任時，始行發生，此觀諸民法第233條第1項、第250條第1項之規定自明（最高法院97年度台上字第579號裁判意旨參照）。

經查：⑴系爭契約第10條第3款乃約明「有上述1、2款之情形，經對方催告而於催告期間內履行，並應按日以買賣價金千分之一計付違約金。」

，由其文義觀之，應僅在系爭契約未經債權人依同條第1、2款約定解除，且債務人有於催告期限內履行時，課予債務人仍應計付自催告時起至履行日止，按買賣價金千分之一計付違約金之義務。

至系爭契約已經依同條第1、2款約定解除；

或系爭契約雖未經解除，但債務人亦未於催告期限內履行之情形，則非在該條款文義所指應計付約定違約金範圍。

又經本院審酌，違約金性質上僅當事人間就債務不履行損害額之特約，倘未經特約，債權人仍得就其實際所受損害依債務不履行等相關規定求償，並不致影響當事人之權利等情，認關於系爭契約第10條第3款違約金條款之解釋，並不宜溢於文義以外更為擴張解釋，始符衡平原則。

即被告抗辯：系爭契約第10條第3款約定，僅於債務人有於催告期限內履行，始有適用等語，應屬有據。

本件兩造對於：被告於收受7月5日函後，並未依函示期限於112年7月15日前履行將系爭買賣標的物所有權移轉登記予原告之義務；

被告於收受8月2日函後，也未依函示期限於112年8月15日前履行將系爭買賣標的物所有權移轉登記予原告之義務等情，既未有爭執。

則原告本於系爭契約第10條第3款規定請求被告自112年6月17日起至將系爭買賣標的物所有權移轉登記予原告之日止，應 按日給付原告1525元，自難認有理由，應予駁回。

⑵本件被告給付遲延者，既非金錢之債，則原告援引民法第233條規定請求被告負給付遲延賠償之責，亦難認有理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告本於民法第348條規定及系爭契約關係提起本訴，請求被告應將系爭買賣標的所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，屬意思表示，依強制執行法第130條第1項規定無庸執行，故原告此部分假執行之聲請為無理由。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回。

七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。

結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 25 日

民事第六庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
書記官 吳佳玲