臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,2604,20240130,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2604號
原 告 楊淑霞
訴訟代理人 張育銜律師
複 代理人 廖婉茹律師
石宗豪律師
劉添錫律師
被 告 王祈男

王張雀

王耀燦
王銘謄

王榜謄

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告王祈男、王張雀、王耀燦應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告王祈男、王張雀、王耀燦應自民國一百一十二年七月四日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零貳佰伍拾元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告王祈男、王張雀、王耀燦負擔。

五、本判決第一項於原告以新臺幣陸拾捌萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告王祈男、王張雀、王耀燦如以新臺幣貳佰零伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項已到期部分，於原告按月以新臺幣參仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。

但被告王祈男、王張雀、王耀燦如按月以新臺幣壹萬零貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查，本件原告起訴時聲明原為：「㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號房屋及其共同使用部分騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應自民國112年7月4日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）42,000元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。」

，有原告民事起訴狀在卷可佐（見本院卷第11頁），嗣於本院審理時就聲明㈠部分變更為：「㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號房屋騰空遷讓返還予原告」等語，有112年11月28日本件言詞辯論筆錄附卷可查（見本院卷第187頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上所述，自應准許。

二、本件被告王張雀、王耀燦、王銘謄、王榜謄均經合法通知，而無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：緣門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人山琳建設股份有限公司（下稱山琳建設）所有，嗣因山琳建設之債權人合迪股份有限公司就系爭房屋聲請強制執行，經本院111年度司執字第119501號強制執行程序查封拍賣後，由原告於112年6月14日拍定取得，並於同年7月4日取得系爭房屋之不動產權利移轉證明書，因此取得系爭房屋之所有權。

惟被告王祈男於前揭查封拍賣程序時，陳報被告5人於系爭房屋建造完成時即基於與山琳建設之合建契約而入住占有使用，然被告占有系爭房屋對原告而言實無法律上之正當權源，經原告催請返還未果，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並依民法第179條規定，請求被告自112年7月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利42,000元。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應自112年7月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告42,000元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告部分：㈠被告王祈男、王張雀則以：系爭房屋之原址為新北市○○區○○路0段000巷0號1樓，該處之產權係其於61年間購入，嗣於99年8月4日，被告王祈男、王耀燦與山琳建設簽訂合建契約書，雙方約定由被告王祈男、王耀燦拆除其所有之新北市○○區○○路0段000巷0號1樓建物，並由山琳建設在該處興建集合住宅，待興建完成後，山琳建設應將集合住宅之1樓交付被告王祈男、王耀燦登記完成權狀坪數20坪之店面（內含土地、房屋及公設），雙方並於99年9月29日完成公證程序。

嗣山琳建設完成集合住宅之興建工程，並依約於000年0月間交付上開集合住宅1樓房屋（即系爭房屋）之鑰匙予被告王祈男，供被告王祈男與其家人入住，惟山琳建設於交屋後，透過各種方式推諉系爭房屋所有權之移轉登記，被告等人直至收受法院查封拍賣系爭房屋之通知，始得知山琳建設已人去樓空。

是系爭房屋之產權並無任何疑問，系爭房屋現並由被告王祈男、王張雀及王耀燦居住使用，其等占有使用系爭房屋既係基於與山琳建設之合建契約，自有合法正當之權源。

並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被告王耀燦、王銘謄、王榜謄則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、原告主張：系爭房屋之所有權原登記於山琳建設名下，嗣經山琳建設之債權人合迪股份有限公司持臺灣士林地方法院111年度司執字第27740號債權憑證，聲請對系爭房屋為強制執行，經本院以111年度司執字第119501號強制執行事件受理，後系爭房屋由原告拍定，並經本院於112年7月4日核發不動產權利移轉證書，原告於同日取得系爭房屋所有權等情，業經本院調閱前開本院111年度司執字第119501號強制執行事件全案卷宗核閱無誤，復有本院112年7月4日新北院英111司執喜119501字第21521號不動產權利移轉證書、系爭房屋之建物登記第一類謄本、系爭房屋坐落基地之土地登記第一類謄本、新北市三重地政事務所112年12月5日新北重地資字第1125980550號函暨建物第一次登記資料及異動索引附卷可佐（見本院卷第21至22、181至184、207至280頁），本院審酌上開事證核與原告主張相符，堪信原告此部分主張為真實。

四、得心證之理由：原告主張：被告5人無權占有系爭房屋，被告5人應返還系爭房屋並按月給付相當於租金之不當得利等節，為被告王祈男、王張雀所否認，並以前詞置辯。

是本件之爭點為：㈠原告請求被告5人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告請求被告5人自112年7月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利42,000元，有無理由？茲就兩造上開爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠遷讓房屋部分：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

查，原告係經法院不動產拍賣之強制執行程序拍定買受系爭房屋，並於112年7月4日取得系爭房屋之所有權等情，業如前述，而原告嗣於112年8月7日向地政機關辦理所有權登記，亦有系爭房屋之建物登記第一類謄本在卷為憑（見本院卷第181至182頁），堪認原告為系爭房屋之所有權人及登記名義人，應無疑義，至被告王祈男辯稱：系爭房屋係其所有等語，核與事證不符，自無可採。

再被告王祈男、王張雀、王耀燦實際居住於系爭房屋，而為系爭房屋之占有人，亦為被告王祈男、王張雀自承在卷（見本院卷第188、316頁），同堪信為真實。

惟被告王祈男、王張雀否認為無權占有，則被告王祈男、王張雀自應就其占有係具正當權源之事實負舉證之責。

⒉被告王祈男固抗辯稱：被告王祈男、王張雀及王耀燦占有使用系爭房屋，係基於99年8月4日被告王祈男、王耀燦與山琳建設所簽訂之合建契約，山琳建設依約本應將系爭房屋交付並移轉所有權登記予被告王祈男、王耀燦，是其等占有使用系爭房屋自有正當權源，而非無權占有等情，並提出61年5月17日之委託代建住宅合約書、臺灣板橋地方法院所屬民間公證人詹孟龍事務所99年9月29日公證書暨協議書、合建契約書、交屋同意書、建物拆除同意書及99年8月4日之協議書等件為佐（見本院卷第113至177頁）。

然縱認被告王祈男上開所辯為真，其前揭所辯，亦係基於被告王祈男、王耀燦與山琳建設間合建契約之權利義務關係，而原告係依強制執行之拍賣程序買受系爭房屋，原告並未繼受山琳建設基於合建契約之權利義務，基於債之相對性原則，被告王祈男等人自不得以其等與山琳建設之合建契約此一債權契約之權利義務關係，對抗原告之所有物返還請求權。

是被告王祈男上揭所辯既無理由，且被告等人亦無其他占有正當權源之舉證說明，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求實際占有使用系爭房屋之被告王祈男、王張雀、王耀燦騰空遷讓返還系爭房屋部分，自屬有據，而應予准許。

⒊另就原告一併請求被告王銘謄、王榜謄遷讓返還系爭房屋之部分，依被告王祈男於本院審理時所稱：「現在系爭房屋內有居住的人，只有我、被告王張雀、王耀燦住在那邊，被告王銘謄、王榜謄是我孫子沒有住在那邊，……他們跟自己的媽媽住在八里，被告王耀燦已經離婚了，小孩沒有跟他住。」

等語（見本院卷第316頁），復經原告於本院審理時對被告王銘謄、王榜謄並無實際居住在系爭房屋之事實所不爭執（見本院卷第316至317頁），是被告王銘謄、王榜謄既無占有系爭房屋之事實，則原告請求被告王銘謄、王榜謄遷讓返還系爭房屋之部分，自無理由，而應予駁回。

㈡相當於租金之不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。

又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。

經查，被告王祈男、王張雀及王耀燦無合法之占有權源而占有系爭房屋，對原告為無權占有等節，已如前述，則依前開說明，上開被告3人自屬獲得相當於租金之不當利益。

又原告係於112年7月4日取得系爭房屋之不動產權利移轉證明書而取得系爭房地之所有權，是原告請求被告王祈男、王張雀及王耀燦自112年7月4日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付無權占有系爭房屋獲得相當於租金之不當得利，即屬有據。

而被告王銘謄、王榜謄既無占有系爭房屋，則原告請求被告王銘謄、王榜謄自112年7月4日至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬無理由。

⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。

又土地法第97條第1項所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價，建築物價額則係指依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。

而所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照）。

再所謂年息10%為限，係指租金之最高限額而言，非謂房屋租賃之租金必須照申報總價額年息10%計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值等情事以為決定。

又房屋不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包含建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。

查，原告主張：系爭房屋為第一層樓，可作為店面使用，且位在交通便利、生活機能發達之學區住宅，依當地鄰近之單層且相近坪數之店面租金行情，約落在每月36,000至43,000元間計算，原告依每月42,000元之金額向被告請求相當於租金之不當得利，應屬合理，並提出591租屋網系爭房屋鄰近之店面租金價格截圖4張為證（見本院卷第41至47頁）。

惟據原告提出之上開591租屋網頁截圖，尚無從辨別房屋之構造、屋齡、型態等事項，而無法作為認定系爭房屋租金市價之合理基礎，且據被告王祈男、王張雀於書狀及審理中自陳，系爭房屋係作為居住用途（見本院卷第113至114、188、316至317頁），原告復未提出系爭房屋有用作營業用途之相關證據，故原告援以591租屋網上鄰近且相近坪數之店面租金行情，計算被告占有使用系爭房屋之不當利益，顯非適宜。

次查，原告係於112年6月14日以205萬元之價格得標買受系爭房屋，有本院不動產權利移轉證書在卷可參（見本院卷第21至22頁），且據原告於書狀中自承：「系爭房屋之建物現值為205萬元整。」

（見本院卷第19頁），是以該拍定價格當較為接近系爭房屋目前之交易價值。

茲審酌系爭房屋為鋼筋混凝土造建築，且建築完成日期為102年12月20日，屋齡約10年，距離捷運三和國中站騎機車約2分鐘，亦鄰近三和國中，附近有餐廳及小吃店等情，有系爭房屋之建物登記第一類謄本，及原告提出之系爭房屋GOOGLE暨591租屋網地圖搜尋結果附卷可佐（見本院卷第181、29至39頁），可知系爭房屋附近交通及生活機能皆屬便利。

是本院參酌系爭房屋屋況、坐落位置、工商業發展程度及生活機能程度，併考量被告王祈男、王張雀及王耀燦占用系爭房屋係供居住使用，並非供商業用途，及其等所受利益之一切情狀，認上開被告3人無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，應以系爭房屋拍定價格之年息百分之6計算為適當。

職是，原告得請求被告王祈男、王張雀及王耀燦自112年7月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付10,250元（計算式：2,050,000元×6%÷12＝10,250），逾此範圍之請求，即無從准許。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告王祈男、王張雀及王耀燦騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被告王祈男、王張雀及王耀燦自112年7月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,250元，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。

又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項

中 華 民 國 113 年 1 月 30 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 賴峻權