臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,2812,20240130,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2812號
原 告 呂舜英
訴訟代理人 陳義文律師
洪祜嶸律師
被 告 陳路珊

陳筠蓁
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新臺幣玖萬柒仟壹佰玖拾肆元，及其中新臺幣壹萬貳仟壹佰玖拾肆元自民國一一二年五月十一日起、其中新臺幣捌萬伍仟元部分被告陳路珊自民國一一二年十二月十六日起、被告陳筠蓁自民國一一二年十二月三十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔百分之四，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣玖萬柒仟壹佰玖拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；

三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。

原告起訴聲明為：被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號12樓之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）6萬3,000元，並自民國112年5月18日起至遷讓之日止，按月賠償2萬1,000元。

嗣於112年9月1日以民事變更聲明暨追加被告狀變更訴之聲明為：㈠被告陳路珊應將系爭房屋騰空返還原告。

㈡被告陳路珊、陳筠蓁應連帶給付原告9萬7,194元，其中1萬2,194元自112年5月11日起、其中8萬5,000元自變更聲明暨追加被告狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢被告陳路珊、陳筠臻應自112年5月19日起至騰空返還系爭房屋日止，按月連帶給付6萬3,000元予原告。

㈣願供擔保請准宣告假執行（見本院訴字卷第66頁），核乃基於兩造間租賃契約關係之同一基礎事實，並擴張其應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。

二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：㈠被告陳路珊於112年2月16日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱 系爭租賃契約），並由被告陳筠蓁擔任被告陳路珊之連帶保證人，向原告承租系爭房屋，約定租期為112年2月16日至113年2月15日共計1年，押租保證金為4萬2,000元，每月租金2萬1,000元，並應按每月1日給付。

被告陳路珊前已積欠112年3月、4月共計2個月租額，原告遂於112年5月2日寄發文山興隆路郵局第54號存證信函催請被告陳路珊於文到7日内依約給付，豈料，被告陳路珊不為置理，又再積欠112年5月之租金，是被告陳路珊已積欠租額達2個月以上，依民法第440條第2項之規定，原告自得終止系爭租賃契約。

為此，原告於112年5月10日再寄發中和秀山郵局第43號存證信函通知被告陳路珊，如7日内仍未如數清償租金，系爭租賃契約逕行終止，而該函業於112年5月11日送達，因被告陳路珊於7日内即112年5月18日時仍未清償積欠租金款項，則系爭租賃契約於112年5月19日即告終止。

承上，系爭租賃契約終止後，被告陳路珊已無占有使用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋顯係無權占有，是原告爰依民法第455條及第767條第1項前段之規定請求被告陳路珊騰空返還系爭房屋。

㈡依被告陳路珊與原告間簽訂之系爭租賃契約第3、4條約定， 系爭房屋每月租金為2萬1,000元，被告陳路珊應按月於每月1日前繳納，是被告陳路珊於系爭租賃契約終止即112年5月19日前，自有依約定日期給付租金之義務。

惟被告陳路珊於112年3月、4月及5月均未繳納租金，積欠共計5萬4,194元，分別為3月租金2萬1,000元、4月租金2萬1,000元、5月租金1萬2,194元（即112年5月1日至112年5月18日之租金，計算式：21,000× 18/31) 。

復因被告陳路珊於簽訂系爭租賃契約時已繳付4萬2,000元之押租保證金，故於系爭租賃契約終止後，以押租保證金扣抵前揭積欠租金款項，仍應再給付1萬2,194元予原告（計算式：押租保證金42,000元-積欠租金54,914元=－12,194元）。

㈢系爭租賃契約經原告於112年5月19日合法終止後，被告陳路珊仍繼續占有使用系爭房屋，核屬無權占有，且受有使用系爭房屋之利益，並致所有權人即原告受有損害，其利益與損害均相當於系爭房屋之租金即每月2萬1,000元，為此，原告爰依民法第179條之規定，請求被告陳路珊自112年5月19日起給付每月2萬1,000元相當於租金之不當得利至返還系爭房屋之日止。

㈣系爭租賃契約第8條約定：「乙方（即被告陳路珊)於租期屆滿時…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告陳筠蓁），絕無異議。」

，系爭租賃契約於112年5月19日終止後，被告陳路珊迄未將系爭房屋遷讓返還予原告，原告自得依上開約定向被告陳路珊及被告陳筠蓁請求給付違約金。

又系爭房屋每月租金為2萬1,000元，按每月租金2倍計算違約金則為每月4萬2,000元，就此，被告陳路珊自應按月給付4萬2,000元之違約金予原告至返還系爭房屋之日止。

㈤系爭租賃契約第15條復約定：「乙方（即被告陳路珊）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」

，被告陳路珊積欠租金款項，復於系爭租賃契約終止後拒不遷讓返還系爭房屋，違約情事甚明，致原告提起本件遷讓房屋等民事訴訟案件所支出律師費用8萬5,000元，自得請求被告陳路珊賠償。

㈥被告陳筠蓁既為系爭租賃租約之連帶保證人，因此對於被告 陳路珊依租賃關係所積欠之租金1萬2,914元、應賠償律師費用8萬5,000元，及應按月給付相當於不當得利之租金2萬1,000元、每月違約金4萬2,000元至騰空返還系爭房屋之日止等款項，依民法第739條、第740條及第272條之規定，自應由被告陳筠蓁負連帶給付之責。

㈦原告請求積欠租金與律師費之遲延利息，就積欠租金1萬2, 194元部分，前已於112年5月2日寄發存證信函催告被告陳路珊於文到7日内給付，該函於112年5月3日送達後，被告於112年5月10日仍未清償，則被告陳路珊自112年5月11日起即屬給付遲延，故此部分請求被告陳路珊、陳筠蓁自112年5月11日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；

另就律師費8萬5,000元部分，則屬無確定期限者，原告爰請求被告陳路珊、陳筠蓁自變更聲明暨追加被告狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息等語。

㈧並聲明：⒈被告陳路珊應將系爭房屋騰空返還予原告。

⒉被告陳路珊、陳筠蓁應連帶給付原告9萬7,194元，其中1萬2,194元自112年5月11日起、其中8萬5,000元自變更聲明暨追加被告狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。

⒊被告陳路珊、陳筠臻應自112年5月19日起至騰空返還系爭房屋日止，按月連帶給付6萬3,000元予原告。

㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告經合法通知均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為聲明、陳述。

三、本院之判斷：㈠原告主張被告陳路珊於112年2月16日與其簽訂系爭租賃契約，並由被告陳筠蓁擔任連帶保證人，向原告承租系爭房屋，約定租期為112年2月16日至113年2月15日共計1年，每月租金2萬1,000元，應於每月1日前繳納，被告應於訂約時交付押租保證金4萬2,000元等情，並提出系爭房屋建物登記第二類謄本、系爭租賃契約等件相佐（見本院板簡字卷第15頁至第27頁、第101頁、第102頁），此部分首堪認定。

㈡原告是否已合法終止系爭租賃契約？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。

復按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。

是原告須於被告積欠租金總額扣除押租金後，仍達2個月以上之租額，且經催告仍不繳納時，始得依前揭規定終止系爭租賃關係。

⒉原告雖主張因被告陳路珊前已積欠112年3月、4月共計2個月租額，遂寄發存證信函催請被告陳路珊於文到7日内依約給付，然被告陳路珊不予置理又再積欠112年5月之租金，則被告陳路珊積欠租額已達2個月以上，原告再寄發存證信函通知被告陳路珊，如7日内仍未如數清償租金，系爭租賃契約逕行終止，而該函業於112年5月11日送達，因被告陳路珊於7日内即112年5月18日前仍未清償積欠租金款項，則系爭租賃契約於112年5月19日即告終止等情，並提出112年5月2日文山興隆路郵局第000054號、112年5月10日中和秀山郵局第000043號（下稱112年5月10日存證信函）、112年5月17日文山興隆路郵局第000059號存證信函暨其普通掛號函件執據、回執相佐（見本院板簡字卷第35頁至第41頁）。

然觀諸系爭租賃契約第5條約定，被告陳路珊於訂約時有交付原告4萬2,000元之押租保證金，則被告陳路珊積欠112年3月至5月租金數額扣除押租保證金後，僅有積欠1個月租金，原告以112年5月10日存證信函向被告陳路珊催告，尚未生合法催告之效力，該催告既未生合法之效力，則原告以112年5月10日存證信函向被告陳路珊為終止兩造間系爭租賃契約之意思表示，依照前揭規定，自不生終止系爭租賃契約之效力。

⒊原告雖於本院113年1月18日言詞辯論期日當庭稱其於112年9月1日調解期日時，已經以口頭再向被告終止租約的意思表示，系爭租賃契約至遲於112年9月1日亦已終止云云。

然本院板橋簡易庭112年9月1日調解委員調解紀錄報告書並無相關記載（見本院板簡字卷第63頁），原告復未舉證以實其說，難認原告於112年9月1日調解期日曾再以口頭向被告陳路珊為終止租約之意思表示，是原告前揭主張，仍非可採。

㈢原告請求被告陳路珊騰空返還系爭房屋，及請求被告陳路珊、陳筠蓁連帶給付相當於租金之不當得利、違約金，有無理由？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條前段分別定有明文。

次按乙方於租約屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議，復為系爭租賃契約第8條所約定。

⒉系爭租賃契約未經原告合法終止，已如上述，被告陳路珊現占有系爭房屋自未受有不當得利，亦無違反系爭租賃契約第8條約定，是原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告陳路珊騰空返還系爭房屋，並依民法第179條規定、系爭租賃契約第8條約定，請求被告陳路珊、陳筠蓁應自112年5月19日起至騰空返還系爭房屋日止，按月連帶給付不當得利及違約金共計6萬3,000元，要無理由。

㈣原告請求被告陳路珊、陳筠蓁連帶給付積欠租金及律師費，有無理由？⒈原告主張被告陳路珊積欠112年3月租金2萬1,000元、4月租金2萬1,000元、5月租金1萬2,194元（即112年5月1日至112年5月18日之租金，計算式：21,000× 18/31) ，共計5萬4,194元。

復因被告陳路珊於簽訂系爭租賃契約時已繳付4萬2,000元之押租保證金，故於系爭租賃契約終止後，以押租保證金扣抵前揭積欠租金款項，仍應再給付1萬2,194元予原告（計算式：押租保證金42,000元-積欠租金54,194元=－12,194元）等語。

原告上開請求租金之期間均在系爭租賃契約有效之範圍內，且被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀加以爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項之規定，視同自認，堪認原告之主張為真實。

⒉按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。

系爭租賃契約未經原告合法終止，該租賃關係尚未消滅，故不生押租金抵充之問題。

原告主張被告陳路珊積欠112年3月至112年5月18日之租金共計5萬4,194元，原告僅請求其中之1萬2,194元，自屬有據。

⒊次按乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償，為系爭租賃契約第15條所約定。

被告陳路珊積欠租金款項，經原告以存證信函催告後仍未置理，難謂無違約情事，故原告依上開約定要求被告陳路珊賠償其提起本件訴訟所支出律師費用8萬5,000元，亦屬有據。

⒋另按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。

保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。

數人負同一之債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，民法第739條、第740條、第272條第1項定有明文。

被告陳筠蓁既為系爭租賃契約之連帶保證人，因此對於被告陳路珊依租賃關係所積欠之租金1萬2,914元、應賠償之律師費用8萬5,000元，依上開規定，自應負連帶給付之責。

四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。

兩造約定租金應於每月1日以前繳納，屬定有期限之金錢債務，依前揭規定，原告於各期租金繳納期限屆滿時，即得請求各期租金之遲延利息，故原告就112年3月起至112年5月18日止被告積欠之部分租金1萬2,194元，請求自112年5月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為屬有據。

又原告之變更聲明暨追加被告狀繕本係分別於112年12月15日送達被告陳路珊、於112年12月19日寄存送達被告陳筠蓁，有送達證書在卷可參，故原告就8萬5,000元律師費部分請求被告陳路珊、陳筠蓁分別自112年12月16日、112年12月30日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告依系爭租賃契約之約定、民法第739條、第740條及第272條，請求被告連帶給付9萬7,194元（積欠租金1萬2,194元、律師費8萬5,000元），及其中1萬2,194元自112年5月11日起、其中8萬5,000元部分被告陳路珊自112年12月16日、被告陳筠蓁自112年12月30日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行。

此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動，毋庸另為准駁之諭知，併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 113 年 1 月 30 日
民事第四庭法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 30 日
書記官 李瑞芝