臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,1112,20240729,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1112號
原 告 趙桂枝
訴訟代理人 高紫庭律師
被 告 黃玉杏
訴訟代理人 王文璋
黃柏嘉律師
王秉信律師
被 告 非凡不動產有限公司

法定代理人 榮翠華
訴訟代理人 林誌軒
羅一順律師
上一人
複代理人 羅 筠律師
游正霆律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國113年6月24日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告非凡不動產有限公司應給付原告新臺幣310,000元，及自民國112年5月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告非凡不動產有限公司負擔12％，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分，得假執行。

但被告非凡不動產有限公司如以新臺幣310,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告於民國111年8月28日委託被告非凡不動產有限公司（即全國不動產板橋加盟店，下稱非凡不動產公司）仲介出價斡旋被告黃玉杏所有之門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號3樓房屋及坐落基地（下合稱系爭房地，如單指房屋則稱系爭房屋）。

於看屋過程中，因系爭房屋有前後陽台，原告見系爭房屋之第一類謄本上僅載總面積85.18平方公尺，故詢問有關陽台登載坪數之事，被告非凡不動產公司所屬員工吳柏凱告知因系爭房屋為63年間所建造，第一類謄本上並無記載關於附屬建物陽台之坪數，但陽台面積可再為補登，主建物坪數不會短少，總面積只會增加，此亦為此類物件最大賣點之一，並告知原告：賣方（即被告黃玉杏）於不動產一般委託銷售契約書上亦清楚載明「主建物」之「面積85.15」平方公尺，該坪數不含任何附屬建物。

而後在被告非凡不動產公司媒合下，原告與被告黃玉杏於111年9月8日見面議價，當天原告即以買賣總價新臺幣（下同）15,500,000元（以系爭房屋主建物面積85.18平方公尺為計價基礎），與被告黃玉杏簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），嗣被告黃玉杏亦辦妥系爭房地所有權登記移轉於原告。

㈡惟於111年12月2日交屋後，原告詢問有關被告黃玉杏辦理補登程序之辦理進度，被告非凡不動產公司表示被告於111年9月7日即將系爭房屋原始竣工圖面送審，但現不願意繼續進行相關程序，請原告自行處理；

原告遂再於111年12月5日付費請地政士辦理坪數測量，孰知地政士稱主管機關通知系爭房屋主建物面積並無85.18平方公尺，原告深覺困惑，自行調取系爭房屋竣工圖後發現系爭房屋面積登載為72.80平方公尺，且被告黃玉杏早已取得前開圖面，被告非凡不動產公司亦早知悉系爭房屋有坪數短少之情。

㈢系爭房屋面積有所短少，不足系爭買賣契約所約定之「主建物面積85.18平方公尺」，被告黃玉杏之給付自有瑕疵且無法補正，爰依物之瑕疵擔保之法律關係，行使民法第359條減少價金權，請求被告黃玉杏返還減少價金後溢領之價款，或依民法第360條規定請求被告賠償損害。

爰以系爭房屋主建物面積85.18平方公尺議定價金15,500,000元為基礎，每平方公尺應為181,968元，則短少之12.38平方公尺（85.18－72.80＝12.38）價值應為2,252,764元（計算式：12.38×181,968＝2,252,764），以此為減少價金或損害賠償之數，請本院擇一有利而為判決。

㈣又被告非凡不動產公司受原告委託居間媒介系爭買賣契約，依不動產經紀業管理條例第24條之2第4、5項、民法第567條等規定，應有調查義務，且應以善良管理人之注意義務處理委任事務。

然被告非凡不動產公司於仲介系爭房地買賣時，即知系爭房屋有陽台補登情事，應可得知系爭房屋面積與謄本登載存有出入之可能，且被告非凡不動產公司亦曾協助被告黃玉杏請領系爭房屋竣工圖申請坪數補登；

又買賣不動產之坪數大小，復為買賣契約之重要之點，被告非凡不動產公司即應協助買賣雙方就系爭房屋為必要之檢查，如建請地政機關丈量等必要措施，卻未為之，顯未善盡調查之義務，亦未盡善良管理人之注意義務。

又此不完全給付無從補正，爰依民法第227條第1項、第256條、第259條等規定，解除與被告非凡不動產公司間之仲介契約（下稱系爭仲介契約），並請求返還已受領之仲介報酬310,000元。

㈤聲明：⒈被告黃玉杏應給付原告2,252,764元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⒉被告非凡不動產公司應給付原告310,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：㈠被告黃玉杏辯稱：⒈系爭買賣契約有關建築改良物標示欄所載主建物85.18平方公尺，乃係按謄本之建物標示部總面積照錄，並無虛偽不實記載；

且系爭房地買賣亦非針對特定部分面積為購買，此由系爭買賣契約第3條第1項記載：「本買賣標的物總價款：壹仟伍佰伍拾萬元整」可明，縱使系爭房屋登記面積有所變動，亦無涉物之瑕疵。

況且，依新北市板橋地政事務所複丈結果，系爭房屋室內面積為65.35平方公尺，前後陽台面積16.28平方公尺，樓梯間面積5.17平方公尺，合計86.8平方公尺，超過權狀所載面積1.62平方公尺，被告黃玉杏出售系爭房屋並無面積短少之瑕疵。

⒉被告黃玉杏係就完整之系爭房地（含頂樓增建物）為出售，未有主建物、附屬建物分別出售之情形；

縱經地政機關補登或釐正系爭房屋面積，將面積分別為主建物及附屬建物之分項記載，然此對於買賣標的物之同一性並無影響。

倘如原告所述，系爭買賣契約所記載之主建物範圍不包含陽台，則陽台既未載明在系爭買賣契約書之買賣標的內，是否仍屬於被告黃玉杏所有？被告黃玉杏並無任何理由將該陽台無償讓與原告。

⒊另被告黃玉杏就系爭房屋陽台面積補登事宜，早已全權委託地政士處理，被告黃玉杏並未取得竣工圖知悉系爭房屋登載面積；

況且，依竣工圖登載內容，系爭房屋建築面積為82.75平方公尺（另有屋頂突出部分10.34平方公尺），亦非原告所指72.80平方公尺。

㈡被告非凡不動產公司辯稱：⒈系爭買賣契約係以系爭房地為交易標的，並非以特定面積為交易內容，此由系爭買賣契約第1條記載略以「不動產標示及委託銷售範圍：…（本記載未詳盡事項，依地政機關登記簿謄本為準）」、「建物門牌：新北市○○區○○路000巷00號3樓」，可知系爭買賣契約中關於不動產買賣標的物之記載，係在特定買賣交易之標的物，亦即以地政機關之登記簿謄本記載為準，而非以特定面積作為交易內容。

另參酌系爭買賣契約第3條第1項記載「買賣標的物總價款：壹仟伍佰伍拾萬元整」，可見買賣雙方係以系爭房地總價款為交易價金之計算，並非以約定房地單位面積單價後再乘以總面積作為計算。

系爭買賣契約係以15,500,000元作為系爭房地總價款之約定，即無從因地政事務所登記面積變更而有所影響。

⒉縱認系爭買賣契約係以特定面積為交易內容，然系爭房屋亦無面積短少之瑕疵。

蓋經新北市板橋地政事務所勘驗測量，系爭房屋主建物部分釐正後為65.35平方公尺，前後陽台部分為16.28平方公尺，樓梯間為5.17平方公尺，合計為86.8平方公尺，尚大於權狀及謄本所載。

⒊系爭房屋為中古屋，屬現物買賣及特定物買賣，被告非凡不動產公司係依系爭房屋現況、第一類登記謄本、所有權狀等文件向原告說明，並曾提及此類早期建物可向地政機關申請附屬建物面積補登；

原告於簽立系爭買賣契約前亦看屋數次，對於系爭房屋之現狀、位置、面積均已瞭解，且未針對系爭房屋主建物及附屬建物之面積各自為何有所疑問。

系爭買賣契約中亦未針對陽台補登、陽台面積等為任何記載，依客觀情形及一般社會通念，足認買賣雙方對於系爭房屋大小並無爭執，所注重者乃係系爭房屋現狀及權利義務而已。

⒋系爭房屋之謄本及建築改良物勘測結果均記載主建物面積為85.15平方公尺，雖與實際測量之65.35平方公尺不符，然此顯係63年間地政機關之測量錯誤所致，該登記不符情形係因地政機關之錯誤所致，且於系爭房屋於63年間第一次登記時即出現錯誤，非可歸責於被告非凡不動產公司。

被告非凡不動產公司信賴系爭房屋之所有權狀、第一類登記謄本、建築改良物勘測結果等資料，無從得知系爭房屋有需釐正之情，且上開資料均屬地政機關所為具有絕對效力之文件，被告非凡不動產公司信賴上開資料之公示外觀，並無從得知地政機關有測量並登載錯誤之情。

再觀不動產經紀業管理條例第18條至第25條就經紀人員應盡之業務責任規定，及其施行細則所有條款，並無經紀人員應對建物面積進行核算之規定，故被告非凡不動產公司信賴系爭房屋登記謄本公示記載之面積數據，據以向原告說明銷售，難認有故意或違反作為義務之過失可言。

⒌另不動產經紀業者為不動產之居間仲介時，關於訂約事項，就其「所知」固有向當事人報告及調查之義務，惟以「已知」之訂約事項為限。

觀不動產說明書中成屋應記載事項，並無應記載「建築改良物勘測成果表」與「竣工圖」之情形，買賣雙方於簽約時既無庸記載上揭事項，被告非凡不動產公司即無從提供或調查該資料之必要，則二者是否不符即非被告非凡不動產公司所知事項，被告非凡不動產公司未向原告報告或調查不知事項，並未違反民法第567條之報告、調查義務。

㈢均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：㈠原告於111年8月28日委託被告非凡不動產公司居間斡旋系爭房地，二人成立系爭仲介契約；

而後原告與被告黃玉杏經被告非凡不動產公司居間仲介，於111年9月8日簽訂系爭買賣契約，由原告以總價15,500,000元向被告黃玉杏買受系爭房地連同頂樓增建物；

原告業已付訖價款，被告黃玉杏亦已移轉系爭房地所有權登記及交付系爭房地連同頂樓增建物之占有於原告等事實，有原告之不動產買賣意願書及確認書、被告黃玉杏之不動產一般委託銷售契約書、系爭買賣契約書（含不動產標的物現況說明書）等件在卷可稽，復為兩造所不爭執，應堪認定。

㈡原告主張系爭買賣契約約定系爭房屋主建物面積為85.18平方公尺，然依竣工圖登載系爭房屋主建物面積僅72.80平方公尺，經新北市板橋地政事務所實際測量亦僅有65.35平方公尺，是系爭房屋主建物面積有所短少，且此情為被告黃玉杏所明知卻故意不告知，依民法第359條規定減少價金並請求被告黃玉杏給付2,252,764元，或依民法第360條規定請求被告黃玉杏賠償2,252,764元乙節，為被告以前揭情詞所否認。

經查：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1項前段、第359條、第360條定有明文。

⒉經本院會同新北市板橋地政事務所測量員到場履勘，系爭房屋主建物面積計65.35平方公尺、樓梯間面積計5.17平方公尺，前後陽台面積合計16.28平方公尺，有新北市板橋地政事務所112年8月7日112年板土複字第1464號土地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第253至255頁）。

再參新北市板橋地政事務所112年7月21日新北板地測字第1125832766號函覆略以：本市○○區○○段0000○號（即系爭房屋）原始勘測結果圖及建物登記總面積為85.18平方公尺，為主建物面積（含樓梯間），不包括附屬建物陽台及共有部分面積等語（見本院卷第207頁），則系爭房屋主建物實際面積加計樓梯間面積為70.52平方公尺（計算式：65.35＋5.17＝70.52），確與登記簿上所登載建物面積85.18平方公尺不符。

⒊惟觀諸系爭買賣契約第1條約定：「不動產標示及買賣權利範圍(本記載未詳盡事項，依地政機關登記簿謄本為準）：土地標示…、建築改良物標示…」、「一、本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：頂樓，其他：頂樓增建部分，買方知悉依現況點交」（見本院卷第29至30頁），可見上開約定乃係特定買賣交易之標的物，而非以特定數量面積作為交易內容；

加之系爭買賣契約第3條第1項約定：「買賣總價款：新臺幣壹仟伍佰伍拾萬元整」（見本院卷第30頁），亦係以一定總價為系爭房地連同頂樓增建物之買賣價金，非以土地、系爭房屋或頂樓增建物單位面積之單價再乘以總面積為計算。

再佐以證人吳柏凱到庭結證稱：我是非凡不動產公司的員工，為買方即原告的仲介（即不動產營業員，下同）；

我沒有實際測量系爭房屋的面積，而是依照地政機關謄本登載的面積說明，而且劉振棋（即賣方之仲介）曾告知陽台面積並未計入權狀面積，日後可能可以去申請補登等語（見本院卷第371至375頁）、證人劉振棋亦到庭結證稱：我是非凡不動產公司的員工，為賣方即被告黃玉杏的仲介；

被告黃玉杏就是要賣系爭房屋整層，而權狀登記面積為85.18平方公尺，所以我的認知是85.18平方公尺是系爭房屋整層包括陽台面積，不可能陽台拆開來賣；

系爭買賣契約的買賣標的範圍包括系爭房地及頂樓增建物，以總價15,500,000元成交，沒有再細分坪數單價，不過簽約時有講清楚依權狀登記，不包含陽台補登坪數問題等語（見本院卷415至419頁）。

參互以觀，系爭買賣契約係以系爭房地連同頂樓增建物為交易標的，且買賣價金係以總價而非以實際坪數計算，應無疑義。

⒋系爭買賣契約之買賣標的物既係系爭房地連同頂樓增建物，又非以房地登記面積或使用面積為計價標準，是縱系爭房屋建物登記面積與實際面積有所不符，即難認屬減少系爭房地連同頂樓增建物價值或效用之瑕疵。

從而，原告主張系爭房屋主建物面積短少（不足85.18平方公尺）屬物之瑕疵，依民法第359條規定減少價金並請求被告黃玉杏返還溢領價金，或依民法第360條規定請求被告黃玉杏賠償損害，均非可採。

況且，原告於簽立系爭買賣契約前，已親至現場詳細檢視現況，此由系爭買賣契約第1條第1項、第7項規定可明（見本院卷第30頁），復未經原告爭執，則原告與被告黃玉杏應均認15,500,000元與系爭房地連同頂樓增建物之現況，具有對價相當性，始以該價格交易之，由此益徵系爭房屋主建物登記面積與實際面積之落差，尚不足以動搖原告與被告黃玉杏對買賣標的物價值衡量結果。

⒌至原告主張一般房地買賣係以房屋實坪為議價基礎，面積短少使其以過高價格買受系爭房地云云（見本院卷第15、164頁），惟原告既未將此內心意思形諸於外，且中古屋買賣亦無原告所指以房屋實坪為議價基礎之交易習慣，是原告此部分主張至多僅屬其動機錯誤，洵無拘束被告黃玉杏之法律效力可言，併予指明。

㈢原告另主張被告非凡不動產公司受有報酬，卻未調查系爭房屋主建物面積、未建請地政機關丈量等必要措施，屬不完全給付其仲介義務，且此不完全給付無從補正，故原告解除系爭仲介契約並依民法第259條規定，請求被告非凡不動產公司返還已受領之仲介報酬310,000元乙節，則為被告非凡公司以前揭情詞置辯。

經查：⒈不動產仲介契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約，或應視契約性質而定，學說上固有爭論。

惟不動產仲介契約之約定報酬須於媒合成功始能請求，與單純委任契約之情形，顯有不同，性質上雖屬非典型契約，惟其基本型態仍應類推適用居間之規定，若超越居間範圍而為仲介不動產訂約事項之處理，則得依混合契約分別類推適用居間與委任契約之規定。

又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；

以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第2項定有明文。

被告非凡不動產公司係屬以居間為營業之人，而其係受原告委託仲介購買被告黃玉杏所有系爭房地連同頂樓增建物，有不動產意願書在卷可稽 ，並受有原告之仲介報酬(見本院卷第23、67頁)，自應適用上開居間契約之規定，負有就訂約相關事項，依善良管理人之注意義務進行調查之義務，先予指明。

⒉系爭房屋主建物含樓梯間實際面積為70.52平方公尺（單以主建物面積計，則僅為65.35平方公尺），然建物謄本登載「總面積」卻為85.18平方公尺，二者差距達14.66平方公尺、比例達21％（計算式：14.66÷70.52≒0.2078）；

倘認謄本登載總面積僅為主建物面積，差距更達19.83平方公尺、比例達30％（計算式：19.83÷65.35≒0.3034）。

本院審酌被告非凡不動產公司係以居間不動產買賣為營業之人，對於所仲介標的房屋之面積，不能謂無基本之估計能力，如其盡其善良管理人之注意義務，應非不能即時察覺面積之差距，進而協助原告為進一步之確認，或提供原告更為充分資訊以評估系爭買賣契約之對價性。

況且，現今以居間房屋買賣為營業之人提供帶看服務時，自備雷射測距儀或捲尺等簡易工具協助丈量建物面積者，實非罕見；

而系爭房屋主建物格局尚屬方正（見本院卷第57頁），非必以精密儀器或技術始得認知登記面積與實際面積有所差距之情（更遑論系爭房屋登記面積與實際面積差距比例非微，前已有敘），益徵被告非凡不動產公司就其營業居間人之義務，有未盡民法第567條第2項所定調查義務之不完全給付，致原告簽立系爭買賣契約之動機（即議價基礎）發生錯誤。

⒊又被告非凡不動產公司上開調查報告義務之不完全給付，於系爭買賣契約簽訂並履行後，已無從補正；

又被告非凡不動產公司所提供之仲介義務，最終目的在於促成系爭房地連同頂樓增建物買賣交易成立，且仲介報酬須於媒合成功始能請求，依此契約性質難認得一部解除，原告自得依民法第227條第1項準用民法第226條第1項、第256條規定，以起訴狀繕本之送達，解除系爭仲介契約全部。

從而，原告再依民法第259條規定，請求被告非凡不動產公司返還已受領之仲介報酬310,000元，應屬有據。

㈣綜上所述，原告業已合法解除其與被告非凡不動產公司間之系爭仲介契約，從而原告依民法第259條規定，請求被告非凡不動產公司返還已受領之仲介報酬310,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月24日（見本院卷第77、79頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

至原告請求被告黃玉杏給付部分，因系爭房屋主建物面積短少之情非屬減少系爭房地連同頂樓增建物價值或效用之瑕疵，故原告此部分之請求，為無理由，不應准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

五、原告雖聲請供擔保請准宣告假執行，惟本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應予駁回。

另被告非凡不動產公司就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請免為假執行，合於法律規定，爰依聲請酌定相當之擔保金額宣告之。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
書記官 廖宇軒