臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,1247,20240412,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1247號
原 告 林庭如
訴訟代理人 黃柔雯律師
複代理人 王文範律師
被 告 賴季霏
訴訟代理人 趙懷琪律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國113年3月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：伊於民國112年4月1日經由耀晟不動產仲介經紀有限公司（下稱耀晟公司）仲介，向被告購買坐落新北市○○區○○段000地號土地，權利範圍：1/4（下稱系爭土地），及其上同段614建號門牌號碼為新北市○○區○○路00巷00號2樓建物，權利範圍：1/1（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），並簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約)，約定買賣總價為新臺幣（下同）1,186萬元，伊已匯入履約保證信託專戶即台新國際商業銀行建北分行戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號：00000-0000000000（下稱履保專戶）買賣價金1,180,000元。

耀晟公司就系爭不動產負有調查義務，並負有於簽約前提供伊近3個月之成交行情供伊參考之義務。

耀晟公司僅提供其它社區之實價登錄資料誤導伊以高價買受系爭不動產，伊遭耀晟公司人員詐欺，故先以受詐欺為意思表示解除系爭買賣契約。

又因系爭建物屋齡已52年，賣方配合驗屋應係附隨義務，惟伊於112年4月21日要求被告交付相關修繕單據，配合驗屋，被告僅空言搪塞仍未提供相關資料並拒絕配合驗屋。

伊已於112年4月27日依系爭買賣契約第8條第1款、民法第254條規定寄發存證信函解除系爭買賣契約，被告應返還伊已給付之價金1,180,000元。

若本院認伊解約無理由，伊係對系爭不動產狀況存疑，僅能以拒絕給付後期款項以資對抗，非與毫無緣由惡意違約相同，且被告於解除系爭買賣契約後對系爭不動產使用收益權並未有減損，若1,180,000元全遭被告沒收為違約金，違約金過高應予酌減，酌減後原告依民法第252、179條規定，請求被告返還溢付之價金，爰先位依解除契約回復原狀（民法第259條規定請求返還價金，備位依民法第252、179條規定請求返還溢付之價金等語，並聲明：被告應同意原告向台新國際商業銀行建北分行領取履保專戶内之款項1,180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：耀晟公司為原告方仲介，倘若耀晟公司未提供最近3個月成交行情致原告受有損害，僅係原告得請求耀晟公司賠償損害，不得主張解除系爭買賣契約。

兩造經耀晟公司人員安排於112年4月11日再次會面時，原告當場表示係因個人家庭因素要解約，耀晟公司人員亦在場，足見原告非受耀晟公司詐欺而簽訂系爭買賣契約，原告主張受詐欺為意思表示要解除系爭買賣契約，依法不合。

原告雖曾於112年4月21日向耀晟公司要求重定買賣契約，即「貸款的解約條件（如果無法貸款須無條件解約）」、「凶宅疑慮」、「要求驗屋」及賣方要提供「裝潢材料資訊及冷熱水管消防瓦斯廠商」，並於112年4月27日寄發存證信函予伊要解除系爭買賣契約，然系爭買賣契約所附之不動產說明書已詳載系爭建物屋齡及建築完成日，原告簽約前已到過現場看過屋況，兩造就系爭不動產買賣為成屋買賣，有關房屋裝潢材料及施工廠商相關資料之交付及配合驗屋非屬被告之附隨義務。

兩造並未約定裝潢費用另計價款，與時價登錄亦無關連。

且依主管機關公告之定型化契約內容，並無於交屋前提前驗屋之約款，系爭買賣契約訂有交屋期限，自應依民法第354條瑕疵擔保之規定，於交屋後危險移轉於買方即原告後，原告始可驗屋。

原告僅支付第一期款，且有遲延給付之情事，後續原告是否繼續履約尚屬未知，原告要求提前驗屋亦非系爭買賣契約約定之條件，耀晟公司人員自無法配合提供系爭建物鑰匙給原告。

原告主張被告未履行配合驗屋之附隨意義務，解除系爭買賣契約，依法不合，不生效力。

又依系爭買賣契約約定第一期款計為118萬元（含定金5萬元），原告應於112年4月7日前匯入履保專戶，伊於112年4月13日寄發存證信函催告原告依約給付，原告雖於112年4月20日將113萬元匯入系爭履保專戶。

惟被告再經原告於112年5月11日以存證信函催告給付完稅款即第三期款後仍未依約給付，被告已於112年5月31日寄發存證信函予原告，解除系爭買賣契約。

原告違約屬可歸責於原告之事由所致，被告解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第8條約定，已沒入原告匯入履保專戶之118萬元即原告已給付之價金為懲罰性違約金，原告未依約履行債務致被告受有如附表所示之損害共計952,640元，違約金並無過高之情形，原告自無權要求返還等語置辯，並聲明原告之訴駁回。

三、兩造間不爭執之事項：（見本院卷第324頁至第326頁，並依判決格式修正或刪減文句整理內容）：㈠兩造於112年4月1日簽立系爭買賣契約，約定原告以1,186萬元之價格向被告購買系爭不動產，價金分3次給付。

第1期款簽約款118萬元（含簽約時給付定金5萬元，112年4月7日前給付113 萬元）；

第3期款868萬元於稅單核發後5日內給付；

第4期款尾款200萬元於112年5月26日前給付。

並約定買賣價金依第一經建公司之價金履約保證之相關手續辦理。

㈡兩造與第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）簽訂價金信託履約保證申請書，約定原告應將買賣價金匯入履約保證信託專戶即台新國際商業銀行建北分行戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號：00000-0000000000（下稱履保專戶）。

㈢原告分別於112年4月1日匯入履保專戶5萬元；

於112年4月20日匯入履保專戶113萬元。

㈣原告於112年4月13日以高雄地方法院郵局第435號存證信函予被告為解除系爭房地買賣契約之意思表示，被告於112年4 月14日收受、112年4月27日以高雄瑞豐郵局第121號存證信函通知被告為解約之意思表示，被告於112年4月28日收受。

㈤被告於112年5月31日寄發存證信函予原告，通知原告解除系爭買賣契約。

五、本院得心證之理由：㈠原告主張被告違反附隨義務拒絕配合驗屋，依法解除系爭買賣契約，有無理由？⒈按當事人間債之關係，建立在給付義務，除前述之主給付義務外，有從給付義務及附隨義務，均有促使債權人之主給付利益獲得最大可能滿足之功能。

惟從給付義務在為了準備、確定、支持及完全履行主給付義務，基於法律明文或當事人約定，或基於誠信原則及補充契約解釋，而補充主給付義務。

債務人違反從給付義務，債權人受有履行利益之損害。

附隨義務，則係隨債之關係發展過程，基於期待可能性，以誠信原則為發展依據，依個別情況促使債權人之給付利益獲得最大可能滿足（輔助功能），或為維護他方當事人生命或財產上利益（保護功能）之義務。

債務人違反附隨義務，債權人受有固有利益之損害。

又債務人違反從給付義務或附隨義務，債權人因而受有損害者，必債權人所受損害與債務人違反該義務間有因果關係，始足成立（最高法院109年度台上字第3148號民事判決意旨參照）。

⒉原告主張系爭建物屋齡已52年，水電管線若未符合規定，將影響系爭不動產價格，若未能及時檢測將影響買方利益，故除於民法所定危險移轉後原告始得對被告主張瑕疵擔保外，應使原告提前驗屋，且被告於系爭不動產現況說明書第37項次有記載：「水、電管線於產權持有有更新」等語，被告不配合驗屋且不提出裝潢、管線相關單據係不履行系爭買賣契約之附隨義務等語，惟為被告否認，並以前詞置辯。

⒊經查： ⑴系爭買賣契約第七條約定：本買賣標的的點交：...四、點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。

...八、買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後五日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾112年5月26日。

有系爭買賣契約書附卷可稽（見本院卷第24頁），足見系爭不動產買賣契約書內並無驗屋或被告須提出有關裝潢及管線更新之相關資料之約定條款。

再參酌被告提出之定型化契約即成屋買賣之定型化契約應記載及不得記載之事項內容（見本院卷第159至163頁），亦無提前驗屋之約定。

原告主張系爭買賣契約所附之不動產說明書中第37項次有記載：「水、電管線於產權持有有更新」，被告應提出水電管線之相關資料為附隨義務云云，然原告簽約前到過現場並看過屋況，而被告裝潢施工後自住已逾2年之情形，為原告所不爭執，兩造於系爭買賣契約並未約定裝潢另計價金，又未約定被告須給付水電管線及裝潢相關資料，自難認被告有提出義務。

且觀之本件買賣係成屋買賣，依前述系爭買賣契約第七條約定：買賣標的的點交以簽約時之現狀點交，被告於點交後驗屋發現管線未更換等情，乃屬瑕疵擔保之問題。

尚難認有關房屋裝潢材料及施工廠商資料及驗屋等問題係為維護買方即原告生命或財產上利益（保護功能）之義務，而屬交屋前被告應履行之附隨義務。

⑵原告復主張系爭建物裝潢費屬實價登錄交易資訊，裝潢應於系爭買賣契約揭示使原告知悉等語，並提出內政部公告為憑，然上開內政部依據不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第4條第2款及第6條第2款公告事項雖記載：一、不動產買賣案件及預售屋買賣案件實際資訊之其他價格資訊項目：㈠不動產買賣案件：交易總價包含裝潢費、家具設備費、土地增值稅或其他稅費、仲介費、地政士服務費及其他非屬不動產價格之費用。

有110年8月25日內政部公告在卷可稽（見本院卷第113頁），惟觀之系爭買賣契約雖於第11條約定燈飾、熱水器、洗衣機、電瓦斯爐、冷氣、抽油煙機、天然瓦斯、流理台係賣方附贈買方之設備，惟未約定裝潢等費用。

被告抗辯兩造於系爭買賣契約中並未將系爭不動產總價與裝潢費用分計，裝潢費用並非實價登錄之交易資訊，被告並無提供裝潢費用之收據等相關資料予原告之義務，應堪採信。

則原告主張實價登錄價格包含裝潢價格，被告應提供裝潢水電廠商、水電管線相關資料之附隨義務，難認可採。

⑶又觀之耀晟公司人員與原告聯繫時表示「你所要的東西不是售屋必須提供」等語（見本院卷第89至111頁），足見依一般經驗法則賣方並無提供裝潢、水電等相關資料之付隨義務，要難認因被告未配合原告於給付第一期款後要求被告提出裝潢廠商、水電管線相關資料及驗屋，遽謂其違反系爭附隨義務，導致原告未能依約履行給付買賣價金義務。

從而，原告主張被告不配合驗屋，導致原告就系爭買賣契約之目的已無法達成云云，難認可採。

原告以被告不配合驗屋，解除系爭買賣契約，洵屬無據，為無理由。

㈡原告主張受耀晟公司人員詐欺而為買受系爭不動產之意思表示，已以存證信函送達被告解約之意思表示，系爭不動產買賣契約已合法解除，有無理由？⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。

民法第92條第1項定有明文。

又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院110年度台上字第267號裁定意旨參照）。

末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277年前段定有明文。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

本件原告主張其受耀晟公司人員詐欺始成立系爭買賣契約一節，為被告否認，應由原告就其受耀晟公司人員詐欺，及被告明知其事實或可得而知者之事實，負舉證責任。

⒉原告主張耀晟公司未依民法第567條及不動產經紀業管理條例第24條之2等規定盡調查義務，未於簽定系爭買賣契約前提供近三個月之成交行情供原告參考，刻意隱瞞系爭不動產於110年4月實價登陸之資料，僅提供其它社區之實價登錄，誤導原告以高價額買受系爭不動產，原告遭耀晟公司人員隱瞞詐欺等語，惟為被告否認，並以前詞置辯。

⒊經查：⑴原告於112年4月1日簽立系爭買賣契約後，同年月4日要求價格重談，經耀晟公司人員安排兩造於112年4月7日會面，惟原告沒有出面之事實，有原告提出與耀晟公司人員陳志旻之談話內容可資佐證（見本院卷第89至111頁）。

又耀晟公司有產調義務，並提供最近三個月之成交行情，作為買賣價格之參考，耀晟公司若未提供原告最近三個月之成交行情，依不動產經紀業管理條例規定，僅係主管機關裁處行政罰鍰，倘若原告受有損害，得請求耀晟公司賠償，原告未舉證證明被告知悉原告受耀晟公司詐欺等情，揆諸前開法律規定，原告自不得逕自主張解除契約。

⑵再參酌原告與耀晟公司人員陳志旻間對話內容（見本院卷第95頁），原告雖提及耀晟公司人員陳志旻未提供26巷14號2樓房地交易價格880萬元，惟陳志旻有向原告表示該公司會提供最近行情，26巷14號2樓房地交易價格880萬元是110年4月份交易行情，主要是要看近期的比較準確等語（見本院卷第95頁），顯見原告主張並未舉證證明耀晟公司有詐欺之事實，原告之主張，自不足採。

⑶佐以被告提出原告與辦理系爭不動產買賣登記等相關事務之代書對話內容（見本院卷第311頁），原告於112年4月21日詢問甚麼時候該付第二筆款，及後面何時要付貸款等語（見本院卷第309頁），原告於112年4月22日猶表示買賣流程請繼續跑，伊會依約匯款等語（見本院卷第311頁），足見原告亦未認為系爭不動產總價過高。

⑷基上，原告主張因受第三人（耀晟公司）詐欺為買賣之意思表示而解除系爭買賣契約，依法不合，為無理由。

被告雖於112年4月14日收受原告為解約意思表示之存證信函，原告無解除權，已如前述，原告所為解除系爭買賣契約，自不生效力。

㈣被告依系爭買賣契約第8條約定沒入專戶內原告已給付之118 萬元，有無理由？⒈次按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。

違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；

後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。

至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

又當事人之真意為何，應綜合契約之內容及一切事實定之（最高法院108年度台上字第1754號判決意旨參照） 。

⒉經查：⑴兩造於112年4月1日簽立系爭房地買賣契約，約定原告以1,186萬元之價格向被告購買系爭不動產，價金分3次給付。

第1期款簽約款118萬元（含簽約時給付定金5萬元，112年4月7日前給付113萬元）；

第2期款868萬元於稅單核發後5日內給付；

第3期款尾款200萬元於112年5月26日前給付。

並約定買賣價金依第一經建公司之價金履約保證之相關手續辦理。

為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），且有買賣契約附卷可稽（見本院第22頁），故依系爭買賣契約約定第一期款118萬元，原告應於112年4月7日前匯入履保專戶，且應於稅單核發後5日內匯入履保專戶第3期款即完稅款868萬元乙節，應堪認定。

被告於112年4月13日寄發存證信函催告原告依約給付第一期款後，原告雖於112年4月20日將113萬元匯入履保專戶，惟被告經原告於112年5月11日以存證信函催告給付完稅款即第三期款後仍未依約給付，被告於112年5月31日寄發存證信函予原告，解除系爭買賣契約乙節，有被告提出之Line對話內容及存證信函、雙掛號回執各件影本附卷可稽（見本院卷第207至212頁）。

原告所為解除契約之意思表示，依法不合，不生效力，已如前所述，則原告未依約履行給付第3期價金，經被告催告後亦未履行，被告解除系爭買賣契約，依約有據，故系爭買賣契約經被告於112年5月31日以存證信函送達原告解除契約之意思表示已經解除，堪予認定。

⑵系爭買賣契約第八條約定：...二、買方違反本契約之義務時，每逾一日按該期價款萬分之二計算違約金（自逾期次日起至完成給付之日止，經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。

如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。

...」，有系爭買賣契約書附卷可稽（見本院卷第24頁），可徵買方違反系爭買賣契約之義務時，經被告即賣方定7日期限催告逾期仍不履行，被告得解除系爭買賣契約。

如因可歸責於原告即買方之事由致系爭買賣契約解除時，除同意被告得沒收已支付之全部價款作為違約金外，原告尚應賠償因此所衍生之全部稅捐及相關費用。

顯見被告於可歸責於原告之事由解除系爭買賣契約後，除沒收已支付之全部價款作為違約金，尚可向原告請求損害賠償，此違約金約定之性質應非損害賠償總額預定性質之違約金，所約定之違約金性質應為懲罰性違約金。

則系爭買賣契約第八條第2項已明定被告得將原告匯入履保專戶之價金全部沒收，充作懲罰性違約金，核其性質自屬以強制債務人履行為目的之懲罰性違約金。

原告逾期未依約給付，自有系爭契約第8條所定之違約情事，原告雖主張係因對系爭不動產狀況存疑，而僅能以拒絕給付後期款項以資對抗，與毫無緣由惡意違約之情況實屬有異云云，難認可採。

被告因原告違反系爭買賣契約約定解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第八條約定，沒收原告已付價款作為懲罰性違約金，核屬有據，為有理由。

㈤違約金金額是否過高？原告請求酌減後依不當得利之法律關係，被告應返還，有無理由？⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條有明文規定。

違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。

惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。

又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。

違約金係屬於懲罰之性質應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；

若屬於損害賠償約定之性質，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。

（最高法院102年度台上字第1606號、106年度台上字第1839號判決意旨參照）。

⒉原告主張：解約後被告雖受有一定損害，惟系爭不動產仍具備應有之價值，且其使用收益權並未有減損，若1,180,000元全額遭沒收，違約金比例即達系爭不動產總價11,860,000元之9.9％，顯屬過高等語，為被告否認，並以前詞置辯。

⒊經查：原告雖辯稱違約金過高，應予酌減，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決要旨參照）。

而查，沒收原告已給付之價金118萬元（含定金5萬元）充作違約金屬懲罰性違約金，已如前述，則審酌系爭買賣契約為不動產即房地買賣交易，而依系爭買賣契約約定價金分期給付之情形（見本院卷第22頁），原告已給付之價金118萬元（含定金5萬元）占全部價金不到10％，數額及比例均未甚高，原告於進行系爭不動產交易前本應衡酌其履約之能力，則原告未依約給付後續價金，於違約後如仍得任意指摘原約定之違約金額過高請求核減，無異將其債務不履行之不利益歸由被告分攤，對被告難謂公平，且有礙交易安全及私法秩序之維護。

再者，原告於簽訂系爭買賣契約時，既已知悉前述逾期罰款之相關約定，則其於權衡自己之履約意願、經濟能力及違約時可能遭求償之程度等主、客觀因素後，本諸自由意志及平等地位自主決定簽訂系爭契約，自應受該違約金約定之拘束，況原告復未能提出其他證據，以證明上述違約金之約定確有過高而顯失公平之情事，而經本院斟酌被告解除系爭買賣契約之原因、原告未履約之情節，被告為處理系爭買賣契約履約相關事宜，及因原告違約衍生履約糾紛所徒增之人力、時間、成本及風險，與現今社會經濟狀況等一切情狀，認該違約金之約定並未過高，是原告主張上開逾期違約金過高，依民法第252條規定請求酌減乙節，洵非有據。

則原告主張依民法第179條規定，請求返還系爭價金及法定遲延利息，洵非有據，不應准許。

五、綜上所述，原告先位依解除契約後回復原狀請求權，備位依民法第252條、第179條規定，請求被告返還價金118萬元即請求被告應同意原告向台新國際商業銀行建北分行領取履保專戶内之款項1,180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 12 日

民事第一庭 法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 15 日
書記官 劉芷寧
附表：被告主張原告未依約不履行債務致生之損害
編號 項目 金額 (新臺幣：元) 備注 1 仲介費 474400元 見本院卷第347頁（耀鑫公司113年3月4日陳報狀） 2 地價稅 6287元 3 履約保證費用 708元 見本院卷第341至342頁（第一建築經理股份有限公司） 4 律師費用 80000元 5 代書費用 12000元 見本院卷第255至257頁 6 陽信銀行貸款利息支出 76904元 計算到112年9月止，被告仍持續付息中 7 買賣價金分期款遲延利息 46873元 8 不動產行情跌價所失利益 249060元 共計: 946,232元