臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,1650,20240418,2

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1650號
原 告 張朝福

訴訟代理人 沈明顯律師
被 告 黃明華
訴訟代理人 陳秀卿律師
林世芬律師

上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國113年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告所有坐落新北市○○區○○段○○段000○號門牌號碼新北市○○區○○○路00巷00號2樓建物，占用原告所有坐落新北市○○區○○段○○段000地號土地範圍，自民國107年7月20日起至法定租賃關係終止日止，核定租金金額為每月新臺幣3500元。

二、被告應給付原告新臺幣21萬元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並應自民國112年7月20日起至返還前項占用土地之日止，按月給付原告新臺幣3500元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔1/5，餘由原告負擔。

五、本判決第二項於原告以新臺幣10萬元為被告供擔保後，得假執行，倘被告以新臺幣30萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠先位部分：⑴坐落新北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人張𤆬所有，後於民國100年9月26日以繼承為原因登記為張豊子（即兩造之母親，張𤆬之女）所有，再於101年1月18日以贈與為原因移轉登記為原告所有。

系爭土地乃張𤆬於77間購買，連同訴外人張豊子所有相鄰同段233地號土地（下稱233號土地）於80年間由張𤆬陸續出資共新臺幣（下同）1904萬元委託訴外人義聖營造有限公司（下稱義聖公司）興建門牌號碼新北市○○區○○○路00巷00號地上4層建物（下稱11號建物；

坐落系爭土地）及同巷9號4層樓建物（下稱9號建物；

坐落233號土地）計2棟建物（下合稱系爭2棟建物），即系爭2棟建物之原始起造人為張𤆬。

系爭2棟建物之2樓至4樓由原告3兄弟（包含兩造及張煒煌，下稱原告等3人）抽籤取得，其中原告取得11號建物3、4樓；

被告取得11號建物2樓（下稱系爭建物）及9號建物2樓；

張煒煌則取得9號建物3、4樓。

由此可知，坐落系爭土地之系爭建物是張𤆬贈與被告，才於82年4月17日以第一次登記為原因，登記為被告所有。

即建築執照所載起造人，僅為核發建造執照之人而已，非謂建築執照所載之起造人必為所興建建物之原始起造人。

系爭土地及系爭11號建物於建築完成後辦理第一次所有權登記前，既均屬張𤆬所有，再由張𤆬以贈與為原因，於82年4月17日將系爭建物辦理第一次所有權登記予被告時（未隨同將坐落之系爭土地移轉予被告），依民法第425條之1第1項規定或類推適用民法第425條之1第1項規定，均應推定在建物使用期限內有租賃契約關係存在。

⑵參考與系爭建物相同地點、坪數、樓高、屋齡之租金行情，以每月2萬5000元計算（包含土地及房屋），再以土地與房屋價值7：3比例折計，被告應按月給付原告1萬7500元。

另計算起訴前5年之租金為105萬元（1萬7500元×12月×5年）。

因被告對於法定租賃存在一事否認，且爭執租金數額。

爰依民法第425條之1第2項規定請求酌定自起訴狀繕本送達翌日起前5年至法定租賃關係終止日前每月租金1萬7500元。

及適用或類推適用民法第425條之1第1項規定，請求被告給付起訴起前5年之租金105萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付1萬7500元。

跉⑶併為聲明：①核定被告所有系爭建物占用原告所有系爭土地，自起訴狀繕本送達翌日起前5年至法定租賃契約關係終止日止，每月應給付原告租金1萬7500元。

②被告應給付原告105萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自起訴狀繕本送達翌日起， 按月給付原告1萬7500元。

③如受有利判決願供擔保，請准宣告假執行。

㈡備位部分：⑴倘認本件不符合民法第425條之1第1項或無推適用該條之必要。

系爭建物無法律上原因占有使用系爭土地，被告應依民法第179條規定，按土地法第97條規定計算返還相當於租金之利得予被告。

即以系爭土地位處新北市精華地段商圈，近機場捷運A3站、新北大道、台64線、台65線、五股交流道等交通要道，交通便利，鄰近新莊宏匯廣場、國小、國中、晶冠廣場、國賓影城、金色三麥、海大王餐廳等。

參酌附近還有銀行、郵局、二重馬疏洪公園，生活機能及居住品質良好等情，認以系爭土地申報地價總額年息10%計算相當於租金之不當得利，即每月8415元（20400×198×1/4×10%÷12＝8415）。

另追溯起訴前5年相當於租金之利得共50萬4900元。

⑵併為聲明：①被告應給付原告50萬4900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付原告8415元。

②如受有利判決願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：㈠張豊子、黃茂春則為兩造之父母，其等共同育有兩造及張煒煌共三名兒子（即原告等3人）。

黃茂春入贅張家，故被告自幼從父姓，原告及張煒煌則從母姓。

張豊子、黃茂春於76年間成立取文工業有限公司（下稱取文公司），股東除其等2人外，尚包含原告等3人。

張𤆬及黃茂春亦於同年設立取正工業有限公司（下稱取正公司）股東除其等2人外，也包含原告等3人。

該二公司地址均設於張豊子所有新莊區中誠街房屋。

取文公司全體股東於80年5月25日將股份出售予訴外人吳黃碧足及其家人，包含取文公司 於77年間買受坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱345號土地，面積1274.01平方公尺）亦一併讓售。

系爭土地原為張𤆬所有，相鄰233地號土地則原為其女張豊子所有。

張𤆬、張豊子、黃茂春在世時即約定以上開賣地所得於系爭土地及233號土地（面積各198平方公尺）各自興建1棟1層樓公寓（即11號建物、9號建物），系爭2棟建物之2樓至4樓共6間房屋，由原告等3人抽籤決定，張𤆬及張豊子則分別贈與相對應以土地應有部分。

張𤆬、張豊子於00年0月00日出具土地使用權同意書，同意由張𤆬、張豊子及原告等3人（共5人）為起造人申請建造執照，於前開土地興建房屋。

原告提出付款簽收簿內容泰半為黃茂春所寫，81年9月9日則為被告所寫。

系爭2棟建物於81年12月1日竣工取得使用執照後，約定由張𤆬取得11號建物1樓、張豊子取得9號建物1樓、原告取得11號建物3、4樓、被告取得系爭建物及9號建物2樓、張煒煌則取得9號建物3、4樓。

於82年4月17日辦理所有權登記後，兩造共同居住於系爭建物，張𤆬、張豊子、黃茂春共同居住於11號建物1樓、張煒煌居住於9號建物3樓。

原告於89年4月26日結婚後，才搬至11號建物3樓。

張豊子並於94年10月13日將9號建物2至4樓對應之土地移轉登記至被告及張煒煌名下。

即系爭土地與系爭建物自始非屬同一人所有，系爭建物為被告原始起造，本件並無適用或類推適用法第425條之1規定之餘地。

㈡系爭房屋占用系爭土地之應有部分，乃張𤆬生前同意贈與被告，故系爭建物有權占有使用系爭土地。

此參原告於94年8月2日以其所有11號建物3、4樓向農會貸款時，張𤆬同意將系爭土地（應有部分各1/4，合計共1/2）提供共同設定抵押可明。

另由張𤆬（100年8月15日死亡，由張豊子繼承）於系爭建物起造前所出具土地使用同意書，及張𤆬、張豊子生前均未曾向被告請求租金，原告於101年1月18日取得系爭土地所有權後，長達11餘年，也未曾向被告請求，益證原告明知系爭建物是有權無償占有系爭土地。

㈢關於原告提出每月租金2萬5000元實價登錄資料，標的為電梯華廈5樓，與系爭建物為無電梯之公寓的2樓不同，且所謂租金總額以建物與土地按3：7比例折算，亦未據原告舉證，故無可採。

又本件系爭建物屬丁種工業用地內之住宅，周遭工廠林立，居住品質不佳，原告主張按申報價總額10%計算相當於租金之利得，亦屬過高。

㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決願供擔保請免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：㈠原告提出原證1至14書證形式為真正；

被告提出被證1至23書證形式為真正。

㈡系爭土地（面積198平方公尺）於77年5月25日以買賣為原因移轉登記為張𤆬所有，後於100年9月26日以分割繼承為原因登記為張豊子（即兩造之母親，張𤆬之女）所有，再於101年1月18日以贈與為原因移轉登記為原告所有；

系爭建物於82年4月17日以第一次登記為原因登記為被告所有等情，並有系爭建物、系爭土地登記謄本及異動索引（詳原證1、2、3）在卷可佐。

㈢系爭土地由張𤆬於77間購買取得所有權後，連同訴外人張豊子所有相鄰233號土地，於80年間由張𤆬以工程總價1904萬元出名委託訴外人義聖公司興建系爭2棟建物，其中11號建物坐落於系爭土地；

9號建物則坐落於233號土地。

系爭2棟建物興建完成後，11號建物1樓及9號建物1樓各分由張𤆬、張豊子取得。

2樓至4樓則原告3人抽籤取得，其中原告取得11號建物3、4樓；

被告取得11號建物2樓（即系爭建物）及9號建物2樓；

張煒煌則取得9號建物3、4樓等情，並有工程合約（詳原證7）、統一發票（詳原證8）、付款簽收簿（詳原證9）、合建房屋分配協議書（詳被證22）在卷可憑。

㈣11號建物，其中坐落新北市○○區○○段○○段0000○號（1樓及地下1樓）部分：1樓「面積122.66平方公尺、陽台面積13.47平方公尺」；

地下1層「面積138.16平方公尺」。

同段902建號（即系爭建物）部分：2樓「面積122.66平方公尺、陽台面積13.47平方公尺」。

同段906建號部分：3樓「面積122.66平方公尺、陽台面積13.47平方公尺」。

同段907建號部分：4樓「面積122.66平方公尺、陽台面積13.47平方公尺」。

同段908建號部分：（屋突，8戶共同）「面積27.24平方公尺」等情，並有11號建物登記謄本（詳原證1）在卷可佐。

四、按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其法律關係之性質，應屬租賃，且不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院87年度台上字第1742號、85台上1293號、84台上1001號、80台上1998號裁判意旨參照）。

次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，88年4月21日新增民法第425條之1定有明文。

揆其立法理由略以：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。

惟房屋性質上不能與土地分離而存在。

故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議等）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。

為杜爭議並期明確，爰將其明文化。

又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。

爰增訂第1項。

其租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之。

如不能協議時，始得請求法院裁判之，爰增訂第2項。」

。

足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。

縱房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」（最高法院93年度台上字第1792號裁判意旨參照）。

復按主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人（最高法院96年度台上字第2851號裁判意旨參照）。

末按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。

又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證(最高法院99年度台上字第483號裁判意旨參照）。

經查：㈠原告主張：系爭土地由張𤆬於77間購入並取得所有後，乃連同訴外人張豊子（即兩造之母親，張𤆬之女）所有相鄰233號土地於80年間由張𤆬以工程總價1904萬元委託訴外人義聖公司興建系爭2棟建物。

系爭2棟建物已於82年間興建完成，工程款亦已於82年4月22日支付完畢（其中100萬元款項是由張豊子以匯款方式給付；

工程尾款30萬元則是張𤆬向其長女黃張阿理夫妻借款，由其等以所開設華夏科學有限公司〈下稱華夏公司〉簽發面額30萬元支票支付。

）等情，業據提出與其所述相符之工程合約（詳原證7）、統一發票（詳原證8）、付款簽收簿（詳原證9）、匯款單（詳原證10）、華夏公司登記資料（詳原證11）、空白支票及支票簿（詳原證12）為佐。

且與證人黃芬蘭，到庭證稱：(〈提示原證7〉原證7工程合約，證人是否了解？有無參與？）我知道這件事，我知道的內容是張𤆬找營建商蓋房子。

（找營建商蓋房子這件事情，錢是怎麼來的？）都是我阿嬤張𤆬的錢。

（是否知道房子蓋好後，起造人就直接分給後代這件事？）知道。

（為何起造人會直接給後代？）因為想給孫子一個住的地方，直接送房子，有三個孫子，每個人送兩間，所以起造人就登記給他們，只送房子，土地沒有送。

（土地沒有送給孫子，證人知道原因為何？）證人黃芬蘭土地是我阿嬤張𤆬的，她的繼承人只有我媽媽跟我阿姨，他們兩個才有權利繼承。

（請提示原證12，這張支票是何人的？）是華夏科學有限公司的，是我爸爸開的公司。

（請提示原證9第4頁，DA0000000號支票金額31萬元，這張支票是否是華夏公司開的？）是。

我有經手，因為我阿嬤做這個工程不夠錢，要跟我爸媽借，所以我爸媽請我開這張支票出來交給阿嬤，是讓阿嬤週轉付工程尾款用。

（所謂的工程指的是新莊五工三路78巷9號、11號兩棟房子嗎？）是。

（請鈞院提示原證14，當初這張支票有兌現？）有兌現。

原證14是我們公司去申請的。

（新莊五工三路78巷9號、11號兩棟房子是何時蓋的？）大約在80年左右開始建造等語相符，堪認原告已就系爭建物為張𤆬原始起造一事，證明屬實。

按諸前開裁判意旨，尚難單以被告為系爭建物建築執照所載起造人，認被告已提出相當反證證明張𤆬非原始起造人。

㈡被告抗辯：張𤆬僅系爭2棟建物工程合約出名締約人，系爭2棟建物實際出資興建者為兩造之父母及原告等3人。

其等是以出售文取公司名下土地取得價金支付，故系爭建物應由建築執造登記之起造人（即被告）出資興建原始取得所有，張𤆬並非原始起造人一節，為原告所否認，應由被告負舉證之責。

⑴經依被告聲請傳訊證人張煒煌，到庭證稱：（就系爭2棟建物登記給證人及兩造各兩戶之原因為何？）因為賣掉取文公司的土地才有蓋房子的錢，取文工公司是我媽媽、我爸爸、還有我們三個小孩子的。

登記給三個小孩的原因是阿嬤決定分給三個小孩每人兩間抽籤決定。

因為取文公司土地賣掉我們有股份，所以把房子分給我們三個，不是贈與。

（當初是何人與建商簽訂契約？）是阿嬤跟建商打承攬契約。

（土地的部分是何人的？）一邊是我媽媽的，一邊是阿嬤的。

（房子蓋在土地上的原因為何？）他們同意房子蓋在土地上，因為以後可能要一起住。

（地主有無說要給付付地價稅或租金？）沒有，無償給我們用。

（請庭上提示原證9，是否看過這本付款簽收簿？）沒有印象，但有一欄好像是我寫的，在325頁的部分。

其他字跡大部分好像是我爸爸的字跡。

（張𤆬有無其他收入？）阿嬤大部分都做家庭手工。

（取文工業公司是三兄弟有股份這件事有無證據證明？）有登記，登記資料我不清楚。

一切都是長輩決定辦理。

目前取文公司已經賣掉了。

（是長輩出資借名登記在你們名下？）我不知道借名登記的意思。

是長輩出資沒錯。

（證人方才說房屋使用土地是無償的，是阿嬤有明示嗎？還是有證據嗎？）阿嬤沒有表示也沒有跟我們收取過費用。

（請庭上提示被證6-1，是否是證人媽媽將你房子對應的土地登記給證人？）我媽媽有把233地號土地贈與給我。

（但被證6-1上面的登記原因是買賣？）買賣可能是代書的作業，我當時有繳贈與稅與土地增值稅等語。

由證人張煒煌前述證詞，比對被告提出取文公司登記資料（詳被證17）、取文公司轉讓同意書（詳被證20）、345號土地登記謄本（詳被證21）、233號土地異動索引（詳被證6）、贈與稅核定相關資料（詳被證23），固可佐取文公司之股東為原告3人及其等父母（共5人）；

取文公司於80年5月25日轉讓他人，轉讓時取文公司名下尚有345號土地，該土地目前仍登記於取文公司名下；

及233號土地已於94年10月13日經張豊子各贈與張煒煌及被告應有部分1/2、1/4等情屬實，然無足進步推認張𤆬非系爭2棟建物原始起造人。

蓋系爭2棟建物乃由張𤆬委託義聖公司興建，關於工程款支付本非必需來自定作人固有資產（承前述，本件支付來源尚包含張𤆬向他人之借款等）。

是縱張𤆬交付給承攬人之工程款來源，確實尚包含張豊子等人出售取文公司股權、資產之所得，肇其等於同意代張𤆬將工程款給付給承攬人之原因未止一端，自不能逕以出資來源推謂該出資者即起造人，或張𤆬僅系爭2棟建物工程合約出名締約人（意即其自始無為自己興建系爭2棟建物之意），乃基於與系爭2棟建物建築執照所列起造人間各成立之委任契約關係，出名與義聖公司締結工程合約。

此參系爭2棟建物，最終分配結果為張𤆬、張豊子各取得11號建物1樓、9號建物1樓及原告等3人各抽籤取得2戶，與付款簽收簿等之記載或所謂取文公司登記資料（張豊子出資60萬元，黃茂春及原告等3人各出資10萬元）均不符，亦可明悉。

⑵此外，被告未再提出其餘反證證明張𤆬是受他人（含被告）委任與義聖公司簽署工程合約書，故張𤆬非系爭建物原始起造人等情屬實。

經本院調查結果，認被告抗辯：被告才是系爭建物原始起造人，張𤆬並非系爭建物原始起造人云云，自均不可採。

㈢系爭土地及其上系爭建物於系爭建物興建完成辦理第一次所有權移轉登記前原既均屬張𤆬所有，並由張𤆬於82年4月17日以第一次登記為原因將所有權讓與被告（讓與之原因究為原告所主張之贈與或被告所抗辯之有償取得〈即以出售其所有文取公司資產等為代價〉，與此部分判決結論無涉，故不贅論。

），依88年4月21日增定民法第425條之1前實務見解，除被告舉證其與張𤆬間另有約定外，類推適用增定民法第425條之1第1項規定，系爭土地受讓人或系爭建物受讓人與讓與人間或系爭建物受讓人與系爭土地受讓人間，推定在系爭建物占用系爭土地範圍於系爭建物得使用期限內，有租賃關係。

應由被告就所抗辯：其與張𤆬間另有約定一事，負舉證之責。

⑴被告抗辯：張𤆬同意將系爭建物占用系爭土地範圍（即應有部分1/4）贈與被告，僅未辦理移轉登記等情，為原告所否認，應由被告負舉證之責。

關此部分固據被告提出建物登記謄本（詳被證15）、233號土地異動索引（詳被證6）、贈與稅核定相關資料（詳被證23）為證。

惟前開書證佐以證人張煒煌前述證詞，至多僅能證明：原告於94年8月2日向農會抵押借款時，張𤆬同意將其所有系爭土地（應有部分1/2）提供予農會作為共同擔保；

及張豊子於94年10月13日同意將233號土地贈與被告、張煒煌各應有部分1/4、1/2等情屬實，並不足證明張𤆬有將系爭土地應有部分1/4贈與被告之意。

蓋系爭11號建物早於82年4月17日即辦理第一次所有權登記，倘張𤆬確有將系爭土地應有部分贈與11號建物2至4樓建物所有人之意，何以至其喪失行為能力前，均未為之，且於與94年間張豊子將233號土地應有部分移轉予9號建物2至4樓建物所有人相近之期間，也未同意將系爭土地應有部分1/2移轉登記予原告，僅同意將之提供原告作為擔保物。

故由前開事實，尚不足證明張𤆬確有將系爭土地應有部分贈與11號建物2至4樓建物所有人之意。

即被告抗辯：系爭建物是基於贈與契約關係有權使用系爭土地，並無可採。

⑵被告抗辯：張𤆬同意將系爭建物占用系爭土地範圍（即應有部分1/4）無償交付予被告使用一節，為原告所否認， 應由被告負舉證之責。

觀諸被告提出土地使用權同意書 （詳被證1），僅能證明張𤆬同意將系爭建物占用使用系爭土地，並不能證明有權使用之原因為無償。

再由證人張煒煌證述內容可悉，張𤆬既並曾表示將系爭土地無償供被告等使用，只是從未向其等收取費用等語。

則張𤆬及其後手張豊子、原告之前開行為應僅屬單純沈默，不足證明張𤆬及其後手與被告就系爭建物無償占用系爭土地之範圍已有默示成立使用借貸契約。

⑶基上，本件類推適用增定民法第425條之1第1項規定，系爭土地受讓人或系爭建物受讓人與讓與人間或系爭建物受讓人與系爭土地受讓人間，推定在系爭建物占用系爭土地範圍於系爭建物得使用期限內，有租賃關係

五、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項分別定有明文。

㈠查系爭建物占用系爭土地範圍，類推適用增定民法第425條之1第1項規定自82年4月17日起推定成立租賃關係，已如前述，依民法第421條規定，被告自當支付之租金，而兩造間之租賃關係既屬法律推定，當事人間本即不可能有租金之約定，又原告主張租金應按月以1萬7500元計算，既為被告所爭執，足見兩造就租金數額無法達成協議，是原告依民法第425條之1第2項規定請求本院核定租金及訴請被告給付租金，即屬有據。

㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；

而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定。

又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；

土地法第105條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息10%為限，惟此年息10%為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌系爭土地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。

經查，系爭建物是供住家使用一事，有系爭建物登記謄本在卷可佐，可認屬實。

則關於本件租金之核定，自應受土地法前開規定之限制（系爭建物占用系爭土地面積其中122.66平方公尺部分，尚有地下1層及1、3至4層建物共同占有， 故應以1/5折計；

陽台面積13.47平方公尺部分，尚有1及3至4層建物共同占有，故應以1/4折計。

合計占用面積為27.8995平方公尺〈122.66×1/5+13.47×1/4＝27.8995〉 ；

系爭土地自101年1月申報地價為每平方公尺4萬9000元、自110年1月起申報地價為每平方公尺1萬6320元、自112年1月起公告地價為每平方公尺2萬400元等情，有系爭建物及土地登記謄本及公告地價表在卷可佐）。

又系爭建物於81年12月15日興建完成，主要建材為鋼筋混土造。

系爭土地鄰近機場捷運A3站、新北大道、台64、65線及五股交流道，附近有學校、銀行、公園，生活機能完善（詳原證5）。

併再考量兩造為兄弟關係，原告之前手為兩造之母親，11號建物除2樓外，其餘樓層均為原告所有；

系爭土地使用分區為工業區，屬丁種建築用地，000年0月間申報地價雖高達4萬9000元，但自110年1月起則降為1萬6320元，自112年1月起固再緩步上升，然被告占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益（供自住），隨系爭建物屋齡老舊逐年下降等情，認本件租金之核定，認自117年7月20日起，以每月3500元（未逾系爭土地每年申報地價年息10%計算之上限；

110年及111年，按系爭土地申報地價年息10%計算之金額為3794元〈16320×27.8995×10%÷12＝3794〉）計算為適當，原告逾此部分之主張，並無理由。

㈢次按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；

關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。

原告起訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無租金請求權，惟其依核定租金一併請求被告給付到期及未到期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。

依上開說明，原告向被告請求給付租金時，一併請求本院核定系爭土地租金數額，為有理由。

基此，本於法定租賃契約關係，請求被告給付起訴狀繕本送達翌日起前5年（即自107年7月20日起至112年7月19日止）之租金共21萬元（3500×12×5＝210000），另自112年7月20日起至法定租賃關係存續期間（即被告返還占用系爭土地之日），按月給付原告3500元，為有理由，應予准許。

另請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果形成後，請求權人之請求權方確定發生，而有因債務人給付遲延另需給付遲延利息之問題，是原告請求被告給付起訴狀繕本送達之日翌日起前5年之租金自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息，即屬無據，而應自本判決確定翌日起始得請求遲延利息。

六、綜上所述，原告類推適用民法第425條之1第2項規定提起本，請求本院酌定系爭建物占用系爭土地範圍，自107年7月20日起之租金為每月3500元。

及類推適用民法第425之1第1項法定租賃契約關係，請求被告應給付原告21萬元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並應自112年7月20日起至返還占用系爭土地之日止，按月給付原告3500元，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，均無理由，不應准許。

七、關於本判決主文第二項所命給付，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

結論，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 18 日

民事第六庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
書記官 吳佳玲