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臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1849號
原 告 陳晟暐
訴訟代理人 許家偉律師
彭光暐律師
被 告 陳適慧
訴訟代理人 陳志承
陳若霜
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國113年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○號建物全部分歸原告所有；原告應補償被告新臺幣肆佰柒拾參萬陸仟元。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序方面：按不動產之分割，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。
本件原告請求分割坐落於本院轄區內之新北市○○區○○段0000○號建物即新北市○○區○○路○段0號房屋（下稱系爭建物），則依上開規定，本院就本件訴訟自有專屬管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造共有系爭房屋，應有部分各2分之1，系爭房屋所坐落土地即新北市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）全部為原告所有。
被告係於民國99年5月21日因買賣關係取得系爭建物應有部分2分之1，原告則於111年8月16日因分割繼承其父之遺產而取得系爭建物應有部分2分之1，及系爭土地全部之所有權。
又系爭建物為原告之曾祖父起造，原告自幼即與其祖父母、父母、胞妹居住於此，並負責管理維護，嗣原告之祖父母、父母相繼過世，目前僅由原告及其胞妹居住，被告則另有住所，未實際居住、使用系爭房屋，且歷經多年就此狀態未加干涉，故系爭建物就被告而言，並無實質上之經濟利用效益。
如系爭建物原物分配予原告，不僅得使土地與房屋之所有權同一，不致衍生其他糾紛外，更使系爭建物得以維持使用現狀，以保留原告及其胞妹感情上及生活上密不可分之依存關係。
爰依民法第823條第1項、第824條第2項第1款、第3項規定，請求裁判分割共有物，即請求將系爭建物全部分歸原告所有，原告依應有部分之比例以金錢補償被告等語。
並聲明：兩造共有之系爭建物全部分歸原告所有，原告應補償被告金錢（具體金額依鑑定分割標的價格後，依應有部分比例分配之）。
二、被告則以：原告表示被告沒有居住在該處，並非事實，被告從小與原告的祖父母即被告的伯父、伯母感情很好，有居住在系爭建物，不同意原告的分割方案，希望保持祖厝的原貌。
如果原告堅持要分割的話，被告認為提的價金補償不合理等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、查本件兩造為系爭建物之共有人，應有部分各2分之1，系爭土地則全部為原告所有之事實，有土地及建物所有權狀影本、土地及建物登記第一類謄本在卷可稽，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。
查系爭建物並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限情事，且兩造復無法就分割方法達成協議，則原告依前揭法條規定，訴請分割系爭建物，於法自屬有據。
被告抗辨：不同意原告分割方案，希望保持祖厝的原貌云云，並非可採。
㈡次按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。
又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。
經查，兩造就系爭房屋之應有部分雖各有2分之1，惟系爭土地之全部為原告所有，且系爭建物目前由原告居住使用中，為被告所不爭執，則本件將系爭建物全部分歸原告所有，當能使系爭建物及系爭土地之所有權歸一，而能發揮系爭建物最大利用價值及經濟效益。
是以，本院認為本件共有物之分割方法以採原物分配於部分共有人即原告，不能按其應有部分受分配之被告，則由原告以金錢補償之，最為允當，故原告之前揭主張應屬可採。
㈢再查，本院依原告之聲請，囑託兩造合意選任之勝利不動產估價師事務所，鑑定系爭建物於112年5月間（即原告起訴時）之市價結果，其評估價值結論為：「㈠勘估標的係座落於新北市○○區○○路○段0號之不動產，本報告書基於估價目的為法院訴訟之分割共有物不動產市場買賣價格評估參
考，價格種類為正常價格，價格日期為中華民國112年5月1
日，考量委託人提供之勘估標的基本資料，評估勘估標的於價格日期當時不動產市場條件下合理評估價值。
㈡經本估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因
素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，採用收益法等1種估價方法進行評估，最終價格決定如下：最終決定之合理市場價格：新臺
幣：9,472,000元……本案估價條件如下：⒈依法院所提供分割共有物事件，由於僅評估建物（不含土地），故以有期限之收益法考量建物經濟耐用年限，推算合理市場價格。
⒉本案勘估標的僅為建物，為有期限之勘估標的，評估有收益期限之收益法評估方式並依循中華民國不動產估價師公會全國聯合會第一號估價作業通則：延長建物經濟耐用年數及合法建物所有權可收益年數之調整原則，考量本案現況巳超過50年，且為加強磚造建物，計算建物剩餘耐用年數依現況加計20年評估。
⒊本案因現況使用為1樓、2樓，在假設可單獨使用情形下，分算各樓層租金單價，以有期限之收益法推算本案合理市場價格（按分戶價格如附表所載）。
⒋本案價格日期以1l2年5月1日為準。」
有勝利不動產估價師事所113年1月2日勝字第HB0000000號函檢送之估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷可證（置於卷外）。
㈣對於系爭估價報告，原告雖表示意見，略為：系爭建物使用年數已逾「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」所公告之建物耐用年限18年，且建材之耐用性顯有不足，則系爭估價報告就系爭建物之經濟耐用年數延長為20年，顯有不當；
系爭估價報告漏未審酌系爭建物位是易淹水地區、建物與土地之所有權未合一、建物位處交通不便之五股區等因素，應認鑑定人對系爭建物之價值估價顯然過高；
系爭估價報告所列入之比較標的與系爭建物現況差異過大，應無法作為衡量標準，則系爭估價報告就系爭建物所評定之價格，顯失客觀公平。
為使本件迅為定紛止爭，原告同意依系爭估價報告評估因素為基礎，將剩餘經濟耐用年限調整為8年，核算系爭建物1樓之合理價格為220萬元；
2樓之合理價格為158萬元，合計系爭建物之客觀價值為378萬元云云。
惟本院依原告之聲請，向勝利不動產估價師事所函詢結果，該所於113年6月24日回覆稱：「㈠系爭估價報告就系爭建物之耐用年數延長為20年之部分：回覆意見：本案已於不動產估價報告書摘要七、（四）估價條件2.本案勘估標的僅為建物，為有期限之勘估標的，評估有收益期限之收益法評估方式並依循中華民國不動產估價師公會全國聯合會第一號估價作業通則：延長建物經濟耐用年數及合法建物所有權可收益年數之調整原
則，考量本案現況已超過50年，且為加強磗造建物，計算建物剩餘耐用年數依現況加計20年評估。
⒉中華民國不動產估價師公會全國聯合會第一號估價作業通則第3條第l項：不動産估價師應優先採觀察法進行判定，本案於估價條件中敘述計算建物剩餘耐用年數依現況加計20年評估應屬合理。
⒊依據都市危險及老舊建築物加速重建條例第3條第1項第3款：屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者，符合該條例適用範圍；
且依據都市危險及老舊建築物加速重建條例第6條第l項：重建計畫範圍內之建築基地，得視其實際需要，給予適度之建築容積獎勵；
獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點三倍之基準容積或各該建築基地一點一五倍之原建築容積；
因建物符合上述相關規定，故至少可申請基地一點三倍之基準容積，故考量本案條件，計算建物剩餘耐用年數依現況加計20年評估仍屬合理。
㈡系爭估價報告認系爭建物之合理市價為新台幣947萬2000元之部分：回覆意見：⒈依據原告所提出『109年新北市水災危險潛勢地區保全計畫』之附錄二『109年新北市易淹水及近3年重大淹水地區表』，本案評估價格日期為民國112年5月1日，與109年已差距約3年，且因近幾年氣候變遷，常有豪大雨因素影響，臺灣全省各地區都容易受到急降豪大雨影響，故未將此因素列入。
⒉依原告提供資料五股區成泰路四段5號三樓，於111年8月18日建物包含土地交易總價640萬，每坪單價為27萬6000元，該案屬公寓，與本案評估性質不同；
依據中華民國不動産估價師公會全國聯合會第一號估價作業通前言：合法建物所有權價值隱含著土地使用權之內涵，亦存在著土地使用權之價值，故不宜僅以計算建物成本價格之經濟耐用年數及賸餘經濟耐用年數評估之；
本案合法建物存在土地使用權之價值，亦可行使使用收益之權利，本案已考量現況以有期限之收益法評估。
⒊依原告提出本件建物及土地價值比為土地57%；
建物43%【計算式：276,000-119,189)/276,000=0.569】，顯與一般社會通念及經驗法則關於土地、建物之經濟價值比例為7:3至8:2差異甚鉅，則系爭估價報告之估價結論是否有違常情。
回覆意見：⑴原告提出之成交標的為公寓（含土地持分價格），本案評估之標的為建物1+2樓（隱含著土地使用權），依原告計算邏輯本案2樓評估單價95,020元/坪，（276,000-95,020)/276,000=0.6557)與原告提出之7:3接近，本案評估2樓建坪單價僅為原告提出之標的0.3442(95,020/276,000=0.3442)：經查詢內政部不動產交易實價查詢服務網，成泰路三段567號，屋齡44年於112年7月23日成交價格1,875萬元，成交單價66.5萬元，本案考量商業效益及個別條件，本案1樓區域正常價格以保守估50萬元/坪評估，以原告推估邏輯(500,000-145,699)/500,000=0.7086)與原告提出之7:3接近；
本案就整體土地及建物完整產權而言，座落地號成蘆段287地號為住宅區，土地面積約44.69坪，成蘆段288地號為道路用地，土地面積約28.61坪，經收集鄰近地區住宅區土地價格約在50-80萬元/坪，道路用地價格約為公告土地100%-130%左右；
本案住宅區土地保守預估以55萬元/坪計算，道路用地以112年公告土地現值評估，約215,538元/坪，土地總價共計約30,746,000元，建物價值未計算之情況下，本案建物評估價格與本案土地總價比率約0.3080(9,472,000/30,746,000=0.3080)，建物與土地價格比率約為30.8%與69.2%,與原告所述7:3接近。
㈢系爭估價報告所列入參考比較標的部分：回覆意見：本案比較標的1-3已於第4-8頁於勘估標的與比較標的建物個別條件，於結構、店鋪、屋齡作調整及修正；
本案比較標的4-6已於第4-12頁於勘估標的與比較標的建物個別條件，於結構、屋齡作調整及修正；
本案已針對勘估標的個別條件作差異修正，故並無不妥之處。
㈣針對本案意見總結：本案依據都市危險及老舊建築物加速重建條例第3條第1項第3款：屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者，符合該條例適用範
圍；
且依據都市危險及老舊建築物加速重建條例第6條第1項：重建計畫範圍內之建築基地，得視其實際需要，給予適度之建築容積獎勵；
獎勵後之建築容積，不得超過各該建物基地一點三倍之基準容積或各該建第基地一點一五倍之原建築容積；
因建物符合上述相關規定，故至少可申請基地一點三倍之基準容積；
因建物存在價值，符合都市危險及老舊建築物加速重建條例相關規定而至少可增加基地一點三倍之基準容積價值，故謹慎看待建物應有之價值，並無高估或相闢不妥之處，本案經審視後，各項調整因素，仍屬合理，價格無需相關調整，仍維持原報告出具之價格。」
等語（見本院卷第159至167頁），顯見勝利不動產估價師事務所就系爭建物之估價，應屬客觀、公平，而為可採。
則本件原告應補償被告之金錢為4,736,000元（計算式：9,472,000元×1/2＝4,736,000元）。
六、從而，原告依民法第823條第1項、第824條第2項第1款、第3項之規定，請求分割系爭建物，應予准許，並以原物全部分配於原告，原告以金錢補償被告如主文第1項所示。
七、末按分割共有物訴訟為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即有理由，自無敗訴之問題，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院認於裁判分割共有物訴訟，於法院准予分割，原告之訴為有理由時，仍應由兩造分別依系爭建物之應有部分比例分擔訴訟費用，較符合公平原則，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
民事第五庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 廖美紅 附表：分戶價格
項次
樓層
面積（坪）評估單價（元）評估總價（元）
1
1樓
37.90
145,699
5,522,000
2
2樓
41.57
95,020
3,950,000
合計
79.47
119,190
9,472,000
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