臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,2753,20240105,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2753號
原 告 富甲河美管理委員會

法定代理人 黃進豐
被 告 游俊文
上列當事人間請求終止租賃契約事件，本院於民國112年12月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；

聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。

查原告起訴後，法定代理人變更為黃進豐，並具狀聲明承受訴訟（見本院卷第43至49頁），核無不合，先予敘明。

二、原告主張：富甲河美公寓大廈社區（下稱系爭社區）為封閉式小型社區，僅有57戶，住戶都由同一大門及車道進出，大樓2部電梯可抵達各樓層，且囿於經費，只能設置日間保全1人，夜間未聘保全。

系爭社區之規約（下稱系爭規約）第2條第4項第2款規定委託伊訂立之「富甲河美公寓大廈地下停車場使用管理辦法」（下稱系爭管理辦法）第20條明定「非本大樓住戶禁止停放、承租或使用本大樓地下停車場」。

被告為新北市○○區○○街00○0號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，屬系爭社區之區分所有權人，亦為系爭社區地下3樓停車場編號6車位（下稱系爭車位）之約定專用權人。

被告雖將系爭車位出租予訴外人秦瑋駿，惟被告將爭房屋出租予訴外人許瀞心而非秦瑋駿，故秦瑋駿並非系爭社區住戶，不得使用系爭車位，且秦瑋駿為二手車商，會載客人來系爭社區地下室看車，並將車牌號碼000-0000號小客車（下稱系爭車輛）停放於系爭車位。

被告出租行為違反系爭規約、系爭管理辦法，並妨害社區安全，伊以三峽中山郵局第68號存證信函通知被告限期於函到5日內終止與秦瑋駿間就系爭車位之租賃契約，惟未獲置理。

爰依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，提起本件訴訟，求為判決命被告即刻終止將系爭車位出租予非系爭社區住戶等情。

三、被告則以：伊為系爭房屋所有權人，對系爭車位有約定專用權，於民國000年00月0日出租系爭房屋及系爭車位予許瀞心、秦瑋駿使用，故秦瑋駿亦屬系爭社區之住戶，且其使用系爭車位未違反法律或系爭規約，原告請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：㈠被告為系爭房屋所有權人，並對系爭車位有約定專用權等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第34至35頁），堪信屬實。

㈡按「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」、「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生」、「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」，此觀公寓大廈管理條例第3條第8款、第6條第1項第1款、第3項分別規定甚明。

㈢原告雖主張：秦瑋駿並非系爭社區之住戶，不得承租使用系爭車位云云，並援引系爭管理辦法第20條前段「非本大樓住戶禁止停放、承租或使用本大樓地下停車場之任何空間」之規定為其論據（見本院112年度板司調字第206號卷〈下稱調字卷〉第44頁）。

惟被告抗辯其將系爭房屋及系爭車位出租許瀞心、秦瑋駿乙節，係以住宅租賃契約書為憑（見調字卷第57至69頁），並經證人許瀞心於本院結證稱：秦瑋駿是伊之表弟，伊與秦瑋駿一起承租系爭房屋，伊住在系爭房屋，秦瑋駿則在系爭房屋放東西，伊不會開車，系爭車位就給秦瑋駿使用，系爭車位是被告租給秦瑋駿等語綦詳（見本院卷第37至39頁），足見秦瑋駿既係與許瀞心共同向被告承租並實際使用系爭房屋，依公寓大廈管理條例第3條第8款規定，秦瑋駿自屬系爭社區之住戶。

故被告將系爭車位出租秦瑋駿使用，並未違反系爭規約及爭管理辦法第20條規定，原告上開主張自無可取，不得據此請求終止租賃契約。

㈣原告雖又主張：秦瑋駿為二手車商，會載客戶至系爭社區地下停車場看車，妨害社區安全云云，然為被告所否認，且原告亦自陳：系爭車位一直都是停放系爭車輛，秦瑋駿曾向訴外人陳國安承租其他車位擺放二手車，伊寄存證信函後，陳國安就沒有再租車位給秦瑋駿，現在已經沒有其他外人來找秦瑋駿看二手車等語（見本院卷第36、39頁），並提出住宅租賃契約書、系爭車位與系爭車輛照片為據（見本院卷第51至55頁、第63頁），足見秦瑋駿為系爭社區之住戶，僅使用系爭車位停放系爭車輛，並未在系爭車位停放欲出售之二手車，現亦未有不特定人使用系爭車位或偕同不特定人至系爭社區，自難認秦瑋駿或被告有公寓大廈管理條例第6條第1項所規定「妨害其他住戶之安寧、安全及衛生」之情事。

原告上開主張未舉證以實其說，仍無可採，不得據此請求終止租賃契約。

五、綜上所述，原告未舉證證明被告或秦瑋駿有何違反系爭規約及系爭管理辦法第20條規定之情事，或有「妨害其他住戶之安寧、安全及衛生」之行為。

從而，原告依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，請求判命被告即刻終止將系爭車位出租予非系爭社區住戶，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
民事第三庭 法 官 賴彥魁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
書記官 蔡佩珊