臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,3056,20240715,2

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第3056號
原 告 劉宗銘
被 告 李明樹


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號15樓房屋騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體。

二、被告應給付原告新臺幣27,647元，及其中新臺幣23,888元自民國112年9月22日起、餘款新臺幣3,759元自民國113年6月12日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告應自民國112年8月24日起至騰空遷讓返還房屋（即本判決第一項所示之房屋）之日止，按日給付原告新臺幣1,906元。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決第一項於原告以新臺幣378,900元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣1,136,900元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項於原告以新臺幣9,200元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣27,647元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣635元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣1,906元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

查，原告起訴時，係依兩造於民國110年8月20日所簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第13條之規定提前終止租賃關係為前提，聲明求為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號15樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，並與原告進行點交。

㈡被告應給付原告拖欠之房租新臺幣（下同）23,888元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算利息。

㈢被告應自112年8月21日起至遷讓房屋之日止，除應按日給付原告953元外，並應按日給付原告953元之違約金（見本院板橋簡易庭112年度板簡字第2662號卷，下稱板簡卷，第15頁）。

嗣於準備程序及言詞辯論期日，除將被告應返還之對象為變更、擴張請求租金額、更正請求不當得利與違約金之起算日外，另以民法第440條第2項規定終止租賃關係之前提事實為請求，並變更聲明為：先位聲明㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體。

㈡被告應給付原告27,647元，及其中23,888元自起訴狀繕本送達被告之翌日起、餘款3,759元自113年5月28日變更聲明筆錄送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈢被告應自112年8月24日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告1,906元；

備位聲明㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體。

㈡被告應給付原告245,960元，及其中23,888元自起訴狀繕本送達被告之翌日起、餘款222,072元自113年5月28日變更聲明筆錄送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈢被告應自113年4月13日起至騰空返還房屋之日止，按日給付原告1,906元（見本院卷二第39至40頁、第58頁）。

而原告所為上開訴之變更與擴張，均係以兩造間同一租賃關係終止所為之請求，核屬請求之基礎事實同一，擴張應受判決事項之聲明，要與前揭規定相符，應予准許。

二、次按訴訟代理人應於最初為訴訟行為時，提出委任書，民事訴訟法第69條第1項本文著有規定。

查，訴外人許沛翎雖於本院113年3月12日準備程序期日稱其係被告之配偶，為被告之訴訟代理人，惟被告迄於本案言詞辯論終結前並未提出委任狀，堪認許沛翎並無訴訟代理權，當不得為被告為訴訟行為，是其所為之訴訟行為即非有效（最高法院29年度渝抗字第334號判決意旨參照）。

而被告既經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：㈠兩造於110年8月20日簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋（由原告與訴外人劉高月所共有）出租予被告，並約定租期自110年8月26日起至112年8月25日止，每月租金28,600元，被告應於每月26日前支付租金，另約定被告應遵守系爭房屋所在之公寓大廈社區規約及其他住戶應遵循事項。

惟於租賃關係期間，因被告每期租金均有遲付之情事，且屢次違反社區規約及其他住戶應循事項，原告已無維持兩造間租賃關係之意願，且被告自112年7月26日起即未給付租金，迄今已達2個月以上，爰先位主張依系爭租約第13條約定，以存證信函通知被告提前終止租賃關係，並於000年0月00日生終止效果之事實，依民法第767條、第821條規定及租金請求權、系爭租約第14條之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋與原告及其他共有人，並請求被告給付租約終止前所積欠之租金及自租約終止後即112年8月24日起，按日給付相當月租金之不當得利與違約金；

備位主張依民法第440條第1項之規定，以言詞催告被告於10日內給付租金，並於113年4月10日本院準備程序期日，依同法第2項規定向被告為終止租賃契約之意思表示，再以該準備程序筆錄於113年4月12日送達被告而生終止效果之事實，依民法第767條、第821條規定及租金請求權、系爭租約第14條之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋與原告及其他共有人，並請求被告給付租約終止前所積欠之租金及自租約終止後即113年4月13日起，按日給付相當月租金之不當得利與違約金等語。

㈡並聲明：⒈先位聲明⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體。

⑵被告應給付原告27,647元，及其中23,888元自起訴狀繕本送達被告之翌日起、餘款3,759元自113年5月28日變更聲明筆錄送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⑶被告應自112年8月24日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告1,906元。

⑷願供擔保請准宣告假執行。

⒉備位聲明⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體。

⑵被告應給付原告245,960元，及其中23,888元自起訴狀繕本送達被告之翌日起、餘款222,072元自113年5月28日變更聲明筆錄送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⑶被告應自113年4月13日起至騰空返還房屋之日止，按日給付原告1,906元。

⑷願供擔保請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。

三、經查：㈠原告之先位聲明，即依系爭租約第13條之約定終止租賃契約之前提事實所為之請求，業據提出系爭租約影本、房屋支付有無違反契約規定表、長群享享日荷公寓大廈112年度第三屆第一次區分所有權人會議會議紀錄影本、存證信函暨其收件回執影本、系爭房地之登記第一類謄本正本、112年房屋稅繳款書影本各1件為證（見板簡卷第21至77頁），且被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出答辯書狀爭執，依民法第280條第3項、第1項規定，視同自認。

是原告前開主張，自堪信為真。

㈡依系爭租約第13條第1項約定：「租賃雙方之一方提前終止租約應於一個前通知他方。

一方未為一個月前通知而逕行終止租約者，應賠償他方1個月租金額之違約金。」

，可知兩造已約定租賃關係存續期間，不論在原定租賃期間或續約期間，任何一方均可不附理由，任意提前終止租約，只是就該任意終止定有未於一個月前通知終止，須負相當於1個月租金之賠償責任，此觀同屬租賃關係存續期間終止契約之規定，即系爭租賃契約第16條、第17條，乃係以有特定理由存在時，出租人或承租人方可提前並隨時終止租約，而毋庸提前通知並負擔賠償責任之情形自明，足徵系爭租約第13條約定為出租人或承租人之任意終止條款，要無疑義。

查，兩造間之系爭租約期間係自110年8月26日起至112年8月25日止，而原告依據系爭租約第13條之規定以存證信函通知被告提前終止，並敘明一個月前通知被告終止租約之意旨，請求被告於一個月後搬離系爭房屋，該存證信函已於112年7月23日由被告收受，有上開存證信函暨收件回執可憑（見板簡卷第39至49頁），是原告係於租賃期間內依系爭租約第13條任意終止之約定，通知終止租約，並定一個月後被告搬離之期限，堪認原告終止租約乃與法有據，則兩造間之租賃關係並於112年8月23日終止，洵屬明確。

㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。

再按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，同法第421條第1項、第439條前段亦有明文。

另按租期屆滿或租賃契約終止時，出租人應結算承租人第5條約定之相關費用，承租人應即將租賃住宅返還出租人，承租人未依第1項規定返還住宅時，出租人除按日向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）並返還為止，系爭租約第14條第1項、第3項業經兩造約定在案。

經查：⒈系爭房屋為原告及劉高月所共有，有系爭房屋之建物登記謄本、房屋稅繳款書等件可稽（見板簡卷第71至77頁），又系爭租約於112年8月23日已合法終止，業如前述，被告既喪失占有系爭房屋之合法權源，則原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他共有人，自屬有據。

⒉另被告自112年7月26日起即未給付租金，迄至112年8月23日租賃關係終止時，共有29日之租金未繳，則原告依兩造間之租賃關係請求被告給付27,647元租金【計算式：月租金28,600÷30×29＝27,647（元以下四捨五入，下均同）】，乃與法有據，應予准許。

⒊又兩造間之租賃關係終止後，被告自112年8月24日即無法律上原因繼續占有使用系爭房屋，而應依系爭租約第14條第1項規定將系爭房屋返還原告，然被告竟違約未為，甚持續無權占有至今，受有使用收益系爭房屋之利益，並致原告受有損害，則原告依系爭租約第14條第3項之約定請求被告給付自112年8月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之止，按日給付相當月租金之不當得利及違約金共1,906元/日【計算式：（不當得利部分：28,600÷30＝953）＋（違約金部分：28,600÷30＝953）＝1,906】，亦與上開契約條款相符，其請求當有理由。

㈣再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

原告請求上開積欠租金部分，係約定於112年7月26日前支付，屬有確定期限之債，被告應自期限屆滿時起，即負遲延責任，然原告起訴時，其訴之聲明第2項係請求被告給付所拖欠之租金23,888元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，則本於處分權主義，原告減少遲延利息之請求，自無不可，是其請求自起訴狀繕本送達被告之翌日，即112年9月22日起（起訴狀繕本於112年9月21日送達被告，見本院卷二第67頁）至清償日止之遲延利息，核屬有據。

又原告復於113年5月28日於準備程序期日擴張其訴之聲明第2項，請求被告給付所欠租金共27,647元，並就擴張前後聲明之差額即3,759元部分，請求就該次變更聲明（即上開準備程序筆錄）到達被告之翌日，起算遲延利息，而該次準備程序筆錄於113年6月11日送達被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷二第47頁），是原告訴之聲明第2項增加請求之3,759元之部分，以準備程序筆錄送達之翌日，即113年6月12日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，亦自有憑據，應予准許。

四、綜上所述，原告依民法第767條、第821條之規定及租金請求權、系爭租約第14條之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告及其他共有人全體，並請求被告給付27,647元（計算式：起訴時所請求之租金23,888元＋準備程序增加請求之租金3,759元），及其中23,888元自112年9月22日起、餘款3,759元自113年6月12日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自112年8月24日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付相當租金之不當得利、違約金共1,906元，均有理由，應予准許。

又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

五、末按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。

於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。

必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。

此與法院應擇對原告最有利之訴訟標的而為判決之選擇合併之審理原則有別（最高法院97年度台上字第111號民事裁判意旨參照）。

查原告主張聲明有先位、備位之分，而本院既認為原告之先位聲明請求為有理由，揆諸前揭說明，本院即毋庸就原告之備位聲明另為裁判，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 7 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 黃若美

法 官 謝宜雯

法 官 王玲櫻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 15 日
書記官 林俊宏