臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,重訴,510,20240110,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第510號
原 告 吳珮璇

訴訟代理人 羅一順律師
被 告 陳翰威

訴訟代理人 陳郁婷律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國112年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將如附表所示不動產所有權應有部分移轉登記予原告。

二、訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造為母子關係，原告於民國000年0月0日出資購買門牌號碼新北市○○區○○路00號5樓房屋及其坐落之基地（下合稱系爭不動產），並與被告商議由被告出名登記為附表所示不動產部分之所有權人。

系爭不動產之簽約自始均係由原告單獨處理，被告僅於買賣契約書上簽名，其餘相關文件如增補契約、不動產房屋說明書、價金履約保證申請書、本票等均係由原告單獨簽名。

系爭不動產移轉登記予兩造名下後，因兩造間並未就借名登記關係有書面約定，原告恐被告嗣後未經原告同意處分被告名下之系爭不動產，故經被告同意後於被告所有之權利範圍內設定預告登記。

又系爭不動產之頭期款、房貸、稅金、保險等均係由原告單獨負擔，單據亦均由原告留存，雖以被告名義向富邦銀申請系爭不動產貸款，然原告每月固定自郵局帳戶將房貸數額匯至被告富邦銀行之繳納房貸帳戶，該被告之富邦銀行繳納房貸帳戶存摺、提款卡亦為原告所持有，且系爭不動產自購入後出租給他人使用，租約均係由原告以出租人名義與房客簽約，租金亦係直接匯入原告帳戶，系爭不動產之所有權狀自始至終均由原告保管。

詎被告卻向原告發函聲稱其為系爭不動產之所有權人之一，欲向原告請求給付系爭不動產收益之租金，是以原告僅能以本件起訴狀繕本之送達向被告終止兩造間就系爭不動產如附表所示應有部分之借名登記關係，並請求被告將如附表所示不動產之所有權應有部分移轉登記予原告。

爰依民法第528條、第541條第2項、第549條第1項及類推適用委任關係之規定提起本件訴訟等語，並聲明如主文第1項所示。

二、被告則以：原告基於贈與之意思就被告購買系爭不動產應有部份之款項出資，約定被告負擔系爭不動產之頭期款10萬元及以被告自己名義向銀行取得系爭不動產之貸款，原告則支付系爭不動產之頭期款198萬元，兩造皆為系爭不動產之真正所有權人，兩造間並未有借名登記之合意。

其次，兩造共同購入系爭不動產後，被告於108年10月5日至109年4月6日即系爭房屋裝潢期間，自被告申設之郵局帳戶及凱基銀行帳戶共匯款13萬元至原告帳戶，並有參與裝潢監工，及協助購置系爭房屋內傢俱、冷氣機，且與原告共同管理系爭房屋，負責將系爭房屋出租資訊公佈於網路房屋交易平台上。

嗣被告因工作採輪班制，又與原告發生口角並搬離與原告共同居住之新北市永和區，兩造乃約定系爭房屋之日常管理、租賃簽約等使用收益權交由居住於新北市永和區即系爭不動產附近之原告負責，被告僅於空閒時間擔當系爭不動產管理之輔助角色。

被告受贈系爭不動產時年僅23歲，原告擔心被告思慮不周、交友不慎而任意處分系爭不動產之應有部分，而欲經由預告登記之方式掌握系爭不動產之權利狀態，原告始於取得被告之印鑑證明後自行至地政事務所為預告登記。

此外，系爭房屋出租予房客使用，房客租金均以原告申設之中華郵政帳戶作為收受租金之戶頭，原告收受系爭房屋之租金收入後，再每月自該帳戶轉帳至被告申設於臺北富邦銀行之系爭不動產之房貸扣款帳戶，故原告係以兩人共有之系爭不動產租金收入作為支付系爭不動產之房貸及稅款，並非均由原告自己所有款項給付等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠、原告於108年9月5日以其名義與訴外人梁甘芳簽訂買賣總價金為1,040萬元之系爭不動產買賣契約，購入後則登記於兩造名下，應有部分各1/2，並以被告為借款名義人及系爭不動產為擔保向臺北富邦銀行貸款以支付系爭不動產頭期款208萬元以外之價金，原告則每月自中華郵政存款帳戶匯款至被告申設於臺北富邦銀行之系爭不動產房貸扣款帳戶，被告名下之系爭不動產應有部分之所有權狀由原告保管，且於108年11月21日申請以原告為請求權人辦理如附表「其他登記事項欄」所示之預告登記等情，有建物及土地登記第一類謄本、不動產買賣契約書、原告郵局帳戶交易明細、被告富邦銀行存摺封面影本等件存卷為證(112年度板司調字第235號卷《下稱調卷》第21至41頁)，且被告迄未爭執，自堪信為真實。

㈡、原告主張與被告間就被告名下如附表所示不動產所有權應有部分存有借名登記關係，有無理由？⒈按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方僅是單純出名登記，他方並無取得實質所有權或其他權利之意思，而允就該財產為單純出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第76號、98年度台上字第990號、99年度台上字第1662按稱號判決要旨參照）。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。

本件原告主張其與被告間就系爭不動產部分應有部份有借名登記契約存在之事實，惟為被告所否認，則依上開法條規定，自應由原告就此事實，負舉證責任。

惟證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內，最高法院91年度台上字第2578號民事判決意旨參照。

⒉經查，原告為支付系爭不動產頭期款而向胞姐借貸100萬元等情，有帳戶交易資料在卷可參（本院卷第133頁）；

後續為支付系爭不動產價金而向臺北富邦銀行申請之房屋抵押貸款，亦係原告逐期匯入款項至被告申設於富邦銀行之扣款帳戶等情，有以兩造上開郵局交易明細及富邦帳戶存摺封面影本為證。

基此，原告主張購買系爭不動產之價金均為其所支付乙節，應屬有據。

次查，登記於被告名下系爭不動產應有有部分之地價稅及保險費自購入後均由原告所繳納，且原告自系爭不動產購入後，均以其本人名義出租他人並自為收取租金等情，有地價稅繳款書、保險費收據及租賃契約書在卷可證（調卷第43頁、第49頁、第85至143頁）。

足證原告就系爭不動產全部為實質之管理使用及收益，並負擔系爭不動產衍生之全部納稅義務。

復參以表彰被告名下系爭不動產權利應有部分所有權之權狀係由原告保管，並設定以原告為移轉所有權之請求權人而限制被告處分之權利等情，益徵被告就其名下之系爭不動產應有部分權利並無自由處分之權利。

至於被告雖於112年7月3日以律師函向原告表示，原告未與被告討論租金收益分配及未經被告同意而將房屋出租他人等語，有律師函在卷可證（調卷第173頁）。

然查，系爭房屋購入後，有關系爭房屋出租之相關資訊係被告協助原告公佈於網路房屋交易平台等情，業據被告陳述在卷（本院卷第39頁），並提出兩造Line對話紀錄為證（本院卷第69至71頁），足證被告律師函內容並非事實。

又倘被告就其名下系爭不動產應有部分有使用收益之權限，被告於系爭房屋出租之初即應與原告協議日後租金之使用及分配，然被告卻於系爭不動產出租近4年後，始以律師函通知原告未經其同意擅自將系爭房屋出租，並請求原告給付未分配之租金等情，實與常情有所相悖，甚難採信。

此外，被告並未提出管理使用收益系爭不動產之具體事證。

從而，原告主張其自行出資購買系爭不動產，並就系爭不動產全部為管理使用及收益，其為系爭不動產全部之真正權利人，被告僅為名下系爭不動產應有部分之登記名義人，而與原告成立借名登記契約等情，並非無據。

⒊次查，證人即原告長子、被告哥哥陳宗毅於本院證述：原告有自己的房子，好像是永元路，好像是6、7年前買的，購買的目的是用來養老的，就是買了之後出租出去，用租金收入繳納房屋貸款，以及支付生活開銷，以後如果有疾病可以把房子賣出去當作原告及原告配偶之醫療費用；

原告購買系爭房屋時有問小孩能不能借名登記，因為以原告的年紀，無法貸到較高成數的款項購買房屋，原本有問我可不可以借名登記在我名下，但是我收入沒有被告高，所以才問被告，那時候原告有一間房子借名登記在姐姐名下；

購買系爭房屋後有聽到原告說跟被告借名登記；

系爭房屋購買後是用來出租，由原告負責出租等語(本院卷第111至113頁)。

基上，原告為取得較高之銀行貸款成數以減輕支付不動產價金之壓力，而擬將系爭不動產部分應有部分借名登記於子女名下，又因被告收入較兄長高，乃將系爭不動產1/2應有部分借名登記於被告名下等情，並無悖於常情。

復審酌金融機構貸款條件之優劣與否，除考量擔保品之價值外，亦會審酌借款人之財產、信用及還款能力等條件。

而原告為00年0月00日生(板司調卷第23頁)，購買系爭不動產即108年9月5日時已58歲，距離法定退休年齡65歲僅餘7年，貸款期間無法遵期清償之風險性相對較高。

反觀被告為00年0月0日生，購買系爭不動產時僅為23歲，申請貸款時有固定薪資，未來可工作期間長達數十年，被告個人債信自係遠優於原告，衡情以被告為借款人向金融機構申請房屋貸款應可貸得較高之成數。

因此，原告主張基於取得金融機構較高之貸款金額，而將系爭不動產所有權部分應有部分登記在被告名下，而與被告就此部分成立借名登記關係，應非虛假。

又參以原告於購買系爭不動產後二個月內，即108年11月25日即辦理預告登記，限制被告處分其名下系爭不動產應有部分等情，益徵原告為系爭不動產之實際所有權人，始以預告登記之方式保全登記於被告名下之財產。

從而，原告主張其與被告間就被告名下系爭不動產之應有部分存有借名登記關係之事實，應可信為真實。

至於被告抗辯原告係因擔心被告思慮不周、交友不慎而任意處分被告名下系爭不動產之應有部分，原告始於取得被告之印鑑證明後自行至地政事務所為預告登記等情。

惟被告並未提出原告未經其同意而辦理預告登記之具體事證，且被告亦未說明其係因其他理由始交付印鑑證明予原告，自難認定上述抗辯事項屬實。

參以預告登記係限制所有權人處分之權能，倘非有確實之限制事實存在，所有權人端無可能隨意同意他人於所有之不動產為預告登記。

從而，被告執前揭情詞辯稱原告辦理系爭不動產之預告登記與兩造間具有借名登記關係無涉，難認為有理由。

⒋被告雖抗辯其有支付系爭房屋之頭期款10萬元，其餘應支付之頭期款餘款94萬元（104萬元－10萬元＝94萬元）則係原告所贈與，且系爭不動產房貸及稅款均係以系爭不動產租金收入支付，並非以原告所有款項給付等語。

經查，證人即被告配偶孫永芳於本院固證稱：永元路的房子大約是109年（後改稱是108年）買的，我跟被告及原告出去玩的時候有講到，有在討論，討論內容是房屋頭期款誰支付，頭期款200萬元，一人一半100萬元，被告支付10萬元，原告付剩下的頭期款，兩個人共同持有，被告頭期款出資不足部分，原告贈與被告，因為被告跟原告同住最久，原告疼愛被告，所以贈與被告頭期款，是一起出去玩的時候，原告親口跟被告說的；

頭期款以外之房屋價金，是由被告及原告共同支付，支付方式是由被告匯款至原告帳戶，由原告去支付房屋貸款；

系爭房屋由兩造共同出租後，租金是用來給付房屋貸款，剩下的做為預備金使用，租金都是匯款到原告帳戶，再由原告匯給被告，再由被告去支付貸款；

被告有一個姐姐、一個哥哥，被告姐姐已經有一間房子，被告與原告同住最久，原告疼愛被告，所以與被告共同購買系爭房屋，被告哥哥部分，是決定買完系爭房屋後，原告再購買給哥哥的房子等語（本院卷第103頁至第106頁）。

惟證人孫永芳證述原告贈與被告系爭不動產之頭期款及與被告共同購買系爭不動產之情節，與證人陳宗毅證述被告名下系爭不動產應有部分係原告借名登記等情不相符合，且原告迄今並未贈與或告知被告哥哥即證人陳宗毅將贈與房屋等情，亦據證人陳宗毅證述在卷（本院卷第112頁），證人孫永芳證述內容與證人陳宗毅之證述內容既有所差異，自難盡信。

復審以證人陳宗毅證述原告將不動產借名登記於女兒名下，足證原告基於財務考量將自有財產借名登記於子女名下乃係處理財產之慣有方式，自難認原告有獨厚於被告而贈與被告系爭不動產之頭期款，並與被告共有系爭不動產。

其次，被告於108年9月17日匯款10萬元予原告，固有存戶交易明細表在卷可參（本院卷第51頁）。

惟證人陳宗毅於本院證稱：購買系爭房屋時被告好像有借10萬給原告等語（本院卷第113頁）。

復審以匯款所為之金錢交易原因多端，被告抗辯匯款予原告之原因既與證人陳宗毅證述內容不符，自無從認被告匯款予原告之10萬元係為支付系爭不動產之頭期款價金。

再者，證人孫永芳證述頭期款以外之價金支付方式係被告匯款至原告帳戶，由原告去支付房屋貸款等語，然被告並未提出匯款至原告帳戶以支付頭期款以外價金之情事，自無從採信。

證人孫永芳雖又證述租金是用來給付房屋貸款，剩下的做為預備金使用，租金都是匯款到原告帳戶，再由原告匯給被告，再由被告去支付貸款等語，然此於前述有關支付系爭不動產頭期款以外價金之資金來源之證述內容已前後不一，自難盡信。

又證人孫永芳亦證述原告沒有在工作，原告以系爭房屋出租之租金清償對外借款等語（本院卷第107頁），原告既係規劃以系爭房屋出租之租金清償其個人之借款，足證證人孫永芳及被告亦均認同原告對於系爭房屋全部均有使用收益之權利，此亦與證人陳宗毅證述原告購買系爭不動產之目的係為是用來養老的，以租金收入繳納房屋貸款，以及支付生活開銷，以後如果有疾病可以把房子賣出去當作原告及原告配偶之醫療費用等情節相符；

再佐以被告富邦銀行扣款帳戶之存摺及提款卡均係由原告持有保管等情，益徵原告為系爭不動產抵押借款之實質借款人，並由其統籌規劃清償借款之相關事項。

從而，證人孫永芳上述證述內容尚不足推翻本院有關兩造間就被告名下系爭不動產應有部分有借名登記關係之認定。

⒌被告另辯稱其有支付系爭房屋裝潢費用13萬元、參與房屋裝潢監工、協助購置傢俱、冷氣機，並負責將系爭不動產出租資訊公佈於網路房屋交易平台上，有共同管理系爭不動產之事實等語，並提出對帳單報表、存款交易明細、裝潢照片、與業者購買冷氣及家俱之對話紀錄截圖、兩造討論出租房屋之對話截圖等件為證(本院卷第53至72頁)。

惟對帳單報表及存款交易明細僅能證明被告有匯款之行為，至於匯款之原因即無從證明。

又觀諸上開匯款資料，被告係於108年10月至000年0月間，每月轉帳1萬至2萬元予原告。

而證人陳宗毅於本院證稱：2、3年以前，我每月固定給原告1萬元，後來沒有錢就沒有給，被告及姐姐都有給，被告每個月好像是給父母親1萬，姐姐我不知道，他們兩個比我早沒有給原告等語(本院卷第112頁)。

是以，被告每月匯款1萬至2萬元予原告之原因並無法排除係給付予原告孝親費。

再審以共有人出資給付不動產管理費用之金額多以應有部分比例負擔，倘以被告所抗辯兩造就系爭不動產各持有1/2之權利，被告僅負擔裝潢費用13萬元，反觀原告至少負擔其向配偶借貸之50萬元裝潢費，顯然不合常理。

其次，兩造為母子關係，被告係基於親情關係而協助原告監工房屋裝潢、購買傢俱及冷氣機，甚至將出租資訊公佈於網路房屋交易平台，乃事理常情。

再證諸證人陳宗毅於本院證稱：系爭房屋購買後是用來出租，是由原告負責出租，我沒有幫忙，但是被告以前有幫忙，因為原告不會用出租上網的事宜，所以請被告幫忙，那時候我工作的時間是晚上，凌晨才下班，沒有辦法幫忙，被告是白天修電梯的工作等語(本院卷第113頁)；

復觀諸兩造間有關於系爭不動產出租或修繕之對話，原告均係居於主導及決策者地位，而請求被告協助幫忙，而非與被告共同討論如何管理使用系爭不動產等情，有兩造間Line對話可參（本院卷第67至72頁）。

足證被告並非基於系爭不動產所有權共有人之身分與原告共同管理系爭不動產。

此外，被告並未提出兩造間有約定由原告負責管理系爭不動產之相關證明文件。

因此，被告以前揭情詞抗辯其對系爭不動產有管理及使用權限，洵屬無據，不足憑採。

㈡、原告請求被告將名下如附表所示不動產所有權應有部分移轉登記予原告，有無理由？⒈按當事人任何一方均得隨時終止委任契約。

受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549條第1項、第541條第2項分別定有明文。

而借名登記契約類推適用委任之規定，故借名登記契約成立後，當事人任何一方得隨時終止，借名登記關係消滅後，即得請求返還借名登記財產（最高法院108年度台上字第2001號、 103年度台上字第1466號判決參照）。

⒉經查，兩造間就被告名下如附表所示不動產所有權應有部分有借名登記關係存在，業如前述，原告以起訴狀繕本送達被告為終止借名登記契約之意思表示，起訴狀繕本已於112年8月9日送達被告（調卷第165頁），堪認借名登記契約已終止。

原告自得類推適用上開規定，請求被告返還如附表所示不動產所有權應有部分。

五、結論，原告主張兩造間存有借名登記契約，其終止借名登記契約後，類推適用民法第549條第2項規定，請求被告應將如附表所示不動產所有權應有部分移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

六、末按預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力，土地法第79條之1第3項定有明文。

經查，如附表所示不動產所有權應有部分雖有如「其他登記事項欄」所示之預告登記，然本院既認定原告請求被告將附表所示不動產所有權應有部分辦理移轉登記為有理由，業據本院認定如上。

則依上開規定，本件判決所命不動產之處分行為，即不受該預告登記效力所拘束，附此敘明。

七、本件訴訟的事實已經明確，當事人提出其他的攻擊或防禦方法及證據，都已經法院詳細斟酌，經認定不會影響本件判決的結果，所以不再一一論述。

八、據上論結：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 10 日
民事第七庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 10 日
書記官 許宸和
附表：
土地標示 土地坐落 面積 應有部分 其他登記事項 編號 縣 市 鄉 鎮市 區 段 地號 平方公尺 1 新北市 永和區 林森 763 82.36 1/20 108年11月21日108北中地登字第198880號，預告登記請求權人吳佩璇，內容：保全標的物所有權移轉之請求權，義務人陳翰威，108年11月25日登記 2 新北市 永和區 林森 764 83.14 1/10
建物標示 編號 建號 基地坐落 建物門牌 建物面積（平方公尺） 應有部分 其他登記事項 樓層面積 附屬建物 1 1253 新北市○○區○○段000○000地號土地 新北市○○區○○路00號5樓 5樓：110.91 用途：陽台 面積：6.88 1/2 108年11月21日108北中地登字第198880號，預告登記請求權人吳佩璇，內容：保全標的物所有權移轉之請求權，義務人陳翰威，108年11月25日登記