臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,重訴,789,20240430,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第789號
原 告 周嘉峻
訴訟代理人 張藝騰律師
被 告 張慶忠
訴訟代理人 汪團森律師
被 告 王晨星
楊藍金子
共 同
訴訟代理人 李志澄律師
複 代理 人 林國明律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國113年3月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、確認原告就坐落新北市○○區○○段000○000地號土地對被告王晨星有優先購買權存在。

二、被告張慶忠應將其與王晨星間於民國一一０年四月八日就坐落新北市○○區○○段000○000地號土地以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷，並將上開土地所有權回復登記為被告王晨星所有。

三、被告王晨星應按於民國一一０年三月二十五日就坐落新北市○○區○○段000○000地號土地與被告張慶忠所訂立之買賣契約之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付上開買賣契約所約定價金即新臺幣叁佰貳拾陸萬陸仟陸佰柒拾伍元之同時，將上開土地所有權移轉登記予原告。

四、訴訟費用由被告王晨星、張慶忠負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。

查，原告原先位聲明為：㈠確認其就坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下分稱其號土地，合稱系爭土地）對被告楊藍金子（下稱其名）有優先承買權存在。

㈡被告張慶忠（下稱其名）應將系爭土地於民國110年4月8日以買賣為登記原因所為之所有權登記予以塗銷，並回復登記為被告王晨星（下稱其名，與張慶忠合稱王晨星等2人，與楊藍金子、張慶忠合稱被告等3人）所有；

王晨星應將系爭土地於110年3月18日以買賣為登記原因所為之所有權登記予以塗銷，並回復登記為楊藍金子所有。

㈢楊藍金子應按就系爭土地與王晨星所訂立之買賣契約之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付該買賣契約所約定價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。

備位聲明為：㈠確認原告就系爭土地對王晨星有優先承買權存在。

㈡張慶忠應將系爭土地於110年4月8日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為王晨星所有。

㈢王晨星應按於110年3月25日就系爭土地與張慶忠所訂立之買賣契約之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付該買賣契約所約定價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告（見本院卷第12至13頁）。

嗣原告將上開備位聲明變更先位聲明，上開先位聲明變更為備位聲明，並確認各該買賣價金金額（見本院卷第281頁、第311至315頁），經被告等3人同意（見本院卷第281頁），揆諸前揭規定，應予准許。

二、原告主張：㈠系爭土地及其上未保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路000巷000號、1-4號（下合稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），原為訴外人即楊藍金子之配偶兼訴外人楊志善之父親楊經五所有。

楊經五於75年8月6日過世後，由繼承人楊藍金子、楊志善協議分割遺產，由楊藍金子取得系爭土地所有權，由楊志善取得系爭建物之事實上處分權，此時應類推適用民法第425條之1第1項規定，推定楊藍金子與楊志善間有租賃關係（下稱系爭法定租賃關係）存在。

嗣楊志善於102年8月12日將系爭建物之事實上處分權出賣予伊，楊志善復於102年8月23日將系爭建物之事實上處分權移轉交付予伊，依民法第426條之1規定，系爭法定租賃關係對伊繼續存在。

又楊藍金子於110年3月2日將系爭土地出賣予王晨星，竟未通知伊行使上開優先承買權，於110年3月18日將系爭土地所有權移轉登記予王晨星，楊藍金子將系爭土地出賣轉讓予王晨星時，依民法第425條規定，系爭法定租賃關係對王晨星仍繼續存在，伊得依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定，就系爭土地對王晨星主張優先承買權。

惟王晨星復於110年3月25日將系爭土地出賣予張慶忠，竟未通知伊行使上開優先承買權，於110年4月8日將系爭土地所有權移轉登記予張慶忠，依土地法第104條第2項規定、民法第426條之2第3項規定，王晨星與張慶忠間以買賣為登記原因而成立之物權移轉行為不得對抗伊等情。

爰先位依民事訴訟法第247條第1項、民法第426條之2第1項、第3項、土地法第104條第1項、第2項規定，求為：㈠確認伊就系爭土地對王晨星有優先購買權存在。

㈡張慶忠應將其與王晨星間於110年4月8日就系爭土地以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷，並將系爭土地所有權回復登記為王晨星所有。

㈢王晨星應按於110年3月25日就系爭土地與張慶忠所訂立之買賣契約之相同條件與伊訂立買賣契約，並於伊給付該買賣契約所約定價金即326萬6,675元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊。

㈡若認伊先位之訴為無理由，因楊藍金子與楊志善間有系爭法定租賃關係存在。

楊志善將系爭建物之事實上處分權移轉交付予伊時，系爭法定租賃關係對楊藍金子繼續存在，伊自得依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定就系爭土地對楊藍金子主張優先承買權，楊藍金子將系爭土地出賣予王晨星時，竟未通知伊行使上開優先承買權，將系爭土地所有權移轉登記予王晨星，依土地法第104條第2項規定及民法第426條之2第3項規定，楊藍金子與王晨星間以買賣為登記原因而成立之物權移轉行為不得對抗伊，且因該優先承買權具相對之物權效力而非債權效力，縱使王晨星復將系爭土地所有權移轉登記予張慶忠，亦不得對抗伊等情。

爰備位依民事訴訟法第247條第1項、民法第426條之2第1項、第3項、土地法第104條第1項、第2項規定，求為：㈠確認伊就系爭土地對楊藍金子有優先購買權存在。

㈡張慶忠應將系爭土地於110年4月8日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為王晨星所有。

㈢王晨星應將系爭土地於110年3月18日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為楊藍金子所有。

㈣楊藍金子應按於110年3月2日就系爭土地與王晨星所訂立之買賣契約之相同條件與伊訂立買賣契約，並於伊給付該買賣契約所約定價金106萬3,271元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊。

三、楊藍金子、王晨星則以：楊經五過世後，繼承人楊藍金子、楊志善協議分割遺產，由楊藍金子繼承取得系爭土地所有權，由楊志善繼承取得系爭建物之事實上處分權，雙方必然就房地間成立無償使用借貸關係，不可能成立系爭法定租賃關係。

且楊藍金子在78年間取得系爭土地所有權，此時尚無民法第425條之1規定，也無溯及之規定，自無推定租賃關係之適用。

又楊藍金子、楊志善協議分割遺產之行為，非屬有償處分行為，與「所有權讓與」之要件不符，自無推定租賃關係之適用。

另系爭建物為加強磚造，折舊年數已達52年，已逾財政部頒布之固定資產耐用年數表（下稱系爭年數表）中加強磚造房屋之耐用年數35年甚久，系爭建物已無法使用，楊藍金子於110年間出售系爭土地予王晨星時，系爭房屋已逾使用期限，自無推定租賃關係存在，原告自無從行使優先承買權。

若系爭房地間有系爭法定租賃關係存在，楊志善出售系爭建物時，楊藍金子亦可依民法第426條之2、土地法第104條規定主張優先購買權，原告並無舉證證明楊志善已依法通知楊藍金子行使優先承買權，楊藍金子並可行使優先承買權，原告自無權利再向楊藍金子、王晨星主張優先承買權等語，資為抗辯。

四、張慶忠則以：楊藍金子、楊志善協議分割遺產時，雙方必然就系爭房地間成立無償使用借貸關係，並無成立系爭法定租賃關係。

且系爭建物為加強磚造，早在62年已存在，已逾財政部頒布之「固定資產耐用年數表」中加強磚造房屋之耐用年數35年甚久，系爭建物已無法使用，原告向楊志善購買系爭建物時，已無推定租賃關係存在，原告自無從行使優先承買權。

縱認原告有優先承買權，伊也是善意的，伊得依土地法第43條規定取得系爭土地所有權等語，資為抗辯。

五、得心證之理由：㈠查，楊經五為楊藍金子之配偶、訴外人楊志善之父親。

又系爭房地原為楊經五所有，楊經五於75年8月6日過世後，楊藍金子、楊志善於78年間協議分割遺產，由楊藍金子取得系爭土地所有權，由楊志善取得系爭建物之事實上處分權。

嗣楊志善於102年8月12日將系爭建物之事實上處分權出售予原告，於102年8月23日將系爭建物之事實上處分權移轉交付予原告。

又楊藍金子於110年3月2日將系爭土地出賣予王晨星，於110年3月18日以買賣為登記原因將系爭土地所有權移轉登記予王晨星，王晨星復於110年3月25日將系爭土地出賣予張慶忠，於110年年4月8日以買賣為登記原因將系爭土地所有權移轉登記予張慶忠等情，有系爭土地登記謄本、異動索引、110年北中地登字第064520號土地登記申請書、110年重登字第8730號卷宗可稽（見本院卷第79至115頁、第125至157頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第246至247頁），應堪認定。

㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。

查，原告主張其就系爭土地有優先購買權乙節，為被告等3人所否認，則原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告就先位之訴提起確認之訴部分及就備位之訴提起確認部分之訴，均有確認利益，先予敘明。

㈢先位之訴部分：原告主張楊經五過世後，楊藍金子、楊志善於78年間協議分割遺產，由楊藍金子取得系爭土地所有權，由楊志善取得系爭建物之事實上處分權，此時應可類推適用民法第425條之1第1項規定，推定楊藍金子與楊志善間有系爭法定租賃關係存在等語，為王晨星等2人所否認，並以前詞置辯。

經查：⒈次按民法第425條之1規定係源於最高法院48年度台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議之實務見解而來，該條第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」

其規範目的旨在調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。

觀諸該條項文字僅規定「所有權讓與」，並未標明須「有償讓與」，足見該條項規定並不以有償讓與之情形為限。

雖該條項係於88年4月21日始增訂，惟參照前揭判例、決議意旨及立法演進，可知在民法第425條之1形諸明文前，為平衡建築物所有人與基地所有人之利益，保障原存建物不致拆除之社會公益，應認土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，即應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，以維護社會經濟，且此情形不因受讓人為有償或無償取得而異其結果。

最高法院88年度台上字第1034號裁判同採此見（臺灣高等法院95年度上字第164號判決意旨參照）。

且按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

民法第425條之1第1項前段定有明文。

其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。

此法條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，應包括建物事實上處分權讓與之情形（最高法院109年台上字第108號判決意旨參照）。

且民法第425條之1之立法意旨係因土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，將最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議等實務見解明文化，惟前開規定就土地或房屋「所有權讓與」之原因，並未限於前開實務見解所揭示之買賣，尚應包含繼承、贈與等所有權讓與原因，只要土地或房屋同時或先後讓與所有權導致所有權人相異，在無特約之情形下，即應有前開條文之適用，方合乎立法意旨（臺灣高等法院106年度上字第363號判決意旨參照），故考量土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。

則倘土地及房屋係由繼承人繼承而公同共有，嗣雙方協議分割遺產結果，由繼承人一人或數繼承人各自取得土地或房屋，造成土地與房屋分開由不同人所有，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地者，房屋所有人自得依民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在為妥。

經查：⑴系爭房地原屬楊經五所有，楊經五於75年8月6日過世後，楊藍金子、楊志善於78年間協議分割遺產，由楊藍金子取得系爭土地所有權，由楊志善取得系爭建物之事實上處分權，已如前述。

雖楊藍金子、楊志善於78年間協議分割遺產時，民法第425條之1尚未形諸明文，惟揆諸前揭說明，為平衡建築物所有人與基地所有人之利益，保障原存建物不致拆除之社會公益，仍應認定楊藍金子、楊志善於78年間協議分割遺產後，推定楊志善在系爭建物得使用期限內，與楊藍金子間有系爭法定租賃關係存在甚明。

是王晨星等2人辯稱且楊藍金子在78年間取得系爭土地所有權，尚無民法第425條之1規定，也無溯及之規定云云，自不可取。

⑵雖王晨星等2人辯稱楊藍金子、楊志善協議分割遺產之行為，非屬有償行為，並不符合「所有權讓與」之要件云云，惟民法第425條之1所規定「所有權讓與」解釋上亦應包含土地及房屋係由繼承人繼承而公同共有，嗣雙方協議分割遺產結果，由繼承人一人或數繼承人各自取得土地或房屋，造成土地與房屋分開由不同人所有之情形，且不以有償讓與之情形為限，業經說明如前，則王晨星等2人此部分辯解，並不可取。

⑶王晨星等2人復辯稱楊藍金子與楊志善間為母子，衡情雙方必然就系爭房地間成立無償使用借貸關係云云，為原告所否認，且王晨星等2人亦未舉證證明楊藍金子與楊志善間就系爭房地有成立使用借貸關係之情，自難僅以楊藍金子與楊志善間為母子關係之單一情節，遽認楊藍金子與楊志善就系爭房地間合意成立使用借貸關係。

另王晨星等2人辯以系爭建物已逾房屋得使用期限，自無民法第425條之1所定法定租賃關係云云，並提出財政部頒布之固定資產耐用年數表為憑，惟系爭年數表係財政部係所得稅法第121條規定訂定，其訂定之目的係為計算執行業務者為執行業務而使用之房屋及器材、設備之折舊，自不能僅以該標準作為判斷系爭建物之實際使用價值，況系爭建物雖已興建完成多年，惟結構外觀完整，並無毀損而無法居住使用之情，甚至仍由第三人經營便當店及木工加工店使用中，有原告所提出之系爭建物照片可證（見本院卷第359至361頁），自無王晨星等2人所稱系爭建物已逾房屋得使用期限之情，是王晨星等2人前開辯解，並不可取。

又王晨星等2人爰引最高法院110年度台上字第409號判決意旨，辯稱本件無民法第425條之1規定之適用云云，惟細譯該判決係有關共有物在分割前有分管契約，共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。

且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第425條之1規範意旨不同而為說明，與楊藍金子及楊志善就系爭土地並無分管契約存在，亦未有法院裁判分割等事實均不相同，自無從比附援引，是王晨星等2人此部分辯詞，即不可取。

⑷準此，楊藍金子、楊志善於繼承系爭房地成為公同共有人後，協議由楊藍金子取得系爭土地所有權，由楊志善取得系爭建物之事實上處分權時，應可依民法第425條之1規定，推定楊志善在系爭建物得使用期限內，與楊藍金子間有系爭法定租賃關係存在。

⒊又按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文，其立法意旨載明：「租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。

為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；

房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在」，則依上開立法意旨，當土地所有權人與房屋所有人依民法第425條之1規定有法定租賃關係時，若房屋所有權人將房屋轉讓予第三人，亦有繼續維持該法定租賃關係，以避免房屋遭拆之必要，在法定租賃關係，房屋轉讓予第三人時，應可類推適用民法第426條之1規定。

且按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條定有明文。

查，楊志善於102年8月12日將系爭建物事實上處分權出賣予原告，於102年8月23日系爭建物之事實上處分權移轉交付予原告，揆諸前揭說明，類推適用民法第426之1條規定，楊志善與楊藍金子間之系爭法定租賃關係自應對系爭建物之受讓人即原告繼續存在。

嗣楊藍金子將系爭土地出賣並將所有權移轉登記予王晨星，依民法第425條規定，原告與楊藍金子間之系爭法定租賃關係對系爭土地之受讓人即王晨星仍繼續存在。

是原告在系爭建物得使用期限內，與王晨星間有系爭法定租賃關係存在。

⒋另按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。

且按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值，依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人（最高法院112年度台上字第134號判決意旨參照）。

且按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；

前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，此觀土地法第104條規定自明。

是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。

因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決意旨參照）。

又按土地法第104條第1項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。

出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第2項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力。

此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。

又買賣價額屬買賣主要條件之一，出租人通知承租人優先承買時自應將出賣與他人之買賣價額一併通知，承租人始能抉擇是否願優先承購，不得僅以承租人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務（最高法院101年度台上字第1716號判決意旨參照）。

經查：⑴原告與王晨星間有系爭法定租賃關係存在，業如前述，則依前揭說明，原告自可依土地法第104條規定就系爭土地對王晨星有優先承買權。

嗣王晨星於110年3月25日將系爭土地出賣予張慶忠，於110年4月8日移轉所有權登記予張慶忠，已如前述，然王晨星迄今並未舉證證明其有踐行通知優先購買權人即原告之程序，揆諸前揭說明，王晨星等2人間於110年4月8日就系爭土地以買賣為登記原因而成立之物權移轉行為不得對抗原告。

⑵雖王晨星等2人抗辯若楊藍金子與楊志善間有系爭法定租賃關係存在，楊志善出售系爭建物時，楊藍金子亦可依民法第426條之2、土地法第104條規定行使優先承買權，原告自無權利再向楊藍金子或王晨星主張優先承買權云云。

然楊藍金子於本件訴訟繫屬時，已非系爭土地之所有權人，自無從依上開規定行使優先承買權可言。

又原告取得系爭建物之事實上處分權時，王晨星尚非系爭土地所有權人，王晨星亦無從依上開規定主張優先承買權。

是王晨星等2人前開辯詞，並不可取。

⑶張慶忠辯稱其為善意受讓人，得依土地法第43條規定取得系爭土地所有權云云，惟土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」係為保護善意第三人而設，張慶忠向王晨星購買系爭土地時，應知地上已建有系爭建物，且買賣標的價值甚鉅，衡情其買受系爭土地前應就現有使用狀況及爭議有所瞭解，自難執土地法第43條規定對抗原告之優先購買權。

是張慶忠此部分辯詞，即不可取。

⑷基上，原告在系爭建物得使用期限內，與王晨星間有系爭法定租賃關係存在，且王晨星等2人間於110年4月8日就系爭土地以買賣為登記原因而成立之物權移轉行為不得對抗原告，已如前述。

則原告依民事訴訟法第247條第1項、土地法第104條第1項、第2項規定，請求確認其就系爭土地對王晨星有優先購買權存在，以及請求塗銷王晨星等2人間就系爭土地於110年4月8日所有權移轉登記，將系爭土地回復為王晨星所有，自屬有據。

⒌原告已依土地法第104條規定對王晨星行使優先購買權，業經認定如前。

再按基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第104條第1項規定自明。

所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人。

易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同（最高法院98年度台上字第479號判決意旨參照）。

查，依張慶忠所提出之土地契約買賣書所載，可知買賣契約之出賣人為王晨星及訴外人楊小華，買受人為張慶忠，買賣標的為系爭土地及同地段788地號（權利範圍：1/3）土地、791地號（權利範圍：1/2）及792地號（權利範圍：1/2）土地，買賣價金為510萬元（見本院卷第199至203頁）。

足見雙方所約定之買賣價金並未詳列各筆土地之買賣單價或各筆土地之買賣總價格，惟原告主張以雙方買賣價格價金510萬元、系爭土地面積共79.63平方公尺（計算式：44.51平方公尺＋35.12平方公尺＝79.63平方公尺）與全部買賣土地面積共124.32平方公尺（同地段788地號土地面積63.63平方公尺×持分1/3＋789地號土地面積44.51平方公尺＋790地號土地面積35.12平方公尺＋同地段791地號土地面積26.15平方公尺×持分1/2＋同地段792地號土地面積20.8平方公尺×持分1/2＝124.32平方公尺）之比例，計算系爭土地之買賣價格應為326萬6,675元（計算式：510萬元×79.63平方公尺/124.32平方公尺＝326萬6,675元，元以下四捨五入）等情，為王晨星等2人未予爭執。

則原告依土地法第104條第2項規定，請求王晨星應按於110年3月25日就系爭土地與張慶忠所訂立之買賣契約之相同條件與其訂立買賣契約，並於其給付該買賣契約所約定價金即326萬6,675元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予其，即屬有據。

⒍又原告依土地法第104條第1項、第2項規定所為前開請求，既經准許，則其併依民法第426條之2第1項、第3項規定請求部分，自無庸予以論述，併此敘明。

㈣備位之訴部分：又原告所提先位之訴既經本院認定有理由，其所提對被告等3人所提備位之訴，自無再予審究之必要，附此敘明。

五、綜上所述，原告先位依民事訴訟法第247條第1項、土地法第104條第1項、第2項規定，請求確認其就系爭土地對王晨星有優先購買權存在，以及請求命張慶忠應將其與王晨星間於110年4月8日就系爭土地以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷，並將系爭土地所有權回復登記為王晨星所有，以及王晨星應按於110年3月25日就系爭土地與張慶忠所訂立之買賣契約之相同條件與伊訂立買賣契約，並於其給付該買賣契約所約定價金即326萬6,675元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予其，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第四庭 法 官 趙伯雄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 康閔雄