臺灣新北地方法院民事-PCDV,94,訴,458,20060615,1

臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第458號
原 告 乙○○
訴訟代理人 溫思廣律師
張建邦律師
己○○
被 告 庚○○
訴訟代理人 許朝昇律師
參 加 人 辛○○
訴訟代理人 許朝昇律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，經本院於民國95年6 月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣壹拾參萬零壹佰零捌元及自民國94年2 月13日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之一，參加訴訟費用由參加人負擔十分之一，餘均由原告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣肆萬參仟元供擔保後，得為假執行。

被告如以新台幣壹拾參萬零壹佰零捌元為原告預供擔保，免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。

本件原告主張其向被告買受坐落台北縣土城市○○路70之1 號3 樓之建物（以下簡稱系爭房屋），請求被告負出賣人物之瑕疵擔保責任，請求減少價金等情，因系爭建物實為參加人出資購買而以被告之名義登記，並由參加人與原告洽談出售系爭房屋，此為兩造所不爭執，是參加人對本件訴訟有法律上之利害關係，其聲請參加訴訟，核無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：兩造於民國93年2 月15日訂立買賣契約，價金新台幣（下同）530 萬元，原告依約付清價金，於93年3月18日完成所有權移轉登記，並於同年4 月2 日交屋完畢。

惟於93年9 月間，原告經樓上住戶及管理委員會告知，始知露台加蓋部分屬於違章建築，有被檢舉拆除之可能，而兩造於訂約時，被告及仲介公司均未將露台違法加蓋之事實告知原告，僅稱露台部分有合法權狀，但一般人根本無從辨認露台有加蓋情形，而房屋現況說明書亦勾選系爭房屋無增建，被告及仲介公司有故意不告知瑕疵之情形，依民法第357條及第365條第2項規定，不受6 個月除斥期間之限制。

查系爭房屋之同地段其他房屋，每坪單價僅13至14萬元間，以每坪14萬元計算，本件合法建築面積為80.92 平方公尺，約合24.48 坪，價格為342 萬元。

（24.48 ×14＝342）， 依內政部營建署93年度各類型住宅造價季報表顯示，台北縣鋼筋混凝土住宅每坪造價約2.5 萬元，露台加蓋違建部分，一般交易行情皆以每坪價格的三分之一計算，按照露台部分價格為每坪實際造價加上每坪交易價格之三分之一，本件露台面積為45.42 平方公尺，約合13.7坪，是露台之價格為97萬元（2.5 萬×13 .7 坪）＋（14萬×1/3x13.7坪）＝97萬，故系爭房屋合理交易價格為合法建築面積價格與露台加蓋部分價值之總和約為342 萬＋97萬＝439 萬，是被告當時賣給原告之價格較貴，超過將近100 萬元。

又原告自同年9 月起，陸續發現露台加蓋部分之天花板及牆壁有多處漏水之情形，造成屋內潮濕，居住品質下降，曾以電話通知仲介公司，要其轉知被告前來修繕，被告於9 、10月間有帶工人來看滲水之情形，但未修繕，原告復於同年11月9 日以存證信函通知被告，惟被告均置之不理，原告不得已於94年1 月11日向法院聲請發支付命令，被告異議，原告支付命令之聲請視為起訴，為此訴請被告給付原告120 萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

願供擔保請准宣告假執行。

三、被告及參加人則以：本件買賣契約締結過程中，原告已知悉露台加蓋之事實，並針對此部分向被告要求降價出售，兩造並在降價後合意達成價金為530 萬元，此業據丁○○代書、中信房屋店長甲○○證述明確，原告所稱於93年9 月始知露台加蓋乙節，與事實不符，不足採信。

又被告係於93年3 月份將系爭房屋交付予原告後，相隔三個月左右即同年6 月份時許，接獲仲介公司電話轉知該房屋有滲水現象，參加人隨即帶工人丙○○前往系爭房屋勘查，惟據工人勘查後表示，滲水乃因樓上住戶在露台加蓋屋頂上方興建花園，破壞結構或防水設施未作好所致，實與被告無涉，且該滲水原因亦有可能係興建時施工不良或因地震颱風所造成，鑑定報告並未明確指出滲水原因，自不能命被告負責。

原告既已於93年6月時，將其認定之漏水瑕疵通知被告及參加人，卻遲至94年2 月3 日始以支付命令繕本送達被告，顯已逾民法第365條第1項所定之六個月除斥期間，其請求減少價金為無理由等語置辯。

並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

被告如受不利判決，願供擔保免為假執行。

四、兩造不爭執之事實：兩造於93年2 月15日訂立買賣契約，價金530 萬元，原告依約付清價金，於93年3 月18日完成所有權移轉登記，並於同年4 月2 日交屋完畢，系爭房屋原先有露台，經建設公司加蓋成為系爭房屋之一部，系爭房屋之牆壁有滲水之現象，原告曾以電話告知仲介公司，經仲介公司轉知被告，被告曾帶工人前往現場勘查滲水之情形。

五、兩造之爭點為：１原告可否以系爭房屋之一部為露台加蓋而成，主張物有瑕疵，請求被告減少價金？２系爭房屋滲水之原因，究為交屋時即已存在之瑕疵所致或是因樓上住戶於露台加蓋之頂樓興建花園破壞防水所致？３原告請求被告負物之瑕疵擔保責任，有無逾民法第365條第1項規定之六個月期間？４原告因系爭房屋有瑕疵，所得請求減少價金之數額為多少？經查：１按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。

查系爭房屋所有權狀上記載附屬建物：露台45.42 平方公尺，此有權狀影本附卷，所謂「露台」，係指上方無遮蓋物之平台，而觀諸系爭房屋之照片（附於鑑定報告），三樓已全部蓋滿，原告至現場看房子，當能輕易發覺露台加蓋之事實，原告亦自認「簽約時才知道露台加蓋，．．我先生本來說不要，但我想價錢已經講好，又和我兒子的房子接近」「我們講好價格五百三十萬元之後，賣方才拿出權狀，我看到有露台十三坪，對方強調這是有權狀合法的，我們不知露台是要減半或三分之一的價錢，是我最近才聽人家說的露台可以減價」（見95年6 月1 日言詞辯論筆錄），可知原告於簽約時，已知系爭房屋之一部為露台加蓋，亦無受被告欺騙隱瞞之情事，卻仍願意以530 萬元簽約成交，自不能事後以買貴為由，要求被告減少價金。

是原告此部分之主張為不可採。

２系爭房屋之牆壁有滲水之情形，此為兩造所不爭執，被告則辯稱：滲水是因樓上住戶於露台加蓋之頂樓興建花園破壞防水所致云云，並舉證人丙○○即被告雇請之裝潢工人為證。

經查，證人丙○○雖證稱：我上去看的時候，頂樓有作ＰＵ的防水材，該材料已經有一段時間，而且有積水，所以應該是防水效果不好，積水滲到下面去等語（見94年11月17日言詞辯論筆錄），惟查證人丙○○所言，僅能證明頂樓有作ＰＵ的防水材，該材料已經有一段時間，而且有積水等情，至於滲水之原因，因其係以裝潢為業，能否正確判斷滲水原因，自有可疑。

本院經囑託台灣省建築師公會鑑定系爭房屋滲水之原因，據該會鑑定結果認為「系爭房屋均為外牆滲水，平頂天花板尚未發現有滲水情形，外牆滲水和雨天或颱風天有密切關係」，有鑑定報告可稽，且觀諸鑑定報告所附照片編號16所示，露台加蓋之頂樓，現由四樓住戶鋪設地磚使用，已非如證人丙○○所言係鋪設ＰＵ防水材，但系爭房屋之牆壁依舊滲水，天花板則無滲水現象，綜上，應可判斷系爭房屋之牆壁滲水，與樓上住戶於頂樓之使用無關，而係因房屋本身之瑕疵所致。

又按出賣人所負物之瑕疵擔保責任，係無過失責任，只要買賣標的物於交付時有瑕疵存在，出賣人即須負責，不問出賣人有無過失，是被告不能以「滲水之原因亦有可能係興建時施工不良或因地震颱風所造成」等語卸責。

３兩造對於原告於94年1 月11日聲請支付命令請求被告減少價金，有無超過民法第365條第1項規定之通知瑕疵後六個月之期間有爭執，原告主張：伊係於93年9 月發現房屋牆壁滲水，曾以電話通知仲介公司轉知被告前來修繕，被告於同年9 、10月間帶工人前來勘查，但並未修繕，原告復於同年11月9 日以存證信函通知被告等語，被告則以：被告係於93年6 月份接獲仲介公司電話，轉知原告所稱系爭房屋滲水乙事，伊隨即帶工人前往勘查等語置辯。

經查：原告之主張，業據證人戊○○證稱：伊是93年10月底的時候交屋，11月初搬進去住的。

還沒搬進去前幾天，我在打掃，原告有說要看漏水，他就經過我家去看。

（問：看的時候，除原告外，還有沒有別人？）還有一個男的。

那個男的大約三十幾歲。

那個男的他說要來看漏水等語（見94年12月29日言詞辯論筆錄）。

被告雖亦舉證人甲○○即中信房屋土城學府加盟店店長證稱：原告係於買賣成交後三、四個月，以電話通知伊公司稱房屋滲水，伊公司有轉知被告帶工人前往勘查等語（見94年9 月8 日言詞辯論筆錄），惟查，證人甲○○所言，係憑其記憶，並無電話記錄或其他書面記錄可參，而該公司接洽之仲介案子甚多，要其追溯回憶二年前何時接獲某一個案件之電話，其正確率令人質疑，反觀證人戊○○於93年11月搬進系爭房屋同棟大樓，有原告提出台北新貴公寓大廈管理委員會出具之證明（見卷第156 頁），衡情一般人遇到鄰居進屋借道勘查漏水之情形並不多見，應以證人戊○○所述資為認定被告何時勘查系爭房屋漏水之時間較為正確。

被告既稱於接獲仲介公司通知後，即前往系爭房屋勘查，據此可認定被告應於93年10月接獲仲介公司轉知系爭房屋滲水之情事，則原告於94年1 月11日聲請支付命令請求被告減少價金，並未超過民法第365條第1項規定之通知後六個月之期間。

原告以系爭房屋滲水，請求被告負出賣人之瑕疵擔保責任，洵屬有據。

４本院經囑託台灣省建築師公會鑑定修補系爭房屋滲水所需費用，據該會鑑定結果認為「①竹鷹架16000元、②室外牆面防水處理24500 元、③室內牆面粉刷層打拆8200元、④室內牆面1:2 防水粉刷21320 元、⑤室內牆面油水泥漆（含批土）23360 元、⑥廚房流理台滲漏水處理10000 元、⑦浴廁天花內給水管滲漏水處理5000元、⑧廢料清理及運什費5000元、⑨零星整修及其他（按①至⑧合計費用之百分之15計算）17007 元、⑩利潤稅捐及管理費19558 元（按①至⑨合計費用之百分之15計算）」，有修復費用估算表可稽。

查原告向仲介公司反應房屋滲水，係就牆壁滲水而言，其於起訴時亦係指牆壁滲水，並提出照片為證，均未包含廚房流理台及浴廁天花內給水管之滲漏水，直至本院囑託台灣省建築師公會鑑定，始於95年3 月14日向建築師稱另有廚房流理台及浴廁天花內給水管之滲漏水請其一併鑑定，惟此時距93年4 月2日交屋日期已近二年，尚難認為廚房流理台及浴廁天花內給水管之滲漏水等瑕庛，於交屋時即已存在，是本院認為此二項之修復費用應予剔除。

則①至⑧剔除⑥⑦之修復費用合計為98380 元，以此總數百分之15計算零星整修及其他之費用為14757 元，再以98380 元加上14757 元之總數即113137之百分之15計算利潤稅捐及管理費為16971 元，是98380 元加上14757 元加上16971 元等於130108元，為修復系爭房屋牆壁滲水之費用。

六、綜上，原告請求被告給付130108元及自94年2 月13日即支付命令聲請狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第86條第1項但書、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 15 日
民事第三庭 法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 6 月 16 日
書記官 蘇哲男