臺灣新北地方法院民事-PCDV,96,訴,1588,20071130,1

臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1588號
原 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○律師
劉志忠律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 蔡文燦律師
上列當事人間請求返還房屋價款事件，經本院於民國96年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國96年5 月初，經由信義房屋得知被告欲以新台幣（下同）2400萬元出售其所有坐落台北縣板橋市○○街37號之一樓店面及基地所有權應有部分，原告有意購入出租他人謀利，乃透過信義房屋經紀人詢問賣方關於系爭房屋先前租金若干，經被告回答為7 萬元左右，原告始與被告約定於96年5 月11日進一步洽談房屋買賣事宜，當日，原告為確認系爭房地之租金，再次詢問被告，被告及其夫均表示系爭房地之租金是7 萬元，且特別聲明「該房客不是自己搬走的，是我們特別將房客趕走，才把房子要回來，我們很不捨得賣」等語，原告購買系爭房屋的目的是為收取租金，故租金多寡特別重要，且為考量買賣價格之最重要因素，原告再次向被告確認系爭房屋之租金確為7 萬元，原告始參照仲介人員換算投資報酬率約為百分3.6 ，以7 萬元乘以12除以0.036 算出價格約2330萬元，因而將原告之出價2200萬元提高至2320萬元成交，與被告簽立不動產買賣合約書，原告並開立96年5 月14日之支票200 萬元給付簽約款。

原告於簽立買賣合約書後，向鄰局查訪，始知系爭房地先前之租金只有5 萬元，原告始知受騙。

按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」，民法第92條定有明文。

原告因受被告之矇騙，誤認系爭房地之價值以及可得之收益始買受之，原告自得撤銷因被詐欺而為買受系爭房地之意思表示。

次按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之」，民法第88條亦有規定。

原告受到被告之誤導，誤認系爭房地之價值及收益而買受，原告亦得依此規定主張撤銷買賣契約。

原告已於96年7 月23日寄發存證信函予被告，撤銷買受系爭房屋之意思表示，系爭買賣契約既經原告撤銷，則原告先前所繳之價金200 萬元，自得依據民法第179條之規定請求被告返還及自受領時起之利息。

退步言之，縱認原告無撤銷權，必須依約履行契約，原告未依約履行，依兩造合約書第九條違約處罰：「經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議」，此違約金之性質應屬損害之賠償總額，並非懲罰性違約金，參諸最高法院49年台上字第807 號判例意旨，違約金是否過高仍應視實際上究竟受有多少損害而定。

在系爭房地所有權並未移轉，稅賦尚未繳納之情況下，被告並未受到任何損害，況本件被告提供不實之租金行情，亦有過失，被告之後以2300萬元之價格轉售他人，頂多損害20萬元，被告將原告所繳價金200 萬元全數沒收作為違約金，顯然過高，應予酌減二百萬元，並將酌減之二百萬元返還於原告。

並聲明：被告應返還原告200 萬元及自民國96年5 月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：本件被告於雙方洽談系爭房地買賣之前，從未提及系爭房地租金情事，被告買受系爭房地之後，從未出租，更不可能有趕走房客情事，是原告前開所指，均非事實，應無可採。

原告住在台北縣板橋市○○街，與系爭房地相鄰，信義房屋並有提供鄰近房屋成交行情，原告與被告洽談之前，已由信義房屋人員先看過房屋，並出價2200萬元，且交付50萬元斡旋金，最後兩造討價還價，才以2320萬元簽立買賣契約，足證原告稱因租金金額，才以總價2320萬元簽立買賣契約云云，顯違常情。

原告所稱以租金報酬率換算價格，係買方之仲介人員與原告算的，被告並未參與，被告根本無從知悉原告計算系爭房地價格之依據何在，足證被告主觀上並無利用租金數額，使原告陷於錯誤之意圖存在。

又房地產買賣，從未聞有以租金金額作為房地產買賣價格之依據，復參酌系爭房地嗣後以2300萬元售出等情，足證兩造就系爭房地原先成交之價格，與市價行情相當，原告亦無陷於錯誤可言。

系爭房地買賣，兩造間就買賣意思表示之內容及表示行為均無任何錯誤，即便依原告所言，其買受後欲用來出租，而系爭房屋本可出租，且曾出租，就物之性質部分，亦無錯誤可言。

被告既無施用詐術，原告意思表示內容亦無錯誤，是其主張詐欺、錯誤，撤銷買受之意思表示，自無理由，其請求返還價金云云，亦無可採。

系爭房地總價2320萬元，原約定簽約款為總價之一成232 萬元，嗣改為200 萬元，僅為總價之9 ％。

兩造合約第九條關於違約亦約定「買方若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日買方應加付按該期價款千分之一計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），於房地點交時一併繳清；

經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款做為違約之賠償，買方不得異議」，原告未依約履行，被告乃於96 年5月28日催告原告依約履行，惟原告收受通知後，拒不履行，被告乃於96年7 月5 日通知解除系爭合約並沒收已繳價金作為違約金。

本件合約之所以遭被告解除，完全係因原告拒不履行合約所致，被告並無任何過失，是原告稱被告與有過失云云，自無可採；

再者，原告遭沒收之金額僅為系爭房地總價百分之九，亦無過高情事，是原告請求酌減全部金額，為無可採。

又原告所繳交之200 萬元，目前由履約保證人保管中，是原告請求被告返還，亦無理由等語置辯。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、查兩造於96年5 月11日就系爭房地簽訂買賣契約，成交價格為2320萬元，原告於簽約時給付200 萬元，原告依約應於土地增值稅單、契稅單核發領回後三個工作日內一次付清第二期款820 萬元，於交屋時給付1300萬元，有買賣契約書可稽。

原告於簽約後，於96年5 月21日以存證信函記載「因台端於簽約前所告知之店面租金與本人調查所得情形不同，致使本人受欺瞞，按台端提供之交易訊息攸關買賣價金及買賣之成立，交易訊息既屬有誤，已損及本人權益，故本件買賣價金應減少新台幣五百萬元方為合理。

今特以此函為上開意思表示，尚祈台端查照。

又請台端於5 月26日前回覆是否同意本人所請，如屆期未見答覆，本人將解除貴我間買賣合約並依法訴請台端賠償」，要求被告減少價金500 萬元，被告於收到原告前揭存證信函，於96年5 月28日以存證信函催告原告於文到七日內，依買賣契約書其他約定事項第9款約定「買方至遲應於民國96年5 月18日確認貸款銀行，並補財力證明文件予信義代書」，要求原告履行買方之義務，原告復於96年5 月31日以被告未減少價金為由，而寄發存證信函予被告解除本件買賣合約，被告乃於96年7 月5 日以原告未依約履行為由，寄存證信函通知原告解除系爭合約，並沒收已繳價金作為違約金，原告復於96年7 月23日寄發存證信函予被告，以遭被告詐欺及意思表示錯誤為由，撤銷買受系爭房屋之意思表示等情，此有兩造往來之存證信函附卷可稽。

四、原告於本件訴訟主張撤銷買賣契約，惟兩造於本件訴訟繫屬前，曾分別以存證信函解除買賣契約，是首就系爭買賣契約有無經兩造合法解除先予審酌。

查原告於簽約後，於96年5月21日以存證信函記載「因台端於簽約前所告知之店面租金與本人調查所得情形不同，致使本人受欺瞞，按台端提供之交易訊息攸關買賣價金及買賣之成立，交易訊息既屬有誤，已損及本人權益，故本件買賣價金應減少新台幣五百萬元方為合理。

今特以此函為上開意思表示，尚祈台端查照。

又請台端於5 月26日前回覆是否同意本人所請，如屆期未見答覆，本人將解除貴我間買賣合約並依法訴請台端賠償」，要求被告減少價金500 萬元，被告於收到原告前揭存證信函，於96年5 月28日以存證信函催告原告於文到七日內，依買賣契約書其他約定事項第9款約定「買方至遲應於民國96年5 月18日確認貸款銀行，並補財力證明文件予信義代書」，履行買方之義務，原告乃於96年5 月31日以被告未減少價金為由寄發存證信函予被告解除本件買賣合約，核原告係以被告於簽約前所提供之租金訊息不實，影響原告對於買賣價金之決定，要求被告減少價金，被告未順其所求，作為解除契約之理由，惟查不動產買賣價格，涉及金額之龐大，買方應審慎決定，賣方所提供之資訊，其目的在吸引買者，與現實狀況間容有差距，買方應經過調查驗證賣方所提供之資訊正確後，再作決定。

本件被告提供租金7 萬元之訊息，此固為原告決定價格之重要因素，惟此資訊之提供並不致於使原告陷於錯誤，原告可以透過實際查訪原告提供之資訊是否正確，再決定價格，原告未經調查，當場依據原告所提供租金7 萬元之資訊提高購買之價格，而與被告成立買賣契約，自不能謂被告之行為「致」原告陷於錯誤。

又參酌系爭房地嗣後以2300萬元售出，為兩造所不爭執，則兩造就系爭房地原先成交之價格2320萬元，與市價行情相當，原告亦無陷於錯誤可言。

是原告以被告於簽約前所提供之租金訊息不實，影響原告對於買賣價金之決定，要求被告減少價金，被告未順其所求，作為解除契約之理由，於法自有未合，原告不能以此主張解除契約。

五、次查：被告於96年5 月28日以存證信函催告原告於文到七日內，依買賣契約書其他約定事項第9款約定「買方至遲應於民國96年5 月18日確認貸款銀行，並補財力證明文件予信義代書」，要求原告履行買方之義務，原告復於96年5 月31日以被告未減少價金為由，而寄發存證信函予被告解除本件買賣合約，被告乃於96年7 月5 日以原告未依約履行為由，寄存證信函通知原告解除系爭合約，並沒收已繳價金作為違約金，核被告係依據買賣契約書其他約定事項第9款約定「買方至遲應於民國96年5 月18日確認貸款銀行，並補財力證明文件予信義代書」，要求原告履行買方之義務，原告逾期並未履行，被告再依兩造買賣契約書第九條「買方若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日買方應加付按該期價款千分之一計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），於房地點交時一併繳清；

經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款做為違約之賠償，買方不得異議」，解除本件買賣契約，洵屬有據，是本件買賣契約業經被告合法解除。

本件買賣契約既經解除，契約效力自始歸於消滅，原告於契約解除後，復於96年7 月23日寄發存證信函予被告，以遭被告詐欺及意思表示錯誤為由，撤銷買受系爭房屋之意思表示，其撤銷自不生效力。

是原告仍以同一撤銷事由起訴並請求被告返還已繳之價金200萬元，於法自有未合。

六、原告另主張：縱認原告無撤銷權，必須依約履行契約，原告未依約履行，依兩造合約書第九條違約處罰：「經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議」，此違約金之性質應屬損害之賠償總額，並非懲罰性違約金，參諸最高法院49年台上字第807 號判例意旨，違約金是否過高仍應視實際上究竟受有多少損害而定。

在系爭房地所有權並未移轉，稅賦尚未繳納之情況下，被告並未受到任何損害，況本件被告提供不實之租金行情，亦有過失，被告之後以2300萬元之價格轉售他人，頂多損害20萬元，被告將原告所繳價金200 萬元全數沒收作為違約金，顯然過高，應予酌減二百萬元，並將酌減之二百萬元返還於原告等情。

按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨」，最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照。

次按「約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。

如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第二百五十二條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任」，最高法院92年度台上字第697 號判決意旨參照。

本件被告沒收價金之比例，為總價款之百分之8.6 ，參酌內政部於90年7 月11日公告之成屋買賣契約書範本第10條違約罰則「賣方違反前條第一項約定，致影響買方權利時，買方得定相關期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。

解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款百分之十五支付違約金。

但該賠償之金額超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得令行請求損害賠債。

買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠債」，該範本就價金沒收作為違約金，價金之比例以不超過房地總價百分之15，是本件就客觀之標準，自難謂有違約金過高之情事，而原告亦未舉證本件違約金確有過高之情事，其請求本院酌減違約金200 萬元，自難准許。

七、綜上，原告主張撤銷買賣契約，及違約金過高請求酌減，均無理由，原告請求被告返還200 萬元及自受領時起計算之利息，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。

八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 96 年 11 月 30 日
民事第三庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 11 月 30 日
書記官 李錦輝