臺灣新北地方法院民事-PCDV,96,訴,1666,20071130,1

臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1666號
原 告 甲○○○
訴訟代理人 林明正律師
被 告 戊○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 陳正旻律師
被 告 乙○○
上列當事人間給付買賣價金事件，經本院於民國96年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項前段、第2項載有明文。

本件原告原起訴聲明請求被告戊○○及乙○○連帶給付原告新台幣400 萬元及利息，嗣於96年8 月22日具狀追加被告丁○○連帶為上開給付，揆諸前揭規定，被告戊○○、乙○○並無異議為本案言詞辯論，視為同意追加，是原告追加被告丁○○亦屬合法，先予敘明。

二、本件被告乙○○經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：民國96年6 月15日被告戊○○向原告購買座落於台北縣新莊市○○街68號5 樓之5 房屋1 座與所屬基地，雙方言明買賣總價金為新台幣（下同）460 萬元，被告戊○○於96年7 月10日前共分三次支付原告60萬元之支票為簽約金與訂金，餘款400 萬元雙方約定需待房屋過戶並向銀行設定抵押貸款，核准後一次付清，原告不疑有他，即予應允並由被告乙○○為連帶保證人，有買賣契約書1 份為憑。

96年7月11日系爭房屋、土地均已過戶為被告戊○○指定之被告丁○○名下，並設定最高限額抵押完成，被告卻拒付尾款400萬元，並向原告要求解除買賣契約，原告不同意，被告所主張之理由原告未告知本件房屋曾有人於屋內服用安眠藥自殺送醫不治死亡，使其心生畏懼。

原告否認有前開情事，亦未曾聽聞，原告並於96年7 月23日以律師函向被告戊○○請求給付購屋款400 萬元，被告未理會。

系爭買賣標的房齡已逾9 年，縱有人於屋內服用安眠藥送醫不治死亡事件，並非於原告擁有該屋期內發生，何時發生，細節如何，原告並不清楚，原告當無告知之義務，退步言之，若有人服藥過量於送醫後死亡，是屬意外事件，應不得指為凶宅。

所有之舊屋，均會發生死亡事件，或送醫急救無效之死亡事件，這是常態，被告於簽訂買賣契約時，本就應有認知，也非契約之必要之點，如被告認為這是其主觀上契約之必要之點，則應載明於買賣契約，否則不能以之為解除契約之理由。

依被告戊○○所言有人於屋內服用安眠藥自殺死亡，不論該人是死於醫院或送醫途中，均非死於屋內。

且本屋原告共買了2 年有餘，並一直居住其中，平安無事，何凶之有? 本件買賣，所有權均已過戶為被告丁○○所有，房屋之鑰匙於簽約時即已交付予被告戊○○收受，原告之交付義務均已完成。

被告丁○○雖未具名與原告共同簽訂買賣契約，但亦係實質之購買人，其並於買賣價金付款處，蓋章承擔給付系爭買賣價金，此乃「重疊的債務承擔」意思表示，應與被告戊○○連帶負其責任，有最高法院23上字第1377號判例意旨可參。

原告爰依民法第367 、369 條及債務承擔之法律關係請求被告戊○○、丁○○應連帶給付買賣價金。

聲明：㈠、被告戊○○、乙○○、丁○○應連帶給付原告新台幣400 萬元，及自起訴狀送達翌日起至給付日止，按年息5 ％計算之利息。

㈡、原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈢、訴訟費用由被告連帶負擔。

二、被告戊○○、丁○○主張：

㈠、緣被告戊○○於96年5 月間購買座落於台北縣新莊市○○街68號5 樓之5 房屋及其基地作為全家居住使用，而後被告戊○○與被告丁○○準備結婚，遂有意於鄰近處另行購屋，經被告乙○○介紹得知原告有意出售，並於96年6 月15日向其購買系爭房屋及其基地，於簽約前被告戊○○曾詢問系爭房屋是否曾發生過任何事故，惟均回應沒有任何問題，遂與原告簽立賣買房屋契約書，被告戊○○嗣後得知系爭房屋曾有人於屋內服用安眠藥自殺。

前開情事，原告於94年9 月間購買系爭房屋時，前屋主王文發即已告知並載明於買賣契約，原告已知悉此情事，惟於被告戊○○詢問時竟隱匿不言，此舉有違一般交易習慣應遵循之誠信原則，而有詐欺之實。

被告戊○○因原告詐欺而為錯誤之買賣意思表示，已數次發存證信函表明撤銷系爭買賣契約之意，此有存證信函及回執可稽，茲被告戊○○特再以本答辯狀向原告表示依民法第88條及第92條之規定撤銷系爭買賣契約之意。

準此，系爭買賣契約已因撤銷而失其效力，是以原告要求給付賸餘價金實無理由。

㈡、被告戊○○購買系爭房屋係欲作為婚後之新居，是以欲求喜氣，購屋時即已特別詢問該屋是否曾發生事故（尤其是自殺及兇殺），原告回應並無任何事故。

系爭房屋是否曾有事故發生對被告戊○○而言，係屬本次購買此屋所考量必要之點，此由被告購屋前一再詢問即可證明。

原告提出系爭買賣契約未載明屋況，是以更足證此非必要之點。

惟兩造間系爭買賣契約係由房屋租賃契約書改寫，而非正式之買賣契約書，其中就一般不動產買賣契約書應記之租稅負擔、付款方式、產權移轉等均未載明，故系爭房屋屋況部份亦未載明其契約書上，惟此非表示上開各項均非系爭買賣契約必要之點。

被告戊○○於支付60萬元之部分購屋價金後，始得知系爭房屋曾有人服用安眠藥自殺，且94年間前任屋主即就此事件與原告訂定買賣契約時記載於該契約書上，原告佯稱不知情，殊未可採。

㈢、系爭房屋係為被告戊○○購買用以贈送予被告丁○○之結婚禮物，被告丁○○雖於系爭買賣契約末頁蓋章，僅係做為被告戊○○已給付原告部分價金之見證，並非如原告所稱「重疊的債務承擔」之意思表示，原告據以為追加被告丁○○之依據，顯然有誤。

是以原告追加丁○○為被告與法無據。

㈣、住宅乃一般家庭之最終堡壘，因有多數時間在宅中生活，故居家環境之良窳，影響生活品質至鉅。

又因現時住宅房地需價甚高，許多人窮其一生，僅能負擔一戶之房價，故於購買住宅房地，無不慎重其事，房地之出賣人，自應切實提供真實之資訊，更應嚴格依債之本旨履行其債務。

是否非自然死亡原因發生在屋內，屬一般人購屋時所考量之重要事項，衡諸常情，對於該不動產之價值必有減少且亦將減損不動產之通常效用。

被告戊○○購買系爭房屋欲作為結婚新房之用，惟系爭房屋內有人服藥自殺之情事，已使原契約預定效用滅失，亦因原告於96年10月4 日之調查證據聲請狀二㈡自認服藥自殺之情事屬系爭房屋之瑕疵，被告戊○○即得依民法第359條解除系爭房屋買賣契約。

另被告於知悉系爭房屋內有人服藥自殺之情事後，即發存證信函表明撤銷系爭買賣契約之意，原告空言被告向原告表示減價之意，未提出任何證據以資證明，殊未可採，而被告亦未委託全國不動產經紀股份有限公司出售系爭房屋，且原告所呈原證五非被告丁○○所簽名，原告冀藉此指稱被告承認瑕疵，亦屬無據。

準此，原告之訴，洵無理由。

聲明：原告之訴駁回、訴訟費用由原告負擔、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、被告乙○○主張：系爭房子之前有人在此服藥自殺，這件事情被告完全不知道，等到買賣契約簽立後，被告才知道。

並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

四、本件兩造不爭執之事實：

㈠、被告戊○○於96年6 月15日向原告購買座落於台北縣新莊市○○街68號5 樓之5 房屋1 座與所屬基地，買賣總價金為460 萬元，被告戊○○已給付原告60萬元，尚有餘款400 萬元未清償。

㈡、系爭房屋內曾有人於屋內服用安眠藥意圖自殺，經送醫急救後不治死亡。

五、兩造之爭點及本院之判斷：原告主張被告應給付房屋未付之價金400 萬元，被告則辯稱：系爭房屋為曾發生自殺死亡之事故，原告故意隱匿上開事故未告知被告，致使被告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，對被告應構成詐欺；

又系爭房屋為曾發生自殺致死之情事，有滅失或減少其價值之重大瑕疵，並以存證信函及本件起訴狀繕本之送達，依民法第92條向原告為撤銷系爭買賣契約之意思表示及依民法第354條、第359條規定向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並以前揭情詞置辯。

故本件兩造有爭執點，厥在於：被告是否得主張受原告詐欺，進而撤銷系爭買賣契約？又被告是否得主張系爭房屋具有瑕疵，進而解除系爭買賣契約？茲逐點析述如下：

㈠、按民法上所謂詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；

又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、44年台上字第75號判例參照）。

被告戊○○雖辯稱：原告明知系爭房屋曾發生上開服藥意圖自殺事故，竟故意隱瞞不說，致使伊陷於錯誤而為簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，惟既經原告所否認，依上說明，自應由被告就其主張受詐欺之事實負舉證之責任。

經查，系爭房屋雖曾發生有人在屋內服用安眠藥意圖自殺，經送醫急救後不治死亡之事故，然此非買賣契約成立必要之點，原告縱使無主動告知，亦無礙系爭買賣契約之成立及生效；

且查，系爭房屋雖有人在屋內服藥意圖自殺，然該人並非當場於系爭房屋屋內死亡，依原告個人之主觀認識，亦與被告戊○○詢問原告是否「曾發生兇殺或自殺致死之事故」情節不合，故縱認原告回應被告系爭房屋無發生任何事故，難謂原告係故意隱瞞而有詐欺行為。

綜上，被告戊○○既非因原告詐欺而簽訂系爭買賣契約，則被告戊○○辯稱伊依民法第92條第1項規定撤銷其為簽約之意思表示云云，與法即有未合，無從採信。

㈡、再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。

又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例資參）。

按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，至於兇宅之定義，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響。

因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。

同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。

惟房屋是否因為曾有人於此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。

因此在判斷一房屋是否為「凶宅」，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生兇殺或自殺致死」之「人」應死於屋內外為必備要件之一。

而證人即房屋仲介業者丙○○於本院96年9 月28日作證時，亦證述略以：「房子是否屬於凶宅，要看買賣雙方主觀感受，一般人比較在意的事是，有無人員死亡的原因是在該屋內發生，若有則是屬於重大事項應告知對方，本件房屋曾有人在屋內吃安眠藥，送醫急救後死亡，我們認為這是重大事項，會告知買受人」等語。

依此，本件系爭房屋內曾發生有人在屋內服藥意圖自殺，經送醫急救無效後死亡之事件，確實就一般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響；

原告亦承認系爭房屋因發生此次購屋糾紛，致使該屋內曾有人服藥自殺之事件已廣為周知，伊縱使收回系爭房屋亦無法將該屋依當地房價水準再行賣出，應認系爭房屋確實具有物之瑕疵。

據此，被告戊○○辯稱因系爭房屋具有上述瑕疵，伊依民法第359條之規定，解除系爭買賣契約，即屬有據。

㈢、原告雖主張被告丁○○為系爭買賣契約之實際購買人，其並於買賣價金付款處，蓋章承擔給付系爭買賣價金，係屬重疊之債務承擔之意思，應與被告戊○○負連帶清償責任云云。

按所謂重疊之債務承擔，係指第三人與債權人訂立契約，係由該第三人加入為債務人，而與原債務人就同一債務各負全部給付之責任，原債務人就其債務與該第三人連帶負其責任。

經查，系爭買賣契約明載出賣人為原告，買受人則為被告戊○○，立契約人亦為原告與被告戊○○。

被告丁○○雖於契約書上，記載「餘款為新台幣肆佰肆拾伍萬元」處蓋章，然被告丁○○並無明示或暗示承諾為系爭契約之債務人，願與被告戊○○就系爭債務負全部給付之責任之意思。

故原告主張被告丁○○亦為本件買賣契約之買受人云云，洵屬無據，不足採信。

㈣、綜合上述，系爭契約之買受人為被告戊○○，被告乙○○則為被告戊○○之連帶保證人，系爭契約業經被告戊○○依法解除，從而，原告依據買賣契約請求被告給付400 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即屬無據，無從准許，應予駁回。

原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 96 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 邱育佩
以上正本證明與原本無異
本判決不得上訴
中 華 民 國 96 年 11 月 30 日
書記官 王苑琦