臺灣新北地方法院民事-PCDV,98,事聲,16,20090331,1

臺灣板橋地方法院民事裁定 98年度事聲字第16號
異 議 人 甲○○
上列異議人因債權人中國信託商業銀行股份有限公司等與債務人

劉長芬間清償債務強制執行事件，對於中華民國98年2 月26日本
院司法民事執行處司法事務官所為之97年度執字第57166 號民事裁定提出異議，本院裁定如下：

主 文
異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。

理 由
一、按民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別規定：「當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議」、「司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；
認異議為無理由者，應送請法院裁定之」、「法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；
認異議為無理由者，應以裁定駁回之」。
本件聲明異議人就本院民事執行處司法事務官於民國98年2 月26日以97年度執字第57166 號所為駁回其對於除租處分聲明異議之裁定，聲明不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人前向債務人劉長芬承租坐落臺北縣新莊市○○段243 地號土地及其上同段2362建號即門牌號碼為臺北縣新莊市○○路436 號4 樓建物（下稱系爭不動產），租賃期間自民國95年6 月25日起至98年6 月24日止，每月租金為新臺幣（下同）6,000 元，押租金為36,000元，嗣異議人於95年7 月1 日將系爭不動產出租與次承租人唐顯富，租期自95年7 月1 日起至96年6 月30日止，每月租金為8,000 元，押租金為8,000 元，期滿後以未定期限方式續租；
本件異議人與債務人劉長芬間之租賃期限屆未屆滿，不能將租賃關係除去，否則押租金36,000元誰要退還，為此求為廢棄原裁定等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1 、2 項定有明文。
查本件債務人劉長芬於95年6 月19日以其所有系爭不動產，為擔保債務，設定最高限額4,260,000 元之抵押權（下稱系爭抵押權）予債權人花蓮區中小企業銀行股份有限公司（嗣與中國信託商業銀行股份有限公司合併，由中國信託商業銀行股份有限公司概括承受原債權人花蓮區中小企業銀行股份有限公司之一切權利義務，下稱中國信託商業銀行），嗣債權人中國信託商業銀行行使系爭抵押權且聲請本院強制執行系爭不動產，並主張其對債務人劉長芬之債權額為3,180,000 元、345,655 元，本院民事執行處於92年12月10日以底價3,450,000 元為第一次拍賣，因無人應買而未拍定，復於98年2 月25日減價為2,760,000 元並除去債務人劉長芬與異議人間、異議人與唐顯富間之租賃關係為第二次拍賣等情，業據本院調閱97年度執字第57166 號清償債務強制執行卷宗查明屬實。
又系爭不動產於第一次拍賣公告中載明有債務人劉長芬與異議人間、異議人與唐顯富間之租賃關係存在，且拍定後不點交，經拍賣結果，無人應買，有本院97年10月28日板院輔97執明字第57166 號第一次拍賣公告及97年12月10日不動產拍賣筆錄附於前述強制執行卷內可按，而拍賣標的有租賃關係存在，且拍定後不予點交，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，仍須待租期屆滿甚至尚須對該占有拍賣標的之第三人提起訴訟始得取回占有使用，因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因此降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則，自堪認系爭不動產存有債務人劉長芬與異議人間、異議人與唐顯富間之租賃關係，確已影響系爭抵押權之實行。
再者，債務人劉長芬係在系爭抵押權設定後，於95年6 月21日與異議人簽訂房屋租賃契約書，自95年6 月25日起將系爭不動產出租予異議人，租賃期限至98年6月24日止，異議人復於95年7 月1 日與唐顯富簽訂房屋租賃契約書，自同日起將系爭不動產轉租予唐顯富，租賃期限至96年6 月20日止，租賃期限屆滿後即以不定期限方式續租，有卷附之上開房屋租賃契約書影本為憑，則債務人劉長芬與異議人間、異議人與唐顯富間之租賃關係乃成立於系爭抵押權設定之後，且該租賃關係之存在已影響系爭抵押權之實行而有除去之必要，是本件執行法院於債務人劉長芬與異議人間、異議人與唐顯富間之租賃期限屆滿前，即除去該租賃關係而拍賣，自與上開規定並無不合，要無違誤。
至異議人主張退還押租金36,000元一節，本屬其與債務人劉長芬間租賃契約之債權債務關係，不得對出租人以外之人主張，是其據此抗辯其與債務人劉長芬間之租賃關係不應除去等語，要無可採。
從而，債務人劉長芬與異議人間、異議人與唐顯富間之租賃關係既成立在系爭抵押權設定之後，且因該租賃關係之存在，已影響應買人購買系爭不動產之意願，致抵押權之實行受有影響，是執行法院依債權人之聲請除去上開租賃關係後拍賣，既無不合，異議人異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
四、結論：本件聲明異議為無理由，爰依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 王瑜玲
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000 元整。
中 華 民 國 98 年 4 月 3 日
書記官 黃美雲