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臺灣板橋地方法院民事裁定 98年度事聲字第5號
異 議 人 甲○○
上列異議人間因債權人遠東國際商業銀行股份有限公司與債務人
連婉吟間清償債務執行事件，對於民國98年1 月22日本院民事執行處司法事務官所為97年度執字第58409 號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。
本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。
強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。
又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；
前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。
亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。
故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。
次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。
當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。
司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；
認異議為無理由者，應送請法院裁定之。
法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；
認異議為無理由者，應以裁定駁回之。
民事訴訟法第240之3條及第240之4條亦分別定有明文。
本件異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所為之除租處分聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定（即依強制執行法第12條第2項規定所為之裁定，裁定結果為駁回其異議），異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人自民國93年7 月1 日起，即向債務人連婉吟承租「臺北縣板橋市○○路○ 段47巷59號11樓」建物（下稱系爭建物），並於承租後之93年7 月7 日將戶口遷入，且居住迄今。
而於96年6 月30日之後，雖另訂立1份租約，但依當事人間之真意，顯係就原租期繼續展延5 年，與完全成立並開始新的租賃法律關係並不相同；
又本案第一次拍賣底價約為新臺幣（下同）21,000,000元，雖無人應買，核其原因通常係第一標底價接近市價，投資者因無利可圖，而自用者又須承受法拍屋之風險，通常不會應買，此非租賃權之存在，致影響抵押權。
另第二次拍賣底價僅餘8 成，約16,000,000元左右，因不動產為高單價之物件，2 成之價差，即使存有「應處理租賃權」之問題，仍構成多人願意競買之誘因，惟本案於第二次拍賣之程序中，執行法院即同時將底價降2 成並除去租賃權」，根本無從檢視「租賃權之存在，是否影響抵押權」，如何能遽認租賃權之存在，必然影響抵押權，且於強制執行程序中，租賃權並非當然應除去，僅於影響抵押權時才除去，而租賃權亦為重要權利，豈容於強制執行程序輕易加以侵害，原裁定並未說明租賃權之存在是否影響抵押權，僅稱就鑑價結果，債權人與債務人均未表示意見，惟異議人並無表達意見之機會，亦非與渠等之利害關係一致，何以受渠等意見所拘束。
為此，求為廢棄原裁定等語。
三、查本件債務人連婉吟於96年1 月11日以所有臺北縣板橋市○○路○ 段47巷59號11樓房屋及座落基地之應有部分（下稱系爭房地），為擔保債務設定最高限額18,000,000元之抵押權予執行債權人遠東國際商業銀行股份有限公司（下稱遠東商銀）。
嗣於97年12月10日以底價21,000,000元為第一次拍賣，因無人應買而未拍定；
遠東商銀則以由於異議人之租賃權存在，致執行法院將不點交予拍定人，而減低應買意願並降低拍定金額，遂依民法第866條之規定，聲請執行法院將租賃關係予以除去後拍賣等情，業據本院調閱本院97年度執字第58409 號清償債務強制執行案卷查明屬實。
四、按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利。
但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。
又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋可資參照。
次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。
故於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。
抵押物於抵押權設定前，即有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法第866條規定之適用」（最高法院94年度台抗字第85 號裁定意旨參照）。
五、經查，觀諸異議人所提出其與債務人連婉吟間訂立之租賃契約：異議人先於93年7 月1 日與相對人連婉吟簽訂租賃契約，租賃期間自93年7 月1 日起至96年6 月30日止。
嗣於租期屆滿後，異議人於96年7 月1 日再行簽訂租賃契約，租賃期間自96年7 月1 日起至101 年6 月30日止等情，有異議人提出之租賃契約影本等件附於本院97年度執字第58409 號強制執行案卷內可稽，揆諸前揭說明，原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。
即異議人先於抵押權設定前與債務人連婉吟簽訂租約，早於96年6 月30日租期屆滿時，其租賃關係已消滅。
異議人雖以兩造於96年7 月1 日簽訂之租約，係屬原有租賃法律關係之延續等語置辯。
惟依前揭最高法院裁定要旨，抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，本應認係抵押權設定後所成立（即本件設定抵押時，抵押權人預估擔保品存有租賃權之風險，僅至96年6 月30日止，其後續訂之租約之風險，既非設定抵押時即存，其保障順位自難優於抵押權人，併此敘明。
）。
即本件租賃權既係抵押權96年1 月11日設定後所成立，抵押權人依民法第866條規定，聲請執行法院予以除去後拍賣，於法自屬有據，異議人前開主張，非有理由。
六、再者，所謂對抵押權有影響，係指因該租賃權之存在，致抵押權無從實施；
或因租賃權之存在，致抵押物價值減少，使得抵押權所擔保之債權不能獲得滿足清償而言。
前者，例如抵押權人聲請拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第一次拍賣未能拍定者屬之；
後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。
查系爭房地係於96年1 月11日設定18,000,000元之最高限額抵押權與遠東商銀，而於97年12月10日進行第一次拍賣，拍賣底價為21,000,000元，惟因無人應買，則依強制執行法第91條第2項規定為減價拍賣，其拍賣底價16,800,000元等情，亦據調取上開強制執行卷宗查明無訛，此拍賣底價顯不足清償上開抵押債權之情，足堪認定。
又前揭抵押權係於96年1 月11日設定，而異議人之租賃關係則於96年7 月1 日成立，已如前述，而於第一次拍賣條件記載有異議人之租賃關係存在，且拍定後不點交，經拍賣結果，無人應買，有拍賣公告及拍賣筆錄附於該強制執行案卷內可認。
而拍賣標的有租賃關係存在，且拍定後不予點交，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期屆滿甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。
雖異議人主張第一次拍賣無人應買，係因價格接近市價，而非係其上有租賃關係存在，且租賃權本身亦屬一重要權利，執行法院並未說明租賃權之存在是否影響抵押權，即逕依抵押權人之聲請，而將租賃權予以除去，豈非侵害租賃權人於法律上之權利云云。
然異議人之租賃權係屬債權，原則上並不得對出租人以外之人為主張，且異議人之租賃權既係於抵押權設定後始成立，其於訂約時即可考量租期屆滿可能不再續約或租賃權可能遭除去之風險，並預為各項之防範或變更措施。
則若以風險承擔之分配及其衡平性而言，自應由異議人承受此項不利益較為公平合理。
據此，執行法院基於前述經驗法則，及風險承擔分配及衡平性之法理，認其上之租賃關係，確有影響抵押權之實行，且有除去之必要，而予以除去，即與上開條文規定之要件相符，並無違誤，異議人所辯洵屬無據。
至異議人另稱未對鑑價結果有何表達意見之機會，為何應受債權人及債務人對鑑價結果意見之拘束等語，查拍賣最低價額之核定係屬執行法院之權限，雖依辦理強制執行事件應行注意事項第40條第5項規定，核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，亦僅係供作核定拍賣最低價額之參考，並非應受債權人、債務人意見所拘束，異議人之主張顯有誤解該條文文義，亦屬不足採。
綜上所述，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 13 日
民事第一庭法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元整。
中 華 民 國 98 年 3 月 16 日
書記官 林月蓉
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