板橋簡易庭民事-PCEV,100,板簡,309,20111004,1

宣 示 判 決 筆 錄 100年度板簡字第309號
原 告 何鴻汶
訴訟代理人 謝恩華律師
被 告 戴美宜
訴訟代理人 王泓鑫律師
被 告 勤民不動產經紀有限公司
法定代理人 侯槍敏
被 告 蔡元本
上列當事人間100 年度板簡字第309 號損害賠償事件於中華民國

100 年9 月6 日辯論終結，於中華民國100 年10月4 日下午4時
整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 劉昌明
通 譯 胡文昇
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主 文
被告應連帶給付原告新臺幣陸萬參仟玖佰陸拾捌元，及自民國九十九年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告戴美宜應再給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國九十九年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告勤民不動產經紀有限公司應再給付原告新臺幣捌萬元，及自民國九十九年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔四分之一；
被告戴美宜應再負擔四分之二訴訟費用、被告勤民不動產經紀有限公司應再負擔四分之一訴訟費用。
本判決第一項、第二項、第三項得假執行，但被告戴美宜以新臺幣壹拾捌萬參仟玖佰陸拾捌元、被告勤民不動產經紀有限公司以新臺幣壹拾肆萬參仟玖佰陸拾捌元、被告蔡元本以陸萬參仟玖佰陸拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但有下列各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
查原告於起訴時請求：（一）被告戴美宜、勤民不動產經紀有限公司及蔡元本應連帶給付原告何鴻汶新台幣（下同）158500元及自起訴狀送達時起至清償時止，按年利率百分之5 計算之利息。
（二）被告勤民不動產經紀有限公司及蔡元本除上開給付外應連帶給付原告何鴻汶80000 元，及自起訴狀送達時起至清償時止，按年利率百分之5 計算之利息。
嗣於民國（下同）100 年9 月13日言詞辯論期日擴張請求為：（一）被告戴美宜、勤民不動產經紀有限公司及蔡元本應連帶給付原告何鴻汶183968元及自起訴狀送達起到清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。
（二）被告勤民不動產經紀有限公司及蔡元本除上開給付外，應連帶給付原告何鴻汶80000 元及自起訴狀送達時起至清償時止，按年利率百分之5 計算之利息，依前開規定，應予准許變更聲明，合先敘明。
二、被告勤民不動產經紀有限公司之法定代理人原為陳茂，嗣訴訟繫屬中於100 年8 月2 日變更為侯槍敏後，具狀聲明承受訴訟在案，經核無不合，應予准許，併予敘明。
三、原告主張：
（一）緣原告何鴻汶透過仲介勤民不動產經紀有限公司（即全國房屋加盟店，下稱勤民公司）購買原被告戴美宜所有座落
台北縣中和市○○路583巷23之1號之建物及附著基地（下稱系爭房屋）。
買賣雙方在仲介商之仲介下於99年8月23日在被告仲介公司新北市門市店簽訂買賣契約，並於同年
9 月30日交屋。
（二）惟交屋後原告何鴻汶發現系爭標的之小客房有嚴重漏水現象，於是立即通知前屋主戴美宜及仲介蔡元本。並經由戴
小姐同來檢修漏水之水電工郭文淵之說明，發現系爭標的
在雙方簽約之前即有漏水現象，並由郭先生檢修，尚未完
工。且被告戴美宜有將上開漏水情形告知仲介蔡元本，但
在仲介及被告戴美宜共同隱瞞下，向買主即原告何鴻汶及
其家屬表示系爭標的並無漏水情事，並在不動產標的物現
況說明書第8項（是否有漏水情形？）勾（否）項，以致
於原告陷於錯誤而完成買賣簽約及交屋程序。
（三）事後，前屋主即被告戴美宜同意修繕上開漏水並負擔所有工程款、及同意給付120000元之和解金。
惟簽訂協議後前屋主即被告戴美宜及仲介即被告勤民不動產經紀有限公司
並未積極處理，造成原告極大痛苦，不能有效利用系爭標
的雙方經調解但無結果，爰發函請被告戴美宜履行協議，
但亦無結果。
（四）請求權基礎：
⑴被告戴美宜部份
①依原告與被告戴美宜協議，被告應給付工程款63968元及和解金120000元，原告並發函催告被告戴美宜履約，上開款項給付未定期限，依民法第229條第2項規定，
被告應負遲延責任。
②被告戴美宜依民法第354條、第359條、第360條規定應負損害賠償之責。
③被告戴美宜以故意隱瞞系爭標的漏水之狀況，應負民法
第184條第1項前、後段侵權行為損害賠償之責。
⑵被告蔡元本部份
①被告蔡元本教唆被告戴美宜隱瞞漏水現象，並在屋況說
明書表示系爭標的屋無漏水現象，應與戴美宜負共同侵
權行為責任。
依民法第184條第1項前、後段、及第185條之規定應連帶負損害賠償之責。
②依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定應負賠償之責。
⑶被告勤民不動產經紀有限公司部份
①依民法第188條第1項之規定，勤民不動產經紀有限公司應與侵權人蔡元本連帶負損害賠償之責。
②依民法第571條之規定，勤民不動產經紀有限公司違反對其委託人何鴻汶之誠實義務，而以利於被告戴美宜之
行為，應償還原告給付之仲介費80000元。
③依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定勤民不動產經紀有限公司應與故意詐欺行為人蔡元本應本負連帶
賠償之責。
為此，爰依契約及侵權行為之法律關係提起本訴，求為判
決（１）被告戴美宜、勤民不動產經紀有限公司及蔡元本
應連帶給付原告何鴻汶183968元及自起訴狀送達起到清償日止，按年利率百分之5計算之利息。（２）被告勤民不
動產經紀有限公司及蔡元本除上開給付外，應連帶給付原
告何鴻汶80000元及自起訴狀送達時起至清償時止，按年利率百分之5計算之利息。
（五）對於被告抗辯之陳述：
（甲）有關被告戴美宜辯稱其係被詐騙方簽署協議書乙事，係不合情理之陳述，蓋系爭標的房屋被告戴美宜居住數十年之
久，對該屋之狀況知之最詳，旁人焉能欺騙她，故其辯詞
純係卸責之詞，不足採信。
（乙）戴美宜100年4月答辯二，附件三，聲明書及切結書，並未具名，故並無任何效力可言。
（丙）茲呈上被告戴美宜與其子呂奇紘與原告家屬間之錄音譯文及CD，上開對話正足以證明被告等明知系爭標的有漏水之事實，而仍在屋況說明書勾選「無漏水」之選項，顯係蓄
意共同詐騙原告等語。
四、被告則辯以：
（一）被告戴美宜答辯部分－
（甲）有關和解金及修繕賠償部分：
⑴按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。
」民法第99條第1項定有明文。
雖原證4 號協議書第2條有約定：「和議價金為12萬元，共分三期付完，首次付款在律師樓當場點付40000 元，二期、三期在律師樓再議付款日期」。然由上足見，依據上開協議書，兩造真意乃以
「首次付款在律師樓當場點付40000 元」後才生效。
⑵而被告於簽具該協議書後，即發現遭受詐欺，多次要求原告將協議書歸還，契約不算數，並於99年11月4 日寄發存證信函表明願意直接幫被告修理漏水問題（附件1 ），更
明白表示協議書並非被告真正意思，亦未曾在律師樓支付
4 萬元。既然被告連第一次款都還未付，該原證4 號協議
書尚未生效自明。
⑶退一步言，縱該契約已生效力。
然因被告當次乃遭原告詐欺，才會簽具原證4 號協議書。原告向被告表示房屋漏水
嚴重，仲介隱瞞等，誘騙被告，被告以為情況嚴重，才被
迫簽下原證4 號協議書。然事實上，漏水狀況並無原告所
述之嚴重，被告若知道是這樣，根本不會簽據該協議書答
應支付15萬8 千元。
而按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表
示撤銷之。」
民法第88條第1項亦有明揭。
被告因遭原告誘騙，以為漏水嚴重，才簽下原證4 號協議書，而事實上
，漏水狀況根本不像原告說的嚴重，被告戴美宜若知道是
這樣，根本不會簽具協議書而答應支付原告15萬8500 元。
⑷另有關原告提出之原證5 號估價單，是否為真正，誠令人 質疑，請鈞院能命原告提出該單據正本。
（乙）有關瑕疵擔保部分：
⑴系爭買賣房屋為舊房屋，老房屋漏水乃正常現象，被告於房屋出售前，早已將漏水問題處理好，此有照片可證。也
因此，才在現況說明書上勾選不會漏水。
⑵至於原告於購買後，該屋竟又出現漏水現象，實為被告始料未及，也可能是事後原因造成，總之，被告並無故意不
告知瑕疵之行為。
（丙）有關侵權行為部分：被告於履約過程中均誠實以對，並無任何侵害原告之行為，請鈞院明察。
（丁）本件系爭房屋乃老舊房屋，先前有些微漏水情形，並不嚴重，而被告於交屋前早已雇工修復完畢，交屋當時並無任
何滲漏水情形，所以才會在房屋現況說明書上勾選「沒有
漏水」：加以被告當時詢問仲介人員蔡元本，蔡元本亦表
示就勾選「沒有漏水」就對了，所以被告就勾選「沒有漏
水」。
（戊）被告蔡元本甚至為了推卸責任，要求被告之子呂奇紘要寫切結書、道歉書等，並主動將草稿寫好，要求被告之子呂
奇紘簽字，此有蔡元本是先寫好的聲明切結書及切結書各
乙份可稽。
（己）被告戴美宜雖簽有原證4號和解書，然於99年10月14日簽立當日乃受原告方之欺騙，原告方面並表示這份和解書並
不會有法律效力，要被告簽字，沒有關係，此觀呂奇紘於
100年4月19日到庭證稱：「（問：你母親有同意賠償給原告？）現場有協議先簽這份到時再另約時間到律師樓去作
個結束。（問：是否付款日期未確定外其餘均已確定？）
他是說先簽這些數字說沒有法律效率，我們才簽。」足見
，因原告說沒有法律效力，被告戴美宜才會簽字。除可證
明原告欺騙被告之外，被告亦無意為此契約所拘束，其理
甚明。
（庚）另依據原告起訴狀所附原證4號所繪漏水區域僅有小房間部分，並無廚房部分。
而於日前100年7月29日勘驗當日卻又指稱廚房部分亦有漏水，被告謹否認廚房漏水部分與被
告有關。
（辛）因此，鑑定報告雖認定本件兩處漏水區域（包含小房間6.05平方公尺及廚房3.63平方尺）修復費用為63968 元，但其中廚房部分之修復費用，因非原始漏水區域，應予扣
除該廚房部分費用，而依據面積比例計算該小房間部分之
修復費用應為39980 元（計算式：63968 ＊6.05/ （6.05+ 3.63）＝39980 ）等語。
（二）被告蔡元本答辯部份－
（甲）他們在和解完以後因為沒有和解成立，我們公司協調雙方。
（乙）聲明切結書、切結書都是被告蔡元本寫的，我們要去道歉。證人所言有部分不實在。
（丙）現況說明書有當場唱讀打勾完後才蓋章，證人也有在場。
簽買賣契約書時證人也在場等語。
五、本院之判斷：
（一）按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償
責任，不動產經紀業管理條例第二十六條第二項定有明文
。再依兩造所不爭執由原告與被告戴美宜簽訂之不動產買
賣契約書第七條第五款係約定：乙方（即被告戴美宜）保
證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜
裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結
構有安全之虞、輻射屋等）。此有原告所提該不動產買賣
契約書影本乙件（原證１）在卷可稽，又依前揭契約書之
附件：不動產標的物現況說明書之記載－項次８：是否有
滲漏水情形欄內勾選否，此亦有原告所提該說明書乙件（
原證３）在卷可考。
本院於100年7月15日上午10時許至系爭買賣標的現場履勘結果：該建物為四層ＲＣ建物之第二
層，屋內廚房天花板白色板子背部有白色粉末，緊鄰廚房
之房間天花板有油漆剝落及水漬現象等情，並有勘驗筆錄
在卷可憑，又上開天花板白色板子背部有白色粉末及緊鄰
廚房之房間天花板有油漆剝落及水漬現象經本院囑託張富
進土木技師鑑定結果：原後陽台區，因增建後變為室內部
分，因為陽台結構本來就與主建物結構不同，底部容易開
裂，所以防水效果比較差，因此如上層建物使用人有將地
板浸濕行為或牆面有水滲入地板，就會造成下層建物的平
頂漏水，本案漏水之修復主要是將三樓的地板面層打除後
，施作水泥系防水層後，再恢復原地板面層，本案建物漏
水部分，二樓後小房間6.05平方公尺，二樓廚房3.63平方公尺，三樓同位置應修復面積10.65平方公尺，．．．因此修復費用為總計新臺幣63968元等情，亦有該土木技師出具之鑑定書在卷可參。是原告主張被告應連帶給付上開
系爭房屋滲漏水修繕費用63968元，自屬有據。
（二）原告因前揭房屋滲漏水而與被告戴美宜達成協議：如附件①的部分全部都修繕完畢及付完工程款。②和議價金12
萬，分三期，首次付款在律師樓，二期、三期在律師樓議
付款日期等語，此亦有原告所提協議影本乙紙在卷足憑（
原證４），足見被告戴美宜除同意修繕上開漏水並負擔所
有工程款外，另同意給付原告和議價金12萬元，亦堪認定；至原告主張被告勤民公司及被告蔡元本亦應與被告戴美
宜連帶給付上開和議價金12萬元部分，因被告勤民公司及被告蔡元本均非上開協議之當事人，原告此部分之主張，
難認有據。
（三）末按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利
益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。
本件被告戴美宜之子呂奇紘於99年10月6日曾向原告之父何誠輝稱：．．．這情形我要跟你們講清楚，
當初會勾這個（指上開現況說明書）是因為他引導我媽媽
去勾的，而且我們沒有要騙你們的意思，我想要照實告知
你們有漏水，我想勾有漏水，他叫我們不要勾，這個應該
要講等語，此有原告所提錄音譯文在卷可按，且為被告勤
民公司所不爭執，足見被告勤民公司之經紀人員於執行仲
介業務時，故意隱瞞系爭房屋滲漏水之事實，違反誠實及
信用方法，揆諸上開規定，被告勤民公司自原告收受之報
酬8萬元自應返還；至被告蔡元本並非本件居間契約之當
事人，原告主張被告蔡元本亦應與被告勤民公司負連帶返
還報酬之責，即非有據。
六、從而，原告訴請被告應連帶給付原告新臺幣63968元、被告戴美宜應再給付原告120000元、被告勤民公司應再給付原告80000元，及均自起訴狀繕本送達翌日（即99年12月24日、99年12月10日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即無不合，應予准許；
至逾此之請求，尚有未合，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
八、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 100 年 10 月 4 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書 記 官 劉昌明
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 10 月 4 日
書 記 官 劉昌明