板橋簡易庭民事-PCEV,101,板小,1577,20130411,1

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
101年度板小字第1577號
原 告 方彥傑
兼法定代理人方藍輝
兼法定代理人
及上一人
訴訟代理人 韓中荷
被 告
即反訴原告 陳憲冶
反訴被告 韓中荷

上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國102年3月28日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣叁仟柒佰叁拾叁元及自民國一百零一年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用新台幣壹仟元由反訴被告負擔新台幣貳佰伍拾元，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。
但反訴被告如以新台幣叁仟柒佰叁拾叁元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由
壹、本訴方面：
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告主張：
（一）原告向被告承租位於新北市○○區○○路000巷0號4樓房屋（以下簡稱系爭房屋），租期自民國（下同）101年3月10日起至102年3月10日止，押租金為新台幣（下同）8000元（以下簡稱系爭租賃契約）。原告等人於搬入後即發現
門鈴故障無法使用，客廳、房間、天花板、廚房、浴室牆
壁都有漏水，一下雨就開始漏水，且浴廁內之洗臉盆也搖
晃導致而不堪使用，致原告方藍輝手扶著洗臉台洗臉刷牙
時，因洗臉台會搖晃，地面溼滑以致腳趾扭折無法行走，
原告方彥傑僅有一歲半，有時需由原告方藍輝、韓中荷以
臉盆在洗臉台接水為原告方彥傑洗手及清洗臀部或由原告
方藍輝、韓中荷將方彥傑抱到洗臉台上面坐在洗臉台上幫
原告方彥傑清洗臀部，因洗臉台不穩，故原告方彥傑遭熱
水燙傷手指而無法動彈，原告韓中荷因而鼻子過敏，造成
原告一家三口受有損害。
原告自101年3月10即要求屋主即被告修繕，被告雖應允修繕，然經原告韓中荷數次以電話
聯絡及於101年6月13日寄發存證信函要求被告於收到存證信函後三日內處理，否則立即終止租賃契約，被告於101年6月14日收受上開存證信函後迄未置理，故租賃契約於101年6月18日即已終止，被告自有返還押租金及損害賠償之義務。
（二）按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益
之狀態。」、「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如
有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人
雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍
得終止契約。」、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之
必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出
租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終
止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣
除之。」、「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣
外，由出租人負擔。」、「租賃關係存續中，因不可歸責
於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅
失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部
分不能達租賃之目的者，得終止契約。」
，民法第423條、第424條、第430條、第429條第1項、第435條分別定有明文。
依民法第450條第3項規定提前告知終止契約並無違約賠償之疑慮。
另依民法第227條不完全給付之規定，原告韓中荷因此所受之損害，亦得依債務不履行之規定，請
求損害賠償，兩造間租約既已於6月13日終止，被告應返還原告韓中荷押金8000元。
（三）另按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦
同。」、「不法侵害他人之身體或健康者，對於被害人因
此喪失或減少勞動能力或增加生活上之需要時，應負損害
賠償責任。」
，民法第184條第1項、第193條分別定有明文。因被告提供之系爭房屋有漏水及浴室內之洗臉盆搖晃
導致不堪使用，致原告方藍輝腳指扭折無法行走，原告方
彥傑於使用洗臉台洗臉、洗澡時亦遭熱水燙傷手指而無法
動彈，原告韓中荷鼻子過敏，需至耳鼻喉科就診，造成原
告一家三口受有損害，原告韓中荷因此支出醫藥費7330元，原告方彥傑因此支出醫藥費27607元，原告方藍輝因此支出醫藥費2350元，自得請求被告賠償，另因被告之行為，令原告等人飽受身心煎熬，造成身體、精神上莫大之
痛苦，其間之艱辛實非言語得以形容，故請求被告分別賠
償精神慰撫金，原告韓中荷、方彥傑及方藍輝各為18104元、18504元、18105元，故原告韓中荷合計請求25834元（包括醫藥費7330元及精神慰撫金18504元），原告方彥傑合計請求45712元（包括醫藥費27607元及精神慰撫金18105元），原告方藍輝合計請求20454元（包括醫藥費2350元及精神慰撫金18104元）。
（四）為此，爰依侵權行為及租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：㈠被告應給付原告韓中荷8000元、㈡被告應給付原告韓中荷25834元、㈢被告應給付原告方彥傑45712元、㈣被告應給付原告方藍輝20454元，訴訟費用由被告負擔，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告主張，殊屬不實，按：
⑴原告韓中荷當初前來看房子時即表示有承租意願，惟向被告要求水龍頭、蓮蓬頭、馬桶蓋、電熱水器、流理台需換
新，並將冷氣孔封閉，被告乃依其要求將上開設備全部換
新，並將冷氣孔以木板封閉，經原告韓中荷及其母親檢視
滿意才簽約，惟簽約時又要求被告將原本每月租金10000元降為8000元，押金兩個月減為一個月，被告仍未予計較與其簽約，租期自101年3月10日至102年3月10日止，簽約時原告韓中荷給付一個月租金8000元及押金8000元，之後即入住其檢視滿意之系爭房屋。
⑵未料，101年4月10日繳納房租時，原告韓中荷並未按時繳納，經被告一再電話催討，始遲延至101年4月16日匯款7000元，並辯稱更換房間門鎖1000元，故扣除1000元，原告當時亦不疑有他。
惟101年5月10日繳納房租時，原告韓中荷又未按時繳納，被告同樣電話催討，始遲延至101年5月14日始匯款8000元。
迨101年6月10日繳納房租時，原告韓中荷又未按時繳納，經被告電話催繳，原告韓中荷竟又
藉詞屋內東壞西壞拒不繳納租金，但被告之後欲電話聯絡
處理卻又故意不接電話。隨後原告韓中荷即先行向台北市
中山區公所申請調解，但調解期日自己卻又不到場，也不
事先告知，讓被告枯等，已令人納悶。被告不得已乃寄發
中和郵局第1340號存證信函要求繳清租金，另向新北市中和區公所申請調解，惟原告韓中荷仍不到場，但隨後原告
韓中荷即以中和泰和街第414號存證信函寄還鑰匙，被告於101年7月23日收受該存證信函。
總之，原告韓中荷不按時給付租金，且未曾繳納水費，嗣後雖辯稱屋內東壞西壞
，但卻又故意不接電話，一再逃避，申請調解自己亦不到
場，被告甚為無奈。
⑶被告系爭房屋僅是一般簡單公寓，雖不足以稱為豪華，但絕對堪以正常使用居住，且當時係經原告韓中荷及其母親
檢視滿意才入住，亦無原告起訴狀或存證信函所指之問題
，反而是原告事後遺留一大堆垃圾，凡此有照片可稽。且
被告亦否認原告所稱「從3月10日就要求屋主修繕，屋主也答應要修繕，遲到今日都未修繕，期間原告數次電話聯
絡要求修繕，均不理會，逼不得已原告於6月13日寄發存證信函，要求處理修繕」等情，按兩造間都是被告撥打電
話給原告韓中荷，且原告韓中荷經常故意不接電話，復於
6月中旬後更完全拒接被告之電話，被告甚為無奈。是故
，原告之舉實乃惡人先告狀，藉以設法逃避給付租金之責
任或避免被扣押金，實已踐蹋被告對其等之仁慈，令人甚
為痛心。
⑷另原告所提出之照片即調解卷第21頁至24頁，乃原告自行以不明白色膠狀物亂塗之結果，藉以達到疑似損壞修補之
假象，完全與被告無關。茲以系爭洗臉盆係靠背後掛勾固
定，並非靠裝飾瓷腳支撐，故即便裝飾瓷腳與洗臉盆有縫
隙，亦難逕認有安全疑慮，懇請 鈞院明察。
⑸至於原告方藍輝、方彥傑所指之傷害，是否屬實，顯有可疑？退一步言，果若真有此事（純屬假設），被告亦否認
與被告有關，且其等所提出之單據，被告也否認與被告有
任何因果關係。按系爭房屋最近之醫院為新北市雙和醫院
，且該醫院為中永和地區之大型醫院，設備齊全，但原告
卻捨近求遠前往台北市之馬偕醫院或聯合醫院，顯然不合
常理，可見原告若真受有傷害應係在台北市所造成始就近
於馬偕或聯合醫院就醫。何況，其等亦不能免除與有過失
責任，併予敘明。
（二）至於原告101年7月9日陳報狀所述，被告亦否認之，茲以原告韓中荷所有調解、訴訟之舉止，全係意圖逃避給付租
金之責任或避免被扣押金。故為導正視聽，被告特就原告
於上開陳報狀所稱「斷水斷電」乙節，調閱水電單據，上
開單據即足堪以證明原告為求勝訴，寧捏造不實情節訛稱
「斷水斷電」，令人痛心。
（三）再查，原告先前即有不付租金之相同案例，此有判決書可稽，且是否尚有其他未經訴訟之案件不得而知，因為類似
案件，糾紛金額不高，訴訟根本不划算，故難認沒有其他
房東息事寧人或自認倒楣之情形。
（四）另原告並未說明其主張之法律依據，且其主張之金額究竟為何？依據為何？亦未見原告說明、舉證，凡此，皆無從
為有利原告之認定。
（五）綜上所述，足證原告之訴，並無理由。
等語置辯，並聲明：求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
乙、得心證理由：
一、原告起訴主張：原告韓中荷向被告承租系爭房屋，原告等人於101年3月10日搬入後即發現門鈴故障無法使用，客廳、房間、天花板、廚房、浴室牆壁都有漏水，一下雨就開始漏水，且浴室內之洗臉盆也搖晃導致不堪使用，致原告方藍輝腳指扭折無法行走，原告方彥傑於使用洗臉台洗臉、洗澡時亦遭熱水燙傷手指而無法動彈，原告韓中荷縱有鼻子過敏，已發函催告被告修補上開瑕疵，因被告未修補，系爭租賃契約業已終止在案一節，固據提出存證信函、馬偕醫院台北院區醫療費用收據16紙、台北市立聯合醫院及診費用收據4紙、照片1份等件影本為證，被告則否認原告韓中荷已合法終止租賃契約、系爭房屋有原告等人所指之瑕疵暨原告等人有因此受到傷害而有就醫之必要，並就原告等人之請求另以前詞置辯，是以本件所應審究者厥為㈠由原告等所為之舉證，是否得以證明系爭房屋有漏水及洗臉盆有不堪使用等瑕疵之存在？㈡被告有無返還押租金之義務？
二、按「契約責任與侵權責任競合時，兩者間之關係如何，學說上雖有爭議，但契約之違反，如係侵害人身權，且已構成侵權責任時，被害人得依侵權行為規定請求損害賠償，則為通說之見解。
本件上訴人與沈○間縱有契約關係存在，但上訴人杜○成既因過失侵權行為而致沈○死亡，侵害其人身權，則為被害人之被上訴人依侵權行為規定，請求上訴人賠償損害，自屬正當。」
（最高法院77年度台上字第1876號判例意旨參照），經查：本件原告韓中荷為租賃契約之當事人，主張依侵權行為損賠償及債務不履行之規定向被告請求賠償，揆諸上開判例見解，侵權行為與債務不履行之請求權競合時，原告韓中荷固非不得擇一行使之，合先敘明。
次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條本文定有明文。
又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例。
又出租人固應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人自得依債務不履行之規定請求損害賠償，惟依前開說明，仍應由承租人就「出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態」之情事負舉證責任。
再者，主張依侵權行為之法律關係請求損害賠償之人，必須就侵權行為之成立要件，包括：其權利被侵害、該侵害具不法性、行為人有故意或過失、權利被侵害者受有損害、損害與侵權行為間有因果關係等節負舉證之責。經查：
（一）原告等人主張系爭房屋浴室內之洗臉盆搖晃不堪使用及客廳、房間、天花板、廚房、浴室牆壁漏水情事，被告則否
認上情，揆諸前開說明，原告等就此有利於己之事實，自
應舉證以證明。原告等人雖提出洗臉盆照片及漏水照片各
5張以證明上情，然原告所提出之照片中並未見有何其所
指稱之漏水情形，且照片所示洗臉盆與支撐架接縫處雖有
不明白色膠狀物，底座有磚塊墊住，旁邊以繩子綁住，然
被告否認於交付系爭房屋予原告韓中荷時，該白色膠狀物
即已存在及有以洗臉盆底座有用磚塊墊著及洗臉盆有不穩
、搖晃之情形，並以：電線是要綁水龍頭的開關，原告當
初前來看房子時即表示有承租意願，惟向被告要求水龍頭
、蓮蓬頭、馬桶蓋、電熱水器、流理台需換新，並將冷氣
孔封閉，被告乃依其要求將上開設備全部換新，並將冷氣
孔以木板封閉，經原告韓中荷及其母親檢視滿意才簽約等
語置辯（參見本院102年2月21日言詞辯論筆錄），復為原告韓中荷所不否認（參見上揭筆錄），原告韓中荷既於看
屋表示有承租意願時即請求被告更換水龍頭、蓮蓬頭、馬
桶蓋、電熱水器、流理台需換新，並將冷氣孔以木板封閉
，經原告韓中荷及其母親檢視滿意始簽約，則系爭房屋之
客廳、房間、天花板、廚房、浴室牆壁若有漏水，浴室內
之洗臉盆與支撐架接縫處有不明白色膠狀物，底座有用磚
塊墊著，且有搖晃、不堪使用之情事，此為目視即可得知
之事項，原告韓中荷豈有不要求被告更換之理？
（二）原告雖再主張：自101年3月10即要求屋主即被告修繕，被告雖應允修繕，然經原告數次以電話聯絡及於101年6月13日寄發存證信函要求被告於收到存證信函後三日內處理，
否則立即終止租賃契約，被告於101年6月14日收受上開存證信函後迄未置理云云，惟原告就被告所抗辯之：「迨
101年6月10日繳納房租時，原告韓中荷又未按時繳納，經被告電話催繳，原告韓中荷竟又藉詞屋內東壞西壞拒不繳
納租金，但被告之後欲電話聯絡處理卻又故意不接電話，
隨後原告韓中荷即先行向台北市中山區公所申請調解，但
調解期日（101年6月28日）卻未到場，讓被告枯等，被告不得已乃於101年7月11日寄發存證信函要求繳清租金，另向新北市中和區公所申請調解，惟於101年7月26日之調解期日原告韓中荷仍不到場。」一節並未爭執，則系爭房屋
若確實存有原告等人所指之瑕疵，何以仍按月繳納租金迄
101年5月14日，至101年6月13日始寄發存證信函催告被告修理，且於台北市中山區公所101年6月28日之調解期日及新北市中和區公所101年7月26日之調解期日原告韓中荷均未到場與被告協調之理？
（三）是則，由原告等人所為舉證，尚難以做為系爭房屋有浴室內之洗臉盆搖晃不堪使用及客廳、房間、天花板、廚房、
浴室牆壁漏水情事之證明，原告等亦未提出其他證據以證
明其所為之上開主張為實在，即難認被告有何債務不履行
及侵權行為之情事，原告方藍輝縱有腳指扭折，原告方彥
傑縱有遭熱水燙傷手指，原告韓中荷縱有鼻子過敏等而支
出醫藥費及精神受有損害，亦無從請求被告賠償。
三、次按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
，民法第430條定有明文，又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。
本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，且押租金尚有餘額時，始能產生。
從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」
（最高法院77年台上字第2213號、83年台上字第2108號判決意旨參照）。
本件原告韓中荷另主張：因系爭房屋有瑕疵，經電話催告及於101年6月13日寄發存證信函要求被告於收到存證信函後三日內處理，否則立即終止租賃契約，被告於101年6月14日收受上開存證信函後迄未置理，故租賃契約於101年6月18日即已終止，而請求被告返還押租金8000元，被告則否認系爭房屋有原告韓中荷所指稱之瑕疵，揆諸民事訴訟法第277條本文規定，自應由原告韓中荷就：「租賃物有應由出租人負擔修繕之必要之情事存在」負舉證責任，惟由原告韓中荷所為舉證，尚難以做為系爭房屋有浴室內之洗臉盆搖晃不堪使用及客廳、房間、天花板、廚房、浴室牆壁漏水情事之證明，已如上述，難認原告韓中荷援引上開規定終止系爭租賃契約為合法，且系爭租賃契約第13條亦規定：「本契約承租人、出租人於期限屆滿前終止租約者，應於一個月前通知之，則不扣押金。」
，解釋上開條文意旨，應係：承租人於期限屆滿前終止租約者，應於一個月前通知出租人，復為原告韓中荷所是認（參見本院102年3月28日言詞辯論筆錄），本件原告韓中荷援引民法第430條規定終止系爭租賃契約既非合法，然得視為依系爭租賃契約第13條規定之任意終止契約，惟應於通知到達出租人（即被告）後一個月始生終止之效力，而被告係於101年6月14日收受原告韓中荷寄發終止系爭租賃契約之存證信函，復為兩造所不爭，則系爭租賃契約應於101年7月14日始為終止，而原告韓中荷並未按時於101年6月10日繳納租金8000元，此為原告韓中荷所不否認，則原告韓中荷既尚積欠被告自101年6月10日起至101年7月14日止之租金，依月租8000元計算，金額已逾8000元，揆諸前開判決意旨，經被告以押租金抵償後，原告韓中荷仍有債務未清償，原告韓中荷自無從請求被告返還押租金8000元，原告韓中荷此部分之主張，亦屬無據。
四、綜上所述，原告等人未能舉證以證明系爭房屋有洗臉盆不堪使用及漏水等應由被告負責修繕之瑕疵，自無從依侵權行為及租賃契約之法律關係請求被告賠償所受損害（包括醫藥費及精神慰撫金），再者，系爭租賃契約於101年7月14日始終止，因原告韓中荷並未按時於101年6月10日繳納租金8000元且積欠自101年6月10日起至101年7月14日止之租金金額已逾8000元，經被告以押租金抵償後，原告韓中荷仍有債務未清償，自無從請求被告返還押租金8000元。
從而，原告請求被告應給付原告韓中荷8000元（押租金）及損害賠償25834元、給付原告方彥傑45712元、給付原告方藍輝20454元，均無理由，應予駁回。
原告之訴既無理由，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
貳、反訴部分：
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、反訴原告主張：
（一）按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」民事訴
訟法第259條定有明文。
為此，本訴被告即反訴原告對本訴原告即反訴被告韓中荷提起反訴。
（二）因反訴被告自101年6月10日起即未給付租金，爰依民法第439條及兩造租賃契約書第4條，請求反訴被告給付101年6月10日起至101年7月23日期間計1月又14日之租金或相當於租金之不當得利，亦即8000元×（1＋14/30）月＝11733元。
（三）另反訴被告將浴室洗臉盆下方與裝飾瓷腳以不明白色膠狀物亂塗，嚴重毀損該設備，經詢價（含安裝）計8000元依民法第184條第1項及第432條規定，應負損害賠償責任，且反訴原告寄還鑰匙後，反訴原告發現屋內遺留一大堆垃
圾，請人打掃清理而支出費用2000元，致反訴原告受有損害，而反訴被告卻無法律上原因而受有該利益，自為不當
得利，依民法第179條規定，反訴被告應返還該利益予反訴原告。
（五）綜上，反訴被告計應給付反訴原告21733元（11733＋8000＋2000＝22733），扣除押金8000元後，反訴被告仍應給付反訴原告13733元（21733－8000＝13733）。
（六）為此反訴原告爰依民法第421條、第439條及兩造租賃契約書第4條及民法第179條規定提起本訴，求為判決：反訴被告韓中荷應給付反訴原告13733元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，反訴訴訟費用由反訴被告負擔，請准依職權宣告假執行。
二、反訴被告則以：
（一）查反訴原告上開所述，殊屬不實，按：
1、反訴被告於101年3月10日至6月10日之間均有致電一直要求反訴原告將租賃房屋漏水、浴室廁所洗臉盆、水龍頭、
屋子多處損壞、門鈴損壞等等予以修繕，且反訴被告亦於
101年6月13日寄發存證信函要求反訴原告修繕上開損壞部分，若不修繕則終止兩造租賃契約，嗣後系爭租賃契約亦
已於101年6月18日合法終止。
又反訴被告於101年5月14日早已匯款8000元予反訴原告，此有反訴被告之安泰銀行匯款記錄為證，故反訴被告從未積欠反訴原告房租。
2、反訴原告於101年3月10日租約開始時，藉故說要修繕房屋，仍自由進出反訴被告所承租之房屋，將反訴被告之房間
門鎖反鎖，致使反訴被告打不開房屋，故反訴被告即更換
門鎖及鑰匙，歷經數月之久，反訴原告均無意見，此可證
明反訴被告更換門鎖經過反訴原告之同意，然現在又反咬
反訴被告一口，實無理由，由此可知反訴原告所言不實。
（二）浴室洗臉盆下與裝飾瓷腳間之白膠，一看就知道已經存在很久，白膠均已泛黃發黑，根本不像剛塗上去的白膠，且
此種白膠黏著劑也是要專業水電師傅才會擁有與使用，一
般民眾也無法有此種工具塗此白膠，故此白膠根本並非反
訴被告塗上去的。此外，反訴原告亦於本訴答辯狀內自承
：洗臉盆與裝飾瓷腳無關，現在又說要更換，實屬荒謬。
且照片中洗臉盆之瓷腳早已東倒西歪，下面墊有瓷片和紙
張，又用繩子綁住，即可證明系爭洗臉盆不穩，此外洗臉
盆全面裂開的痕跡明顯清楚，其與瓷腳間之縫隙很大，明
顯不穩搖晃，況且洗臉盆乃完全靠裝飾瓷腳支撐，自然有
安全上的疑慮，此為不置可否之事實。而屋內反訴原告說
有垃圾，也早已事隔已久，反訴原告是要如何證明系爭垃
圾是反訴被告的？依民事訴訟法第277條之規定，反訴原告應舉證以實其說。
（三）反訴原告寄給反訴被告之存證信函提及將於101年7月13日將反訴被告屋內之東西全部當廢棄物處理，此可證明其早
已侵入反訴被告之住處，然現今又反咬反訴被告一口，要
求反訴被告給付清潔費及開鎖費，實在是自相矛盾。
（四）反訴原告蓄意扣留押金，反訴被告於101年6月10日起以電話留言及親自拜訪之方式到處找尋反訴原告，欲向反訴原
告討回押金，然均未獲得反訴原告之回復，顯見反訴原告
之惡意規避。現反訴原告又以清潔打掃、修理洗臉台及換
門鎖等為由，提起訴訟，然這些都是反訴原告自己要整修
房屋的費用，與反訴被告無關，反訴原告捏造假象，欺壓
弱勢之承租人，已造成反訴被告生活及精神上受有損害。
此外，反訴被告一再常試與反訴原告聯絡出面協調，然反
訴原告均不加以理會，也不來簽收拿回鑰匙，此是因為反
訴原告自己本身就有系爭房屋之鑰匙。
等語置辯，並聲明：求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
乙、得心證理由：
一、反訴原告起訴主張：反訴被告韓中荷向渠承租系爭房屋，積欠101年6月10日起至101年7月23日期間計1月又14日之租金或相當於租金之不當得利未付，且反訴被告將浴室洗臉盆下方與裝飾瓷腳以不明白色膠狀物亂塗，嚴重毀損該設備，且反訴原告寄還鑰匙後，遺留一大堆垃圾在屋內，渠僱工打掃支出清理費用2000元一節，業據提出存摺影本及照片27幀為證，反訴被告固不爭執自101年6月10日起至101年7月23日期間未給付租金，惟否認有毀損浴室洗臉盆及遺留垃圾在系爭房屋內，並就反訴原告之請求另以前詞置辯，是以本件所應審究者厥為㈠反訴被告有無給付租金或相當於租金之不當得利之義務？若有，數額若干？㈡由反訴原告所為之舉證，是否得以證明反訴被告有毀損浴室洗臉盆及遺留垃圾在系爭房屋內之情事？
二、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期支付租金，民法第421條第1項及第439條前段分別定有明文。
又按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可稽。
經查：由反訴被告韓中荷所為舉證，尚難以做為系爭房屋有浴室內之洗臉盆搖晃不堪使用及客廳、房間、天花板、廚房、浴室牆壁漏水情事之證明，難認反訴被告韓中荷援引民法第430條規定終止系爭租賃契約為合法，依系爭租賃契約第13條規定意旨，承租人於期限屆滿前終止租約者，應於一個月前通知出租人，本件反訴被告韓中荷援引民法第430條規定終止系爭租賃契約雖非合法，然得視為依系爭租賃契約第13條規定之任意終止契約，惟應於通知到達出租人（即被告）後一個月始生終止之效力，而反訴原告係於101年6月14日收受反訴被告韓中荷寄發終止系爭租賃契約之存證信函，則系爭租賃契約自應於101年7月14日始為終止，業經本院認定如上（參見壹、本訴部分乙、得心證理由：三所述），而反訴被告韓中荷並未按時於101年6月10日繳納租金8000元，且於101年7月23日以存證信函寄還系爭房屋鑰匙予反訴原告一節，復為兩造所不否認，則反訴被告韓中荷既尚積欠反訴原告自101年6月10日起至101年7月14日止之租金，依月租8000元計算，金額為9600元（計算式：8000＋8000×6/30＝9600，元以下四捨五入），至兩造終止租賃契後之101年7月15日至101年7月23日止之9日期間，系爭房屋之鑰匙仍在反訴被告之保有中即認定為系爭房屋仍在反訴被告之占有中，則反訴被告於租約消滅後仍無權占用系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，反訴原告亦得請求反訴被告給付9日期間相當於租金之不當得利，金額為2400元（計算式：8000×9/30＝2400，元以下四捨五入），則反訴原告得請求反訴被告給付自101年6月10日起至101年7月23日止之租金及相當於租金之不當得利之金額共計12000元。
三、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。
又民事訴訟如係由原告主張權利定有明文。
又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例。
反訴原告主張系爭房屋浴室內之洗臉盆已遭反訴被告以不明白色膠狀物亂塗毀損，且反訴原告寄還鑰匙後，遺留垃圾在屋內等情，反訴被告則否認上情，揆諸前開說明，反訴原告就此有利於己之事實，自應舉證以證明。
反訴原告雖提出洗臉盆照片及現場照片以為證明，然該照片尚無從證明：洗臉盆遭反訴被告以不明白色膠狀物亂塗而毀損，且反訴原告於102年2月21日及101年3月28日言詞辯論期日直陳：「原告在101年7月16日（應為101年7月23日之誤）將鑰匙寄還給我，我在8月有去開門並拍照，洗臉台很堅固，我現在房子都還沒有出租，法官可以去看。」
、「（問：，表示洗臉盆很堅固沒有毀損，如何請求反訴被告賠償？）但是反訴被告在洗臉台下方亂塗。」
、「（問：反訴被告在洗臉台下方亂塗，有無妨害到洗臉台的功能？）沒有啦，只是不好看。」
等語不諱（參見上揭筆錄），足認洗臉盆下方與裝飾瓷腳縱以不明白色膠狀塗抹，並未妨礙洗臉盆之功能達不堪使用之毀損程度，即無由請求反訴被告賠償洗臉盆重新安裝之費用8000元。
再者，反訴原告所提出之照片之拍攝日期係101年7月27日，距離反訴被告交還系爭房屋鑰匙之日已有數日，實不足以證明照片中之垃圾係反訴被告所遺留者，況反訴原告亦未再舉證以證明上情，是其請求反訴被告賠償雇工清理垃圾之費用2000元，亦屬無據。
四、綜上所述，反訴原告得請求反訴被告給付自101年6月10日起至101年7月23日止之租金及相當於租金之不當得利之金額共計12000元，惟反訴原告僅請求11733元，經扣除押金8000元後，反訴被告仍應給付反訴原告3733元（11733－8000＝3733），至洗臉盆重新安裝之費用8000 元及雇工清理垃圾之費用2000元，反訴被告均無賠償之義務。
從而，反訴原告本於租賃契約之法律關係，請求反訴被告給付13733元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於3733元及自101年8月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此之請求，難謂有據，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件係關於請求金錢之給付，且其標的金額或價額在100000元以下者之小額訴訟，應併依民事訴訟法第436條之19之規定，確定反訴被告應負擔之訴訟費用額為如主文第3項所示金額，及就反訴被告敗訴之部分依職權宣告假執行及反訴被告得供相當擔保金額而免為假執行，至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
訴訟費用負擔之依據：本訴部分為民事訴訟法第78條、反訴部分為民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 102 年 4 月 11 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本庭（新北市○○區○○路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由（應表明一、原判決違背法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 11 日
書記官 黃大千