板橋簡易庭民事-PCEV,101,板簡,2160,20130410,3

宣 示 判 決 筆 錄 101年度板簡字第2160號
原 告 山水雲集公寓大廈管理委員會
法定代理人 湯勤功
被 告 劉夏敏
上列當事人間101 年度板簡字第2160號給付管理費事件於中華民國102年3月27日言詞辯論終結，102年4月10日下午1時30分整，在本院板橋簡易庭第3法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 游婷麟
法院書記官 蔡斐雯
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣６７,７００元，及自民國１０１年１１月２２日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔１０分之５；

餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新台幣６７,７００元預供擔保後，得免為假執行。

事 實 及 理 由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

民事訴訟法 255條第1項第3款定有明文。

本件原告原起訴聲明係請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）129820元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

此有起訴狀在卷。

嗣原告於訴訟中「民國（下同）102年3月27日」提出民事陳情狀將聲明擴張為：「被告應給付原告130548元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。」

此亦有該民事陳情狀在卷。

是依首揭民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，本院自應准許，核先敘明。

二、原告主張：

（一）被告為山水雲集公寓大廈之區分所有權人（其所有之建物為新北市○○區○○○路000號5樓），而被告自自98年8月起至101年7月之管理費積欠130548元，迭經原告催討，被告卻置之未理。

為此，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定提起本訴，求為判決：被告應給付原告130548 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

並業據提出公寓大廈管理組織報備證明、建物登記謄本、存證信函、山水雲集公寓大廈規約、137 號5樓劉夏敏管理費欠費明細表等件影本各1份為證。

（二）對於被告抗辯之陳述：⑴原告本件請求自98年8月起至101年6月12日之管理費，每期2670元，最後一期為1068元，共計91848元。

⑵原告規約本來就是以50元計算，只是後來規約修訂為如果沒有積欠的話，有優待六折每坪30元。

所以正常是每坪30元。

原告請求之管理費91848元是以50元計算出來的結果。

另加上罰金17000元，水費2700元及水費基本費9000元整，另有行政車馬務公費2000元，還有存證信函費用2000元，又出庭費4000元，被告抗辯2000元合計上開費用全部共計130548元。

又原告社區規約罰則第二條第二項，積欠超過兩期，罰500元。

另管理費每坪50元部分，亦於規約有所規定。

此外水費有基本費是每個月要繳150元。

⑶本社區只有71戶，管理費每月僅收6萬餘元，管理員、電梯、消防、機電、清潔收支基本平衡，請不起總幹事，主委一職，錢少事多大家避之唯恐及，基本群龍無首，更無預算可支付律師費，管委會須自己撰狀、出庭。

社區有二戶，超過十年，未繳分文管理費，乃因管委會，無專人可纏訟，致正常繳交者，心生不平，效尤、拖欠者，日漸增多，且越拖越久、大家都已成慣性，即便管委會真派得出專人，上法院訴訟，敗訴又何懼？只要把積欠多年，早已貶值的錢，再拿出來，就沒事了，調解庭上，還可以態度強硬、高姿態要打折、掐頭去尾、分期付款....故而有恃無恐，食髓知味，樂此不疲，多位主委抱怨交接時，只有公共基金六萬餘元，社區裡法院拍賣查封條，處處可見，社區日漸破敗、沉淪。

⑷社區因老舊，樓務繁雜，為求公平、正義，並避免管委會沒完沒了的纏訟與國家司法資源之浪費，社區規約增訂賞罰條款，鼓勵繳清、未積欠者，管理費優待打六折（30元/坪），未繳清、積欠者不優待，仍維持50元/坪，罰500元/月，迫使管委會派人出庭訴訟者，須支付出庭人員，行政誤工、車馬費2000元/次，此規約97年實施至今，雖初期，13名長年慣性拒繳者，心存僥倖，不經訴訟敗訴，，不願交出，但凡上過法庭之慣性積欠者，均已知道管委會必勝且必依規約辦理，罰款無人能例外，將偷雞不著蝕把米，從此大幅改善積欠之現象，社區日漸上軌道，管委會不再因追討管理費，耗費大量人力、物力纏訟不停!被告是唯一的一人，迫使管委會提第二次訴訟，管委會還是必須依規約辦理，否則13名前被告敗訴者，必要求比照辦理，將延伸更多問題，請庭上與被告見諒，追回的管理費，均用在社區環境改善與增加住戶福利，30元/坪的管理費，還能提供免費收看第四台，桶裝瓦斯補助150元/桶，水費5元/度...。

⑸如被告所訴，劉家房地產多得自己也搞不清楚，不住也不租，管委會雖每年一次的住戶大會，信函、電話敬邀，終於是在法庭上始知尊容，少有互動，與被告99年度板小移調字第24號和解時，曾經告知：繳清不積欠後，按規約規定，管理費優待打六折30元/坪，今被斷章取義解釋為，主委曾答應，按此計算方式，卻不提積欠三年之事實，主委職責是執行區分所有權人通過之議決與規約，主委無能，亦無權，擅自更改社區規約，如何私自答應將賞罰分明之規約，片面誤解為一罪二罰，實則只是月罰500元，50元/坪是社區成立23年來的收費未變標準，被告曾說，房地產都是長輩資產，已出嫁女兒，不便過問，需待將來出售時才能結算，那也不能口頭告知自家繳費特殊狀況，便可例外，雙方因管理費訴訟多次，都有基本認知與默契，站在管委會的立場，劉家有錢，不在乎小錢，22年來，長輩、二兒、二女都不出面繳納，管委會只能依往例，等到賣屋時，再結清，否則仲介公司也應會結算清楚，再交屋于新屋主。

去年四月，仲介公司曾來電多次，詢問積欠金額，被告五月亦曾來電詢問多次，但始終未見有人出面結清，去年七月管理員發現，該空屋常有人進出裝潢，始知未結清，已易手，雖透過新屋主向對方要求清償，也經仲介公司調解多次，主委甚至於屈就，親至東森房屋調解，被告稱罰金無理，堅持按其指定A、B方案處理，並拖延拒繳，管委會只能依前例，被迫法院再次提訟。

三、被告則以：

（一）本案件實屬一特殊案件，其由來始末請容本造大概略述：溯其實源自79年間，當時仍在生的父親借款約三千萬元予〝山水雲集〞建商興建此建案，興建完成後，建造人因無力償還，遂將其中大小共十戶抵償予父親，於劉夏敏名下，而其實質為長輩們的資產，後知始終空屋，無人居住，凡長輩健在，作晚輩者包括二子二女中的劉夏敏，皆從來不便過問，……。

豈料民國92年底，受過日本教育剛毅正直的父親，且身體仍健壯，竟然於一場意外中驟逝，未留下任何交待。

而此資產便直接轉移為仍健在的母親所擁有，至今仍是。

所以，自民國93年初，始由劉夏嫻代替極度傷心的母親，接手處理此案件，當時餘六戶。

在此之前因從未得任何訊息，劉夏嫻只能從頭摸索，從主動造訪當年管委會起，加上從母親所知的去拚湊，經過多番旁敲側擊，竟然發現那中間原來其存在有很多荒誕怪異之行徑，諸如當時的主委，私自以台幣一千元賤?出租其友人，並企圖繼續隻手遮天之侵佔行為；

縱容歷屆區分所有權人會議出席偽造劉夏敏之簽名（証實非父親字跡）……；

以致於後來，不下十次進出台北、板橋、桃園等法院，又傳喚証人等之公堂對簿。

根據此判決確定，「山水雲集」代表方已取得當時主委擅自出租前開房屋三戶所得共NT$273,500元，加上父親過逝前不久親自交予之現金NT$60,000元，共是NT$333,500元，減除實應繳金額NT$255,656元，仍餘NT$77,844元，是屬仍溢取的部份，當時仍寄於貴管委會的。

當時餘一戶保留未售（南天母路137號5樓）需繳管理費。

而此溢收之77,844元÷1620元/月（30元/坪×54坪＝1620元/月）實尚可抵扣48.05個月，足足四年。

可是貴管委會（湯先生有上任）非但置恍不從中扣款。

但本件不主張上開扣款事宜(見102年3月27日言詞辯論筆錄)。

還罰以50元/坪計，再罰什欠款罰款等，直接投訴板橋地院。

本造因見了湯先生不同於過往那些狀似兇狠又語帶威脅的委員們，又湯先生說從現在起以30元一坪計算嘛！所以，本造想不再計較，以77,844元扣除貴方當時請求的6萬餘元後，至少尚可返還近一萬元之餘額。

自起再從民國98年8月重新算起，說了以30元/坪計算。

大約過不久，我親自打一電話予湯先生，告訴他，原先意欲保留一戶作罷，計劃出售。

請准讓我在售出同時，一併來繳交管理費，湯先生親口承諾我，好的。

本造代理人實居台中，又時遇要務出國，遂委託了當地的東森房屋仲介代售，所有房屋狀況當然是誠實告知。

直到101年5月有可能售出，下意識裡想當然爾現該遵守承諾了，便請求東森仲介以就近去向貴管委會主動報詢處理—101年5月始，一再主動找貴管委會接洽。

當時貴林主委多以不知悉其中實情之由推諉之，經東森仲介林店長再三接洽，終獲得一張手寫明細紙條欠費明細之數字令人咋舌，不可置信。

我要求說要親洽湯先生，我們皆打電話急找湯主委，說湯主委出國要六月下旬才返國……。

101年6月19日交屋完成，湯主委未返國，事情亦尚未解決，於是我造暫存置5萬元于仲介方以作為近期處理尚欠之管理費基金用，而這一段期間，東森房屋確實為拉攏調解兩造，盡不少力，感謝之。

於101年8月16日下午1點，東森仲介約了雙方來到其辦公室會議廳，坐下來談調解，並有三位仲介公司人旁証，調解內容大致為：二位直接接洽當事人（湯勤功先生、劉夏嫻女士）面對面確認當時如何彼此之承諾。

湯先生既承認有允諾我後繳，卻又說一切照步來。

既相持不下，本造亦希望盡速處理此事，提議，是否雙方各退半步，為讓事情圓滿解決，我方提出罰A或罰B之方案。

本造原認知之計算方式：30元/坪×54坪＝1620元/月×34個月（自民國98年8月～民國101年5月）≒NT$55,080元。

若雙方各退半步，罰A或罰B，不要一罪兩罰，又不告知。

⑴罰A方案：以30元/坪計算＋達未繳金額始罰500元/月⑵罰B方案：直接罰以50元/坪計算。

以上A、B二方案，實以B案對貴管委會較有利，對被告較不利，差幅至數萬元。

此次調解會議中，因湯先生不同意各退半步，以半點不讓，步步相逼，還說什麼你反正有錢，說什麼你們偷偷賣房子……等等，致無共識結果而破局。

之後，東森仲介雖一直試圖努力再約調解，本人贊成樂觀其成，由於本代理人因務於101年9月～12月出國未能成功。

再後，已進入司法調解，便無再約。

以上便是此一事件由來與始末，以至今。

（二）豈不是湯主委親口說，現起以30元/坪計算嘛，豈不是湯主委親口應允許我賣屋時交款的嗎？如果說一切就照步來，當時候就直接說一切只要按照規定即可，何必先同意，然後後面等著好好罰它一頓。

既然一切照步來，那又為何超過二期、三期或半年未繳時，也不曾寄任何一封催繳告知之通知等，從起算日到101年5月主動處理時都沒有，一封平信也沒有，或一個電話告知也沒有。

貴委員會說及屢次催繳，絕非事實。

如果那其中早一些時有一封催繳，本造也不致於被一罰還要再罰繼續罰，被罰這麼多錢而不自知，直到101年6月才恍然頓知。

若早知如此，將已被提早去做「處理」，而不致等到後來如今之爭議了。

這實不符消費者公平原則之不教而誅。

既承諾在先，又未按〝照步來〞步驟行之，足見此一事件實等同于被視為〝特別案件〞待之。

（三）欠債還錢，殺人償命，本就天經地義。然而，不欺不騙，守誠信、重承諾，更是一個正當為人之基本原則。

金錢本是身外之物，但清楚、合理應是基本的公平原則。

如今為此不大事，卻勞煩了法院公堂，無非是希望經由具有公信力之司法單位幫忙決以公平之仲裁等語置辯。

並聲明：訴訟費用各自負擔。

如不利被告之判決，請准提供擔保，免為假執行。

四、原告主張：被告為山水雲集公寓大廈之區分所有權人（其所有之建物為新北市○○區○○○路000號5樓），而被告自自98年8月起至101年6月12日之管理費每期2670元，最後一期為1068元，共計91848元。

另加上罰金17000元，水費2700元及水費基本費9000元整，另有行政車馬務公費2000元，還有存證信函費用2000 元，又出庭費4000元，被告抗辯2000元合計上開費用全部共計130548元。

原告規約本來就是以50元計算，只是後來規約修訂為如果沒有積欠的話，有優待六折每坪30元。

所以正常是每坪30元。

原告請求之管理費91848元是以50元計算出來的結果。

另加上罰金17000元，水費2700元及水費基本費9000元整，另有行政車馬務公費2000元，還有存證信函費用2000 元，又出庭費4000元，被告抗辯2000元合計上開費用全部共計130548元。

又原告社區規約罰則第二條第二項，積欠超過兩期，罰500元。

另管理費每坪50元部分，亦於規約有所規定。

此外水費有基本費是每個月要繳150元。

被告對於自98年8月起至101年6月12日未繳管理費、水費基本費9000元及水費度數54度共2700元、對於管理費若以一坪以30元計算共56000元不爭執，並以前詞為辯。

茲分述如下: 1、按公寓大廈應設置公共基金，其來源由區分所有權人依區分所有權人會議議決繳納；

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第18第1項第2款、第21條定有明文。

按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。

民法第72條定有明文。

①查原告提出被告不爭執真正之山水雲集公寓大廈規約，其中第四章第一條第二項約定：管理費（隨屋徵收）：未積欠戶：管理費30元/坪，管理費收取應為現金或即期支票。

積欠戶（含開票未兌現者）：管理費50元/坪，（80年9月8日第三次會員大會之決議)。

②本件山水雲集公寓大廈規約第四章第一條第二項特約，管理費30元/坪，而對於其中就未按期繳交者(即積欠戶)則須繳明顯高於一般住戶約定之管理費每坪50元計算之管理費，顯然有背於公平原則，背於公序良俗，且與前開公寓大廈條例之規定不合，應為無效。

是被告之管理費計算，雖有遲延自仍應與其他住戶同，而以每坪30元計之。

原告以每坪50元計之，並無理由。

而以每坪30元計之，被告積欠之管理費為56000元，為兩造所不爭執(見本院102年3月27日言詞辯論筆錄)，是管理費部份，原告請求56000元為有理由，逾此部份為無理由。

③次查山水雲集公寓大廈規約第七章罰則第二條2、3、4、5項 ┌──┬────┬──┬──┬───┬───┬───┐ │項次│違規內容│處罰│移送│裁罰單│罰責 │依據 │ │ │ │對象│單位│位 │ │ │ ├──┼────┼──┼──┼───┼───┼───┤ │ 2 │積欠管理│區分│管理│管委會│每月罰│99.7.4│ │ │費超過二│所有│委員│並得送│500 元│區分所│ │ │期或萬元│權人│會 │法院裁│（包含│有權人│ │ │以上 │、住│ │決 │前二期│會議 │ │ │ │戶 │ │ │） │ │ ├──┼────┼──┼──┼───┼───┼───┤ │ 3 │寄發存證│區分│管理│管委會│行政處│97.12.│ │ │現函催討│所有│委員│並得送│理費 │28區分│ │ │積欠管理│權人│會 │法院裁│2000元│所有權│ │ │費 │、住│ │決 │ │人會議│ ├──┼────┼──┼──┼───┼───┼───┤ │ 4 │向法院提│區分│管理│管委會│行政管│97.12.│ │ │出訴訟追│所有│委員│並得送│理費 │28區分│ │ │討積欠管│權人│會 │法院裁│2000元│所有權│ │ │理費 │、住│ │決 │ │人會議│ ├──┼────┼──┼──┼───┼───┼───┤ │ 5 │向法院提│區分│管理│管委會│行政管│97.12.│ │ │出訴訟管│所有│委員│並得送│理費 │28區分│ │ │委會委員│權人│會 │法院裁│2000元│所有權│ │ │出庭 │、住│ │決 │ │人會議│ ├──┼────┼──┼──┼───┼───┼───┤上開規定積欠管理費超過二期或萬元以上者，則每月罰500元（包含前二期）；

寄發存證現函催討積欠管理費者，則罰行政處理費2000元；

向法院提出訴訟追討積欠管理費者，則罰行政管理費2000元，管委會委員出庭出庭費2000元之約定，亦與前述相同理由，顯然違背公平原則，背於公序良俗，亦與上開公寓大廈管理條例第18第1項第2款、第21條不合，應認為無效。

是原告請求被告給付17000元罰金及存證信函費2000元並追繳積欠行政處理費2000元及出庭之行政處理費4000元，應為無理由。

⑤綜上所述，系爭規約及公用基金之收費依據雖屬有效，得以規範兩造間權利義務關係，但其中就有遲延給付者為不公平之約定部份則屬無效，故本件原告得請求之金額為管理費56000元及被告不爭執之水費部份共計67700元（管理費56000 元＋水費基本費9000元＋水費2700元）。

五、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條之規定請求被告給付原告67700元及自迄訴狀繕本送達翌日（即101年11月22日）起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，均非法之所許，應予駁回。

六、本件事證巳臻明璿:雨袂且餘力堅乙防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述一併此敘明。

七、本判決係就民事訴訟法第427條第1項至4項，適用簡易程序所為之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴部分無待原告聲請即應依職權宣告假執行。

中 華 民 國 102 年 4 月 10 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官 蔡斐雯
法 官 游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 4 月 10 日
書記官 蔡斐雯