板橋簡易庭民事-PCEV,102,板小,2885,20140128,3

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
102年度板小字第2885號
原 告 來來超商股份有限公司
法定代理人 張宏嘉
訴訟代理人 劉智鈞
被 告 鍾文宗

上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國103 年1 月16日
言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟零陸拾元，及自民國一百零二年十月二日起至清償日止，按年息百分之二十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣捌佰貳拾捌元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由
一、原告起訴主張：緣原告前於民國88年10月10日起即承租被告所有坐落新北市○○區○○路000 號1 樓之房屋（下稱系爭房屋）並簽訂租賃契約，隨原租約屆期皆有再簽訂租賃契約續租，最末一次係於100 年4 月21日就系爭房屋再為簽約（下稱系爭租約），約定租賃期間為100 年10月10日起至105年10月9 日止，每月租金為新臺幣（下同）63,700元（含稅），每月15日給付，因原告依法需為被告代扣繳12% 之稅費，故原告每月實付之租金金額為56,056元，原告並已給付被告144,000 元之押租金。
惟原告承租系爭房屋經營OK便利商店，因立地條件不佳及同業競爭造成虧損，經審慎評估後，依系爭租約第19條約定，原告願支付相當於1 個月之租金作為損害賠償而提前終止租約，即以臺北五十一支郵局存證信函提前通知原告將於102 年8 月31日終止租約，系爭租約業於102 年8 月31日終止。
被告所收取144,000 元之押租金扣除原告應賠償1 個月之租金63,700元，以及102 年8 月15日至同年月31日原告應實付之租金金額30,740元後（計算式：56,056÷31×17＝30,740，小數點以下4 捨5 入，下同），被告應返還原告賸餘之押租金49,560元（計算式：144,000－63,700－30,740＝49,560），未料被告屆期竟拒絕受領系爭房屋及返還賸餘押租金金額，原告僅得於102 年9 月26日再以臺北五分埔郵局第236 號存證信函通知被告，原告拋棄系爭房屋之占有並催告被告返還賸餘押租金，惟被告仍置之不理，依系爭租約第3條第2項約定，被告如逾期未返還保證金，原告得請求依法得請求之最高利率計算遲延利息即按年息20% 計算之利息，為此，爰依租賃契約之法律關係，請求被告返還賸餘押租金49,560元及約定遲延利息。
並聲明：被告應給付原告49,560元及自102 年9 月1 日起至清償日止，按年息20 %計算之利息。
二、被告則以：原告在離開時未將招牌拆除，導致被告被工務局發函限期改善，被告為免遭處罰，故花費8,500 元製作帆布將招牌蓋起，此部分費用應由原告負擔；
又原告離開時應回復原狀，故地板磁磚破損未修理、牆壁未油漆，此部分費用為57,000元，亦均應自押租金中扣除，被告毋庸再返還賸餘押租金；
新開店交屋施工確認單是88年9 月6 日簽約時所寫的，但後來再簽約時，並未以該確認單為附件等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於88年10月10日起即向被告承租系爭房屋，並簽有新開店交屋施工確認單，嗣有再簽立租約續約，最末一次係於100 年4 月21日簽約，約定租賃期間為100 年10月10日起至105 年10月9 日止，每月租金為63,700元（含稅），因原告依法需為被告代扣繳12% 之稅費，故原告每月實付之租金金額為56,056元，原告並已給付被告144,000 元之押租金，原告有發函欲於102 年8 月31日提前終止租約等節，業有系爭租約契約書、臺北五十一郵局第210 號存證信函暨收件回執、台北五分埔郵局第236 號存證信函暨收件回執、新開店交屋施工確認單各1 份為證，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
另原告主張被告應返還賸餘押租金49,560元等節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知；
終止契約，應依習慣先期通知。
但不動產之租金以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第453條、第450條第3項定有明文。
則依前揭民法第453條、第450條第3項規定意旨，定期租賃契約若當事人有約定得提前終止租約，自仍得於租賃期間屆滿前行使終止權利，惟終止租約應依當事人間之約定或按民法第450條第3項規定先期通知，使他方當事人得事先知悉租約即將終止俾得有所準備。
復按契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止（最高法院94年度台上字第1594號判決意旨參照），則見終止不限以兩造合意為必要，若有法定終止或約定終止事由，自僅須以單方當事人行使為以足，不須得他造當事人同意。
查依系爭租約第19條約定：「乙方（指本件原告）於租賃期間內終止契約時，甲方（指本件被告）有權要求相當於一個月之租金作為損害賠償，其餘未到期之租金及保證金甲方應於乙方交還租賃標的物的同時歸還乙方，雙方並同意租約之終止不適用民法四百五十條第三項之規定。」
等語，足見兩造已約明原告有得於系爭租約中提前終止租約之權利，且提前終止租約之通知期間不受民法第450條第3項規定之拘束，則原告以臺北五十一支局第210 號存證信函通知被告於102 年8 月31日終止租約，該存證信函並於102 年8 月16日到達被告，有上開存證信函暨收件回執在卷可佐，則見原告已依兩造間之特約先期通知被告終止租約，此項終止權之行使屬單獨行為，即賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，原告上開終止租約之意思表示即為生效，不因被告於租約終止日時不同意原告交付房屋而有所影響，合先敘明。
㈡次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。
而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。
系爭租約既已於102 年8 月31日終止，業如前述，則原告已給付之保證金即押租金，於扣除原告於系爭租約中應負擔之債務後若有賸餘，被告即應返還。
本件原告主張已付之押租金144,000 元，原告已自行扣除其提前終止所需負擔之一個月租金之損害賠償63,700元及102 年8 月15日至同年月31日之實付租金30,740元，故賸餘之押租金為49,560元等節，被告雖對此辯稱原告少算5,000 之租金，直接從押租金扣除原告代扣稅金云云，然被告對於兩造所約定之每月租金63,700元為含稅金額，原告每月繳付租金時本會預扣12% 之稅金，且原告每月實付租金為56,056元等情既不爭執，則原告自賸餘押租金中主張扣除102 年8 月15日至同年月31日須實際負擔之租金（即扣除代扣稅金之租金金額）30,740元，應為可採。
㈢另被告辯稱原告應負擔系爭房屋牆壁油漆之修補及地板磁磚之回復費用共計57,000元云云，固據其提出定騰工程行估價單1 份及照片30張為證，惟系爭租約第4條第1項、第2項已約明：「房屋如有裝潢、改裝或加裝設施之必要，甲方無條件同意乙方自行為之。
甲方另須提供空間供乙方裝置冷氣及冷凍設備之室外機。
裝置完成後，如應甲方之要求須變動未置，費用由甲方負擔。
但乙方之裝潢、改裝或加裝設施不得損及房屋結構致房屋發生危險。」
、「乙方於租賃期間或提前解約時應將房屋依機器設備拆除搬遷後現狀（不含生財器具、移動性設備、冷氣、電器設備）交還甲方，除前項但書情形外，乙方不負賠償或補償之責。」
，足見原告於返還租賃房屋時係將機器設備拆除後現狀返還即可，並毋庸依系爭房屋承租時之原始情形返還，且觀諸兩造於88年間就系爭房屋簽訂最初租約時所填寫之「新開店交屋施工確認單」中乃載：「... 2.招牌掛設由甲方同意交屋時確定提供位置，現有招牌由乙方拆除期滿現狀歸還，室外機一同於交屋時現場協調。
3.租賃範圍內甲方同意乙方視須要修改隔間，期滿後現狀歸還但須注意安全性。
4.地板現為大理石地，甲方同意乙方自行更改為磁磚，期滿現狀歸還，但1F之隔間由乙方拆除，地板由乙方一併鋪設... 」等語，可見系爭房屋之地板原為大理石地，係由原告鋪設磁磚後按現狀返還即可，則被告辯稱原告應油漆牆壁，並將磁磚破裂、鑽洞處回復云云，即屬無據。
雖被告辯稱上開新開店交屋施工確認單係88年租約之附件，其後之租約包含系爭租約並未再援用該確認單為附件云云，然不論上開確認單是否為兩造後續租約所爰用，由上開確認單之記載可知地板磁磚係由原告鋪設，而依系爭租約第4條第1項、第2項既已約定原告係按房屋現狀返還甚明，原告實無於修補磁磚、牆壁油漆後再將系爭房屋返還被告之必要，故被告此部分所辯，無足憑取。
又被告辯稱原告應負拆除招牌之責未拆除，致原告須支出帆布費用8,500 元遮蓋招牌，以免招致罰責等情，則業經被告提出費用請款單1 紙為證，復為原告所不爭執，且被告支出之帆布費用與原告未為拆除招牌之作為亦具因果關係，是被告辯稱此費用應自押租金中扣除，應得憑採。
故原告得請求之賸餘押租金應再扣除8,500 元，即為41,060元，原告逾此部分之請求，則乏依據，不應准許。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者，仍從其約定利率；
約定利率，超過週年百分之二十者，債權人對於高過部分之利息，無請求權，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第205條分別定有明文。
系爭租約第3條第2項、第19條均約定，被告應於租賃終止原告交還房屋時將返還賸餘押租金，且第3條第2項並約定如逾期返還，原告得依法定最高利率計算遲延利息，則見兩造就押租金之返還已約定返還期限及遲延利率為按年息20% 計算之利率。
本件原告雖主張被告應自租約終止日即102 年8 月31日翌日起算遲延利息，惟依上述約定，兩造乃以租賃終止且原告交還房屋時為約定返還押租金之期限，故仍應以原告實際交還房屋之日計算本件原告得請求之遲延利息。
另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。
而所謂返還租賃物，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。
且依民法第946條第1項規定：「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。」
，是原告雖主張其已以臺北五十一支局第210 號存證信函先期通知被告於102 年8 月31日終止租約，請被告屆期協助配合受領，否則將依民法第241條規定拋棄占有云云，然民法第241條第1項、第2項規定：「有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。」
、「前項拋棄，應預先通知債權人。
但不能通知者，不在此限。」
，須債權人受領遲延後，債務人方得拋棄占有而免其交付義務，又民法第234條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」
，上開規定之「受領遲延」，必須債務人對於債權人確依「債之本旨」提出給付，而債權人無故拒絕收受者，始足當之。
倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力；
給付兼須債權人之行為者，亦須按給付之債務本旨準備完成，通知債權人，以代提出，此觀民法第235條規定自明，並有最高法院73年度台上字第4363號、86年度台上字第865 號裁判要旨可資參照。
被告對此辯稱原告雖有通知伊辦理交屋，但伊看到現場該拆未拆、該搬未搬，並未談妥，原告並未於102 年8 月31日交屋，伊係於102 年10月1日始拿到鑰匙等語，且參以原告於102 年8 月31日主張欲交付房屋斯時，並未將招牌拆卸等情，業如前述，而原告未將招牌拆卸乃屬可歸責於原告之事由，故被告以此為由拒絕受領原告交付房屋等情，尚為有理，不能認被告對受領交付房屋乙事有何受領遲延之情形，原告縱以臺北五十一支局、臺北五分埔郵局之存證信函通知被告拋棄占有，亦不生拋棄占有之效力，故原告主張被告應於終止租約翌日即102 年9 月1 日即付返還押租金遲延責任，應不可採。
惟被告既自承於102 年10月1 日收受原告房屋鑰匙，堪認原告已於同日履行交付系爭房屋予被告之義務，則被告應於102 年10月2 日起負返還賸餘押租金之遲延責任。
則原告請求被告給付102 年10 月2日起至清償日止按年息20% 之遲延利息，尚得憑採。
逾此範圍利息之請求，即乏憑據，尚難准許。
四、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付41,060元及自102 年10月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之事證，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，爰依職權宣告假執行。
另依民事訴訟法第436條之19第1項之規定，確定本件訴訟費用為1,000元，應由被告負擔828元，餘由原告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 林米慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本庭（新北市○○區○○路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由（應表明一、原判決違背法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
書記官 劉春美