板橋簡易庭民事-PCEV,103,板簡,1778,20150528,1

宣 示 判 決 筆 錄 103年度板簡字第1778號
原 告 正華開發建設有限公司
法定代理人 陳薈如
原 告 久郡建設股份有限公司
法定代理人 林世貞
上二人共同
訴訟代理人 黃瑞真律師
共 同
複 代理人 何盈蓁律師
被 告 台北囍多公寓大廈管理委員會
設新北市○○區○○路0號9樓
併送新北市○○區○○路0段000號1樓
法定代理人 楊宗廷 住同上
訴訟代理人 林盛煌律師
複代理人 顏心韻律師
1
上列當事人間 103 年度板簡字第 1778 號請求返還不當得利事

件於中華民國 104 年 4 月23 日辯論終結，於中華民國 104
年 5 月 28 日下午 4 時 30 分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 喻森蕾
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主 文
原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、本件原告久郡建設股份有限公司（下稱久郡公司）之法定代理人於起訴後變更為林世貞，此有原告久郡公司所提台北市政府103年11月27日府產業商字第00000000000號函在卷可稽（聲證一），爰准由原告久郡公司之法定代理人林世貞續行訴訟，合先敘明。
二、原告主張：
（一）緣民國（下同） 87 年興建之台北囍多公寓大廈（下稱囍多大廈）為一住商混合大樓，分為商場區、辦公室區及住
宅區等三大區域，囍多大廈所在位於新北市○○區○○路
0 段 000○000 ○ 0 號至之 4 號、新北市○○區○○路○號 10 至 19 樓；其中 228 號 5 樓、8 樓、9 樓至
16 樓建物為囍多大廈辦公室區，由原告正華開發建設有
限公司（下稱正華公司）於 100 年 4 月 14 日透過標售
購買取得上開建物及其坐落土地之所有權，因該標售案係
原告正華公司與原告久郡公司共同投資，故於100年6月13日將上開建物及坐落土地之1/2所有權移轉登記予原告久郡公司，嗣原告等取得所有權後再行改建分售，合先敘明
。
（二）查囍多大廈之公共設施依各公共設施之所有權人不同，分為全區、九樓活動中心及其他約定專用部分，由不同區之
區分所有權人共同管理使用，其中九樓活動中心為辦公區
及住宅區之區分所有權人所共有，故九樓活動中心之管理
費亦由辦公區及住宅區之區分所有權人所分擔，因囍多大
廈於原告等於取得所有權前已有合法成立之管理委員會即
被告台北囍多公寓大廈管理委員會，故原告等於取得所有
權後，不疑有他按月依被告所交付之應收款分攤表給付全
區及九樓活動中心之應分擔管理費，併予敘明。
（三）按台北囍多公寓大廈規約第十條第三項 (二 )、第四項約定：「九樓活動中心管理費：授權辦公區及住宅區之管理
委員共計十五名，經該十五名委員會議之決議，由辦公區
及住宅區之區分所有權人分別按其所有權狀坪數，每坪每
月繳交定額費用，並供管理九樓活動中心相關事務用途專
屬使用。」、「公共水電費除專屬福祥路九號共計 390
戶住宅使用之公共設施用電外，其他公共設施之公共水電
費、天然瓦斯費，依實際發生金額由各該公共設施使用區
分之區分所有權人依其所有權狀坪數分攤繳納。」是知，
依上開規約，就九樓活動中心之管理費、水電費等，應按
辦公區及住宅區之區分所有權人所有權狀坪數比例負擔甚
明。
（四）依被告每月所交付之應收款分攤表所示，原告等分攤九樓活動中心之管理費、水電費比例為 40.05 ％，因該比例及分攤表為被告所製作，原告等出於對管理委員會之信任
從未詳細核算該分攤比例是否公平正確，直至今年有部分
承購辦公區之買受人向原告等表示辦公區分攤九樓活動中
心之管理費、水電費比例不正確顯然溢繳，要求原告等負
出賣人責任，原告等重新核算所有權狀坪數後方驚悉辦公
區 9 至 16 樓對九樓活動中心之持分合計為 100000 分之 35030，故依上開囍多大廈規約約定，原告等就九樓活動中心之管理費、水電費分攤比例應為 35.03 ％，被告長期溢收原告等 5.02 ％之管理費、水電費。
（五）按民法第 179 條前段規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」查依囍多大廈規約
約定，原告等就九樓活動中心之管理費、水電費分攤比例
應為 35.03 ％，被告並無法律上原因長期溢收原告費用，已如上述，故原告等得依上開不當得利之規定請求被告
返還溢繳之費用，又原告等得分別請求之金額計算如附表
。為此爰依不當得利之法律關係提起本訴，請求判決⑴被
告應給付原告正華公司新台幣（下同）207329元。
⑵被告應給付原告久郡公司151755元。
（六）對於被告抗辯之陳述：
（甲）查本件被告雖提出被證一管理委員會會議記錄主張系爭九樓活動中心管理費及水電費收費比例係依據管理委員會決
議。惟查，被告所辯不實，茲分述如下：
⑴原告否認被證一管理委員會會議記錄之形式真正，且該會議記錄簽名人數僅有 3 人，自不足為據：
㈠查被證一之會議記錄僅為影本，且為被告自行製作，又
該會議記錄與其附件台北囍多財務管理原則並無騎縫章
，就該附件是否為系爭會議記錄之附件亦屬有疑，故原
告否認被證一會議記錄及台北囍多財務管理原則之形式
真正。
㈡次按系爭台北囍多公寓大廈規約第六條第四項約定：「
管理委員會議其討論事項歸屬全區公共事務者，應有超
過三分之二之委員數出席，並經出席委員人數超過四分
之三之決議通過。其討論事項專屬九樓活動中心事宜者
，則應有所屬該使用區分之管理委員超過三分之二之委
員數出席，並經出席委員超過半數之決議通過。」而系
爭被證一會議記錄於出席委員處雖載張權發、尹小玲、
葛行瑤、施慧玲、柯幸宜、華僑銀行粘榮輝、興業建設
陳立群、潤泰紡織黃勵中，惟查，系爭會議記錄，併同
主任委員李曾玉嬌，僅有張權發、尹小玲等 3 人於其
上簽名，其餘葛行瑤、施慧玲、柯幸宜、華僑銀行粘榮
輝、興業建設陳立群、潤泰紡織黃勵中等均未簽名，難
認彼等曾出席系爭會議，該決議之真正顯然有疑，又系
爭管理委員會之組成未達前開規約約定，縱為決議，其
決議亦自始無效。
⑵退萬步言，縱鈞院認被證一之管理委員會會議記錄真正，系爭規約就辦公區及住宅區之費用負擔比例已有約定，僅
授權管理委員會決議每單坪之定額費用，被證一會議記錄
違反且逾越規約授權範圍，自不得拘束原告：
㈠按公寓大廈管理條例第 37 條規定：「管理委員會會議
決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議
決議」、鈞院 87 年訴字第 1612 號判決亦揭有斯旨：
「公寓大廈管理維護費用，苟經區分所有權人會議依決
議或規約授權管理委員會決定，則管理委員會在授權範
圍內，自得訂定相關辦法拘束區分所有權人，惟逾越授
權範圍，縱有管理委員會決議，亦不得拘束區分所有權
人。」
㈡次按台北囍多公寓大廈規約第十條第三項 (二) 、第四
項約定：「九樓活動中心管理費：授權辦公區及住宅區
之管理委員共計十五名，經該十五名委員會議之決議，
由辦公區及住宅區之區分所有權人分別按其所有權狀坪
數，每坪每月繳交定額費用，並供管理九樓活動中心相
關事務用途專屬使用。」、「公共水電費除專屬福祥路
九號共計 390 戶住宅使用之公共設施用電外，其他公
共設施之公共水電費、天然瓦斯費，依實際發生金額由
各該公共設施使用區分之區分所有權人依其所有權狀坪
數分攤繳納。」是知，依上開規約，就九樓活動中心之
管理費、水電費等，雖授權由辦公區及住宅區之十五名
管理委員會議決議，然規約就費用標準已明確約定係「
按其所有權狀坪數，每坪每月繳交定額費用」，故授權
之範圍應僅限於規約未規定之「每坪每月定額費用」即
每單坪之管理費為何，並未授權管理委員會決議辦公區
及住宅區之費用負擔比例（負擔比例已明文規定於規約
中）甚明。更何況，倘得由管理委員會擅自決定負擔比
例，則因住宅區委員有 10 名，辦公區委員僅有 5 名
，則住宅區委員得隨時以多數暴力調高辦公區之負擔比
例，顯非是理，益證系爭規約之授權僅限於每單坪之定
額費用，以所有權狀坪數為標準，方能使管理委員會於
公平之基礎上決議。
㈢承上所述，管理費用之負擔比例（即按所有權狀坪數）
已明定於規約，縱鈞院認被證一之會議記錄真正，則因
該決議違反系爭規約第十條第三項 (二 ) 約定，且逾
越規約授權，依前開判決及公寓大廈管理條例規定，該
決議無效，原告自得依不當得利規定，請求返還溢收之
管理費。
⑶末查，被告另指稱原告將原辦公區分戶增加維修及管理費用等云云。惟查，原告公司係經合法程序完成分戶登記，
縱戶數增加，亦係依權狀坪數繳納管理費用，並無短少，
然被告卻長期向辦公區所有權人溢收管理費，被告不反思
其行為，反而將其不正利益合理化，更挑唆原告之買受人
向原告索取回饋，欲取得更多利益，實則，被告成員多為
住宅區之住戶，辦公區所有權人之權利多遭到限制，且住
宅區長期享有商場區大潤發之回饋，反觀辦公區所有權人
，處處遭被告限制權利還需溢繳管理費用，顯非公平，原
告及原告之買受人多次欲與被告協商，然被告態度傲慢，
視其長久不正利益為所有，更欲獲取更多利益，完全不願
與原告等協商，原告迫於無奈，方不得不提起本件訴訟。
（乙）被告雖抗辯依台灣高等法院 92 年度上易字第 755號判決，管理委員會決議性質類似區分所有權人會議之決議云云
。惟查，被告之主張曲解台灣高等法院見解，斷章取義，
且違反公寓大廈管理條例第 37 條及系爭規約第 9 條第
7 項之之規定，洵不足取，蓋：
㈠上開台灣高等法院之判決所涉之社區為公寓大廈管理條
例施行前即成立之社區，案件爭點在於系爭社區於公寓
大廈管理條例施行前由區分所有權人或住戶推舉代表擔
任管理委員組成管理委員會所為之住戶公約得否拘束區
分所有權人，前開台灣高等法院判決，係為解決於特定
時空背景（即公寓大廈管理條例施行前）之住戶關係，
而非認管理委員會之決議即可代表區分所有權人會議決
議，倘依被告主張，公寓大廈管理條例中關於管理委員
會、區分所有權人會議不同權能之規定豈非具文，一切
概依管理委員會決議即可。
㈡更何況，本件系爭社區規約第 9 條第 7 項明載管理委
員有遵守法令、規約之義務，且本件爭點在於管理委員
會所為之被證一會議決議（假設曾為此會議），得否違
反台北囍多公寓大廈規約約定，與前開案例係討論公寓
大廈管理條例施行前住戶關係，全然不同，且前開判決
案件中亦無涉及管理委員會決議違反公寓大廈規約之爭
議，已如前述，是知，被告援引之判決無論時空背景及
所涉爭點均與本案無類似之處，自不能於本案比附援引
。
（丙）又查，被告於本件訴訟爭議發生前從未提出被證一之管理委員會會議紀錄，故原告就系爭會議及其決議無明知或可
得而知之情形，其次依本件系爭規約第 6 條第 5 項明訂
，會議紀錄應具備㈠開會時間、地點㈡出席人員及列席人
員名單㈢討論事項之經過及決議事項內容，而查依被告所
提會議紀錄記載內容觀之，並無記載收取住宅區及辦公室
管理費用收取比例若干之討論事項經過，且財務管理原則
之文字應為如何之修正等等，其會議紀錄已不符規約明訂
之應記載事項形式，更遑論，該管理委員會被證一會議決
議違反台北囍多公寓大廈規約約定，已如前書狀所述。
（丁）末查，被告復主張本件依民法第 799 條之 1 第 4 項之規定，原告應受管委會決議之拘束云云，於法亦有未合，
蓋民法第 79 9 條之 1 係 98 年 1 月 12 日始增訂，並
於公佈後六個月施行，而依民法物權編施行法第 1 條之
規定，新法之效力以不溯及既往為原則，除非施行法中有
溯及既往之特別規定始得例外溯及適用，本件依被告主張
縱會議紀錄為真，該會議紀錄作成時間係於新法制訂施行
前，故除非該收取管理費之比例復經區分所有權人會議再
次追認，否則依前揭物權篇施行法之規定，應無民法第
799 條之 1 適用甚明。
（戊）原告等於 100 年 4 月至 102 年 7 月所有建物對九樓活動中心（即建號 2524）號之權利範圍合計為 100000 之35030：
被告於 104 年 3 月 18 日所提答辯 (三 )狀固不否認原
告等於 10 0 年 4 月至 102 年 7 月所有系爭囍多公寓
大廈第九至十六樓建物對九樓活動中心之權利範圍合計為
100000 之 35030，惟辯稱系爭囍多公寓大廈 5 樓及 8樓亦為辦公區應列入計算等云云。惟查，系爭囍多公寓大
廈 5 樓及 8 樓並無九樓活動中心之持分，此觀台北囍多
公寓大廈規約第十條第三項 (二 )及第四項約定均明訂依
區分所有權人按所有權狀坪數比例為標準收取定額費用即
明，系爭囍多公寓大廈 5 樓及 8 樓並無九樓活動中心之
持分，所有權狀坪數為 0，自無需繳納九樓活動中心任何
費用。被告曲解成管理委員會可能為求公平納入計算等云
云，純屬揣測，毫無所據，益證被告不遵守規約，恣意妄
為，不可採信。
（己）被證一之會議記錄與其附件台北囍多財務管理原則不實：㈠查證人陳立? 業已證稱從未看過九樓活動中心費用分攤
表，亦不清楚九樓活動中心的管理費用如何分擔（詳
104 年 3 月 19 日言詞辯論筆錄），足證被告主張證
人陳立? 曾參與管理委員會並決議九樓活動中心管理費
及水電費收費比例之主張不實，益證被證一之會議記錄
與其附件台北囍多財務管理原則形式真正及實質真正均
屬有疑，不足為證。
㈡更何況，管理委員會之決議不得違反規約約定已如前書
狀所述，茲不再贅述，且規約之訂定經過業經證人證述
：「（原告訴訟代理人：規約第十條關於管理費的繳納
，第十條第三項的約定是否當時所通過的。）是。（原
告訴訟代理人：關於九樓活動中心的管理費是否是當時
通過的。）當初是我把條文唸出來，如果大家沒有意見
就通過」，是足證該九樓管理費用的分擔係經區分所有
權人會議訂明於規約，被告自應受其拘束。
（庚）原告請求返還不當得利並無違反公平原則，亦無情事變更原則之適用：被告又再指稱原告將原辦公區分戶增加維修
及管理費用，應依情事變更原則調整費用等云云。惟查，
原告公司係經合法程序完成分戶登記，縱戶數增加，亦係
依權狀坪數繳納管理費用，並無短少，何來情事變更？倘
依被告所言，管理費應依人數調整等云云，則當年辦公區
所有權人僅為個人或個位數時，何以不減免其管理費用？
原告等請求返還不當得利之期間所有權人亦只有 2 人，
被告何以不減免原告等費用？反而長期溢收費用，對原告
及先前之辦公區所有權人豈公平乎？又倘住宅區其中某戶
人口突然增加，被告是否會要求其多繳納管理費用？倘依
被告之邏輯則未居住於公寓大廈內之所有權人亦得主張無
須繳納管理費，被告不求全體區分所有權人之福祉，僅立
於住宅區區分所有權人之立場，長期將不正之利益視為己
有，違反管理委員會之職務，亦違反公寓大廈管理條例及
住戶規約之精神，實不足取等語。
三、被告則辯以：
（一）原告所繳納之九樓活動中心管理費，其收取標準均依照被告社區於民國（下同） 90 年 5 月 22 日召開之管理委
員會會議議決所訂之台北囍多財務管理規則，被告並無向
原告溢收之情事：
⑴台北囍多公寓大廈規約第十條第三項「... 管理費：...（二）九樓活動中心管理費：授權辦公區及住宅區之管理
委員共計十五名，經該十五名委員會議之決議，由辦公區
及住宅區之區分所有權人分別按其所有權狀坪數，每坪每
月繳交定額費用，並供管理九樓活動中心相關事務用途專
屬使用。」，台北囍多公寓大廈規約係依公寓大廈管理條
例第二十三條訂定之，是以具有拘束台北囍多社區全體住
戶之效力，合先敘明。
⑵茲被告社區為一綜合社區大樓，分為住宅區、商業區及辦公室區，九樓活動中心向由住宅區及辦公室區之住戶共同
使用，是九樓活動中心之管理、修繕、水電等費用均由住
宅區與辦公室區之住戶依比例共同負擔之。其收費標準依
台北囍多公寓大廈規約第十條第三項規定，由住宅區 10
名及辦公室區 5 名管理委員，共計 15 名管理委員會議
之決議定之。為明確九樓活動中心管理費及水電費之收費
標準，被告社區管理委員會 90 年 5 月 22 日召開之第
一屆第十二次管理委員會會議就此列有議案進行討論，會
議中並經與會全體委員決議通過，定有台北囍多財務管理
原則，就九樓活動中心管理費收取之比例為「住宅區：
59.95 ％，辦公區：40. 05 ％」（被證 1），是以，自系爭財務管理原則制訂迄今，住宅區與辦公室區就九樓活
動中心管理費與水電費之收取，皆按上揭比例分擔之，未
有任何爭議。
⑶原告正華開發建設有限公司（下稱正華公司）及原告久郡建設股份有限公司（下稱久郡公司），於 100 年 4 月
14 日購得被告社區辦公室區之土地及建物所有權後，便
規劃「捷士堡」建案。系爭建案內容為，將囍多社區辦公
室區原本 9 樓至 16 樓之辦公用建物分隔為更多隔間之
住宅用套房，再出賣或出售以獲取更大利益，原先用途為
辦公用之辦公室區，變相轉換成供住宅用之區域，辦公室
區之住戶數遽增為 125 戶，使九樓活動中心須花費之維
修與管理費用相對增加，然住宅區之住戶為社區住戶間之
和諧，並未因此向辦公室區之住戶表示變更、增加管理費
與水電費之收取比例標準。
⑷詎料，原告正華公司與久郡公司明知辦公室區之建物分隔為更多隔間之住宅用套房出售，將導致九樓活動中心使用
人數大量增加，須花費之維修與管理費用因而遞增，已造
成被告社區住宅區原有住戶之不便與負擔。在上述套房皆
出售完畢後，原告又謊稱被告於 100 年 4 月至 102 年
7 月間有向其溢收管理費與水電費之情事，逕行向鈞院提
起返還不當得利之訴訟，如此輕易興訟，浪費訴訟資源，
罔顧當初社區管委會之決議於不顧，其請求顯不具正當性
，自無理由。
（二）原告並未舉證辦公室區對九樓活動中心之持分僅為100000分之35030：
⑴查原告主張渠等重新核算所有權狀坪數後，辦公區對九樓活動中心之持分計算為 100000 分之 35030( 原證 4)，故管理費、水電費分擔比例應為 35.03% 云云。
⑵惟查，原證 4 僅係原告自行製作，製作之依據為何?
原告並未提出證據證明，是否真如原告所主張渠等辦公區
之所有權狀坪數對九樓活動中心之持分即為 100000 分之35030，仍存有疑義，原告迄今仍未舉證，故被告否認原證 4 形式及內容之真正。原證 4 無法證明被告有溢收九
樓活動中心管理費及水電費之情事，原告之主張顯屬無據
。
（三）被告於民國（下同） 90 年 5 月 22 日所召開之第一屆第十二次管理委員會會議，已有超過三分之二之委員出席
，就台北囍多財務管理原則之制定並經出席委員全數同意
，該次決議已符合台北囍多公寓大廈規約 (下稱系爭規約
)之規定：
⑴查原告主張會議記錄於出席委員僅有 3 人簽名，未達系
爭規約規定之出席數，故該決議自始無效云云。
⑵然依台北囍多公寓大廈規約第五條第二項之規定：「前項委員名額，依不同使用區分劃分選區，商場選區選四名，
辦公選區選五名，住宅選區選十名，合計十九名。」次依
第六條第四項規定：「管理委員會其討論事項歸屬全區公
共事務者，應有超過三分之二委員出席，並經出席委員人
數超過四分之三之決議通過，其討論事項專屬九樓活動中
心事宜者，則應有所屬該使用區分之管理委員超過三分之
二之委員數出席，並經出席委員超過半數之決議通過。」
⑶準此，90 年 5 月 22 日之管理委員會會議 (下稱系爭決議 )，住宅區之 10 名管理委員已有 6 位出席 (B36-16F：李曾玉嬌、B34-11F：張權發、B15-10F：尹小玲、B07-12F：葛行瑤、B26-14F：施慧玲、B24-17F：柯幸宜)，辦公室區之 5 名管理委員當時皆為華僑銀行，華僑銀
行有授權一人代表出席，故共有 5 名出席，另商場區之
4 名管理委員分別為興業建設 3 席、潤泰紡織 1 席，亦
皆授權一人代表出席，故有 4 名出席，顯見系爭決議之
出席人數為 15 名 (被證 2)，已有超過三分之二之委員
出席，就台北囍多財務管理原則，全體出席委員均決議通
過，系爭決議已達規約所訂之出席人數並決議通過，系爭
決議係屬合法有效。?、原告所繳納之九樓活動中心管理
費、水電費，其收費標準均依照被告社區於 90 年 5 月
22 日召開之管理委員會決議所定之台北囍多財務管理原
則收取，被告並無向原告溢收之情形：
①查原告主張被證一之會議紀錄違反且逾越規約之授權範
圍，自不得拘束原告云云。
②惟系爭規約第十條第三項規定：「…管理費：…（二）
九樓活動中心管理費：授權辦公區及住宅區之管理委員
共計十五名，經該十五名委員會議之決議，由辦公區及
住宅區之區分所有權人分別按其所有權狀坪數，每坪每
月繳交定額費用，並供管理九樓活動中心相關事務用途
專屬使用。」是以，為明確九樓活動中心管理費及水電
費之收費標準，被告社區管理委員會於 90 年 5 月 22
日召開系爭決議，就此列為議案進行討論。會議中並經
與會全體委員決議通過，定有台北囍多財務管理原則，
已如前述。就該財務管理原則確係依照系爭規約所制定
，並無逾越規約之情事，且該原則制訂迄今，住宅區與
辦公室區就九樓活動中心管理費、水電費之收取，皆按
上揭比例分擔之，從未有任何爭議。
③按「系爭黎明清境社區由區分所有權人或住戶推舉代表
擔任管理委員，組成管理委員會，於八十一年三月二日
第一次管理委員會之會議中通過『黎明清境社區住戶公
約』及『黎明清境社區管理經費收支辦法』等有關系爭
社區區分所有權人或住戶間權義關係之規範，雖非由全
體區分所有權人會議決議，惟既經區分所有權人或住戶
推舉代表開會決議者，性質上類似公寓大廈管理條例中
之區分所有權人會議之決議。依通過之住戶公約第三十
條：『應依管理經費收支辦法規定，按時繳納管理費及
管理委員會議決應分攤之費用：』；再依『黎明清境社
區管理經費收支辦法』第三條：『本社區住戶自交屋之
日起，無論遷入與否，每月一律按照下列收費標準收取
管理費：(一 )二別墅區：六十五坪以下五十坪以上：
一八００元；獨棟特區（八一年三月至八一年九月）三
六００元，八一年十月以後三千元；：：』等語，而本
件上訴人丁○○於原審承認：『我一直都有繳錢，直到
八十四年七月我的車子被破壞而不願處理，我才沒有繳
錢』在卷（原審卷 (一 )第一００頁），且除本件訴訟
之被告外其餘多數住戶亦均按上開管理經費收支辦法所
列標準繳納管理費多年等情觀之，足見：上開八十一年
三月二日通過之住戶公約及管理經費收支辦法中有關住
戶應按上開標準繳納管理費之內容，業經大多數住戶同
意，其後並據以遵循繳交管理費多年之實際情形，不論
認為是系爭社區內之習慣，甚或依上開合同行為之法理
，均足認上開「黎明清境社區住戶公約」及「黎明清境
社區管理經費收支辦法」等有關系爭社區區分所有權人
或住戶之決議，有拘束全體區分所有權人或住戶之效力
，始符社區群居生活之要求，否則對那些遵照決議繳納
管理費之其餘區分所有權人或住戶而言，顯非公平合理
。」台灣高等法院 92 年度上易字第 755 號民事判決
著有明文。是以，經區分所有權人或住戶推舉代表開會
決議者，性質上類似公寓大廈管理條例中之區分所有權
人會議之決議。
④又按「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應
收拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對
於約定之內容明知或可得而知者，亦同」，民法第 799
條之 1 第 4 項定有明文。查系爭規約第五條條第一項
規定：「為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由
區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會」、
同條第二項規定：「前項委員名額，依不同使用區分劃
分選區，商場選區選四名，辦公選區選五名，住宅選區
選十名，合計十九名…」，是以，由商場區、辦公區、
住宅區之管理委員所組成之台北囍多公寓大廈管理委員
會，係由區分所有權人及住戶互選而來，系爭財務管理
原則經由台北囍多公寓大廈管理委員會之決議，雖非由
全體區分所有權人會議決議，惟既經區分所有權人或住
戶推舉代表開會決議，依前開台灣高等法院判決之意旨
，即屬類似公寓大廈管理條例中之區分所有權人會議之
決議，自有拘束台北囍多公寓大廈全體住戶之效力。且
查系爭決議當時，亦有辦公區之住戶即華僑銀行出席表
決，倘若系爭決議之財務管理原則有任何違法之處，當
時辦公區之住戶華僑銀行豈有放任決議通過之理?勢必
會在場表示異議為是，而非如系爭決議所記載為「全體
委員之通過，按財務管理原則 (如附件 )修正其中部分
文字，請服務中心依該員則執行」等語；又該財務管
理原則自 90 年作成時，辦公區之住戶皆依財務管理規
則繳納 40.05% 九樓活動中心之管理費，倘若有溢收之情事，辦公區之住戶華僑銀行豈可能皆如期繳納而無異
議之理，該原告等人既為 100 年 4 月 14 日後承買辦
公室區之區分所有權人，自應承受前辦公區之區分所有
權人與囍多大廈間之約定，並受管委會決議之拘束。
⑤綜此，原告所繳納之九樓活動中心管理費、水電費，其
收費標準均依照被告社區於 90 年 5 月 22 日召開之
管理委員會會議決議所定之台北囍多財務管理規則收取
，被告並無向原告溢收之情形。
（四）原告僅提出台北囍多公寓大廈新北市○○區○○路 0 段000 號 9 樓至 16 樓之所有權狀，惟新北市中和區中山
路 2 段 5 樓及 8 樓亦屬台北囍多公寓大廈之辦公區，
卻未列入計算：
⑴查原告主張渠等重新核算辦公區即新北市中和區中山路 2段 9 樓至 16 樓之建物所有權狀 (即建號 2550、2551、2552、2553、2554、2555、2556、2557) 坪數後，辦公區對九樓活動中心之持分計算為 100000 分之 35030，故管理費、水電費分擔比例應為 35.03% 云云。
⑵惟查，依台北囍多公寓大廈規約第五條第二項規定，台北囍多公寓大廈之辦公區為新北市○○區○○路 0 段 000
號 5 樓、8 樓、9 樓至 16 樓，原告所提出之所有權狀
僅為新北市○○區○○路 0 段 000 號 9 樓至 16 樓 (
下稱辦公區 9 樓至 16 樓 )，惟新北市○○區○○路 0
段 000 號 5 樓及 8 樓 (下稱辦公區 5 樓及 8 樓 )亦
屬台北囍多公寓大廈辦公區之部分，原告卻未提出一併計
算，倘若辦公區 5 樓及 8 樓之部分列入計算，是否即達
40% 不無疑問。
⑶退步言，縱使辦公區 5 樓及 8 樓對於九樓活動中心未有
共有部分，但亦屬台北囍多辦公區之部分，故當時之台北
囍多管理委員會為求公平起見，才加計辦公區 5 樓及 8
樓對九樓活動中心之部分不無可能，系爭財務原則何以決
議以住宅區 59.95%，辦公區 40.05%，被告已向鈞院聲請傳喚當時有參與決議系爭財務原則之管理委員即興業建設
，到庭說明當時決議系爭財務管理原則之實際狀況為何。
（五）現辦公區已遭原告改建，變相成為住宅區，辦公區之住戶遽增至 125 戶，九樓活動中心因使用人數增加，所支出
之管理費亦相對增加，然被告及住宅區住戶並未要求增加
原告對於九樓活動中心之管理費及水電費，而仍依照管委
會決議之系爭財務原則收取，原告不反思其行，反而主張
被告溢收管理費及水電費，請求不具正當性：
⑴查原告正華開發建設有限公司（下稱正華公司）及原告久郡建設股份有限公司（下稱久郡公司），於 100 年 4 月
14 日購得被告社區辦公室區之土地及建物所有權後，便
規劃「捷士堡」建案。系爭建案內容為，將台北囍多社區
辦公室區原本 9 樓至 16 樓之辦公用建物，分隔為更多
隔間之住宅用套房，再出售以獲取更大利益。原先為辦公
用之辦公區，卻變相轉為住宅用之區域，辦公區之住戶數
遽增為 125 戶，便也增加九樓活動中心之使用人數。因
使用人數增多，所須花費之維修與管理費用亦相對增加，
然被告及住宅區之住戶為使社區和諧，對於辦公區所繳之
九樓活動中心管理費、水電費一直依循著第一屆第十二次
管理委員會所決議之台北囍多財務管理原則收取，也從未
要求辦公室區之住戶變更、增加管理費與水電費之收取比
例標準，原告不反思其行，反而主張被告溢收管理費及水
電費，此舉顯不可採。
⑵次查，原先辦公區之部分皆已因原告改建，重新為夾層或隔間，實際上所得使用之坪數皆有增加，倘若實際計算辦
公區住戶所使用之坪數，原告勢必須再多支出管理費，絕
非台北囍多財務管理原則所訂之 40%，惟今原告不反思渠等改建辦公區出售，使辦公區住戶變多之行為，卻主張台
北囍多社區管理委員溢收管理費云云，實有不妥之處。
⑶退步言，縱鈞院認第一屆第十二次管理委員會所決議之台北囍多財務管理原則並不拘束原告，而應如原告所主張依
據台北囍多公寓大廈規約第十條規定，依辦公區所有權狀
坪數記載云云，然當時台北囍多公寓大廈規約規定時，辦
公區之部分尚無重新隔間、分層之狀況，住戶人數也非現
今之 125 戶，然原告於購得土地及建物後，推出「捷仕
堡」建案，重新隔間、分層，轉售得利，住戶亦高達 125戶，顯與當時台北囍多公寓大廈規約規定時之狀況不同，
依情事變更原則，若再以辦公區所有權狀之坪數計算九樓
活動中心之管理費，顯失公平，應實際計算辦公區住戶現
使用之坪數，去計算對九樓活動中心之管理費，方屬公平
。
（六）被告已就九樓活動中心管理費及水電之收費標準，召開90 年 5 月 22 日第一屆第十二次管理委員會會議制定台
北囍多財務管理原則，訂定九樓活動中心管理費及水電費
之收費標準。
原告既為辦公區之承買人，依民法第 799-1條第 4 項規定，應受第一屆第十二次管理委員會會議及
台北囍多財務管理原則所拘束：
⑴按「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定
之內容明知或可得而知者，亦同。」
民法第 799-1 條第4項定有明文。
⑵查被告為明確九樓活動中心管理費及水電費之收費標準，被告已於 90 年 5 月 22 日召開台北囍多第一屆第十二
次管理委員會會議 (下稱系爭決議 )，就九樓活動中心管
理費及水電費列為議案進行討論，會議中並經代表區分所
有權人之全體委員決議通過，定有台北囍多財務管理原則
(下稱系爭財務原則 )，此已為歷次書狀所述。
⑶次查系爭決議及系爭財務原則於 90 年制定，當時之辦公區所有權人為華僑銀行，歷年來亦變更辦公區所有權人為
花旗商業銀行、新耀資產管理股份有限公司，上開辦公區
之所有權人皆受系爭決議及系爭財務原則所拘束並遵行繳
納，從未有爭議。原告既於 100 年承買辦公區，依民法
第 799-1 條第 4 項之規定，自應承受前辦公室區區分所有權人與全體區分所有權人間之約定，受系爭決議及系爭
財務原則所拘束，依辦公區 40.05% 之比例繳交管理費。
是以，被告並無向原告溢收管理費之情事，原告之請求，
顯不足採。
（七）退步言，倘鈞院認系爭決議及系爭財務原則不拘束原告，惟現今辦公區之部分遭原告承買後違法改建為住宅，辦公
區之住戶從 10 戶遽增至 125 戶，其實際使用之坪數已
顯大於所有權狀坪數，若仍依照當時台北囍多公寓大廈規
約第十條規定計算九樓活動中心之管理費，顯失公平。故
基於情事變更原則，被告並無溢收九樓活動中心管理費及
水電費之情事：
⑴查原告並無住宅區之使用執照，仍於承買台北囍多公寓大廈辦公區後，違法將辦公室區改建為住宅區，從原本辦公
區僅有之 10 戶遽增至 125 戶。原本 9 樓至 16 樓之辦
公區建物，亦被原告分隔為更多隔間之住宅用套房，重新
為夾層和隔間，其實際使用之坪數已顯大於所有權狀之坪
數。也因辦公區住戶人數增加，九樓活動中心之使用人數
亦相對增加，九樓設備耗損率也相對提高，所應支出之花
費當然也增加。
⑵次查，台北囍多公寓大廈規約訂定時，辦公區之部分尚無重新隔間、分層之狀況，住戶人數僅有 10 戶，並非現今
之 125 戶，顯與當時台北囍多公寓大廈規約於訂定時之
狀況不同，倘仍依照台北囍多公寓大廈規約第十條計算管
理費，顯失公平。
⑶再查，因現今辦公區之狀況已與當時台北囍多公寓大廈規約規定之狀況不同，為實際計算現辦公區住戶所使用之坪
數，並計算對九樓活動中心之管理費，被告社區已於 104年 4 月 16 日召開第 15 屆第 4 次管委會會議，於臨時
動議中，提議請相關公務機構來重新丈量使用坪數，按丈
量後的使用坪數來重新計算九樓活動中心之管理費比例。
倘若實際使用坪數已顯大於所有權狀坪數，依情事變更原
則，被告則無溢收九樓活動中心管理費及水電費之情事甚
明。是以，懇請 鈞院斟酌是否待相關公務機構重新丈量
辦公區使用坪數後，在考量此丈量結果為判決，若丈量後
之結果該使用坪數顯大於當初所有權狀之坪數，則能證明
確實有情事變更之情事。
（八）綜上所述，原告主張被告溢收九樓活動中心管理費、水電費云云，顯無理由各等語。
四、本院之判斷：
（一）證人即代表訴外人興業建設有限公司（下稱興業公司）召開被告社區第一次區分所有權人會議之陳立羣到庭結證稱
：「（是否曾代表興業建設有限公司出席台北囍多公寓大
廈的會議？）是。當時代表公司召開第一次區分所有權人
大會，通過規約，選出管理委員執行委員職務。」、「（
是否曾記得參加過管理委員會會議？）有，我們是其中的
一席委員。」、「〔提示原證3（分攤表），證人是否曾
看過此表中，及其分攤比例？〕沒有看過。」、「（在被
告社區從簽到冊來看，除了興業建設，還有潤泰紡織、華
僑銀行等，他們都是區分所有權人嗎？）台北囍多是住商
混合大樓，訂合約時相關謹慎，當時我印象有分辦公棟、
住宅棟、商場棟，關於各棟的買賣專用規定在合約中。」
、「（證人是否知道台北囍多九樓活動中心的管理費如何
分攤？）不清楚。」、「〔提示原證一（台北囍多公寓大
廈規約），證人當初協助通過的規約是否為此份？〕不齊
全，尚有其他附件。
附件非常重要。」
、「（規約第10條關於管理費的繳納，第10條第3項的約定是否當時所通過的？）是。」、「（關於九樓活動中心的管理費是否是當
時通過的？）當初我是把條文唸出來，如果大家沒有意見
就通過。」
各等語。
另依原告所提被告社區規約第10條第3項係規定：．．．（二）九樓活動中心管理費：授權辦
公區及住宅區之管理委員共計十五名，經該十五名委員會
議之決議，由辦公區及住宅區之區分所有權人分別按其所
有權狀坪數，每坪每月繳交定額費用，並供住宅區約定專
用公設事務用途專屬使用。但第一次區分所有權人會議召
開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約有規定者從
其規定，未規定者各區分所有權人應按其所有權狀坪數分
攤之各等語，此亦有該規約影本乙件在卷可稽（原證一）
。再依被告所提被告社區第一屆第十二次管理委員會會議
決議（議案一財務管理案）：全體委員通過，按財務管理
原則（如附件）修正其中部分文字，請服務中心依該原則
執行等語，此亦有該委員會會議記錄在卷可憑（被證一）
。又依被告所提上開附件－台北囍多財務管理原則係規定
：本社區費用收取運用為維護本社區公共區域或設備，除
依本社區規約所規定之方式運用外不得移作他用，區分所
有權人會議上以本社區大公收入部份與如何運用為公告的
依據：壹收入部份（壹）管理費部份．．．二、九樓活動
中心收入部份－由住宅區與辦公區依以下比例收取
1.住宅區：59.95﹪
2.辦公區：40.05﹪
．．．（貳）公共水電費部份：公共水電費先由大公收入
部份按月繳納，再依據前述（管理費部份）原則按前一月
水電費單據分攤向各區收取後，歸墊大公收入部份各等語
此有台北囍多財務管理原則影本乙件在卷可考（被證一）
。足見被告依上開「台北囍多財務管理原則」向原告收取
各該管理費、公共水電費分攤費（即辦公區：收取比例為
40.05﹪），並無不合。
（二）從而，原告依不當得利之法律關係訴請⑴被告應給付原告正華公司207329元。
⑵被告應給付原告久郡公司151755元，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 莊雅萍
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
書 記 官 莊雅萍