板橋簡易庭民事-PCEV,103,板簡,2247,20150528,2

宣 示 判 決 筆 錄 103年度板簡字第2247號
原 告 王怡婷
訴訟代理人 張琬萍律師
被 告 陳素嬌
訴訟代理人 陳添信律師
上列當事人間103年度板簡字第2247號請求返還租賃房屋等事件

於中華民國104年4月23日辯論終結，於中華民國104年5月28日下
午4時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 喻森蕾
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主 文
被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○巷○弄○○○號房屋（含坐落基地即新北市○○區○○段○○○○地號）全部騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零三年十一月七日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元，暨按月給付原告新臺幣伍萬元之違約金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項已到期部分得假執行，但被告以新台幣陸佰參拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告原依租賃契約之法律關係訴請⑴被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○巷○弄○○○號房屋（含坐落基地即新北市○○區○○段○○○○地號）全部騰空遷讓返還原告。
⑵被告應自民國（下同）103年11月7日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）
10000元，暨按月給付原告50000元之違約金；
嗣追加依民法第767條規定為請求，經核其合併租賃契約及民法第767條之規定請求，基礎事實同一且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，爰准許之。
二、原告主張：
（一）原告於103年2月1日與被告簽訂房屋租賃契約，約定由原告將所有之門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0弄0○0號房屋出租予被告陳素嬌，租賃期間自103年2月1日起至104年2月1日止，每月租金10000元，租金應於每月1日前繳納。詎被告向原告承租房屋後，僅繳付四期租金後，
即未曾再繳付租金，並且於原告多次催告被告應依約給付
租金時，自承沒有辦法繳付租金並拒絕再與被告溝通，原
告不得已只好於被告遲付五期租金(即5萬元）後，於103年10月6日寄存證信函催告被告給付租金，否則依約終止租約
（二）經查，租賃契約書第3、6及14條約定「租金每個月新台幣壹萬元正（付款收據）乙方（即被告）不得藉任何理由拖
延或拒納（電燈及自來水費另外）」、「乙方於租期屆滿
時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按
照原狀騰空交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任
何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請
求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶
保證人丙方，決無異議。」、「甲乙丙各方遵守本契約各
條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回
房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」。又按「解
釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句。」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期
限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付
，出租人得終止契約。」
，民法第14條雖約解約收回房屋，實應係終止契約收回房屋之意。又系爭租賃契約之終止
係因可歸責於被告之事由，是原告自得向請求被告自103年11月7日起至遷讓之日止，按月給付原告10000元。
復依系爭租賃契約第6條約定，被告於租期終止後未即時遷讓
返還租屋，原告另得向被告請求自租約終止日起至遷讓返
還系爭租屋之日止，按月給付租金5倍之違約金即50000元。
為此爰依民法第767條之規定及兩造租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：⑴被告應將坐落新北市○○區○
○路0段000巷0弄0○0號房屋（含坐落基地即新北市○○區○○段○○○○地號）全部騰空遷讓返還原告。⑵被告
應自103年11月7日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付原告1萬元，暨按月給付原告5萬元之違約金。
（三）對於被告抗辯之陳述：
（甲）買賣契約成立於遺囑契約之前，被告另案遺囑訴訟與本案無關：
不動產買賣契約係於101年3月26日由陳隆吉先生生前所親自簽立的合約，而陳隆吉先生所簽屬之遺囑係101年3月29日所立，顯見買賣契約係成立於遺囑契約之前。且，買賣
當時陳素嬌亦在現場，50萬的訂金亦係由陳隆吉先生轉交給被告陳素嬌，並存入李麗玉的帳戶，被告針對系爭房屋
之所有狀況知之甚明。
（乙）被告所有資產全部借他人名義開戶、存款及投資：查，被告會將該50萬元整存入訴外人李麗玉之帳戶內，就是為了規避其本身帳戶內有任何現金之存在而被執行，所有親近
之親友皆清楚被告事實上仍有相當之資力，卻故為不給付
租金，惡意侵害原告之租金利益(告證四：新北地院民事
101年度重訴316判決第9頁)；
再查，被告亦曾告訴原告之父親，其皆利用其他親友之戶頭開立股票帳戶，進行投資
理財，仍有相當之財力。
（丙）原告已經給被告無償使用半年後才簽訂租約，並僅收取一半之租金，已善盡朋友之誼：原告於102年7月29日要過戶回自己名下之前，被告亦已經自行偕同原告之母親王祖蓓
前往地政機關註銷訴訟註記，原告並基於與往者陳隆吉先
生之情誼，另與被告簽訂一個無償使用半年之使用借貸契
約，於期滿後，另外簽訂不動產租賃契約。豈料，被告僅
給付四期租金後，即不願意遵照契約給付租金，反而故意
以無資力的姿態，拒絕給付租金且不願意依約搬遷。
（丁）關於被告主張租賃契約之另外二分之一使用範圍應屬不定期限之無償使用借貸云云，原告否認之。述之如下：
1、按民法第464條規定，稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。經
查，本事件原告與被告經並未有任何使用借貸之約定，故
被告主張無理由。
2、再按民法第470條第2項規定，借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。
承上，退萬步言之，倘鈞院認此法律關係符合使用借貸契
約，原告亦主張請求被告返還借用物，並於準備(一)狀送達後另請求房屋另二分之一部份一個月相當於租金之不當
得利10000元整，至騰空遷讓返還系爭房屋止。
（戊）契約第一項的二分之一沒有特定。
會約定二分之一是因為當時還有一個訴訟是與原屋主繼承人所打的官司，當時還
有被繼承人的遺物在內，但事實上都是被告在使用。
（己）原告有房貸要支付，希望早日依法判決等語。
三、被告則辯以：
（一）原告未合法終止租約，被告亦仍有權占有系爭房屋，原告請求被告遷讓房屋，並無理由：
1、終止租賃契約，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之。此有最高
法院65年台上字第1107號判例揭諸甚明。
次按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期
限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿
時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明
。
另有最高法院52年台上字第1289號判例要旨可參。
2、查，被告因同居人陳隆吉罹癌，近幾年來將儲蓄及勞工保險退休金花費在相關家用及醫療費用殆盡，雖曾取得原告
給付買賣系爭房屋之頭期款50萬元，然因應前開醫療及生活費用外，後同居人往生，另支付同居人陳隆吉之喪葬費
用早無剩餘，同居人陳隆吉之遺產原本感念被告照故其生
活十餘年，以遺囑全部贈與被告，卻遭陳隆吉子女辦理繼
承登記，並領走原告給付提存之系爭房屋尾款580萬元，雙方目前仍在訴訟中（由台灣高等法院103年家上字第47號，丙股），在未取得前開遺產前，因被告年歲已大，僅
能覓得餐廳洗碗打雜之臨時工作，收入不穩，曾電費欠繳
快被斷電，但為支付租金，曾不得不向地下錢莊借款貳萬
元支付。前陣子於工作時，又不幸受傷導致韌帶斷裂（被
證一），必須休養無法工作，而遭雇主終止聘用，近來幾
無收入，生活陷入困境，前開情事為原告父親即其訴訟代
理人王慈賢（亦為被告同居人生前好友）知悉甚詳，被告
雖曾提出暫時以每月給付3千元或5千元方式支付租金方案，不足部分待分配到遺產後，將附加利息償還予原告，然
原告父親一再誤以為被告仍有相當現金存款，不願調解，
本件始會進入對簿公堂之狀況，並非被告惡意積欠租金，
合先敘明
3、次查，被告雖有積欠租金之情事，然原告僅為原證三之催告意思表示，後續並未有終止雙方租約之意思表示，雙方
租約未經合法終止，被告自得基於租約繼續占有使用系爭
房屋。加上雙方就系爭房屋訂立租約僅就系爭房屋使用範
圍二分之一成立租約，此參原證一第一條約定甚明，易言
之，另外二分之一使用範圍應屬不定期限之無償使用借貸
，在使用目的未完成前，原告亦未合法終止使用借貸關係
，縱然退萬步言之，原告得合法終止租約（假設），被告
另基於使用借貸之法律關係仍得繼續合法占有使用系爭房
屋，原告豈能請求被告遷讓全部系爭房屋，原告請求，顯
屬無據，應予駁回。
（二）被告現受傷也無法工作各等語。
四、本院之判斷：
（一）按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對
之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最
高法院98年台上字第372號判決可資參照。
本件原告主張之事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約、土地及建
物謄本、存證信函及回執、本院101年度重訴316民事判決、被告轉帳證明等影本各乙件為證，且被告對上開文書之
真正亦均不爭執。
又原告於103年10月6日寄發之存證信函已記載：．．．台端（即被告）於103年2月至103年10月共積欠租金期，計伍萬元正，限文到20日內清償，逾期視為終止契約，不另通知各等語，此有該存證信函影本乙件
在卷可稽（原證三），又上開存證信函業於103年10月7日送達被告，此亦有存證信函回執影本乙件在卷可憑，被告
迄未清償積欠租金，自應認系爭租賃契約業於103年10月28日即已終止。
至被告所辯系爭房屋另外二分之一使用範圍屬不定期限之無償使用借貸云云，未據被告舉證證明兩
造間確有該無償使用借貸關係存在之事實，揆諸首開說明
，被告上開所辯，委無足取。
（二）從而，原告依民法第767條之規定及兩造租賃契約之法律關係訴請⑴被告應將坐落新北市○○區○○路0段000巷0弄0○0號房屋（含坐落基地即新北市○○區○○段○○○○地號）全部騰空遷讓返還原告。
⑵被告應自103年11月7日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付原告1萬元，
暨按月給付原告5萬元之違約金，即無不合，應予准許。
五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 莊雅萍
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
書 記 官 莊雅萍