板橋簡易庭民事-PCEV,103,板簡,798,20140718,2

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
103年度板簡字第798號
原 告 林峻賢
訴訟代理人 陳尚斌
被 告 顏 麗
訴訟代理人 李宜樺

上列當事人間返還定金事件，於中華民國103 年6 月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠緣原告係買受人，被告係出賣人，雙方於民國102 年11月8 日就被告所有新北市○○區○○路000 巷0 號5 樓及其坐落基地新北市○○區○○段000 地號土地，買賣價金為新臺幣（下同）780 萬元，達成買賣合致，契約成立，原告並交付定金（原告主張事實載為「訂金」）50萬元予被告，由被告收受後簽立字據為憑。
其後雙方於102 年11月14 日 相約同往新北市○○區○○路000 號「嘉禾地政士事務所」，委由地政士陳定誠辦理上開房地不動產移轉事
宜。詎被告嗣竟意圖抬高售價，拒不履行上開契約，經原
告於102 年12月5 日寄發存證信函催告被告履行上開買賣契約，然被告仍拒不履行，原告遂於103 年1 月6 日寄發存證信函為解除契約之意思表示，及催告被告應依民法第
249 條第3款規定，加倍返還其所受定金，惟被告僅匯款返還原收受之定金50萬元，而依法須加倍給付之定金50萬元，則仍拒不給付。為此，提起本訴，請求被告應給付原
告依法應加倍返還之定金50萬元，及自本件支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡並提出兩造102 年11月8 日房屋定金字據、房地產買賣契約書（買賣雙方未簽名）、本件買賣土地登記謄本、原告
102 年12月5 日、同年月25日催告之存證信函、103 年1月6 日解除契約及催告加倍返還定金之存證信函等影本為
證。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈依上開提出之房地產買賣契約書所示，該契約書內容已
詳載有總價金、付款方式、土地增值稅、地政士代辦費
負擔、特約事項等約定，足見兩造已合意以780 萬元買
賣上開房地，依民法第153條規定，本件兩造買賣契約
業已成立。
⒉再兩造於達成上開房地買賣合意後，原告隨即提領定金
50萬元交付被告，被告亦旋存入其帳戶，兩造並就上開
定金收受之事實簽立字據，依民法第248條規定亦推定
本件買賣契約已成立。被告所述系爭定金係屬立約定金
，非屬事實。
⒊本件房地買賣契約成立後，被告竟不遵從法律規定，拒
不履行契約，經原告三次寄發存證信函要求其履行仍遭
拒，原告不得已始得解除契約，此顯係可歸責於被告之
事由，致該買賣契約無法履行，依民法第249條第3款
規定，原告自得依法請求被告加倍返還其所受之定金。
⒋又被告所述雙方同意將契約書攜回確認內容，擇日再行
協議與簽署，及地政士當時解說目前該定金不具法律效
力等情，均與事實不符，原告否認。被告當時係稱未帶
印章，待其攜回用印後，再帶回由原告簽名用印。
⒌並提出可得有限公司於新北市樹林區農會帳戶存摺明細
影本為憑。
二、被告抗辯：
㈠緣上開房屋及其坐落土地等不動產，係於76年購得登記於原告名下，自92年後閒置至102 年約10餘年，遂擬整修後出租，以維護屋況及增補被告收入，經尋訪整修工人至該
屋估價後，即有多人包括原告前來提出購屋意願。
102 年11 月8日原告至被告住處強烈深表購屋意願，希能先付定金，即邀約被告至銀行提款及簽立房屋定金字據，惟雙方
並未有合意購屋總價。
102 年11月14日，原告開車載被告至原告認識之代書欲簽訂房地產買賣契約書，然雙方當時
均尚未同意簽署，且被告表示因年邁視力及閱讀能力不佳
，要求攜回契約書與家人協商後再簽，經雙方同意，該地
政士當下即說明該定金簽約無效，待雙方契約書簽訂後，
再依契約書據以履行。是該契約書內容僅屬草擬階段，尚
須經雙方確認無異議後簽署，始達成合意有效。
㈡經被告與家人詳細審閱該契約書協商後，認該房屋屋齡20幾年，且閒置10餘年，屋內有牆壁壁癌、地磚脫落、屋頂滲水等情況，買賣契約若未載明約妥，恐日後有糾紛，又
雙方議價之總價僅談及含土地增值稅，但尚有其他費用負
擔需敘明，故該契約書內容尚有未妥需待修正，而被告亦
於102 年11月17日聯繫原告要求修正該契約書內容。
但雙方再於102 年12月14日協調時，原告即強烈要求以102 年11月14日雙方未簽署之房地產買賣契約書為約定內容履行，絕不修改，遂生本件交易糾紛。
㈢按上開房屋定金字據，僅載有標的物及定金金額，並無合意買賣總價，可見本件被告所收受之上開定金50萬元，係屬雙方買賣預約時所交付之定金，以擔保本約之成立，即
所謂「立約定金」，若本約成立，立約定金即變更為確保
契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用，惟如本約未成立，定金之效力仍應類推適用該條之規定，本件
兩造上開房地買賣契約本約既未能合意成立，為不可歸責
於雙方之事由致不能成立，預約已不能履行，原告交付被
告之定金50萬元，即有民法第249條第4款規定之適用，爰被告即於102 年12月16日自郵局提領50萬元匯款至原告原提供之「可得有限公司樹林區農會大同辦事處」帳戶，
將上開收受之定金返還原告，且就原告上開催告、解約等
存證信函，亦分別於10 2年11月17日、102 年12月18日、103 年1 月15日以存證信函回應函覆。
綜上所述，原告主張請求顯無理由，爰聲明駁回原告之訴，如受不利之判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈣並提出102 年11月8 日房屋定金字據、雙方未簽署之102年11月14日房地產買賣契約書、被告返還系爭定金之102年12月16日匯款申請書、被告寄發原告之102 年12月11日、102 年12月18日、103 年1 月15日等存證信函等影本為據。
三、經查：
㈠按依民法第345條第2項規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約固即為成立，且不動產物權移轉之
契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之
債權契約，則本為不要式行為，若雙方就不動產之標的物
及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。
但查，本件原告雖主張：兩造就上開房地不動產買賣之標
的物、價金已有口頭合意，雖未簽署房地產買賣契約書，
惟其間該不動產買賣契約仍已成立云云，然業經被告抗辯
兩造就該房地之價金尚未達成最後確認合意，否認兩造間
該房地買賣契約已成立，原告雖對被告抗辯又陳據主張：
依上開提出之房地產買賣契約書所示，該契約書內容已詳
載有總價金、付款方式、土地增值稅、地政士代辦費負擔
、特約事項等約定，足見兩造已合意以780 萬元買賣上開房地云云，但被告亦抗辯稱：該契約書內容僅屬草擬內容
，尚未最後確認合意等語，衡諸一般不動產交易情況，亦
非屬無據，且觀諸該契約書雖詳載有原告上述約定內容，
但卻未經兩造簽署，雖此非屬不動產買賣之要式行為，但
足以佐認被告上開所辯兩造尚未合意確認該契約內容，應
非虛詞，是原告據此房地產買賣契約書，尚難證明兩造就
該房地買賣之標的物及價金均已合意無歧而成立契約屬實
。
㈡再原告雖又據主張：原告有提領定金50萬元交付被告，被告亦旋存入其帳戶，兩造並就上開定金收受之事實簽立字
據，依民法第248條規定亦推定本件買賣契約已成立云云。
被告雖不否認有收受上開定金50萬元之事實，惟另抗辯：上開房屋定金字據，僅載有標的物及定金金額，並無合
意買賣總價，可見本件被告所收受之上開定金50萬元，係屬雙方買賣預約時所交付之定金，以擔保本約之成立，即
所謂「立約定金」等語，經查依該定金字據內容所示，確
實僅載有買賣標的物及定金金額，並無合意買賣價金之記
載。按契約有預約與本約之分，預約係約定將來訂立一定
契約之契約，因履行預約而訂立之契約為本約，其因當事
人由他方受有定金，依民法第248條規定，推定成立之契約，究為本約抑係預約，應依其情事解釋當事人之意思定
之，不得謂凡有定金之授受者，即概推定已成立本約（最
高法院81年度台上字第480 號判決意旨參照）；
又預約乃約定將來成立一定契約之契約，買賣預約非不得就標的物
及價金之範圍先為確定，但不能因此即認買賣本約業已成
立（最高法院68年度台上字第3347號判決意旨參照）。
本件原告提出之房屋定金字據，依上所述未併載有價金之約
定內容，是否足認推定兩造已有該房地買賣本約之成立，
已非無疑，況縱有該房地買賣價金之記載，依上揭說明，
亦難遽認已有買賣本約之成立，是此部分被告上開所辯，
亦非無據，而原告亦無其他具體舉證足以證明兩造本件定
金之授受，即已有該房地買賣契約之合意成立，故原告此
部分之主張，亦難認為真實。
㈢據上所述，本件尚難認原告主張之兩造間上開房地買賣契約已合意成立，準此原告據以主張之請求被告履行買賣契
約及解除該契約，依法已均屬無據；又被告抗辯主張兩造
間系爭定金之授受係屬立約定金，則應堪可採。按買賣預
約時所交付之定金，係以擔保本約之成立為目的之「立約
定金」，若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行
為目的，固有民法第249條規定之適用；
本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。本件兩造間該房
地買賣之本約，既因兩造就契約必要點尚未能合意而成立
，為不可歸責於雙方之事由，致不能成立，亦即預約已不
能履行，買受人交付之定金，自有民法第249條第4款規定之適用，因此被告據以已將原收受之定金50萬元匯款返還原告，於法即無違誤。反之，原告主張因被告違約不履
行買賣契約，而解除契約，係可歸責於被告之事由，致該
買賣契約無法履行，而依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還其所受之定金，即與事實不符，於法未合，
自應認為無理由，要難准許。
四、從而，綜上所述，本件原告依民法第249條第3款規定，請求被告應給付原告依法應加倍返還之定金50萬元，及自本件支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，非屬正當，為無理由，自應予駁回。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為原告敗訴之判決，本件訴訟費用應由原告負擔。
中 華 民 國 103 年 7 月 18 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 彭 全 曄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃 炎 煌
中 華 民 國 103 年 7 月 18 日