板橋簡易庭民事-PCEV,104,板小,156,20150529,6

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
104年度板小字第156號
原 告 張庭瑋
秦沛汶
被 告 蕭佳君
訴訟代理人 蕭葛睿
上列當事人間請求返還押租金事件，於民國104年4月30日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳萬捌仟壹佰壹拾玖元，及自民國一百零三年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用確定為新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣陸佰壹拾壹元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣貳萬捌仟壹佰壹拾玖元為原告預供擔保，或將原告請求之金額提存後，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告原起訴聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）6萬9,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

嗣原告於民國103年6月5 日當庭變更聲明為：被告應給付原告4萬6,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。

二、原告主張：原告於102年9月15日向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00○0號3樓之4房屋（下稱系爭房屋），約定租期自102年9月20日至103年9月19日，租金為每月2萬3,000元，原告並繳納押租金6萬9,000元（下稱系爭租約），因兩造約定屆期不再續約，原告遂於租賃期滿即依約返還租賃物，又原告未繳納103年9月最後一期租金2萬3,000元，即自押租金扣抵，是被告依系爭租約第5條之規定於原告遷空後，自應返還原告剩餘之押租金4萬6,000元，詎屢經催討，被告仍拒不返還，為此，爰依兩造間之系爭租約之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告4萬6,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

三、被告則以：

（一）被告雖收取原告押租金6萬9,000元，但原告之行為造成被告支出下列費用以回復原狀：1.浴室天花板去霉粉刷、屋內清潔費用：原告租賃期間飼養多隻寵物致有嚴重貓、狗味道，退租時浴室中清出大量寵物毛髮及砂石，天花板更嚴重覆蓋一層霉，非正常使用下應有現象，違反承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物之義務，致被告支出油漆材料費 551元、油漆工錢（含去霉材料、粉刷及除霉工錢）1,500 元，共計2,051元。

另被告為清潔系爭房屋之1間浴室、1 客廳、2間臥房、小餐廳、廚房及後陽台支出2個半天（每次四小時，一次2人）之清潔費用6,000元、及清潔劑用品費用550元，共計6,550元。

2.購買傢俱及搬運處理費用：原告退租後，客廳大型二人皮沙發、餐廳二張皮餐椅外皮覆蓋密密麻麻之寵物抓痕，體無完膚，並有多處破裂且露出損毀之黃色泡棉。

而大型二人皮沙發含4 個背部及側靠墊，該款價格約在1萬3,000元，因原沙發業已停產，故被告購買較小而款式與房子品味相同，且價格亦較便宜之小型二人座沙發7,000元、亦購買皮餐椅二張3,600元，及支出三件損壞傢俱清潔搬運處理費800 元，另化妝椅亦有破損及寵物抓痕，致被告支出500元，共計1萬1,900元。

3.水、電、瓦斯、管理費用：原告承租期間有電費2,097元、水費785元、瓦斯費用2,298 元未為交付，均為被告代付，原告自應返還；

又原告亦有103年9月15日至103年10月19日785元、103年8月19日至103年9月20日1,100元，共計1,885元之管理費用未依系爭租約繳付予被告。

4.換鎖費用：系爭房屋之其中一臥室，因原告不當使用致鑰匙斷於門鎖內，且未修繕，被告亦受有支出換鎖費用900元之損害。

5.訴訟準備費用：被告為準備本件訴訟及調解文件支出影印130 元、照片沖洗費777元、另有郵資及文件列印費用，計受有1,200元之損失。

6.違約金：原告承租期間，因飼養三隻寵貓及和一隻狗，致交屋時有嚴重貓狗臭味，貓砂及寵物毛髮、且退租時未繳納最後一個月租金及管理費、又嚴重破壞傢俱、且在房間內吸菸等違約情事，依租約條款第12條承租人若有違約情事，致損害出租人權益時願聽從出租人賠償損害、及第18條第2項承租人如有違背本契約各條項時，任憑出租人處理，承租人絕不異議，故向原告求償1.5個月租金之違約金計3萬4,500元。

（二）則原告之上開租押金債權，於抵充應給付被告之上開費用後，已無剩餘等語置辯。

並聲明：（一）原告之訴駁回；

（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張其等於102年9月15日向被告承租系爭房屋，約定租期自102年9月20日至103年9月19日，租金為每月2萬3,000元，原告並繳納押租金6萬9,000元，嗣原告於租賃期滿遷離系爭房屋，又原告未繳納103年9月最後一期租金，經以押租金扣抵，是被告處尚有原告剩餘之押租金4萬6,000元等節，業據其提出系爭房屋租約影本乙份為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。

五、按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條第1、2 項分定有明文。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號判決意旨參照）。

茲就被告所提上開抵充費用抗辯分述如下：

（一）浴室天花板去霉粉刷、及屋內清潔費用：1.被告稱於原告交還系爭房屋後，浴室天花板已嚴重覆蓋霉斑，顯非正常使用下應有現象，致被告支出油漆材料費551元、油漆工錢（含去霉材料、粉刷及除霉工錢）1,500元，共計2,051 元乙節，業據其提出出貨明細表、收據各乙紙為證，原告則以該浴室無對外窗戶，通風除濕有困難，且裝設之排風機換氣扇，僅能將浴室的空氣排出浴室外，無任何除濕的效果，故浴室發霉係因設計瑕疵之故等語置辯。

而參以被告所提浴室照片，可知其天花板確明顯遍布大小不一之黑色霉斑乙情，而系爭房屋之浴室係有裝設排風機，亦為原告所自承，是衡以一般家庭浴室無對外窗戶亦為常見，然於如浴後倘啟用排風機，尚得將潮濕之水氣抽離，而不致有如照片所示之霉斑遍布情事，即難認原告就系爭房屋之浴室使用已盡善良管理人之注意義務，故被告辯稱原告應支付油漆去霉費用2,051元，自屬有據。

2.至被告另稱系爭房屋浴室之浴缸、馬桶、洗手臺有黃色斑漬，地板、馬桶邊緣充滿貓砂石及寵物毛髮，被告為清潔、氣味處理及跳蚤消毒之1間浴室、1客廳、2 間臥房、小餐廳、廚房及後陽台支出2個半天清潔工資6,000元、清潔劑用品費用550元，共計6,550 元乙節，固據其提出收據2紙為證。

然為原告所否認，並以浴室、浴缸、馬桶洗手檯黃漬已打掃過，貓石及寵物毛亦有清理，且被告於原告返還系爭房屋亦有到場，然均未表示系爭房屋未為清理，原告也未接獲通知清理，被告擅自僱工清理顯不合理等語置辯，而參以被告所提之浴室照片，其浴缸邊緣接縫處雖有顏色較深之處，然是否為污漬，抑或為正常使用下膠條變色之情，尚無從判斷；

且倘係污漬，即應屬顯而易見，被告於點交檢查系爭房屋時應可輕易發現，並向原告主張債務不履行，以杜爭議，然被告當場未向原告表示有前述污損等情事，自屬可疑，復被告亦未能提出系爭房屋留有貓砂石及寵物毛髮之照片資料，是由被告所提上開證據，尚不足以證明原告有此部分債務不履行之情事，故被告此部分辯解，自難採信。

（二）購買家具及搬運處理費用部分：1.被告稱原告承租系爭房屋期間，飼養貓隻等寵物，致大型二人座皮沙發、餐廳兩張皮餐椅外皮遍布抓痕、泡棉外露、臥室化妝椅亦有抓痕、破損等情，業據其提出彩色照片15紙為證，且為原告所不爭執，堪信為真實。

至被告稱大型二人座皮沙發原價1萬3,000元，然伊僅購買小型二人座沙發7,000元、另更換皮餐椅2只3,600元，化妝椅500元等節，業據其提出網路購物查詢3 紙、統一發票乙紙為證，而上開家具固有受損，然被告亦稱原品均係於101年10 月購買，至103年9月20日原告遷讓返還系爭房屋時，已使用近2 年，並非新品，依一般常情，已有折舊，被告自不得請求原告以新品之價格賠償，又被告無法舉證其折舊後之金額，本院僅得援引民事訴訟法第222條第2項「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」規定，審酌上開家具之種類、性質及相關受損情形等一切情況，認被告就上開二人座皮沙發所受損害於6,000元、皮餐椅2只於1,800元、化妝椅於250元範圍內，始屬有據。

2.另被告稱亦有支出皮沙發、皮餐椅清潔搬運處理費800 元乙節，然此為原告所否認，且被告亦未提出任何單據以實其說，自難信為真實。

則被告此部分所辯於8,050 元（計算式：6,000元＋1,800元＋250元＝8,050元）範圍內，始有理由。

（三）水、電、瓦斯、管理費用部分：1.按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條第1項定有明文。

被告稱原告自103年7月2日至同年9月20日，計有2,097元之電費未付；

另自103年5月13 日至同年9月20日有785元之水費未納；

及103年8月22 日起至103年9月20日亦有2,298元之瓦斯費用未為繳付，均由原告繳付乙節，業據其提出台灣電力公司電費收據3 紙、大台北區瓦斯股份有限公司互斯費通知單暨收據各2 紙、臺北自來水事業處水費通知單乙紙暨收據2 紙為證，又原告對於被告執有上開租賃期間代繳之水、電、瓦斯費用收據部分，均不爭執，堪信為真實。

則上開水電、瓦斯費用既屬原告租賃期間產生之費用，自應由原告繳納，被告因事實上之利害關係，本於無因管理之意思，代納上開費用既無違於可推知本人即被告之意思，且有利於本人即原告，其支出之費用並係為本人盡公益上之義務及必要之費用，則被告此部分5,180元（計算式：2,097元＋785元＋2,298元＝5,180元）之請求，自所有據。

2.又參以系爭租約第3條約定：「租金每個月新台幣貳萬參仟元整，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒付...甲方（即原告）為實收款，乙方應另付管理清潔電梯保養費1,100元」；

第24條亦約定：「每月1,100元管理清潔電梯保養費，乙方（即原告）連同付房租時，匯入房東帳戶」，是原告自有依約給付被告管理費用之義務。

而被告稱原告就103年9月15日至103年10月19日之管理費僅付500元，尚有785元未付、另有103年8月19日至103年9月20日1,100元未納，共計1,885 元之管理費用均未依約給付予被告乙節，原告就最後一月管理費1,100 元未付則不爭執，然以102年9月15日至同年20日非租賃期間，又同年9月20 日起至10月19日之管理費用已給付予被告等語置辯，而系爭租約之租期為102年9月20日至103年9月19日，是被告請求原告繳付102年9月15日至同年20日之管理費用自屬無據；

至原告稱其已付迄首月之管理費云云，惟未舉證以實其說，且參以租賃契約之房租付收款明細欄亦載「已收半月500月，蕭」等語，則原告於首月尚有600元之管理費用未付，故原告未為給付之管理費用共計1,700元（計算式：600元＋1,100元＝1,700 元），是被告請求管理費用於1,700元範圍內即屬有據，逾此部分即無理由。

（四）換鎖費用部分：被告稱系爭房屋之臥室鑰匙斷於門鎖內，而原告未為修繕，致被告支出換鎖費900 元，業據其提出福記刻印鎖匙店收據乙紙為證，並為原告所不爭執，又此為原告未盡善良管理人注意義務所致損害，則被告請求原告給付此部份費用900元，自屬有據。

（五）訴訟準備費用部分：按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨可資參照）。

被告稱被告為準備訴訟及調解文件而支出影印、照片沖洗、郵資及文件列印，計受有1,200 元之損失乙節，然查，此係屬因訴訟進行為保護其權益所支付之訴訟成本，而與原告之未盡善良管理人注意義務間，難認有相當因果關係存在，是被告此部分訴訟準備費用抗辯，非有理由，尚難足採。

（六）違約金部分：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。

被告稱原告承租期間，有諸多違約情事，應給付違約金3萬4,500元云云，固據其提出租賃契約第12條、第18條為據，惟此為原告所否認。

且參以租賃契約第12條係載：「乙方（即原告）若有違約情事，致損害甲方（即被告）權益時願聽從甲方賠償損害」、第18條則載：「特約應受強制執行之事項：...2. 租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議」等語，可知上開條款均係就原告倘造成損壤，被告得請求損害賠償之依據，其旨僅係將民法第432條明定於契約內，尚非屬違約金之約定，是被告此部份辯解，即屬無據，自難採信。

（七）綜上所述，原告雖得請求被告返還系爭押租金4萬6,000元，惟被告得以系爭押租金抵充天花板去霉粉刷、及屋內清潔費用2,051元、家具費用8,050 元、水電瓦斯費用5,180元、管理費1,700元、換鎖費用900元，經扺充後所餘金額為2萬8,119元（計算式：46,000元－2,051元－8,050元－5,180元－1,700元－900元＝28,119元）。

六、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付2萬8,119元及自支付命令送達翌日即103年11月15 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第436條之20 規定，依職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

另依據同法第436條之19第1項規定，確定其訴訟費用額為1,000 元，應由被告負擔611元，餘由原告負擔。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 洪任遠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
書 記 官 劉春美