板橋簡易庭民事-PCEV,105,板小,1122,20160929,1

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
105年度板小字第1122號
原 告 孔雀王朝第二期公寓大廈管理委員會
法定代理人 戴耶
訴訟代理人 葉亞寧
被 告 傅秀

上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國105年8月25日辯
論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟參佰陸拾陸元，及自民國一○五年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新臺幣肆萬肆仟參佰陸拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由
一、原告主張：
（一）被告為本大廈之區分所有權人（即所有坐落新北市○○區○○路0段000巷0號1樓房屋），其自民國（下同）104年1月8日起至105年2月29日止，共積欠14個月應繳納管理費新台幣（下同）40320元（2880×14＝40320），累積欠繳社區管理費及相關費用，總計44366元，雖經原告定相當期限催告被告給付上開金額，惟迄未清償，為此，爰依公
寓大廈管理條例第21條之規定提起本訴，求為判決：被告應給付原告44366元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
（甲）被告主張擁有5個車位，地下一層編號MP4、MP5及地下二層編號MP5、S5、SS5共計5個車位。
原告於區公所調解委員會調解期間，一再要求被告提出5個車位的「產權證明
」而被告迄今無法提出車位「有效」之所有權證明。
（乙）被告於104年1月方才過戶的房子，卻以二十年前「建商」給市公所的「規劃圖」，要求目前的管委會承認她擁有5
個車位，管委會並非建商「當事人」，如此請求有違常情
與法理，若有疑義被告應逕向當事人「建商」求償。
（丙）查被告主張的5個車位之位置，社區住戶當初向建商購買車位時，皆有買賣合約書及建商核發之車位「產權持分」
證明，被告如認為車位被住戶「竊佔」，理當「舉證」去
提告侵占車位之住戶，與本案管理費無關。
（丁）再者被告主張買賣房屋過戶後，才發現竟然（無憑無據）擁有5個車位，如若「買賣合約書」有車位記載，理當向
原賣方屋主索討要求「點交」，管委會暨非賣方也非中間
人，無義務介入雙方「買賣糾紛」？亦與本案無關。
（戊）目前市值計算，本社區5個車位約700萬元左右，被告應該積極向原賣屋主確認及爭取，而非計較每月2840元的管理費，若被告成功爭取5個車位的所有權，管委會自然會依
她提出之「有效」權狀證明，重新計算管理費。
（己）社區每月收取管理費每坪40元，1個車位清潔費250元，被告權狀71坪，每月應繳2840元，管委會係依照公寓大廈管理條例及本社區規約第11條，住戶應繳交「管理費」之規定辦理，二十年來並無例外，亦無疑義。
（庚）綜上所述，被告之主張為無理由等語。
二、被告則辯以：
（一）被告認為系爭管理費雙方無法達成共識每月應繳金額：關於大樓管理費之數額，區分所有權人會議或是被授權之
管理委員會固有權透過決議加以決定之，實際用益狀態及
實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶
表決權為多數，即通過管理費數額一律相同之決議，顯有
違公平法理。查系爭孔雀王朝第二期大樓係地下3層、地
上13層之大廈，分為A、B、C、D、E、F、G、H、I、J棟每兩棟各設有1座電梯，各座電梯均由2樓以上住戶使用，被告所有之房屋位於1樓根本未設有電梯出入口，無法使用
前述電梯。準此，被告未使用系爭大樓內之電梯，卻須與
2樓以上之住戶繳交同額之管理費，則無異被告須負擔2樓以上住戶之電梯電費及維修保養費，顯失公平。復查，公
寓大廈之管理服務支出通常以電梯維修保養、環境清潔維
護及保全為三大主要項目。依前述，此三大項目支出所由
來之管理服務，原告未考量實際地理區隔、用益狀態之不
同，強行要求被告繳付相同之管理費用，則無論其係以何
種名義、何種方式作成，均構成權利濫用並侵害被告之權
利。被告認為系爭管理費應依使用者付費，被告請求減少
管理費才符合公平原則及比例原則。
（二）原告無法接受系爭管理費，被告擁有五個停車位，分別原始編號MP4B1、MP5B1、MP5B2、S5B2、SS5B2：參閱地政機關建物所有權第一次總登記，載明登記共有部
分為建號696號總面積為5363.20平方公尺權利範圍按照持分比例持有。
被告擁有建號652號即土城區明德路二段167巷1號載明主建案物14.9坪、共有部分696建號申建物權利範圍24/10000即5363.2X24/10000=12.87M2（3.89坪）、停車位權利範圍324/10000即5363.2X324/10000=173.77M2（52.56坪）得知土城區明德路二段167巷1號含車位總坪數71.35坪。
（三）原告未依社區規約第11條規定計算系爭管理費已違反誠信原則：
同為孔雀王朝第二期社區住戶，原告確實主張不同方式計
算系爭管理費即被告應繳每月管理費。舉例說明擁有建號
657號即土城區明德路二段167巷1號6樓載明主建築物26.49坪附屬建物3.31坪、共有部分696建號中建物權利範104/10000（6.81坪）停車位權利範圍104/10000（16.87坪原始編號：S5B1）得知總坪數53.48坪，繳納管理費1690元。
擁有建號678號即土城區明德路二段167巷5號6樓載明主建築物26.29坪附屬建物3.31坪、共有部分696建號中建物權利範圍42/10000（6.81坪）停車位權利範圍91/10000（14.76坪原始編號LSB2）得知總坪數51.17坪，繳納管理費1690元。
擁有建號689號即土城區明德路二段167巷7號6樓載明主建築物26.49坪附屬建物3.31坪、共有部分696建號中建物權利範圍42/10000（6.81坪）停車位權利範圍91/10000（14.76坪原始編號L3B2）得知總坪數37坪繳納管理費1690元。
擁有建號660號即土城區明德路二段167巷1號9樓。
擁有建號605號即土城區明德路二段159號8樓。
（四）關於自104年1月8日至104年11月30日土城區明德路二段167巷1號之管理費事宜，被告主張依據「使用者付費」為原則：被告曾經要繳納管理費而原告拒收，並且一直不承認
被告是區分所有權人，被告因此提起訴訟要求原告遷讓房
屋即土城區明德路二段167巷1號。
依據104年度訴字第959號判決確定，原告並於104年12月1日點交還返房屋。
該期間104年1月8日起至104年11月30日土城區明德路2段167巷1號之管理費，應由使用人「孔雀王朝第二期公寓大廈管
理委員會」負責繳納。
（五）被告已預繳管理費總金額為10000元：
被告在新北市土城區調解已提出房屋及土地所有權狀影本
給原告，並且證明被告有車位產權，結果原告卻難以接受
無法相信、故調解不成。原告聲請新北市土城區調解及聲
請支付命令主張被告未繳納管理費並附證物預繳管理費。
（六）原告自104年1月8日起應給付被告每月租金2000元：依據土城郵局存證號碼000023號辦理，孔雀王朝第二期公寓大廈管理委員會營業地址設立於被告房屋內即土城區明
德路二段167巷1號。
請原告提出上述證物2擁有建號住戶繳納之管理費收據正本。
（七）被告依據原告計算住戶管理費之經驗法則及社區規約計算系爭管理費如下
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│建號        │    654       │   660        │   652      │
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│地址        │167巷1號3樓   │167巷1號9樓   │167巷1號1樓 │
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│主建物      │26.49坪       │26.49坪       │14.9坪      │
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│附屬建物    │3.31坪        │3.31坪        │無          │
├──────┼───────┼───────┼──────┤
│公共設施    │6.81坪        │6.81坪        │3.89坪      │
│            │（42/10000）  │（42/10000）  │（24/10000）│
├──────┼───────┼───────┼──────┤
│合計坪數    │36.61坪       │36.61坪       │18.79坪     │
├──────┼───────┼───────┼──────┤
│停車位      │無            │12.82坪       │52.56坪     │
│            │              │（79/10000）  │（324/10000 │
│            │              │              │）          │
├──────┼───────┼───────┼──────┤
│總坪數      │36.61坪       │49.43坪       │71.35坪     │
├──────┼───────┼───────┼──────┤
│管理費      │36×40＝1440元│36×40＋250＝ │18×40＋250 │
│            │              │1690元        │×5＝1970元 │
└──────┴───────┴───────┴──────┘
依據社區規約第11條規定辦理，由此可知被告每月管理費為1970元。
（八）被告已繳自104年12月1日至105年7月31日止管理費總計15760元。故被告尚無積欠管理費乙事。
（九）原告擅自修改「地下一層停車位平面圖」將被告擁有車位產權MP4B1、MP5BI剔除，又擅自違規自行增劃2位停車位使用。管委會無權占用自行增設停車位，被告要求損害賠
償。
按民事訴訟法第222條第2項規定，當事人（被告）已證明受有損害而。不能證明其數額或證明顯有重大困難者
，法院應審酌一切情況，依所得為證定其數額。
（十）停車場因屬於「共用部分」方式辦理登記，內政部於85年間之相關函釋表示得由申請人於申請建物所有權第一次登
記時，選擇「按原有之登記方式不予以車位編號登記」之
方式登記或選擇「按唆工平面圖之車位編號登記」之方式
登記。停車位如未編號登記，到全體共有人之間只能另訂
「分管契約」，依約定之停車位來停車。
（十一）原告處理事務決議違反公寓大廈管理條例、規約，影響到住戶的權益。
（十二）15年8月房子管理費720元與五位停車清潔買1250元已繳納累積共繳納金額為17730元。
故被告未曾積欠管理費乙事。
（十三）被告擁有地下一層車位編號MP4、MP5，地下二層車位編號MP5、S5.SS5總計5個停車位清潔管理費1250元：查孔雀王朝第二期社區121戶全部共有部份（含一層，
屋頂突出物地下一層停車空間、自用儲藏室除外。地下
二層停車空間，地下三層停車空間兼防空避難室）總面
積5363.20平方公尺，建物登記於土城區員和段696建號。
法規規定80年9月18日以後法定停車位須以共用部分方式辦理登記，產權由全體住戶所共有（大公）或經由
合議由部分住戶共有（小公），不想要車位之住戶就不
需分攤持分。汽車位是登記在公共設施上，有買汽車位
的持份面積跟未買汽車位的公設持份比例一定不同。按
孔雀王朝第二期社區停車位既是依建築法規興建完成並
核發」使用執照的「停車空間」從原平面圖可知孔雀王
朝第二期社區之地下一層停車場配置25個車位，地下二
層停車場配置39個車位。預售屋買賣時是以約定分管的
方式處理，住戶規約第二條第4項規定有約定專用部分
。停車位依產權登記狀態是無獨立權狀以共用部分（建
物696建號）持分分配給承購者，須隨主建物一併移轉
或設定負擔，但經約定專用或依分管協議，得交由某一
戶或某些住戶使用，依約定之停車位來停車。由此可以
證明被告擁有共用部分（建物696建號）權利範圍348/10000的是有汽車位者，買賣合約已涵蓋了停車位。
懇請鈞院鑒查。
（十四）現任主委戴耶擁有土城區員和段建號660之共用部分696建號權利範圍121/10000、公設19.63坪（每月公設管理費785元）確實未曾按每坪40元計算管理費而繳納（車位編號S3B1）由此可知有車位產權之住戶者，皆未依社區規約第11條第1項第2小項按照該車位實際坪數依每坪40元計算公設管理費。
（十五）被告擁有土城區員和段建號652之共用部分696建號權利範圍348/10000（房子24/10000、停車位324/10000）共有部分的持分大於公設比的持分，判定被告擁有車位。
何況買賣合約私契主建物652建號已涵蓋了車位，公寓
大廈條例規定公設一併移轉，想買停車位就必須同時買
一棟主建物才能擁有停車位。同理要出售主建物同時必
需出售停車位。依停車場平面圖可知被告擁有地下一層
車位編號MP4、MP5地下二層車位編號MP5、S5、SS5，故被告擁有產權就是最好的證明。請鈞院鑒查。
（十六）原告未按照社區規約第11條第1項第2.3小項計算系爭管理費。已違反誠信原則、公平原則。請鈞院鑒查
（十七）被告主張：
1.原告擅自修改「地下層停車位配置平面圖』刪除被告車位編號MP4B1、MPSB2，公告於停車場；
自行增設2個停車位均構成權利濫用並侵害被告之權利，被告主張損害
賠償按民事訴訟法第222條第2項規定辦理。
2.依據土城郵局存證號碼的的23號辦理，孔雀王朝第二期公寓大廈管理委員曾營業地址設立於被告房屋內即土城
區明德路二段167巷1號須要每月支付租金2000元。
3.關於自104年1月8日至104年11月30日土城區明德路二段167巷1號之管理費事宜，被告主張依據「使用者付費」為原則：
被告曾經要繳納管理費而原告拒收，並且一直不承認被
告是區分所有權人，被告提起訴訟要求原告遷讓房屋即
土城區明德路二段167巷1號1樓。
依據104年度訴字第959號判決確定，原告並於104年12月1日點交還返房屋。
該期間104年1月8日至104年11月30日土城區明德路2段167巷1號1樓之管理費，應由使用人孔雀王朝第二期公寓大廈管理委員會負責繳納。
4.一般社區均對受益程度較低及未進住空戶給予一定程度之管理費優惠，依使用者付費為原則被告請求減少管理
費才符合公平原則及比例原則各等語。
三、本院之判斷：
（一）依原告所提原告公寓大廈管理規約第十一條係規定：一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵
照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款
項。
．．．（二）管理費：每月40元/坪。
（三）停車場清潔費：汽車每月250元．．．二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但區分所有權
人會議未決議時，各區分所有權人應按其持分比例分擔之
各等語，此有該管理規約影本乙件在卷可稽。是原告依被
告建物登記謄本之專有部分（權利範圍全部）、共有部分
（權利範圍348/10000）按其持分比例計算管理費，即無不合，被告所辯，委無足取。
（二）從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及原告公寓大廈管理規約第11條第1項第2、3款、第2項之規定訴請被告給付44366元及自支付命令送達翌日即105年3月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許
。
四、本件係民事訴訟法第436條之8 所定之小額訴訟事件，而為被告敗訴之判決，應依同法第436條之20之規定，依職權宣告假執行。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
書 記 官 劉春美