板橋簡易庭民事-PCEV,105,板簡,2247,20170523,1

宣 示 判 決 筆 錄 105年度板簡字第2247號
原 告 林美如
訴訟代理人 柯順展
被 告 謝孟發
上列當事人間105年度板簡字第2247號損害賠償事件於中華民國

106年4月18日辯論終結，於中華民國106年5月23日下午4時30分
整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 李沛瑜
朗讀案由到場當事人：被告未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）原告於民國（下同）104年10月28日跟被告購買門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋（含基地）（下稱系爭房屋），總價新台幣（下同）1800萬元，有雙方所簽訂之買賣契約書可稽。而被告出售上開房屋予原告時，被告曾
向原告告知系爭房屋無漏水之情形，且於不動產買賣契約
書房地產標的現況表上勾註無漏水，令原告深信系爭房屋
並無漏水之問題，才會與被告簽約，購買系爭房屋；然原
告於105年4月協同設計師至系爭房屋會勘討論裝潢事宜時，竟發現上開房屋之前左窗上之牆壁、天花板、樑柱及天
花板與牆壁邊縫等處有滲水、壁癌、鋼筋因長期受潮而膨
漲致使天花皮板之水泥漆產生剝落現象，顯然具有瑕疵，
系爭房屋於買賣契約成立前有重新油漆和出租情形，漏水
瑕疵無法於短期內發現，故原告於4月發現後已多次與被
告連絡（105年5月5日及105年5月18日均有記錄），促請被告出面處理，但被告均以現況交屋為由置之不理。
（二）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵
，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但
減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔
保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買受
人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如
發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人
。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應
負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價
金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受
人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠
償；
出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
，民法第354條、第356條第1項、第359條及第360條分別定有明文。
原告於105年5月7日（通聯記錄105年5月7日）詢問被告之前承租方小寶貝托育中心，確認系爭房屋於十幾年前承租時
己有此現況，故釘一大片矽酸鈣板於天花板遮掩，承租期
間也曾因地板滲水現象促請被告修繕。
原告復於105年5月11日再詢問系爭房屋大樓4樓的舊住戶大樓管理委員陳主委（通聯記錄105年5月11日），獲悉此大樓於落成五年後該大樓之2、3、4樓就己有結構性滲水之情形，此事實於被告在買賣契約書中所登載之無漏水保証不符，己涉及詐
欺之嫌。
另原告與被告於104年10月23日的買賣契約書代書己於第17條其它約定事項中加載本買賣標的物於交屋前存在瑕疵者，除本契約另有約定者，被告應負瑕疵擔保責
任，原告依據民法第356條如發見有應由出賣人（即被告）負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人（即被告）（通
聯記錄105年5月5日及105年5月18日）。
原告於105年5月21日寄發存證信函給被告，促請被告修繕，惟未獲得被告善意回應，原告遂於105年6月間僱請訴外人宗宜企業社修繕，因而支出修復費用44000元；
又因系爭房屋有漏水之現象，致原告自105年5月至8月止無法將系爭房屋出租，而共受有120000元相當於租金之損害；
且原告為處理漏水問題需多次請假而受有精神損失40000元，以上共計204000元，自得請求被告賠償之。
為此爰依依民法第359條、360條之規定提起本訴，求為判決：被告應給付原告
200000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、對於被告抗辯之陳述：
（甲）依民法第354條第1項（物之瑕疵擔保責任）：物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常
效用前開或契約預定效用之瑕疵。故被告應擔保其物於危
險移轉時，具有其所保證之品質-房屋無漏水（房地產標
的現況說明書第8項）。
1、系爭房屋之左前窗上方之樑枉牆壁面及窗旁大柱皆有滲水壁癌事實，天花板確實有長期滲水而致鋼筋銹蝕水泥膨漲
剝落等影響結構安全之瑕疵。天花板處之矽酸鈣板為前租
客小寶貝托嬰中心於95年承租時，為防止該處油漆水泥持續剝落而顧工釘一矽酸鈣板以遮掩，承租人小寶貝托嬰中
心於承租期間也曾因此處漏水情形嚴重促請被告修繕，被
告遂雇工於該窗外搭設一雨遮及窗外牆面塗防水，但並未
修繕其窗上方天花板及其旁樑柱，此事件系爭房屋之大樓
管理員-胡坤祥先生也知曉，由此可證系爭房屋之漏水事
實於買賣前已存在，並非被告答辯狀中第1點第2項所言漏水是交屋後產生。
2、被告自95年購入該屋後擁有該屋近十年時間，於小寶貝托嬰中心於104年5月份搬離，曾到該屋現場點交，後雇工重新粉刷油漆後展開賣屋及租屋，至原告於104年10月間買入系爭房屋之數月間曾多次帶看房客租屋，不可能全然不
知房屋狀況。
被告曾於在105年9月9日於刑事辯論庭上提及系爭房屋之廚房以前水管曾因阻塞不通，排水積上2樓
地板，由此可知被告隱匿屋況之嫌並於買賣契約書中的房
地產的標的現況說明書中勾無漏水。
3、綜上所述，原告應可行使民法第359條「買賣因物有瑕疵…買受人得請求減少價金。」
或依民法第360條「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或
請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不
告知物之瑕疵者，亦同」之權利。
（乙）經原告於新北市工務局申請之竣工圖可知，房屋漏水的窗戶位置實為大樓的外露樑，系爭房屋於出售前已將牆面外
推而未知，窗邊大柱中設有雨水暗管。原告曾電訪詢問該
標的物大樓主委（182號4樓）-陳春容先生，其表示該大樓於83年6月11日完工後5年即有開始有漏水情況，同棟182號之2、3、4樓之同一處窗邊牆面天花板皆有漏水情形，至第10年情況尤為嚴重況，每逢大雨更為嚴重，而後又得同棟182號3樓蔣先生當面證實的確有此情況，遂請多家抓漏防水公司勘估。但大多數表示抓漏及施工困難或無法
開立漏水修復固書而不願修繕，所費時間及心力非外人可
悉。原告多次上班請假帶看防漏公司，終遇宗宜防水公司
陳志忠先生檢查証實為露樑外推及外牆漏水原故，願為系
爭房屋外部吊掛施作防水保護及屋內鋼筋外漏水泥剝落之
修繕（參照宗宜防水施工保固書及收據，照片4、5），故本案並非被告答辯狀中所言之為原告個人欲做防強。其次
系爭房屋之漏水處為窗戶上方牆壁面及旁大柱上方牆壁和
天花板，並非窗戶下方之地面，與被告答辯狀中所言原告
在該標地物下雨時不關閉窗戶，致雨水潑入相違，第三被
告早已在小寶貝托嬰中心承租時因滲水於窗外上方搭設一
雨遮，怎可能再有雨水潑入，被告此說法不合常理。
（丙）買賣雙方所簽立不動產買賣契約書第7項第17條其它約定事項：第1點處本買賣標的物於交屋瑕疵者（例如：滲漏
水（指水管線破裂）、海砂屋、輻射屋…等或其它影響結
構安全之瑕疵），除本契約另有約定者，乙方應負瑕疵擔
保責任。上開約定事項之本文中所載例如為可能發生之情
況，此為例示性之情形非列舉式，並不能排除因其它原因
漏水，再者物之瑕疵擔保貴任為無過失責任，如有瑕疵賣
方即應負責。
又雙方雖於買賣契約書第14條點交約定：其他事所載依固定物現況交屋，但依民法366條「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣
人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」
（丁）被告答辯狀中第一項第二點指出的購買情況與事實相佐：被告於104年5月時因前租客小寶貝托嬰中心搬遷後即重新粉刷系爭房屋並委託永慶房屋福和店出售該的物，原告母
親在原告之陪同下於104年7月間在仲間永慶房屋福和店的介紹下前往看屋。因原告母親屬意且仲介表示價錢可議，
故原告母親出價下斡旋永慶房屋福和店-張浩仁先生，而
非原告本人。
104年10月原告因屬意住家附近另一間二樓房子而下斡旋給仲介委任議價，但因坪數較小，原告母親
建議原告可改考慮出價購買系爭房屋，原告遂向永慶房屋
福和店洽詢，但該店表示此屋已過出售委任期效，故原告
另經由他人詢問才得知被告電話，雙方電話連繫兩次後，
約在被告所委任之誠品代書中心詳談。原告於簽約前曾詢
問被告因非原告欲購買此屋而未仔細詳加查看此屋，故簽
約前是否可再看屋一次，但被告表示系爭房屋當時正在承
租中，所以被告無鑰匙可看，故原告於104年10月28日系爭房屋過戶完成後三天（即104月10月31日星期六）上午，前往系爭房屋-周倪安立法委員競選辦公室進行租賃變
更及點交。當時系爭房屋中皆擺放房客周倪安立法委員的
競選物品，故原告無法詳加查看，租賃到期日為105年1月25日，承租戶搬遷完畢後已是105年2月農層新年，原告年後因工作繁忙，才至105年4月30日協同設計師會勘討論裝修重事宜，此時才赫然發現系爭房屋有前述滲水情形，而
系爭房屋因於出售前有從新粉刷過，故瑕疵不能即知。原
告依民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任
之瑕疵時，應即通知出賣人...不能即知之瑕疵，至日後發見者即通知出賣人。」
。
原告於105年5月間三次電話連繫被告未果，被告以「前房屋一直在承租中故不了解屋況
及現況交屋」為由拒絕負責，被告之丈夫郭阿信於105年5月18日第三通電聯中，態度惡劣直接說明要原告直接去告他，而後原告依法寄存證信函及申請地方調解未果才提告
。
（戊）來勘估抓漏防水公司表示系爭房屋因長期滲漏水所造成之室內天花板鋼筋鏽蝕膨脹程度嚴重導致水泥隆起剝落，已
有影響結構安全之虞應儘速理，否則天花板之水泥有會剝
落及坍塌的危險，因此原告除了民法第360條向被告求償漏水修繕費的「固有利益損失」44000元，另依民法第227條第2項賣方因交付會漏水的房屋實為「不完全給付」所
造成的其它損害賠償包含：請求瑕疵補正後被告推諉處理
而產生系爭房屋105年5月至8月無法使用及租賃等損失120000元，及多次為配合抓漏防水公司勘估時間請假、出席民事及刑事開庭、開庭前調解會請假、律師諮詢時間及
施工勘查等所產生之工作請假損失40000元（原告為補習班鐘點教師，以時計費，每次請假即產生收入損失），以
上共計204000元。
（己）被告於答辯二狀中第(二)項中提及通知被告時間已近一年與事實不符：
1.原告之提告程序如下：
104年10月12日簽約，104年10月28日點交(證物:不身產買賣契約書）。
105年4月30日發現漏水並詢問該大樓管理員-胡坤祥。
105年5月5日及同年月18日二次電話聯繫通知被告至系爭房屋現場會勘，然被告均推委拒絕。
105年5月7日查證漏水事實：小寶貝托嬰中心-許安琪主任。
105年5月11日電詢該大樓4樓-陳春容主委。
105年5月21日寄交存證信函。
105年5月31日送新北市永和區調解委員會。
105年6月22日永和區調解被告未到場，故調解不成立。
105年7月1日永和區中正橋派出所報案。
105年9月9日9時15分新北地方法院檢查署刑事偵察庭。
105年10月11日新北市刑事委任永和區調解委員會調解，被告拒絕調解。
105年10月11日至新北地方法院板橋簡易庭提起本件訴訟。
105年11月21日2時30分新北地方法院板橋院區調解，被告拒絕調解。
原告上述提告程序一切依法行事，因本案賠償金額不大，
原告於電話聯繫中與幾次調解會中多次表示不論金額大小
，只要被告釋出善意，原告均願與被告和解，但遭被告拒
絕，原告遂不得以提起本件訴訟。
2.另105年12月27日下午2時40分開庭時，承審法官問原告該上述照片證據，有無用存證信函通知對造，或雙方對該照
片證據有無共識，原告回答「無」，是指雙方對照片並無
共識，因為被告避重就輕不斷指稱照片是疑似雨潑造成油
漆剝落，與原告所指天花板長期滲水而致鋼筋銹蝕水泥膨
漲剝落及左前窗上方之樑柱牆壁面及窗旁大柱皆有滲水、
壁癌事實不符，另附上證物存證信函一份。
（庚）被告於答辯狀二狀提出交屋時正在短租之承租方周倪安之房屋租賃契約合約書，承租期間為104年8月25日至105年1月25日，本案發現漏水時間為105年4月30日，故此租賃契約之承租人並無法證明本標的該標的是否無漏水。加上該
標的物於出售前已重新油漆，漏水無法於短期間浮現。
（辛）被告在答辯書狀中不斷指稱系爭房屋維修為個人加強防水所為，此加強防水行為被告已於答辯狀三狀第三項第二點
中坦承為其所為，若系爭房屋先前無漏水情況，被告又何
須為之？而此也和被告所言無漏水事實不符。再者被告已
小寶貝托嬰中心承租時已作外牆防水及雨遮，故系爭房屋
並無雨水潑入之可能，原告實無再為之重覆施作防水措施
之必要。
（壬）被告於答辯書一、二、三狀中不斷重述系爭房屋漏水為原告自行僱工挖補加強防水造成之費用轉嫁於被告賠償，實
為不實之指正，請被告依法提出相證據證明其論述。而若
系爭房屋無交屋後漏水，被告又不願處理的情形發生，原
告何須提告，相信不會有人花費1800萬元購買一間漏水屋再來耗時耗神提告，僅為了一點點損償金，作這種自找麻
煩且無經濟效益之事。本案實為被告隱匿漏水事實，在房
地產標的現況說明書中勾無漏水，另原告陷入錯誤交付而
產生之損害賠償訴訟，誠請審判法官詳查釐清被告應負之
法律責任等語。
二、被告則辯以：
（一）本件原告所述請求修繕費用、租金損失、精神損失，係爭議由系爭房屋窗邊牆面處疑似有滲水之情形，及有塊木板
在天花板疑似遮掩物之瑕疵。原告指述事實不符，誠有澄
清說明之必要，其說明如下：
1、民法第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時（104年10月28日點交）起，均由買受人承受負擔。」
，且依民法第354條物之出賣人就買賣標的物之瑕疵對買受人應負之擔保責任。系爭房屋之窗邊牆面處疑似有滲水之
情形，及有塊木板在天花板疑似遮掩物之瑕疵，該「瑕疵
擔保」係指該物配置水管線破裂，影響物之通常效用而言
。
2、依104年10月12日買賣雙方所簽立不動產買賣契約書第7頁，第17條其他約定事項：
買賣雙方於104年10月23日協議如下，第1點處本買賣標的物於交屋前存在瑕疵【滲漏水係指水管線破裂】...乙方應負瑕疵擔保責任。並經甲乙買賣雙方用印確認，故買賣
雙方針對交屋前存在瑕疵滲漏水係指水管線破裂意思表示
是一致。民法漏水瑕疵擔保是指保證交付時無瑕疵，所以
被告要負責的漏水問題，是指交屋時就已經存在的漏水，
並非日後才產生的漏水！綜上所述，該條文所稱物之「瑕
疵」亦不包含天然災害或自然因素雨潑所造成物之損害發
生。原告所稱之物之「瑕疵」是可以依原告個人因素行為
（例如下雨時，陽臺窗戶關上防止雨水潑入內）所能防止
損害之發生。且系爭房屋有塊木板在天花板疑似遮掩滲漏
水物之瑕疵，依常理系爭房屋之水管應埋設於廁所、廚房
、地面或牆面內，而非埋設於房屋天花板之上。
（二）按雙方於102年10月12日所簽立買賣契約書第1條第7點約定「買方於簽約前業已至標的物所在地詳細檢視屋況.. .等」，原告及家人透過永慶房屋永和福和店帶看系爭房屋
之屋況及並下有斡旋金給該永慶房屋，並有至永慶房屋總
公司簽約中心見面談過，因原告出價過低，致見面談未果
。原告嗣後隨即找該屋正承租方中托兒園之園長，表意欲
與被告私下買賣，及第14條點交約定：其他事項所載依固定物現況交屋。
（三）原告前曾僱請漏水師傅到場，欲確認系爭房屋是否有漏滲之情事發生，經師傅告知原告該窗邊牆面，若雨勢過大，
易造成雨潑入內，建議可做加強防護設施。（造成原告窗
邊牆面「防水預算要增加」之情事，防護要做到什麼程度
，依個人主觀因素而定，若依一般人常理防護、維護上應
有認知，被告給付之物，窗邊牆面防護是符合法律上「通
常效用」(客觀及常理)，亦不包含自然因素天候異常之情事。）新聞氣象也報導近年天侯異常，雨下的急又快，若
該屋窗戶無即時關上，易造成雨潑入內潮濕，油漆剝落之
現象，亦非交屋時就已經存在的漏水前屋主要負責，是可
以依原告之個人因素行為（例如下雨時，陽臺窗戶關上防
止雨水潑入內）所能防止損害之發生。
（四）退步言，若依其相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之ㄧ切事實，為客觀之事後審查，認為在一
般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同
一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與
結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情形下，有此
同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果
者，則該條件與結果不相當，不過為偶然之事實而已。被
告所交付之房屋，陽臺窗戶是符合法律上「通常效用」（
客觀及常理），亦不包含自然因素或天候異常偶然之事實
之情事，故其行為與結果間即無相當因果關係。原告嗣後
卻以此相責，實有違誠信，至於原槓指摘之修繕費用
44000元（係原告個人防水預算要增加「加強」防護，要被告幫其承受負擔，合於常理嗎？）及105年5月至8月租金損失120000元和精神損失40000元，轉嫁被告承受，既於法無據與常理不合。
（五）原告所述事實及理由，第一點第(一)項第1款之說明：依民法第354條第1項（物之瑕疵擔保責任），物之出賣人對於，買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常
效用前開或契約預定效用之瑕疵。故被告應擔保其物於危
險移轉時，具有其所保證之品質－房屋無漏水【參原告證
物：房地產標的物現況說明書第8項】云云。惟查：
1、原告一直所強調該屋漏『水』，係指『雨』，合先敘明。
2、就買賣契約書第5條第6點：簽約後，賣方就買賣標的物依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相
關單位檢測確認...達危樓標準者，買方得主張解除契約。但買賣雙方另有約定者從其約定。
3、依雙方於104年10月23日在買賣契約書第7頁第17條其他特約事項之處加註：『買賣雙方於104年10月23日協議如下，第1點處本買賣標的物於交屋前存在瑕疵【滲漏水係指
水管線破裂】...乙方應負瑕疵擔保責任。
並經甲乙買賣雙方用印確認，故買賣雙方針對交屋前存在瑕疵滲漏水係
指『水管線破裂』意思表示是一致。
（六）原告所述事實及理由，第一點第(一)項第2款之說明：系爭房屋左前窗上方之樑柱牆壁面及窗旁大柱皆有滲水、壁
癌事實【參證物：照片1】天花板確實有長期滲水而致鋼
筋銹蝕水泥膨脹剝落等影響結構安全之瑕疵。…略…被告
遂雇工於該窗外搭設一雨遮及窗外牆面塗防水【參原告證
物：照片1，2】云云。惟查：
1、位置實為大樓的外露樑，窗戶旁上方天花板處油漆剝落，【參原告所提供照片1】，實因台灣氣候潮濕，下雨潮濕
年久後，該牆面多多少少，殘留少許水氣，致輕微油漆剝
落，居住潮濕台灣氣候，家家戶戶多多少少，皆會發生之
自然通常狀況並無原告誇大所說滲水壁癌或影響結構安全
等問題，此為台灣氣候潮濕會發生之自然通常狀況，以少
許油漆剝落為由，請求被告損害賠償實無道理。
2、參照原告所述事實及理由，第一點第(二)項第1款第1至12行說明，宗宜防水公司也是於系爭房屋外部吊掛施作加強
防水【雨】保護及修繕，此屋並無影響結構安全問題和漏
水之情事，且被告在該爭議窗戶位置實為大樓的外露樑，
也有裝置不銹遮雨採光罩，該牆面亦塗有防水漆【參原告
證物：照片2】實已作好通常一般之防水【雨】防護，與
上述原告自行聘請宗宜防水公司所建議，原告可於系爭房
屋外部吊掛施作防水【雨】保護及修繕相符。
3、就買賣契約書第5條第6點：簽約後，就買賣標的物依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單
位檢測確認...達危樓標準者『滲水而致鋼筋銹蝕水泥膨脹剝落等影響結構安全之瑕疵』，買方得主張解除契約，
但買賣雙方另有約定者從其約定。
4、系爭房屋之爭議窗台邊位置大樓的外露樑，下雨時，多少雨水濺入內水氣造成，少許輕微牆面油漆剝落，非屬『水
管線破裂』或『有漏水所造成』。原告前曾自僱請宗宜防
水公司到場，判斷是否有漏滲之情事發生，亦經宗宜防水
公司告知原告該窗邊牆面位置實為大樓的外露樑，若雨勢
過大，多少都會造成有雨水潑入內該窗邊牆面，建議可做
加強防水【雨】防護設施。防水【雨】要做到什麼加強程
度？依個人主觀因素而定，若以符合一般人常理防水【雨
】維護上應有認知。被告給付之物，窗邊位置大樓的外露
樑，已有裝置不銹鋼遮雨採光罩，該牆面亦塗有防水漆【
參證物：照片2】，已避免下雨潮濕時水氣殘留窗邊牆面
，所造成油漆剝落之防雨水維護，實已作好通常一般之防
護，防雨水是符合法律上「通常效用」（客觀及常理），
並不包含自然因素天候如吹南風潮濕、梅雨季節或颱風時
，多少雨水濺入內水氣造成，牆面少許輕微油漆剝落自然
耗損之情事。）。
（七）原告所述事實及理由，第一點第(一)項第3款之說明：……此房廚房以前水管曾因阻塞不通，排水積上2樓地板，
由此可知隱匿屋況之嫌並於買賣契約書中房地產標的物現
況說明書中勾無漏水云云，惟查：『水管阻塞積水與漏水
並無關係』，且被告簽約時確無因積水而導致漏水之情況
，以此說明被告隱匿屋況，實有錯誤。
（八）原告所述事實及理由，第一點第(二)項第1款之說明：……＊漏水的窗戶位置實為大樓的外露樑，系爭房屋於出售
前已將牆面外推而未告知，窗邊大柱中設有雨水暗管…略
…每逢大雨更為嚴重云云，惟查：
1、牆面外推之施工始於建商建築完畢後二次施工所建，本棟大樓每戶皆為相同狀況，被告購置後現況即為如此，認為
該牆面外推為原始屋況，並非不告知原告。
2、原告自述漏水的窗戶位置實為大樓的外露樑處牆面請參上述（二）第2.點說明，因該窗戶位置及牆面，處於二棟大樓中間（類似天井），當下雨時雨水自然往下落，雨水必
然會打濕牆壁。被告已做外露樑處牆面雨水之防護，窗邊
大柱中設有雨水暗管已達排水功能，窗邊已設置不鏽鋼遮
雨採光罩，牆面亦塗有防水漆【參證物：照片2】，符合
法律上「通常效用」（客觀及常理），並不包含天然因素
而自然耗損之情事。
（九）原告所述事實及理由，第一點第(二)項第2款之說明：買賣雙方所簽立不動產買賣契約書第七項第17條其他約定事項：第1點處本買賣標的物於交屋瑕疵者（例如：滲漏水
（指水管線破裂），海砂屋、輻射屋…等其他影響結構安
全之瑕疵），除本契約另有約定者，乙方應負瑕疵擔保責
任。本文中所載例如為可能情況，此為例示性之情形，並
不能排除因其它原因漏水，再者物之瑕疵擔保責任為無過
失責任，如有瑕疵賣方即應負責云云，惟查：
原告一直所強調漏『水』，係指『雨』請參上述（二）2
點說明，系爭房屋之爭議窗台邊位置實為大樓的外露樑，
下雨時，多少雨水濺入內水氣造成，牆面少許輕微油漆剝
落顯而易見，非屬『水管線破裂』或『有漏水所造成』，
於原告前曾自僱請宗宜防水公司到場，判斷是否有漏滲之
情事發生，也亦經宗宜防水公司告知原告該窗邊牆面，若
雨勢過大，多少都會造成有雨潑入內該窗邊，建議可做加
強防水【雨】防護設施。防水要做到什麼加強程度？依個
人主觀因素而定，已符合一般人常理防水【雨】維護上應
有認知，本人給付之物，大樓的外露樑窗邊已有裝置不銹
鋼遮雨採光罩，該牆面亦塗有防水漆【參證物：照片2】
，已避免下雨潮濕時水氣殘留窗邊牆面，所造成油漆剝落
之防雨水維護，實已作好通常一般之防護，防雨水是符合
法律上「通常效用」（客觀及常理），並不包含自然因素
天候如吹南風潮濕、梅雨季節或颱風時，多少雨水濺入內
水氣造成，牆面少許輕微油漆剝落耗損之情事。）。
（十）原告所述事實及理由，第一點第(二)項第3款之說明：…略依民法第366條「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特
約為無效。」云云，惟查：
1、就買賣契約書第5條第6點：簽約後，賣方就買賣標的物依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相
關單位檢測確認...達危樓標準者，買方得主張解除契約。
但買賣雙方另有約定者從其約定。
依雙方於104年10月23日在買賣契約書第7頁第17條其他特約事項之處加註：『買賣雙方於104年10月23日協議如下，第1點處本買賣標的物於交屋前存在瑕疵【滲漏水係指水管線破裂】...乙方應負瑕疵擔保責任。並經甲乙買賣雙方用印確認，故買
賣雙方針對交屋前存在瑕疵滲漏水係指『水管線破裂』意
思表示是一致。
2、原告一直所強調漏『水』瑕疵，係指『雨』請參上述（二）2.點說明，系爭房屋之爭議窗台邊位置實為大樓的外露樑，下雨時，多少雨水濺入內水氣造成，牆面少許輕微油
漆剝落【吃燒餅哪有不掉芝麻】，非屬『水管線破裂』或
『有漏水所造成』。原告前曾僱請宗宜防水公司到場，判
斷是否有漏滲之情事發生，也亦經宗宜防水公司告知原告
該大樓的外露樑窗邊牆面，若雨勢過大，多少都會造成有
雨潑入內該窗邊位置實為大樓的外露樑，建議可做加強防
水【雨】防護設施。防水【雨】要做到什麼加強程度？依
個人主觀因素而定，若符合一般人常理防水【雨】維護上
應有認知，被告給付之物，大樓的外露樑窗邊已有裝置不
銹鋼遮雨採光罩，該牆面亦塗有防水漆【參證物：照片2
】，已避免下雨潮濕時水氣殘留窗邊牆面，所造成油漆剝
落之防雨水維護，實已作好通常一般之防【雨】護，防雨
水是符合法律上「通常效用」（客觀及常理），並不包含
自然因素天候如吹南風潮溼、梅雨季節或颱風時，多少雨
水濺入內水氣造成，牆面少許輕微油漆剝落耗損之情事。
）
（十一）原告所述事實及理由，第一點第(三)項之說明：…原告表示於過戶完畢三天104年10月31日星期六前往該標的物現址與房屋－周倪安立法委員競選辦公室進行租賃變
更及點交，當時此標的物中皆擺放房客周倪安立法委員
的競選物品故無法詳加查看，……因工作繁忙才至105
年4月30日協同設計師會勘討論裝修事宜，才赫然發現
標的物滲水情形，故瑕疵不能即知。……而後原告依法
寄存證信函及申請地方調解未果才提告云云，惟查：
1、原告所說因房客周倪安立法委員擺放競選物品故無法詳加查看，參原告所提供（照片1）爭議油漆剝落處位置
在上方天花板，並無遮蔽問題。
2、又原告於發現爭議滲漏水認知問題時，未依法定程序於六個月內通知被告，被告並未收到存證信函通知，若原
告確有通知，還請提供舉證存證信函副本及雙掛號收執
聯證明，給該案承審法官。
3、原告不應逕自動工裝修，【參原告所提供照片3.4.5.6】（原告自己行為，聽從宗宜防水公司建議，要做加強防
水【雨】防護設施），挖補再加強防水造成之費用，轉
嫁至被告賠償，若原告對於雨水防護加強的標準這麼高
且挑剔，硬要雞蛋挑骨頭，就不該購買屋齡已23年的華
廈，應購買新成屋以符合原告的高標準。
4、原告申請地方調解未果才提告，若原告確有申請地方調解，請舉證提供申請調解證明給承審法官，釐事實真相
為何，還被告一個清白。
（十二）原告所述事實及理由，第一點第(四)項之說明：來勘估抓漏防水公司表示系爭房屋因長期滲漏水所造成之室內
天花板鋼筋銹蝕膨脹程度嚴重導致水泥隆起剝落……「
不完全給付」所造成的其他損害賠償…云云，惟查：
1、該屋點交民法第373條：買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，契約另有訂定者，不
在此限。
2、原告所拍照片【參原告所提供照片3.4.5.6】係原告自己行為，聽從宗宜防水【雨】公司建議，要做加強防水
【雨】防護設施，自已其僱工所造成之挖補，原始房子
並無上述現象，參照『原告所自提供照片1』所示該處
並無水管配置，亦無雙方協議特約事項所示【滲漏水係
指水管線破裂】，因原告本身要加強防水【雨】防護設
施，所自行僱工挖補加強防水造成之費用，轉嫁至被告
賠償，於法不合，懇請承審法官，釐事實真相還被告清
白。
（十三）原告於事實及理由(二)第1點提告程序中說明『105年5月21日寄交存證信函』、『105年5月31日送新北市永和區調解委員會』、『105年6月22日永和區調解被告未到場』云云，惟查：
1、被告從未收到上述原告所述存證信函通知過，原告所提供之附件存證信函及掛號函件執據，實為原告在郵局寄
出該存證信函之寄送及費用收據。
2、在該原告舉證所附之掛號函件執據上指稱有被告簽名，該原告上述舉證及指稱有被告簽名在該掛號函件執據，
此原告之舉明顯虛偽不實，簽名亦非被告之筆跡，原告
涉嫌偽造文書提供偽証，也不符合存證信函寄送法律程
序。所謂寄達通知，原告應舉證有收到被告所簽收之掛
號回執聯，否則無法證明被告曾收受該存證信函通知。
（十四）原告於事實及理由(二)第2點第4行後段『與被告所指天花板長期滲水而致鋼筋銹蝕水泥膨脹剝落及左前窗上方
之樑柱牆壁面及窗旁大柱皆有滲水、壁癌事實不符』云
云，惟查：
1、原告帶其父親林俊星與被告及被告之先生於104年10月12日至代書事務所內簽立買賣合約書在案，嗣後在交屋
的前夕，104年10月23日時原告及父親林俊星要求承辦代書在買賣契約書第7頁第17條其他特約事項之處加註
：『買賣雙方於104年10月23日協議如下，第1點處本買賣標的物於交屋前存在瑕疵【滲漏水係指水管線破裂】
..乙方應負瑕疵擔保責任。並經甲乙買賣雙方用印確認
，故買賣雙方針對交屋前存在瑕疵滲漏水係指水管線破
裂意思表示是一致，該房屋之水管不可能配置在該屋天
花板之處、及左前窗上方之樑柱牆壁面及窗旁大柱【參
原告所附照片下方圖示】，故被告並無原告所稱之隱匿
交屋前水管線破裂漏水之情事，並於104年10月28日業已依民法第373條點交，於該屋新所有權人即原告。點
交該房屋事隔近1年，原告應善盡其所有權人之責，是
否已經勘查天花板漏水，牆面油漆脫落，是否是為住處
樓上3樓住戶水管破裂漏水所致？而非該屋配置水管破
裂所致。
2、原告之前確自述漏水的窗戶位置實為大樓的外露樑處牆面，被告於106年3月14日答辯狀所述，因該窗戶位置及牆面，處於二棟大樓中間（類似天井），當下雨時雨水
自然往下落，雨水必然會打濕牆壁，被告已做外露樑處
牆面雨水之防護，窗邊大柱中設有雨水暗管已達排水功
能，窗邊已設置不鏽鋼遮雨採光罩，牆面亦塗有防水漆
，符合法律上「通常效用」（客觀及常理）。原告並於
106年3月14日準備書狀內之事實及理由(四)第4行後段自述回覆上述『已作外牆防水及雨遮，故系爭房屋無雨
水撥入之可能，原告實無再為之重覆施作防水措施之必
要』，故原告所指天花板長期滲水而致鋼筋銹蝕水泥膨
脹剝落及左前窗上方之樑柱牆壁面及窗旁大柱皆有滲水
、壁癌...非雨水所致，懇請承辦法官兼顧公平正義，
請具公信的單位土木技師公會，前往該屋鑑定原告所稱
天花板、左前窗上方之樑柱牆壁面及窗旁大柱是否有埋
水管線，且有破裂漏水主因及責任歸屬。
（十五）伊根本沒有收到證物一的存證信函。
伊確實沒有收到存證信函。回執上不是伊的簽名。在永和調解會的案子是
另案刑事案件檢察署轉介到調解會的，不是原告找伊去
調解伊沒有去。原告所述有很多不是事實各等語。
三、本院之判斷：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不
能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯
事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回
原告之請求，最高法院72年台上字第4225號判決可資參照。本件兩造於不動產買賣契約書之第十七條其他約定事項
另協議：甲乙雙方於民國105年10月23日協議如下－1.本買賣標的物於交屋前存在瑕疵者｛例如：滲漏水〔指水管
線破裂，若甲方（即原告）動工裝潢就不在此限〕、海砂
屋、輻射屋...等或其他影響結構安全之瑕疵｝除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任各等語，
此有被告所提系爭不動產買賣契約書影本乙件在卷可稽（
被證1）。證人即系爭房屋社區大樓管理員胡坤祥到庭結
證稱：「（提示原告民事準備書狀照片3，照片中之是否
之證人本人？）是我本人。」、「（當天拍照的情形）當
時是私事，我們是沒有去介入的，我是管理員如果有問題
我就向主委報告。我會在現場是林美如把我叫上去的，我
也不知道要做什麼。」、「（當時房子是否有漏水，證人
是否了解？）我只是送信件要進去給幼保老師，我看到幼
保老師在擦地板，我問為什麼？老師說有窗戶那邊漏水，
所以在擦地板。在那之後我就沒有再聽說過。當時幼保剛
搬來沒有多久，自那次之後我也沒有再看過、聽過。幼保
租了有十幾年了，從那之後我都沒有看過。到底是什麼原
因有水要擦地板我不知道。」各等語。足見系爭買賣標的
物於交屋前是否確實存在滲漏水（管線破裂）即非無疑。
至原告所提現場照片、施工照片、電話聯絡記錄、報價單
、收據等件均尚無從遽認系爭房屋於交屋前即已存在滲漏
水（管線破裂）之事實。矧原告自承系爭房屋已施工完畢
，亦無從再就系爭房屋之滲漏水（管線破裂）情形為鑑定
。綜上所述，原告先不能舉證證明系爭買賣標的物於交屋
前確係存在滲漏水（管線破裂）之事實，揆諸首開說明，
原告之主張，即無足取。
（二）從而，原告依民法第359條、360條之規定訴請被告給付200000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 莊雅萍
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
書 記 官 莊雅萍