板橋簡易庭民事-PCEV,106,板簡,298,20171229,2

臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
106年度板簡字第298號
原 告 林怡真
黃淑君
共 同
訴訟代理人 蕭能維律師
被 告 蔡品莉
訴訟代理人 張藝騰律師
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國106 年11月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告二人為鈞院民事執行處105年司執正字第24139號乙標強制執行案件拍賣之買受人，自取得權利移轉證書之日起，原告林怡真取得門牌號碼新北市○○區○○路000 號18樓之房屋所有權（下稱系爭18樓房屋）、原告黃淑君取得新北市中和區景平路250、252、256、258、260、262、266、268號地下室所屬地下三層、地下四層內，在該建物地下三層中編號100號之停車位（下稱系爭100號停車位）之所有權，並均已於民國105年10月21日辦理所有權登記。

㈡原告林怡真因拍賣而依民法第425條第1項之規定，承受訴外人林昇濤與被告間，就系爭18樓房屋所簽定之租賃契約（租賃期間自民國103 年1月1日至107年7月31日，下稱系爭18樓房屋租約），成為系爭18樓房屋租約之出租人。

原告黃淑君因拍賣而依民法第425條第1項之規定，承受林昇濤與被告間，就系爭100號停車位所簽定之租賃契約（租賃期間自103年5月9日至107年12月31日，下稱系爭100號停車位租約），成為系爭100 號停車位租約之出租人。

惟被告蔡品莉始終未給付分文租金，原告2 人嗣於106年9月30日分別寄發存證信函與被告，通知被告應於15日內將積欠房屋租金每月18,000元計及停車位租金每月4,000 元計分別給付原告林怡真及黃淑君，並由訴外人陳俊宏代收，惟被告仍未支付任何租金。

原告2人嗣於106年10月19日寄發存證信函與被告，通知被告再給予7 日之租金履行期限，否則即終止租賃契約，被告業於106 年10月20日收受，惟被告迄今仍未繳納租金，系爭18樓房屋租約及系爭100 號停車位租約即已終止，被告自應遷讓返還系爭18樓房屋與原告林怡真及遷讓返還系爭100 號停車位與原告黃淑君，且除給付租賃契約終止前之租金外，並應依租賃契約之約定自106年10月21日起至遷讓日止給付租金5倍之違約金。

㈢被告雖提出與訴外人林昇濤之借款切結書（下稱系爭借款切結書），辯稱系爭18樓房屋租約及系爭100 號停車位租約至屆滿日止之租金，業於103年5月15日經被告以其對林昇濤之241 萬借款債權為抵銷而清償，惟拍賣公告中並未有任何關於系爭借款切結書之記載，則被告及林昇濤既於103年5月15日即持有系爭借款切結書，為何從未向執行法院提示，反遲至原告林怡真、黃淑君訴請其遷出系爭18樓房屋、系爭100號停車位時始提出，顯見系爭借款切結書應係被告事後勾串林昇濤所偽訂，其形式上與實質上，均非真正。

且如系爭借款切結書為真正，則扣除租金後所餘125 萬元，林昇濤係何時、如何向被告蔡品莉為清償，被告竟未能有任何陳述與舉證。

又依臺灣新北地方院104 年度重訴字第79號民事判決所示，可見被告與林昇濤間此前於102年8月30日，已對臺灣中小企業銀行股份有限公司負有鉅額連帶保證債務，故即使被告於103年3月至5月間，確有陸續匯款共241萬元予林昇濤，亦不能證明被告與林昇濤間存有消費借貸之法律關係。

從而，系爭借款切結書於形式上與實質上均非真正，被告蔡品莉所辯，殊不可信。

況且，原告2 人所取得對被告之租賃契約書中分別載明：租金應於每月五日繳納及每月八日繳納，被告（即承租人）無從以其對前出租人林昇濤之債權扣抵對後手法院拍賣之拍定人每月應繳付之租金。

㈣綜上所述，爰依租賃契約之法律關係提起本訴，並聲明：1.被告應將系爭18樓房屋返還給原告林怡真。

2.被告應給付原告林怡真227,613元，及自106年10月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並應自106年10月21日起至遷出系爭18樓房屋之日止，按月給付原告林怡真每月90,000元之違約金。

3.被告應將系爭100號停車位返還給原告黃淑君。

4.被告應給付原告黃淑君50,581 元，及自及自106年10月21日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並應自106年10月21日起至遷出系爭100號停車位之日止，按月給付原告黃淑君每月20,000元之違約金。

5.原告願供擔保，請准為假執行之宣告。

二、被告則以：㈠訴外人林昇濤（即系爭租賃契約之前手）自103年3月起陸續向被告借款，被告亦依約將款項匯入林昇濤指定之其配偶范雅軒帳戶內（臺灣銀行，帳號：00000000000 ），因林昇濤與被告間有借貸關係，結算至103年5月12日止，林昇濤積欠被告之金額達241 萬元。

嗣後，林昇濤與被告約定以林昇濤之借款直接抵扣系爭18樓房屋及系爭100 號停車位之每月租金18,000元及4,000 元，至租賃契約期滿為止，此有林昇濤書立之系爭借款切結書可稽。

被告已於103年5月15日以林昇濤之欠款抵扣系爭18樓房屋、系爭100 號停車位於租賃期間之全部租金，則林昇濤即不得再向被告請求給付系爭18樓房屋及系爭100號車位之租金。

又，兩造既係因民法第425條買賣不破租賃原則而成立系爭租賃契約，原告林怡真、黃淑君即應全部繼受林昇濤與被告間關於租賃之權利義務關係，林昇濤既已不得再向被告請求相關租金，原告林怡真、黃淑君即不得再向被告請求系爭房屋及系爭車位之租金。

準此，原告林怡真、黃淑君已被告未繳租金逾2 月以上，經催告仍不給付為由，主張終止租約即非適合。

㈡被告於系爭執行程序中僅單純承租系爭18樓房屋及系爭100號停車位之承租人，既非該程序之當事人及買受人，且執行法院亦未要求被告提出系爭借款切結書，是以，原告此點主張與系爭借款切結書是否真正無涉，不足為採。

依系爭18樓房屋租賃契約書ps項下所載「月租金含管理費、甲乙雙方約定可共同使用客廳及廚房」，又因系爭房屋與新北市○○區○○路000號18樓之1 （以下簡稱「系爭18樓之1房屋」）及同號18樓之2（以下簡稱「系爭18樓之2房屋」）係打通使用，3間房屋僅有一出入口（位於系爭18樓之1房屋），上開「客廳及廚房」即分別位於「系爭18樓之1房屋」及「系爭18樓之2房屋」，故系爭18樓房屋租約之範圍即包含系爭18樓房屋及「系爭18樓之1房屋」及「系爭18樓之2房屋」。

從而，借款切結書記載「新北市○○區○○路000 號18樓、18樓之1、18樓之2」正與實情相符。

㈢系爭18樓房屋租約記載租賃期間為4年7個月，但被告於租賃期間屆滿後亦有可能繼續承租，或提前終止租約，故待租賃契約期滿或終止後再行結算，而未於借款切結書上記載訴外人林昇濤應何時、何地向被告清償其餘借款，與常情無違。

原告以此推測系爭借款切結書非屬真正云云，容無理由。

至原告主張，依鈞院104年重訴字第79號民事判決，被告與林昇濤已對臺灣中小企業銀行股份有限公司負有鉅額連帶保證債務，渠等間必然有密切的財務往來，不能以資金的流動就認為林昇濤與被告間借款關係云云。

惟查，此節更可證明林昇濤與被告間確實有資金往來及借貸關係，否則被告何能提出借款切結書及資金往來明細。

㈣綜上，原告以被告遲付租金之總額達2 個月之租額為由，終止系爭18樓租約及系爭編號100 號停車位租約顯非適合，是以，系爭租賃契約仍繼續有效存在，原告之訴顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張之事實，業據提出系爭18樓房屋、100 號停車位建物登記謄本、權利移轉證書、房屋租賃契約書等件為證。

被告不否認原告2人因拍賣而分別取得系爭18樓房屋、100號停車位所有權並分別承受系爭18樓房屋及100 號停車位之租約，惟辯稱至租約屆滿日止之全部租金，業於103年5月15日經被告以其對訴外人林昇濤之241 萬借款債權為抵銷而清償。

經查：㈠按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條有明文規定。

被告辯稱訴外人林昇濤自103年3月起同年5月12日間陸續向被告借款達241萬元，被告業經林昇濤指示匯入林昇濤配偶即訴外人范雅軒帳戶內，嗣被告於103年5月15日以其對林昇濤之241 萬借款債權抵銷系爭18樓房屋、100 號停車位至租賃屆滿日之租金而生清償效力，業據提出林昇濤書立之系爭借款切結書、被告華南商業銀行存款往來明細表暨對帳單為證，佐以證人林昇濤於本院審理時具結證稱：系爭借款切結書是103年5月十幾號在我家簽的，我有跟被告借款，分了5、6筆借款，總共金額為241萬元，請原告匯入我太太范雅軒帳戶，我跟原告認識很久了，沒有簽本票、借據，不是只有原告這樣，其他債權人也是；

我們住在18樓之1 、18樓是原告租的，公共區域包括客廳、廚房、餐廳，我們有承諾他們可以使用，但不包含我們18樓之1 的房間；

執行法院查封時我沒有說到切結書的事是因為這是我跟原告私人之間的事，我們也不曉得要陳報，法院也沒有要求我要陳報等語（見本院106 年8月1日言詞辯論筆錄），衡以證人林昇濤雖為被告之友人，但其與原告間既無深仇怨隙，所為證言並經具結在案，自無甘冒偽證罪之重典，故為不實或不利於原告證詞之必要，所述堪信為真；

復參酌系爭18樓房屋契約書第19條約款後方附註（即p.s ）記載「月租金含管理費、甲乙雙方約定可共同使用客廳及廚房」之約款，而原告就系爭18樓、18樓之1及18樓之2三戶房屋原係打通使用，且18樓及18樓之1 客廳打通共用等情並不爭執（見本院106年12月29日言詞辯論筆錄第2頁），實難認系爭借款切結書有何原告所指矛盾不實之處，是被告所辯至租賃期滿日止之全部租金皆已借款抵銷等語，信而有徵，應屬可採。

原告主張系爭借款切結書為不實並否認被告與林昇濤間借款之真正云云，並未提出足資證明所述為真之證據以實其說，即無足採。

㈡按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第425條固定有明文。

惟受讓人對於承租人之租金債權之承受，仍應通知承租人，在未通知前，承租人對於原出租人所為之清償，應屬有效，承租人依租賃契約所為租金之預付，亦得以對抗受讓人（最高法院87年台上字第2723號民事判決意旨參照），是本件被告與林昇濤既已於103年5月15日就系爭18樓房屋及100 號停車位租金之給付方式，重行約定由被告以借款債權抵銷之方式而預先清償至租賃期間屆滿日止之全部租金，原告2 人則於105 年10月間始取得權利移轉證書（權利移轉證書發文日期均為105年10月4日），則被告依租賃契約所為租金之預付（抵銷），自得以對抗租賃契約受讓人即原告2 人。

是原告以被告積欠租金已逾2 月，經催告仍不給付而經原告終止系爭18樓房屋及100 號停車位租約，主張被告應遷讓返還系爭18樓房屋及系爭100 號停車位，且除給付租賃契約終止前之租金外，並應依租賃契約之約定自106 年10月21日起至遷讓日止給付租金5 倍之違約金云云，即不足採。

四、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求㈠被告應將系爭18樓房屋返還給原告林怡真。

㈡被告應給付原告林怡真227,613元，及自106年10月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並應自106年10月21日起至遷出系爭18樓房屋之日止，按月給付原告林怡真每月90,000元之違約金。

㈢被告應將系爭100 號停車位返還給原告黃淑君。

㈣被告應給付原告黃淑君50,581元，及自及自106 年10月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並應自106年10月21日起至遷出系爭100 號停車位之日止，按月給付原告黃淑君每月20,000元之違約金。

為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。

中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 黃俊雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書 記 官 林穎慧